Es verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 GG, dass die Steuermesszahl nach § 15 GrStG für Eigentumswohnungen, die als Einfamilienhaus bewertet sind, 3,5‰ beträgt und nicht 2,6‰ wie für Einfamilienhäuser; erstens handelt es sich schon nach der rechtlichen sowie wirtschaftlichen Gestaltung um unterschiedliche Steuerobjekte und zweitens ist auf die Gesamtbelastung durch das Zusammenwirken mit den bewertungsrechtlichen Vervielfältigern abzustellen.
Die Vorschrift § 15 Abs. 2 Nr. 1 GrStG schließt ihrem Wortlaut nach ausdrücklich und ganz allgemein das als Einfamilienhaus bewertete Wohnungseigentum von der Anwendung der Steuermesszahl 2,6‰ aus, die grundsätzlich für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts eines Einfamilienhauses gilt. Die Steuermesszahl für eine Eigentumswohnung, auch wenn sie als Einfamilienhaus gemäß § 75 Abs. 5 BewG bewertet ist, beträgt dementsprechend nach § 15 Abs. 1 GrStG stets 3,5‰.
Auch wenn sowohl Eigentumswohnungen, die als Einfamilienhaus bewertet sind, als auch Einfamilienhäuser dem Wohnen dienen, handelt es sich schon nach der rechtlichen und wirtschaftlichen Gestaltung um unterschiedliche Steuerobjekte und verstößt § 15 GrStG daher nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 GG.
Die Regelungen des § 15 GrStG lassen sich im Übrigen auch nicht losgelöst von denen des Bewertungsrechts beurteilen, auch wenn zunächst vordergründig eine Benachteiligung in der Regelung des § 15 GrStG zu sehen sein könnte1.
Für die Frage der Ungleichbehandlung ist auf die Gesamtbelastung abzustellen, die sich durch das Zusammenwirken verschiedener steuerrechtlicher Vorschriften ergibt2; das gilt auch in Bezug auf die Substanzbesteuerung3.
Die Abstufung der Grundsteuermesszahl steht im engen Zusammenhang mit der Einheitsbewertung4. Die Steuermesszahl sagt für sich noch nichts über die Höhe und die Gleichmäßigkeit der Grundsteuerbelastung von Grundstücken aus, da erst die Multiplikation des Einheitswerts mit der Steuermesszahl den Grundbetrag der Grundsteuer ergibt5.
Die Grundsteuer belastet den Ertrag des Grundstücks. Je höher der bei der Einheitsbewertung anzuwendende Vervielfältiger (§ 80 Abs. 1 BewG) ist, desto stärker ist auch die Belastung6. Wie der Bundesfinanzhof ausgeführt hat, liegen im Durchschnitt die Vervielfältiger für die verschiedenen Grundstücksarten etwa bei der Zahl 107.
Bei Einfamilienhäusern – nicht jedoch bei Eigentumswohnungen – beträgt der maßgebende Vervielfältiger für Nachkriegsbauten im Durchschnitt 12,5. Die diesem Vervielfältiger entsprechende Belastungsquote liegt fühlbar über der Belastungsquote im Regelfall, sodass der Gesetzgeber die Steuermesszahl bei Einfamilienhäusern für die ersten 75.000 DM des Einheitswerts von 3,5 auf 2,6‰ gesenkt hat, um die sich daraus ergebenden Härten zu vermeiden8.
Eigentumswohnungen, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen, werden jedoch anteilmäßig wie Mietwohngrundstücke und nicht unter Zugrundelegung des höheren Vervielfältigers für Einfamilienhäuser bewertet (vgl. § 93 BewG). Der bei Mietwohngrundstücken anzuwendende Vervielfältiger ist dabei niedriger als der von Einfamilienhäusern, sodass sich insoweit auch ein niedrigerer Einheitswert ergibt. Die Anwendung der Steuermesszahl 2,6 v. T. bei Eigentumswohnungen führt danach im Vergleich mit sonstigen Einfamilienhäusern nicht zu einer grundsteuerlichen Gleichstellung, sondern vielmehr zu einer Besserstellung7.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs bezieht sich auf Eigentumswohnungen generell und nicht nur auf Kleinwohnungen. Die Vorschrift § 15 Abs. 2 Nr. 1 GrStG unterscheidet ausdrücklich nicht zwischen Eigentumswohnungen, die die Voraussetzungen einer Kleinwohnung erfüllen, und sonstigem Wohnungseigentum. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs gibt auch nach 28 Jahren geltendes Recht wieder, da sich insbesondere seitdem die einschlägige Steuergesetzgebung nicht geändert hat.
Finanzgericht Hamburg, Urteil vom 24. August 2010 – 3 K 97/10
- vgl. Troll/Eisele, GrStG Kommentar, 9. Auflage, § 15 Rn. 2[↩]
- BVerfG vom 21.06.2006 – 2 BvL 2/99, BVerfGE 116, 164, HFR 2006, 915; und vom 18.01.2006 – 2 BvR 2194/99, BVerfGE 115, 97, HFR 2006, 263[↩]
- BVerfG vom 22.06.1995 – 2 BvL 37/91, BVerfGE 93, 121, HFR 1995, 536[↩]
- BFH vom 09.12.1966 – III 168/63, BFHE 87, 572, BStBl III 1967, 228[↩]
- BFH vom 20.10.2004 – II R 55/02, BFH/NV 2005, 577[↩]
- vgl. dazu im einzelnen BT-Drs. VI/3418, 84 f., 87[↩]
- BFHE 137, 370, BStBl II 1983, 338[↩][↩]
- vgl. BT-Drs. VI/3418, 88[↩]
