Unglei­che Grund­steu­er­mess­zah­len

Es ver­stößt nicht gegen den Gleich­heits­satz des Art. 3 GG, dass die Steu­er­mess­zahl nach § 15 GrStG für Eigen­tums­woh­nun­gen, die als Ein­fa­mi­li­en­haus bewer­tet sind, 3,5‰ beträgt und nicht 2,6‰ wie für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser; ers­tens han­delt es sich schon nach der recht­li­chen sowie wirt­schaft­li­chen Gestal­tung um unter­schied­li­che Steu­er­ob­jek­te und zwei­tens ist auf die Gesamt­be­las­tung durch das Zusam­men­wir­ken mit den bewer­tungs­recht­li­chen Ver­viel­fäl­ti­gern abzu­stel­len.

Unglei­che Grund­steu­er­mess­zah­len

Die Vor­schrift § 15 Abs. 2 Nr. 1 GrStG schließt ihrem Wort­laut nach aus­drück­lich und ganz all­ge­mein das als Ein­fa­mi­li­en­haus bewer­te­te Woh­nungs­ei­gen­tum von der Anwen­dung der Steu­er­mess­zahl 2,6‰ aus, die grund­sätz­lich für die ers­ten 38.346,89 € des Ein­heits­werts eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses gilt. Die Steu­er­mess­zahl für eine Eigen­tums­woh­nung, auch wenn sie als Ein­fa­mi­li­en­haus gemäß § 75 Abs. 5 BewG bewer­tet ist, beträgt dem­entspre­chend nach § 15 Abs. 1 GrStG stets 3,5‰.

Auch wenn sowohl Eigen­tums­woh­nun­gen, die als Ein­fa­mi­li­en­haus bewer­tet sind, als auch Ein­fa­mi­li­en­häu­ser dem Woh­nen die­nen, han­delt es sich schon nach der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Gestal­tung um unter­schied­li­che Steu­er­ob­jek­te und ver­stößt § 15 GrStG daher nicht gegen den Gleich­heits­satz des Art. 3 GG.

Die Rege­lun­gen des § 15 GrStG las­sen sich im Übri­gen auch nicht los­ge­löst von denen des Bewer­tungs­rechts beur­tei­len, auch wenn zunächst vor­der­grün­dig eine Benach­tei­li­gung in der Rege­lung des § 15 GrStG zu sehen sein könn­te [1].

Für die Fra­ge der Ungleich­be­hand­lung ist auf die Gesamt­be­las­tung abzu­stel­len, die sich durch das Zusam­men­wir­ken ver­schie­de­ner steu­er­recht­li­cher Vor­schrif­ten ergibt [2]; das gilt auch in Bezug auf die Sub­stanz­be­steue­rung [3].

Die Abstu­fung der Grund­steu­er­mess­zahl steht im engen Zusam­men­hang mit der Ein­heits­be­wer­tung [4]. Die Steu­er­mess­zahl sagt für sich noch nichts über die Höhe und die Gleich­mä­ßig­keit der Grund­steu­er­be­las­tung von Grund­stü­cken aus, da erst die Mul­ti­pli­ka­ti­on des Ein­heits­werts mit der Steu­er­mess­zahl den Grund­be­trag der Grund­steu­er ergibt [5].

Die Grund­steu­er belas­tet den Ertrag des Grund­stücks. Je höher der bei der Ein­heits­be­wer­tung anzu­wen­den­de Ver­viel­fäl­ti­ger (§ 80 Abs. 1 BewG) ist, des­to stär­ker ist auch die Belas­tung [6]. Wie der Bun­des­fi­nanz­hof aus­ge­führt hat, lie­gen im Durch­schnitt die Ver­viel­fäl­ti­ger für die ver­schie­de­nen Grund­stücks­ar­ten etwa bei der Zahl 10 [7].

Bei Ein­fa­mi­li­en­häu­sern – nicht jedoch bei Eigen­tums­woh­nun­gen – beträgt der maß­ge­ben­de Ver­viel­fäl­ti­ger für Nach­kriegs­bau­ten im Durch­schnitt 12,5. Die die­sem Ver­viel­fäl­ti­ger ent­spre­chen­de Belas­tungs­quo­te liegt fühl­bar über der Belas­tungs­quo­te im Regel­fall, sodass der Gesetz­ge­ber die Steu­er­mess­zahl bei Ein­fa­mi­li­en­häu­sern für die ers­ten 75.000 DM des Ein­heits­werts von 3,5 auf 2,6‰ gesenkt hat, um die sich dar­aus erge­ben­den Här­ten zu ver­mei­den [8].

Eigen­tums­woh­nun­gen, die zu mehr als 80% Wohn­zwe­cken die­nen, wer­den jedoch anteil­mä­ßig wie Miet­wohn­grund­stü­cke und nicht unter Zugrun­de­le­gung des höhe­ren Ver­viel­fäl­ti­gers für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser bewer­tet (vgl. § 93 BewG). Der bei Miet­wohn­grund­stü­cken anzu­wen­den­de Ver­viel­fäl­ti­ger ist dabei nied­ri­ger als der von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern, sodass sich inso­weit auch ein nied­ri­ge­rer Ein­heits­wert ergibt. Die Anwen­dung der Steu­er­mess­zahl 2,6 v. T. bei Eigen­tums­woh­nun­gen führt danach im Ver­gleich mit sons­ti­gen Ein­fa­mi­li­en­häu­sern nicht zu einer grund­steu­er­li­chen Gleich­stel­lung, son­dern viel­mehr zu einer Bes­ser­stel­lung [7].

Die Ent­schei­dung des Bun­des­fi­nanz­hofs bezieht sich auf Eigen­tums­woh­nun­gen gene­rell und nicht nur auf Klein­woh­nun­gen. Die Vor­schrift § 15 Abs. 2 Nr. 1 GrStG unter­schei­det aus­drück­lich nicht zwi­schen Eigen­tums­woh­nun­gen, die die Vor­aus­set­zun­gen einer Klein­woh­nung erfül­len, und sons­ti­gem Woh­nungs­ei­gen­tum. Die Ent­schei­dung des Bun­des­fi­nanz­hofs gibt auch nach 28 Jah­ren gel­ten­des Recht wie­der, da sich ins­be­son­de­re seit­dem die ein­schlä­gi­ge Steu­er­ge­setz­ge­bung nicht geän­dert hat.

Finanz­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 24. August 2010 – 3 K 97/​10

  1. vgl. Troll/​Eisele, GrStG Kom­men­tar, 9. Auf­la­ge, § 15 Rn. 2[]
  2. BVerfG vom 21.06.2006 – 2 BvL 2/​99, BVerfGE 116, 164, HFR 2006, 915; und vom 18.01.2006 – 2 BvR 2194/​99, BVerfGE 115, 97, HFR 2006, 263[]
  3. BVerfG vom 22.06.1995 – 2 BvL 37/​91, BVerfGE 93, 121, HFR 1995, 536[]
  4. BFH vom 09.12.1966 – III 168/​63, BFHE 87, 572, BStBl III 1967, 228[]
  5. BFH vom 20.10.2004 – II R 55/​02, BFH/​NV 2005, 577[]
  6. vgl. dazu im ein­zel­nen BT-Drs. VI/​3418, 84 f., 87[]
  7. BFHE 137, 370, BStBl II 1983, 338[][]
  8. vgl. BT-Drs. VI/​3418, 88[]