Verlängerung eines Erbbaurecht und die Grunderwerbsteuer

Die Vereinbarung der Verlängerung der Laufzeit eines bestehenden Erbbaurechts unterliegt als Rechtsgeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer1. Der Grundstückseigentümer räumt auf diesem Wege dem (bisherigen) Erbbauberechtigten eine andernfalls erlöschende, über die (im Streitfall noch bis zum 31. März 2020) bestehende zeitlich begrenzte Berechtigung hinausgehende Berechtigung an dem Grundstück im Sinne von § 1 Abs. 1 ErbbauRG2 ein. Die das Erbbaurecht charakterisierende eigentumsähnliche Form der Herrschaft an der Grundstücksfläche wird für einen weiteren Zeitraum übertragen und damit für diesen Zeitraum (erstmals) begründet3.

Verlängerung eines Erbbaurecht und die Grunderwerbsteuer

Gemäß § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer für einen Erwerbsvorgang im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben, gehören zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Die Steuer bemisst sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Ist – wie im Streitfall – als Gegenleistung ein Erbbauzins vereinbart, so ist die Grunderwerbsteuer – unbeschadet möglicherweise darüber hinaus vorliegender weiterer Gegenleistungen – nach dessen Wert zu bemessen. Die Wertermittlung erfolgt dabei gemäß § 1 Abs. 1 BewG nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften (§§ 2 bis 16 BewG), soweit diese nicht gemäß § 1 Abs. 2 BewG hinter besondere Vorschriften des besonderen Teils des BewG zurücktreten müssen.

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Das Recht auf Erbbauzinsen ist als wiederkehrende Leistung eigener Art den Rechten auf Renten und anderen wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen zuzuordnen und deshalb nach § 13 Abs. 1 und 3 BewG zu bewerten4. Die für die Bestellung und damit auch für die Verlängerung eines Erbbaurechts eingegangene Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzinsen ist deshalb grundsätzlich mit dem Kapitalwert anzusetzen. Dieser ist nach § 13 Abs. 1 BewG i.V.m. Anlage 9 a BewG (Jahreswert x Vervielfältiger) zu berechnen.

Der auf den Zeitpunkt des Zahlungsbeginns gebildete Kapitalwert ist nicht auf den Zeitpunkt der Besteuerung abzuzinsen.

Gemäß § 12 Abs. 3 BewG ist der Nennwert des Kaufpreises abzuzinsen, wenn dieser erst mehr als ein Jahr nach vertraglicher Erfüllung der Pflichten des Verkäufers aus dem Grundstückskaufvertrag (hier dem Vertrag über den Erwerb des Erbbaurechts, vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) zu entrichten ist5. Denn die zinslose Stundung des Kaufpreises über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr ist wie eine verdeckte Kaufpreisermäßigung zu behandeln6. Diese Grundsätze geltend entsprechend für eine Kaufpreisstundung, wenn eine ratenweise Tilgung eines ziffernmäßig fest vereinbarten Kaufpreises vertraglich vorgesehen ist7. Bei Renten auf Zeit, die erst später einsetzen, wird der Kapitalwert der Rente wie eine unverzinsliche Forderung auf den Bewertungsstichtag abgezinst8. Zu den Einzelheiten der Berechnung vgl. die gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Bewertung von Kapitalforderungen und Kapitalschulden sowie von Ansprüchen/Lasten bei wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen.

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Eine Abweichung vom Nominalwert des Kaufpreises durch Abzinsung bzw. hier vom Kapitalwert der Verpflichtung zur Entrichtung von Erbbauzins kommt allerdings nicht in Betracht, wenn nicht nur der Kaufpreis, sondern die beiderseitigen Hauptleistungspflichten aus dem Grundstückskaufvertrag hinausgeschoben werden, d. h. Grundstücksverkäufer und Grundstückserwerber beide ihre Leistungspflicht zwar erst in der Zukunft, dann aber wiederum Zug um Zug zu erfüllen haben. In diesem Fall entfällt die Rechtfertigung für eine Abzinsung, denn der Grundstücksverkäufer ist nicht vorleistungspflichtig9.

Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil vom 19. Januar 2011 – 2 K 2697/08

  1. vgl. BFH, Urteil vom 18.08.1993 – II R 10/90, BStBl II 1993, 766[]
  2. ErbbauRVO, die nach Art. 25 des Gesetzes vom 23.11.2007 (BGBl 2007 I, 2614) jetzt ErbbauRG heißt[]
  3. Viskorf in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 16. Aufl. 2007, § 2 RdNr. 148[]
  4. BFH, Urteil vom 27.05.1992 – II R 33/89, BStBl II 1992, 990[]
  5. vgl. BFH, Urteil vom 12.10.1994 – II R 4/91, BStBl II 1995, 69[]
  6. Sack in Boruttau, a.a.O., § 9 RdNr. 220[]
  7. Sack in Boruttau, a.a.O., § 9 RdNr. 222[]
  8. Kreutziger/Schaffner, BewG, 2. Aufl. 2009, § 13 RdNr. 13[]
  9. vgl. BFH, Urteile vom 12.10.1994 – II R 4/91, BStBl II 1995, 69; und vom 18.01.1989 – II R 103/85, BStBl II 1989, 427[]