Ver­län­ge­rung eines Erb­bau­recht und die Grund­er­werb­steu­er

Die Ver­ein­ba­rung der Ver­län­ge­rung der Lauf­zeit eines bestehen­den Erb­bau­rechts unter­liegt als Rechts­ge­schäft im Sin­ne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Grund­er­werb­steu­er [1]. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer räumt auf die­sem Wege dem (bis­he­ri­gen) Erb­bau­be­rech­tig­ten eine andern­falls erlö­schen­de, über die (im Streit­fall noch bis zum 31. März 2020) bestehen­de zeit­lich begrenz­te Berech­ti­gung hin­aus­ge­hen­de Berech­ti­gung an dem Grund­stück im Sin­ne von § 1 Abs. 1 Erb­bau­RG [2] ein. Die das Erb­bau­recht cha­rak­te­ri­sie­ren­de eigen­tums­ähn­li­che Form der Herr­schaft an der Grund­stücks­flä­che wird für einen wei­te­ren Zeit­raum über­tra­gen und damit für die­sen Zeit­raum (erst­mals) begrün­det [3].

Ver­län­ge­rung eines Erb­bau­recht und die Grund­er­werb­steu­er

Gemäß § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steu­er für einen Erwerbs­vor­gang im Sin­ne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Geset­zes nach dem Kauf­preis ein­schließ­lich der vom Käu­fer über­nom­me­nen sons­ti­gen Leis­tun­gen. Alle Leis­tun­gen des Erwer­bers, die die­ser nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen gewährt, um das Grund­stück zu erwer­ben, gehö­ren zur grund­er­werb­steu­er­li­chen Gegen­leis­tung.

Die Steu­er bemisst sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegen­leis­tung. Ist – wie im Streit­fall – als Gegen­leis­tung ein Erb­bau­zins ver­ein­bart, so ist die Grund­er­werb­steu­er – unbe­scha­det mög­li­cher­wei­se dar­über hin­aus vor­lie­gen­der wei­te­rer Gegen­leis­tun­gen – nach des­sen Wert zu bemes­sen. Die Wert­ermitt­lung erfolgt dabei gemäß § 1 Abs. 1 BewG nach den all­ge­mei­nen Bewer­tungs­vor­schrif­ten (§§ 2 bis 16 BewG), soweit die­se nicht gemäß § 1 Abs. 2 BewG hin­ter beson­de­re Vor­schrif­ten des beson­de­ren Teils des BewG zurück­tre­ten müs­sen.

Das Recht auf Erb­bau­zin­sen ist als wie­der­keh­ren­de Leis­tung eige­ner Art den Rech­ten auf Ren­ten und ande­ren wie­der­keh­ren­den Nut­zun­gen und Leis­tun­gen zuzu­ord­nen und des­halb nach § 13 Abs. 1 und 3 BewG zu bewer­ten [4]. Die für die Bestel­lung und damit auch für die Ver­län­ge­rung eines Erb­bau­rechts ein­ge­gan­ge­ne Ver­pflich­tung zur Zah­lung von Erb­bau­zin­sen ist des­halb grund­sätz­lich mit dem Kapi­tal­wert anzu­set­zen. Die­ser ist nach § 13 Abs. 1 BewG i.V.m. Anla­ge 9 a BewG (Jah­res­wert x Ver­viel­fäl­ti­ger) zu berech­nen.

Der auf den Zeit­punkt des Zah­lungs­be­ginns gebil­de­te Kapi­tal­wert ist nicht auf den Zeit­punkt der Besteue­rung abzu­zin­sen.

Gemäß § 12 Abs. 3 BewG ist der Nenn­wert des Kauf­prei­ses abzu­zin­sen, wenn die­ser erst mehr als ein Jahr nach ver­trag­li­cher Erfül­lung der Pflich­ten des Ver­käu­fers aus dem Grund­stücks­kauf­ver­trag (hier dem Ver­trag über den Erwerb des Erb­bau­rechts, vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) zu ent­rich­ten ist [5]. Denn die zins­lo­se Stun­dung des Kauf­prei­ses über einen Zeit­raum von mehr als einem Jahr ist wie eine ver­deck­te Kauf­preis­er­mä­ßi­gung zu behan­deln [6]. Die­se Grund­sät­ze gel­tend ent­spre­chend für eine Kauf­preis­stun­dung, wenn eine raten­wei­se Til­gung eines zif­fern­mä­ßig fest ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses ver­trag­lich vor­ge­se­hen ist [7]. Bei Ren­ten auf Zeit, die erst spä­ter ein­set­zen, wird der Kapi­tal­wert der Ren­te wie eine unver­zins­li­che For­de­rung auf den Bewer­tungs­stich­tag abge­zinst [8]. Zu den Ein­zel­hei­ten der Berech­nung vgl. die gleich­lau­ten­den Erlas­se der obers­ten Finanz­be­hör­den der Län­der zur Bewer­tung von Kapi­tal­for­de­run­gen und Kapi­tal­schul­den sowie von Ansprüchen/​Lasten bei wie­der­keh­ren­den Nut­zun­gen und Leis­tun­gen.

Eine Abwei­chung vom Nomi­nal­wert des Kauf­prei­ses durch Abzin­sung bzw. hier vom Kapi­tal­wert der Ver­pflich­tung zur Ent­rich­tung von Erb­bau­zins kommt aller­dings nicht in Betracht, wenn nicht nur der Kauf­preis, son­dern die bei­der­sei­ti­gen Haupt­leis­tungs­pflich­ten aus dem Grund­stücks­kauf­ver­trag hin­aus­ge­scho­ben wer­den, d. h. Grund­stücks­ver­käu­fer und Grund­stücks­er­wer­ber bei­de ihre Leis­tungs­pflicht zwar erst in der Zukunft, dann aber wie­der­um Zug um Zug zu erfül­len haben. In die­sem Fall ent­fällt die Recht­fer­ti­gung für eine Abzin­sung, denn der Grund­stücks­ver­käu­fer ist nicht vor­leis­tungs­pflich­tig [9].

Finanz­ge­richt Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 19. Janu­ar 2011 – 2 K 2697/​08

  1. vgl. BFH, Urteil vom 18.08.1993 – II R 10/​90, BStBl II 1993, 766[]
  2. Erb­bau­R­VO, die nach Art. 25 des Geset­zes vom 23.11.2007 (BGBl 2007 I, 2614) jetzt Erb­bau­RG heißt[]
  3. Vis­korf in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 16. Aufl. 2007, § 2 RdNr. 148[]
  4. BFH, Urteil vom 27.05.1992 – II R 33/​89, BStBl II 1992, 990[]
  5. vgl. BFH, Urteil vom 12.10.1994 – II R 4/​91, BStBl II 1995, 69[]
  6. Sack in Borut­tau, a.a.O., § 9 RdNr. 220[]
  7. Sack in Borut­tau, a.a.O., § 9 RdNr. 222[]
  8. Kreutziger/​Schaffner, BewG, 2. Aufl. 2009, § 13 RdNr. 13[]
  9. vgl. BFH, Urtei­le vom 12.10.1994 – II R 4/​91, BStBl II 1995, 69; und vom 18.01.1989 – II R 103/​85, BStBl II 1989, 427[]