Zweit­woh­nungs­steu­er – und der Boden­wert als Bemessungsgrundlage

Die Schät­zung einer übli­chen Mie­te allein anhand des Boden­werts des Wohn­grund­stücks ist mit dem Gebot gleich­heits­ge­rech­ter Besteue­rung des Auf­wands für das Inne­ha­ben einer Zweit­woh­nung nicht vereinbar. 

Zweit­woh­nungs­steu­er – und der Boden­wert als Bemessungsgrundlage

Dem Sat­zungs­ge­ber kommt bei der Fest­le­gung des Steu­er­maß­stabs ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum zu. Art. 3 Abs. 1 GG ver­langt aber stets eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Bemes­sungs­grund­la­ge. Der Norm­ge­ber hat für die Wahl der Bemes­sungs­grund­la­ge und die Aus­ge­stal­tung der Regeln ihrer Ermitt­lung einen gro­ßen Spiel­raum, solan­ge die­se nur prin­zi­pi­ell dazu geeig­net sind, den Belas­tungs­grund der Steu­er zu erfas­sen. Bei der Wahl des geeig­ne­ten Maß­stabs darf sich der Gesetz­ge­ber auch von Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen lei­ten las­sen, die je nach Zahl der zu erfas­sen­den Bewer­tungs­vor­gän­ge an Bedeu­tung gewin­nen und so auch in grö­ße­rem Umfang Typi­sie­run­gen und Pau­scha­lie­run­gen recht­fer­ti­gen kön­nen, dabei aber deren ver­fas­sungs­recht­li­che Gren­zen wah­ren müs­sen1

Bei einer Auf­wand­steu­er ist erfor­der­lich, dass der gewähl­te Maß­stab einen zumin­dest locke­ren Bezug zu dem Auf­wand des Steu­er­pflich­ti­gen auf­weist2. Der Maß­stab der Net­to­kalt­mie­te und der der übli­chen Mie­te in § 4 ZwStS der Stadt Dres­den genü­gen die­sen Voraussetzungen. 

Eine Sat­zungs­be­stim­mung hin­ge­gen, nach der die Schät­zung der übli­chen Mie­te bei Feh­len von Ver­gleichs­mie­ten allein anhand des Boden­werts erfol­gen soll, wür­de sich vom zu besteu­ern­den Auf­wand für das Inne­ha­ben einer Zweit­woh­nung zu weit lösen. Ent­spre­chen­des gilt für eine Schät­zung im Ein­zel­fall, die sich aus­schließ­lich am Boden­wert und sei­ner Ver­zin­sung ori­en­tiert. Denn der Miet­auf­wand für eine Woh­nung bemisst sich regel­mä­ßig nach der Wohn­flä­che, ihrer Aus­stat­tung und ihrer Lage (s. auch § 4 Abs. 2 und 3 ZwStS der Stadt Dres­den). Der Boden­wert allein bil­det hin­ge­gen ledig­lich einen Maß­stab für die Lage der Woh­nung und weist kei­nen Bezug zur Wohn­flä­che und der Woh­nungs­aus­stat­tung mehr auf. 

Eine auf die­ser Grund­la­ge ermit­tel­te Schätz­mie­te und damit die Zweit­woh­nungs­steu­er wür­den sich grund­sätz­lich ver­dop­peln, wenn bei gleich­blei­ben­der Wohn­flä­che und Aus­stat­tung der Woh­nung die Grund­stücks­flä­che dop­pelt so groß ist; umge­kehrt wür­de die Zweit­woh­nungs­steu­er bei Woh­nun­gen mit glei­cher Grund­stücks­flä­che unge­ach­tet gro­ßer Unter­schie­de bei Wohn­flä­che und Woh­nungs­aus­stat­tung in glei­cher Höhe erho­ben. Durch der­ar­ti­ge Ver­zer­run­gen beim geschätz­ten Miet­wert wird eine gleich­heits­ge­rech­te Erhe­bung der Zweit­woh­nungs­steu­er ver­hin­dert3. Dem­ge­gen­über sind Sat­zungs­be­stim­mun­gen oder Schät­zun­gen im Ein­zel­fall, die den Boden­wert als einen von meh­re­ren Fak­to­ren für die Bestim­mung des Miet­werts einer Woh­nung her­an­zie­hen4, der­ar­ti­gen Beden­ken nicht ausgesetzt. 

Die Lan­des­haupt­stadt Dres­den hat aller­dings in der münd­li­chen Ver­hand­lung im Ansatz über­zeu­gend erläu­tert, dass ein erheb­li­cher Gleich­heits­ver­stoß bei der Schät­zung durch die zusätz­li­chen Über­le­gun­gen ihrer Ver­wal­tungs­pra­xis ver­hin­dert wer­den kann. Sie ver­wen­det den Boden­wert­ver­zin­sungs­be­trag als Schät­zungs­grund­la­ge ledig­lich bei nicht ganz­jäh­rig bewohn­ba­ren Gar­ten­häu­sern, weil ihr Miet­spie­gel hier­für kei­ne Ver­gleichs­wer­te lie­fert. Bei die­ser Grup­pe von Gar­ten­häu­sern lägen die dazu­ge­hö­ri­gen Grund­stücks­flä­chen im Bereich zwi­schen 300 und 600 m², trotz­dem kom­me den Unter­schie­den in der Grund­stücks­grö­ße ange­sichts der ohne­hin nied­ri­gen Steu­er­be­trä­ge und der erheb­lich nivel­lie­ren­den Wir­kung der Abrun­dung gemäß § 7 Abs. 2 ZwStS kei­ne wesent­li­che Bedeu­tung zu. Fer­ner wer­de zuguns­ten der Steu­er­pflich­ti­gen immer eine Kon­troll­rech­nung anhand der nied­rigs­ten Miet­spie­gel­wer­te mit einem Abschlag von einem Drit­tel im Hin­blick auf die nicht ganz­jäh­ri­ge Nutz­bar­keit durch­ge­führt. Nur wenn die­se Ver­gleichs­rech­nung zu einer höhe­ren Zweit­woh­nungs­steu­er füh­re, lege sie die Steu­er­be­rech­nung anhand des Boden­wert­ver­zin­sungs­be­tra­ges zugrunde. 

Gleich­wohl ent­fernt sich die Schät­zungs­me­tho­de der Stadt Dres­den von § 4 Abs. 2 ZwStS, weil sie letzt­lich die Lage des Gar­ten­hau­ses zur allei­ni­gen Bemes­sungs­grund­la­ge erhebt. Dem­ge­gen­über bleibt eine Schät­zung des Miet­auf­wands mit Hil­fe von Zu- und Abschlä­gen zu Ver­gleichs­mie­ten, mit denen etwa eine nicht ganz­jäh­ri­ge Nutz­bar­keit oder die beson­ders ein­fa­che bzw. pri­vi­le­gier­te Lage eines Gar­ten­hau­ses auf einem Erho­lungs­grund­stück berück­sich­tigt wird, grund­sätz­lich gleich­heits­ge­recht inner­halb des durch die Sat­zung vor­ge­ge­be­nen Steu­er­maß­stabs des Miet­werts. Eine sol­che Schät­zung ist nicht will­kür­lich, wenn die Zu- und Abschlä­ge anhand benann­ter und einer Kon­trol­le zugäng­li­cher Kri­te­ri­en ermit­telt wer­den. Es ist etwa gut nach­voll­zieh­bar, wenn wegen feh­len­der Nutz­bar­keit eines Gar­ten­hau­ses über vier oder sechs Mona­te im Jahr ein Abschlag von einem Drit­tel oder der Hälf­te von einer Ver­gleichs­mie­te vor­ge­nom­men wird oder wenn ein im Ver­gleich zu ande­ren Erho­lungs­grund­stü­cken wesent­lich höhe­rer oder nied­ri­ge­rer Boden­richt­wert als Begrün­dung für einen (wei­te­ren) Zu- oder Abschlag von einer Ver­gleichs­mie­te her­an­ge­zo­gen wird. 

Das Urteil des Säch­si­schen Ober­ver­wal­tungs­ge­richts5 hät­te sich im vor­lie­ge­den Fall aber wohl im Ergeb­nis aus ande­ren Grün­den als rich­tig dar­ge­stellt (§ 144 Abs. 4 VwGO). Die ange­foch­te­nen Beschei­de in Gestalt des Wider­spruchs­be­scheids ver­let­zen den Zweit­woh­nungs­in­ha­ber nicht in sei­nen Rech­ten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dem Wider­spruchs­be­scheid ist zu ent­neh­men, dass die Stadt Dres­den als Kon­troll­rech­nung auch eine Schät­zung des Miet­werts anhand des Miet­spie­gels mit einem Abschlag von einem Drit­tel vor­ge­nom­men hat, was zu einer höhe­ren Schätz­mie­te führte.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 19. Mai 2021 – 9 C 2.20

  1. stRspr, vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/​14 u.a., BVerfGE 148, 147 Rn. 96, 131 und Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvR 807/​12 u.a. – DWW 2019, 387 <391> BVerwG, Urteil vom 27.11.2019 – 9 C 4.19, BVerw­GE 167, 137 Rn. 16[]
  2. stRspr, vgl. BVerfG, Beschluss vom 04.02.2009 – 1 BvL 8/​05, BVerfGE 123, 1 <21> BVerwG, Urteil vom 14.10.2015 – 9 C 22.14, BVerw­GE 153, 116 Rn. 12[]
  3. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvR 807/​12 u.a. – DWW 2019, 387 <391>[]
  4. vgl. Egger/​Burth, ZKF 2021, 73 <78>[]
  5. Sächs. OVG, Urteil vom 10.09.2019 – OVG 4 A 1403/​18[]