Die Schätzung einer üblichen Miete allein anhand des Bodenwerts des Wohngrundstücks ist mit dem Gebot gleichheitsgerechter Besteuerung des Aufwands für das Innehaben einer Zweitwohnung nicht vereinbar.
Dem Satzungsgeber kommt bei der Festlegung des Steuermaßstabs ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Art. 3 Abs. 1 GG verlangt aber stets eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage. Der Normgeber hat für die Wahl der Bemessungsgrundlage und die Ausgestaltung der Regeln ihrer Ermittlung einen großen Spielraum, solange diese nur prinzipiell dazu geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen. Bei der Wahl des geeigneten Maßstabs darf sich der Gesetzgeber auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je nach Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können, dabei aber deren verfassungsrechtliche Grenzen wahren müssen1.
Bei einer Aufwandsteuer ist erforderlich, dass der gewählte Maßstab einen zumindest lockeren Bezug zu dem Aufwand des Steuerpflichtigen aufweist2. Der Maßstab der Nettokaltmiete und der der üblichen Miete in § 4 ZwStS der Stadt Dresden genügen diesen Voraussetzungen.
Eine Satzungsbestimmung hingegen, nach der die Schätzung der üblichen Miete bei Fehlen von Vergleichsmieten allein anhand des Bodenwerts erfolgen soll, würde sich vom zu besteuernden Aufwand für das Innehaben einer Zweitwohnung zu weit lösen. Entsprechendes gilt für eine Schätzung im Einzelfall, die sich ausschließlich am Bodenwert und seiner Verzinsung orientiert. Denn der Mietaufwand für eine Wohnung bemisst sich regelmäßig nach der Wohnfläche, ihrer Ausstattung und ihrer Lage (s. auch § 4 Abs. 2 und 3 ZwStS der Stadt Dresden). Der Bodenwert allein bildet hingegen lediglich einen Maßstab für die Lage der Wohnung und weist keinen Bezug zur Wohnfläche und der Wohnungsausstattung mehr auf.
Eine auf dieser Grundlage ermittelte Schätzmiete und damit die Zweitwohnungssteuer würden sich grundsätzlich verdoppeln, wenn bei gleichbleibender Wohnfläche und Ausstattung der Wohnung die Grundstücksfläche doppelt so groß ist; umgekehrt würde die Zweitwohnungssteuer bei Wohnungen mit gleicher Grundstücksfläche ungeachtet großer Unterschiede bei Wohnfläche und Wohnungsausstattung in gleicher Höhe erhoben. Durch derartige Verzerrungen beim geschätzten Mietwert wird eine gleichheitsgerechte Erhebung der Zweitwohnungssteuer verhindert3. Demgegenüber sind Satzungsbestimmungen oder Schätzungen im Einzelfall, die den Bodenwert als einen von mehreren Faktoren für die Bestimmung des Mietwerts einer Wohnung heranziehen4, derartigen Bedenken nicht ausgesetzt.
Die Landeshauptstadt Dresden hat allerdings in der mündlichen Verhandlung im Ansatz überzeugend erläutert, dass ein erheblicher Gleichheitsverstoß bei der Schätzung durch die zusätzlichen Überlegungen ihrer Verwaltungspraxis verhindert werden kann. Sie verwendet den Bodenwertverzinsungsbetrag als Schätzungsgrundlage lediglich bei nicht ganzjährig bewohnbaren Gartenhäusern, weil ihr Mietspiegel hierfür keine Vergleichswerte liefert. Bei dieser Gruppe von Gartenhäusern lägen die dazugehörigen Grundstücksflächen im Bereich zwischen 300 und 600 m2, trotzdem komme den Unterschieden in der Grundstücksgröße angesichts der ohnehin niedrigen Steuerbeträge und der erheblich nivellierenden Wirkung der Abrundung gemäß § 7 Abs. 2 ZwStS keine wesentliche Bedeutung zu. Ferner werde zugunsten der Steuerpflichtigen immer eine Kontrollrechnung anhand der niedrigsten Mietspiegelwerte mit einem Abschlag von einem Drittel im Hinblick auf die nicht ganzjährige Nutzbarkeit durchgeführt. Nur wenn diese Vergleichsrechnung zu einer höheren Zweitwohnungssteuer führe, lege sie die Steuerberechnung anhand des Bodenwertverzinsungsbetrages zugrunde.
Gleichwohl entfernt sich die Schätzungsmethode der Stadt Dresden von § 4 Abs. 2 ZwStS, weil sie letztlich die Lage des Gartenhauses zur alleinigen Bemessungsgrundlage erhebt. Demgegenüber bleibt eine Schätzung des Mietaufwands mit Hilfe von Zu- und Abschlägen zu Vergleichsmieten, mit denen etwa eine nicht ganzjährige Nutzbarkeit oder die besonders einfache bzw. privilegierte Lage eines Gartenhauses auf einem Erholungsgrundstück berücksichtigt wird, grundsätzlich gleichheitsgerecht innerhalb des durch die Satzung vorgegebenen Steuermaßstabs des Mietwerts. Eine solche Schätzung ist nicht willkürlich, wenn die Zu- und Abschläge anhand benannter und einer Kontrolle zugänglicher Kriterien ermittelt werden. Es ist etwa gut nachvollziehbar, wenn wegen fehlender Nutzbarkeit eines Gartenhauses über vier oder sechs Monate im Jahr ein Abschlag von einem Drittel oder der Hälfte von einer Vergleichsmiete vorgenommen wird oder wenn ein im Vergleich zu anderen Erholungsgrundstücken wesentlich höherer oder niedrigerer Bodenrichtwert als Begründung für einen (weiteren) Zu- oder Abschlag von einer Vergleichsmiete herangezogen wird.
Das Urteil des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts5 hätte sich im vorliegeden Fall aber wohl im Ergebnis aus anderen Gründen als richtig dargestellt (§ 144 Abs. 4 VwGO). Die angefochtenen Bescheide in Gestalt des Widerspruchsbescheids verletzen den Zweitwohnungsinhaber nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dem Widerspruchsbescheid ist zu entnehmen, dass die Stadt Dresden als Kontrollrechnung auch eine Schätzung des Mietwerts anhand des Mietspiegels mit einem Abschlag von einem Drittel vorgenommen hat, was zu einer höheren Schätzmiete führte.
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19. Mai 2021 – 9 C 2.20
- stRspr, vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 u.a., BVerfGE 148, 147 Rn. 96, 131 und Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvR 807/12 u.a. – DWW 2019, 387 <391> BVerwG, Urteil vom 27.11.2019 – 9 C 4.19, BVerwGE 167, 137 Rn. 16[↩]
- stRspr, vgl. BVerfG, Beschluss vom 04.02.2009 – 1 BvL 8/05, BVerfGE 123, 1 <21> BVerwG, Urteil vom 14.10.2015 – 9 C 22.14, BVerwGE 153, 116 Rn. 12[↩]
- vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvR 807/12 u.a. – DWW 2019, 387 <391>[↩]
- vgl. Egger/Burth, ZKF 2021, 73 <78>[↩]
- Sächs. OVG, Urteil vom 10.09.2019 – OVG 4 A 1403/18[↩]
