Zweit­woh­nungsteu­er – die Woh­nung als Kapi­tal­an­la­ge

Die Zweit­woh­nungsteu­er ist eine Auf­wand­steu­er. Sie ist danach eine Steu­er auf die wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit, die in der Ver­wen­dung des Ein­kom­mens für den per­sön­li­chen Lebens­be­darf zum Aus­druck kommt 1.

Zweit­woh­nungsteu­er – die Woh­nung als Kapi­tal­an­la­ge

Das Inne­ha­ben einer wei­te­ren Woh­nung für den per­sön­li­chen Lebens­be­darf (Zweit­woh­nung) neben der Haupt­woh­nung ist ein beson­de­rer Auf­wand, der gewöhn­lich die Ver­wen­dung von finan­zi­el­len Mit­teln erfor­dert und in der Regel wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit zum Aus­druck bringt.

Das nach dem Auf­wands­be­griff im Sin­ne des Art. 105 Abs. 2a GG gebo­te­ne Inne­ha­ben einer wei­te­ren Woh­nung für die per­sön­li­che Lebens­füh­rung setzt eine dahin­ge­hen­de Bestim­mung des Ver­wen­dungs­zwecks der Zweit­woh­nung vor­aus 2.

Dem­zu­fol­ge liegt eine steu­er­ba­re Zweit­woh­nung dann nicht vor, wenn sie nach dem sub­jek­ti­ven Ver­wen­dungs­zweck nicht der per­sön­li­chen Lebens­füh­rung dient, son­dern der rei­nen Geld- oder Ver­mö­gens­an­la­ge in der Form des Immo­bi­li­ar­be­sit­zes 3.

Für die im Aus­gangs­punkt sub­jek­ti­ve Bestim­mung des Ver­wen­dungs­zwecks der Zweit­woh­nung ist nicht die – unüber­prüf­ba­re – inne­re Absicht des Zweit­woh­nungs­in­ha­bers maß­geb­lich, son­dern die­se inne­re Tat­sa­che ist nur auf der Grund­la­ge objek­ti­ver, nach außen in Erschei­nung tre­ten­der, ver­fes­tig­ter und von Drit­ten nach­prüf­ba­rer Umstän­de im jewei­li­gen Ein­zel­fall zu beur­tei­len 4.Die Gemein­de darf an das Inne­ha­ben einer Zweit­woh­nung bei bestehen­dem Nut­zungs­recht und der offen gehal­te­nen Nut­zungs­mög­lich­keit grund­sätz­lich zunächst die Ver­mu­tung knüp­fen, dass die Woh­nung zumin­dest auch für Zwe­cke der per­sön­li­chen Lebens­füh­rung vor­ge­hal­ten wird. Es ist gera­de der Leer­stand der Zweit­woh­nung trotz recht­lich bestehen­der Nut­zungs­mög­lich­keit, der in der Regel auf die der Besteue­rung zugrun­de lie­gen­de Leis­tungs­fä­hig­keit des Woh­nungs­in­ha­bers schlie­ßen lässt 5. Dies gilt, solan­ge der Zweit­woh­nungs­in­ha­ber kei­ne objek­ti­ven Umstän­de vor­trägt, die die­se Ver­mu­tung erschüt­tern. Hier­für genügt einer­seits nicht die blo­ße Behaup­tung, die Zweit­woh­nung nicht zu nut­zen und auch künf­tig nicht zum Woh­nen nut­zen zu wol­len. Ande­rer­seits steht der feh­len­de ver­trag­li­che Aus­schluss einer objek­ti­ven Eigen­nut­zungs­mög­lich­keit allein der Annah­me einer rei­nen Kapi­tal­an­la­ge nicht ent­ge­gen 6. Auch in einem sol­chen Fall muss dem Woh­nungs­in­ha­ber der Nach­weis gestat­tet sein, dass sei­ne Woh­nung ent­ge­gen einer mög­li­cher­wei­se zunächst begrün­de­ten Ver­mu­tung nicht der per­sön­li­chen Lebens­füh­rung dient 7. Die­ser Nach­weis kann nicht nur dadurch geführt wer­den, dass die Woh­nung mehr oder weni­ger regel­mä­ßig ver­mie­tet wird. Die Kapi­tal­an­la­ge­ab­sicht kann sich auch aus ande­ren Umstän­den erge­ben. Es kommt des­halb auf eine umfas­sen­de Wür­di­gung aller objek­ti­ven Umstän­de des Ein­zel­fal­les an 8. Das gilt unbe­scha­det der Fäl­le von Misch­nut­zun­gen, in denen die Zweit­woh­nung sowohl für die eige­ne Lebens­füh­rung als auch zur Kapi­tal­an­la­ge vor­ge­hal­ten wird. In die­sen Fäl­len, in denen die Nut­zung zumin­dest auch zur per­sön­li­chen Lebens­füh­rung fest­steht, bedarf es der ein­zel­fall­be­zo­ge­nen Abgren­zung zur "rei­nen Kapi­tal­an­la­ge" nicht (mehr). Für die­se Fäl­le ist in der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts geklärt, dass Bun­des­recht ledig­lich aus Grün­den der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit die Bestim­mung der eige­nen Nut­zungs­zei­ten im Ver­an­la­gungs­jahr for­dert, um eine, gemes­sen an der Eigen­nut­zungs­mög­lich­keit, unver­hält­nis­mä­ßi­ge Steu­er­be­las­tung aus­zu­schlie­ßen 9.

Die von einem Zweit­woh­nungs­in­ha­ber vor­ge­tra­ge­ne Absicht, die Woh­nung nur aus Kapi­tal­an­la­ge­grün­den vor­zu­hal­ten, erfor­dert einer­seits eine in die Zukunft gerich­te­te Beur­tei­lung. Ande­rer­seits kön­nen aber die Ver­hält­nis­se ver­gan­ge­ner Ver­an­la­gungs­zeit­räu­me wich­ti­ge Anhalts­punk­te bie­ten und die behaup­te­ten Tat­sa­chen plau­si­bi­li­sie­ren 10. Dabei dür­fen die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung der Kapi­tal­an­la­ge­ab­sicht nicht über­spannt wer­den, denn die Erhe­bung einer Auf­wand­steu­er stellt kei­ne Sank­ti­on für feh­len­de Ver­mie­tung oder eine unwirt­schaft­li­che Kapi­tal­an­la­ge dar, son­dern eine Besteue­rung eines bestimm­ten, per­sön­li­chen Wohn­zwe­cken die­nen­den Auf­wan­des 11.

Die blo­ße Behaup­tung des Eigen­tü­mers, die Woh­nung weder selbst noch für sei­ne Fami­lie zu nut­zen und auch künf­tig nicht zum Woh­nen nut­zen zu wol­len, reicht als blo­ße Äuße­rung einer sub­jek­ti­ven Vor­stel­lung grund­sätz­lich nicht aus, die Ver­mu­tung des Vor­hal­tens für die per­sön­li­che Lebens­füh­rung zu erschüt­tern.

Ein lan­ger Leer­stand in der Ver­gan­gen­heit kann einen wich­ti­gen Anhalts­punkt für das Ver­hal­ten in der Zukunft bie­ten 12, hier näm­lich dafür, dass der Eigen­tü­mer die Woh­nung nicht für die per­sön­li­che Lebens­füh­rung vor­hal­ten will.

Der Ein­wand der Gemein­de, die Erhe­bung der Zweit­woh­nungsteu­er sei unter die­sen Umstän­den mit einem für die Gemein­de nicht mehr zumut­ba­ren Ver­wal­tungs­auf­wand ver­bun­den, greift nicht durch. Unbe­scha­det der bereits beschrie­be­nen, die Gemein­de regel­mä­ßig ent­las­ten­den tat­säch­li­chen Ver­mu­tung, eine Zweit­woh­nung wer­de (auch) für die per­sön­li­che Lebens­füh­rung vor­ge­hal­ten, kann die Gemein­de, soweit im Ein­zel­fall den­noch unge­wiss ist, ob die Vor­aus­set­zun­gen für die Ent­ste­hung der Steu­er ein­ge­tre­ten sind, gege­be­nen­falls auf die Mög­lich­keit der vor­läu­fi­gen Steu­er­fest­set­zung zurück­grei­fen (Art. 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b) aa)) Bay­KAG i.V.m. § 165 Abs. 1 AO)). Die sub­jek­ti­ve Bestim­mung des Ver­wen­dungs­zwecks einer Zweit­woh­nung ist eine inne­re Tat­sa­che, die je nach den Umstän­den des Fal­les in einer die Vor­läu­fig­keit nach § 165 Abs. 1 AO recht­fer­ti­gen­den Wei­se unge­wiss sein kann 13.

Der mit einem sol­chen Vor­ge­hen ver­bun­de­ne Ver­wal­tungs­auf­wand ist im Inter­es­se ver­fas­sungs­kon­for­men Vor­ge­hens unver­meid­bar, aber auch zumut­bar. Ver­wal­tungs­auf­wand mit der Kon­trol­le von Steu­er­erklä­run­gen hat die Gemein­de schließ­lich auch etwa in Fäl­len der Misch­nut­zung und in sol­chen Fäl­len, in denen sie auf­grund von Ver­mie­tungs­ver­trä­gen oder ähn­li­chem von einer Kapi­tal­an­la­ge­ab­sicht aus­geht.

Der wei­te­re Ein­wand der Gemein­de, sie dür­fe mit der Zweit­woh­nungsteu­er zuläs­si­ger­wei­se den Zweck ver­fol­gen, so genann­te "Roll­la­den­sied­lun­gen" zu unter­bin­den, weil sich die­se auf die Aus­las­tung der kom­mu­na­len Infra­struk­tur aus­wirk­ten und zur Ver­ödung des Ortes bei­tra­gen könn­ten, bleibt eben­falls ohne Erfolg. Zwar darf die Gemein­de grund­sätz­lich mit der Steu­er­erhe­bung auch Len­kungs­zie­le ver­fol­gen 14. Sie darf aber nicht die durch Art. 105 Abs. 2a GG vor­ge­ge­be­nen Anfor­de­run­gen der Auf­wand­steu­er unter Hin­weis auf den Len­kungs­zweck über­spie­len. Eben­so wenig kann eine Ver­let­zung der der Gemein­de im Rah­men des gemeind­li­chen Selbst­ver­wal­tungs­rechts (Art. 28 Abs. 2 Satz 3 GG) gewähr­leis­te­ten Finanz­ho­heit dar­in lie­gen, dass ihr die Erhe­bung einer gegen Art. 105 Abs. 2a GG ver­sto­ßen­den Steu­er ver­wehrt wird.

BVerwg, Urteil vom 15. Okto­ber 2014 – 9 C 6.2013 -

  1. BVerfG, Beschluss vom 06.12 1983 – 2 BvR 1275/​79, BVerfGE 65, 325, 346; BVerwG, Urteil vom 13.05.2009 – 9 C 8.08, Buch­holz 401.61 Zweit­woh­nungs­steu­er Nr. 27 Rn. 23[]
  2. BVerwG, Urtei­le vom 10.10.1995 – 8 C 40.93, BVerw­GE 99, 303, 305 = Buch­holz 401.61 Zweit­woh­nungs­steu­er Nr. 9 S. 6; und vom 13.05.2009 a.a.O.[]
  3. BVerwG, Urtei­le vom 26.07.1979 – 7 C 12.77, Buch­holz 401.61 Zweit­woh­nungs­steu­er Nr. 2 S. 16; und vom 10.10.1995 a.a.O.[]
  4. BVerwG, Urteil vom 10.10.1995 a.a.O.[]
  5. BVerwG, Urteil vom 27.10.2004 a.a.O. S. 29; Beschluss vom 17.08.2000 – 11 B 43.00, NVwZ-RR 2001, 682, 683[]
  6. BVerwG, Urteil vom 26.09.2001 – 9 C 1.01, BVerw­GE 115, 165, 169 = Buch­holz 401.61 Zweit­woh­nungs­steu­er Nr.19 S. 17[]
  7. BVerfG, Kam­mer­be­schluss vom 29.06.1995 – 1 BvR 1800/​94, 1 BvR 2480/​94, NVwZ 1996, 57, 58; BVerwG, Urteil vom 10.10.1995 – 8 C 40.93, BVerw­GE 99, 303, 307 = Buch­holz 401.61 Zweit­woh­nungs­steu­er Nr. 9 S. 7[]
  8. BVerwG, Urtei­le vom 10.10.1995 a.a.O.; vom 26.09.2001 a.a.O.; und vom 27.10.2004 a.a.O. S. 30[]
  9. BVerwG, Urtei­le vom 30.06.1999 – 8 C 6.98, BVerw­GE 109, 188, 191 = Buch­holz 401.61 Zweit­woh­nungs­steu­er Nr. 16 S. 3; vom 26.09.2001 a.a.O.; und vom 27.10.2004 a.a.O.[]
  10. BVerwG, Urteil vom 10.10.1995 a.a.O.; zum Ein­kom­men­steu­er­recht vgl. BFH, Urteil vom 25.10.1989 – X R 109/​87BFHE 159, 128, 132[]
  11. so zutref­fend OVG NRW, Beschluss vom 08.06.2000 – 14 B 2135/​99, NVwZ-RR 2001, 54, 55[]
  12. vgl. BFH, Urteil vom 25.10.1989 – X R 109/​87BFHE 159, 128, 132[]
  13. vgl. auch BFH, Urteil vom 25.10.1989 a.a.O.; Cös­ter, in: Pahlke/​Koenig, Abga­ben­ord­nung, 2. Aufl.2009, § 165 Rn. 12[]
  14. BVerfG, Urteil vom 07.05.1998 – 2 BvR 1991/​95 u.a., BVerfGE 98, 106, 117 f.; Beschluss vom 15.01.2014 – 1 BvR 1656/​09, NVwZ 2014, 1084 Rn. 81; BVerwG, Beschluss vom 27.10.2003 – 9 B 102.03 4 f.[]