Zweitwohnungsteuer für die leerstehende Kapitalanlage

Die Gemeinde darf grundsätzlich an das Vorhalten einer Zweitwohnung, auch wenn diese nicht tatsächlich genutzt wird, zunächst die Vermutung knüpfen, dass die Wohnung für die persönliche Lebensführung vorgehalten wird. Diese Vermutung wird aber erschüttert, wenn der Inhaber seinen subjektiven Entschluss, die Wohnung ausschließlich zur Kapitalanlage zu nutzen, durch objektive Umstände erhärten kann. Als einer dieser Umstände kann auch ein nachgewiesener Leerstand in Betracht kommen, insbesondere, wenn er schon über Jahre hinweg andauert.

Bei der Auslegung einer kommunalen Zweitwohnungsteuersatzung ist von dem in der Rechtsprechung entwickelten Begriff der Aufwandsteuer auszugehen. Die Zweitwohnungsteuer ist danach eine Steuer auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die in der Verwendung des Einkommens für den persönlichen Lebensbedarf zum Ausdruck kommt¹. Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf (Zweitwohnung) neben der Hauptwohnung ist ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zum Ausdruck bringt. Das nach dem Aufwandsbegriff im Sinne des Art. 105 Abs. 2a GG gebotene Innehaben einer weiteren Wohnung für die persönliche Lebensführung setzt eine dahingehende Bestimmung des Verwendungszwecks der Zweitwohnung voraus². Demzufolge liegt eine steuerbare Zweitwohnung dann nicht vor, wenn sie nach dem subjektiven Verwendungszweck nicht der persönlichen Lebensführung dient, sondern der reinen Geld- oder Vermögensanlage in der Form des Immobiliarbesitzes³.

Für die im Ausgangspunkt subjektive Bestimmung des Verwendungszwecks der Zweitwohnung ist nicht die – unüberprüfbare – innere Absicht des Zweitwohnungsinhabers maßgeblich. Vielmehr ist diese innere Tatsache nur auf der Grundlage objektiver, nach außen in Erscheinung tretender, verfestigter und von Dritten nachprüfbarer Umstände im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen⁴.

Die Gemeinde darf an das Innehaben einer Zweitwohnung bei bestehendem Nutzungsrecht und der offen gehaltenen Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich zunächst die Vermutung knüpfen, dass die Wohnung zumindest auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird. Es ist gerade der Leerstand der Zweitwohnung trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit, der in der Regel auf die der Besteuerung zugrunde liegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt⁵. Dies gilt, solange der Zweitwohnungsinhaber keine objektiven Umstände vorträgt, die diese Vermutung erschüttern. Hierfür genügt einerseits nicht die bloße Behauptung, die Zweitwohnung nicht zu nutzen und auch künftig nicht zum Wohnen nutzen zu wollen. Andererseits steht der fehlende vertragliche Ausschluss einer objektiven Eigennutzungsmöglichkeit allein der Annahme einer reinen Kapitalanlage nicht entgegen⁶. Auch in einem solchen Fall muss dem Wohnungsinhaber der Nachweis gestattet sein, dass seine Wohnung entgegen einer möglicherweise zunächst begründeten Vermutung nicht der persönlichen Lebensführung dient⁷. Dieser Nachweis kann nicht nur dadurch geführt werden, dass die Wohnung mehr oder weniger regelmäßig vermietet wird. Die Kapitalanlageabsicht kann sich auch aus anderen Umständen ergeben. Es kommt deshalb auf eine umfassende Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalles an⁸. Das gilt unbeschadet der Fälle von Mischnutzungen, in denen die Zweitwohnung sowohl für die eigene Lebensführung als auch zur Kapitalanlage vorgehalten wird. In diesen Fällen, in denen die Nutzung zumindest auch zur persönlichen Lebensführung feststeht, bedarf es der einzelfallbezogenen Abgrenzung zur „reinen Kapitalanlage“ nicht (mehr). Für diese Fälle ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass Bundesrecht lediglich aus Gründen der Verhältnismäßigkeit die Bestimmung der eigenen Nutzungszeiten im Veranlagungsjahr fordert, um eine, gemessen an der Eigennutzungsmöglichkeit, unverhältnismäßige Steuerbelastung auszuschließen⁹.

Die von einem Zweitwohnungsinhaber vorgetragene Absicht, die Wohnung nur aus Kapitalanlagegründen vorzuhalten, erfordert einerseits eine in die Zukunft gerichtete Beurteilung. Andererseits können aber die Verhältnisse vergangener Veranlagungszeiträume wichtige Anhaltspunkte bieten und die behaupteten Tatsachen plausibilisieren¹⁰. Dabei dürfen die Anforderungen an die Darlegung der Kapitalanlageabsicht nicht überspannt werden, denn die Erhebung einer Aufwandsteuer stellt keine Sanktion für fehlende Vermietung oder eine unwirtschaftliche Kapitalanlage dar, sondern eine Besteuerung eines bestimmten, persönlichen Wohnzwecken dienenden Aufwandes¹¹.

Die bloße Behauptung des Eigentümers, die Wohnung nicht zu nutzen und auch künftig nicht zum Wohnen nutzen zu wollen, reicht als bloße Äußerung einer subjektiven Vorstellung grundsätzlich nicht aus, die Vermutung des Vorhaltens für die persönliche Lebensführung zu erschüttern. Allerdings hat im hier entschiedenen Fall der Eigentümer das bisherige Fehlen von tatsächlichen Verkaufsbemühungen bei einer generellen Verkaufsabsicht plausibel damit erklären können, dass der Verkauf der Wohnung wegen eines nicht abgeschlossenen Baumängelprozesses bislang unterblieben sei. Ein Zuwarten mit dem Verkauf sei unabhängig von der Tatsache, dass auch nach Einschätzung der Gemeinde die Grundstücks- und Wohnungspreise in ihrem Gebiet in den vergangenen Jahren stetig und erheblich gestiegen sind, nachvollziehbar. Jedoch schließt das für sich genommen ein Vorhalten der Wohnung zur persönlichen Lebensführung nicht zwingend aus.

Vorliegend war darüber hinaus als weiteren erheblichen Grund für die Annahme, die Wohnung werde nicht für die persönliche Lebensführung des Eigentümers vorgehalten, dessen unwidersprochenen und unwiderlegten Vortrag anzusehen, dass die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 2004 von niemandem mehr benutzt worden sei. Für die Zeit ab 2009 und damit zwei Jahre vor Einsetzen der Zweitwohnungsteuerpflicht seien auch objektive Nachweise zu den Verbrauchsdaten der Wohnung vorgelegt worden. Der Eigentümer habe in Zusammenschau mit den weiteren genannten Umständen und den durch fehlenden Strom- und Wasserverbrauch nachgewiesenen langjährigen Leerstand die Kapitalanlageabsicht belegt und damit die Vermutung, die Wohnung diene der persönlichen Lebensführung, erschüttert. Diese tatrichterliche Würdigung ist von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden. Ein derart langer Leerstand in der Vergangenheit kann einen wichtigen Anhaltspunkt für das Verhalten in der Zukunft bieten¹², weil aus ihm ersichtlich ist, ob die hier allein in der Wertsteigerung des Grundstücks liegende Kapitalanlageabsicht plausibel ist.

Der Einwand der Gemeinde, die Erhebung der Zweitwohnungsteuer sei unter diesen Umständen mit einem für die Gemeinde nicht mehr zumutbaren Verwaltungsaufwand verbunden, greift nicht durch. Unbeschadet der bereits beschriebenen, die Gemeinde regelmäßig entlastenden tatsächlichen Vermutung, eine Zweitwohnung werde (auch) für die persönliche Lebensführung vorgehalten, kann die Gemeinde, soweit im Einzelfall dennoch ungewiss ist, ob die Voraussetzungen für die Entstehung der Steuer eingetreten sind, gegebenenfalls auf die Möglichkeit der vorläufigen Steuerfestsetzung zurückgreifen (Art. 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b) aa)) BayKAG i.V.m. § 165 Abs. 1 AO)). Die subjektive Bestimmung des Verwendungszwecks einer Zweitwohnung ist eine innere Tatsache, die je nach den Umständen des Falles in einer die Vorläufigkeit nach § 165 Abs. 1 AO rechtfertigenden Weise ungewiss sein kann¹³.

Der mit einem solchen Vorgehen verbundene Verwaltungsaufwand ist im Interesse verfassungskonformen Vorgehens unvermeidbar, aber auch zumutbar. Verwaltungsaufwand mit der Kontrolle von Steuererklärungen hat die Gemeinde schließlich auch etwa in Fällen der Mischnutzung und in solchen Fällen, in denen sie aufgrund von Vermietungsverträgen oder ähnlichem von einer Kapitalanlageabsicht ausgeht.

Der weitere Einwand der Gemeinde, sie dürfe mit der Zweitwohnungsteuer zulässigerweise den Zweck verfolgen, so genannte „Rollladensiedlungen“ zu unterbinden, weil sich diese auf die Auslastung der kommunalen Infrastruktur auswirkten und zur Verödung des Ortes beitragen könnten, bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Zwar darf die Gemeinde grundsätzlich mit der Steuererhebung auch Lenkungsziele verfolgen¹⁴. Sie darf aber nicht die durch Art. 105 Abs. 2a GG vorgegebenen Anforderungen der Aufwandsteuer unter Hinweis auf den Lenkungszweck überspielen. Ebenso wenig kann eine Verletzung der der Gemeinde im Rahmen des gemeindlichen Selbstverwaltungsrechts (Art. 28 Abs. 2 Satz 3 GG) gewährleisteten Finanzhoheit darin liegen, dass ihr die Erhebung einer gegen Art. 105 Abs. 2a GG verstoßenden Steuer verwehrt wird.

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C 5.2013 –

1. BVerfG, Beschluss vom 06.12 1983 – 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325, 346; BVerwG, Urteil vom 13.05.2009 – 9 C 8.08, Buchholz 401.61 Zweitwohnungssteuer Nr. 27 Rn. 23[↩]
2. BVerwG, Urteile vom 10.10.1995 – 8 C 40.93, BVerwGE 99, 303, 305 = Buchholz 401.61 Zweitwohnungssteuer Nr. 9 S. 6; und vom 13.05.2009 a.a.O.[↩]
3. BVerwG, Urteile vom 26.07.1979 – 7 C 12.77, Buchholz 401.61 Zweitwohnungssteuer Nr. 2 S. 16; und vom 10.10.1995 a.a.O.[↩]
4. BVerwG, Urteil vom 10.10.1995 a.a.O.[↩]
5. BVerwG, Urteil vom 27.10.2004 a.a.O. S. 29; Beschluss vom 17.08.2000 – 11 B 43.00, NVwZ-RR 2001, 682, 683[↩]
6. BVerwG, Urteil vom 26.09.2001 – 9 C 1.01, BVerwGE 115, 165, 169 = Buchholz 401.61 Zweitwohnungssteuer Nr.19 S. 17[↩]
7. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29.06.1995 – 1 BvR 1800/94, 1 BvR 2480/94, NVwZ 1996, 57, 58; BVerwG, Urteil vom 10.10.1995 – 8 C 40.93, BVerwGE 99, 303, 307 = Buchholz 401.61 Zweitwohnungssteuer Nr. 9 S. 7[↩]
8. BVerwG, Urteile vom 10.10.1995 a.a.O.; vom 26.09.2001 a.a.O.; und vom 27.10.2004 a.a.O. S. 30[↩]
9. BVerwG, Urteile vom 30.06.1999 – 8 C 6.98, BVerwGE 109, 188, 191 = Buchholz 401.61 Zweitwohnungssteuer Nr. 16 S. 3; vom 26.09.2001 a.a.O.; und vom 27.10.2004 a.a.O.[↩]
10. BVerwG, Urteil vom 10.10.1995 a.a.O.; zum Einkommensteuerrecht vgl. BFH, Urteil vom 25.10.1989 – X R 109/87 – BFHE 159, 128, 132[↩]
11. so zutreffend OVG NRW, Beschluss vom 08.06.2000 – 14 B 2135/99, NVwZ-RR 2001, 54, 55[↩]
12. vgl. BFH, Urteil vom 25.10.1989 a.a.O.[↩]
13. vgl. auch BFH, Urteil vom 25.10.1989 a.a.O.; Cöster, in: Pahlke/Koenig, Abgabenordnung, 2. Aufl.2009, § 165 Rn. 12[↩]
14. BVerfG, Urteil vom 07.05.1998 – 2 BvR 1991/95 u.a., BVerfGE 98, 106, 117 f.; Beschluss vom 15.01.2014 – 1 BvR 1656/09, NVwZ 2014, 1084 Rn. 81; BVerwG, Beschluss vom 27.10.2003 – 9 B 102.03 4 f.[↩]