Die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le im Woh­nungs­miet­ver­trag

Eine in einem for­mu­lar­mä­ßi­gen Wohn­raum­miet­ver­trag geson­dert aus­ge­wie­se­ne Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le stellt eine zum Nach­teil des Mie­ters von § 556 Abs. 1 BGB abwei­chen­de und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sa­me Ver­ein­ba­rung dar, sofern aus dem Miet­ver­trag nicht ein­deu­tig her­vor­geht, dass es sich bei die­ser Pau­scha­le um einen Teil der Grund­mie­te (Net­to­mie­te) han­delt.

Lesen

Strom­kos­ten­pau­scha­le im Straf­voll­zug

Gerich­te ver­sto­ßen gegen das grund­ge­setz­lich geschütz­te Recht auf effek­ti­ven Rechts­schutz, wenn sie die Erhe­bung von Kos­ten­pau­scha­len auf Ein­griffs­nor­men stüt­zen, die eine Kos­ten­be­tei­li­gung Gefan­ge­ner an Strom- oder Betriebs­kos­ten ermög­li­chen und ihren Ent­schei­dun­gen unge­prüft die nicht näher beleg­te Behaup­tung der Jus­tiz­voll­zugs­an­stalt zugrun­de legen, die Ein­nah­men durch erho­be­ne Betriebs­kos­ten­pau­scha­len lägen unter den Kos­ten

Lesen

Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen für eine ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung – und die ver­spä­te­te WEG-Abrech­nung

Die Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt auch für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei einer ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nung. Der Ver­mie­ter der Eigen­tums­woh­nung kann nicht allein des­halb noch nach Ablauf der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrech­nung über die Betriebs­kos­ten eine Nach­for­de­rung gel­tend machen, weil der WEG-Ver­­­wal­­ter ver­spä­tet

Lesen

Die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und der Betriebs­strom der Zen­tral­hei­zung

In der Jah­res­ab­rech­nung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft müs­sen die Kos­ten des Betriebs­stroms der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge nach Maß­ga­be der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­teilt wer­den; wird der Betriebs­strom nicht über einen Zwi­schen­zäh­ler, son­dern über den all­ge­mei­nen Strom­zäh­ler erfasst, muss geschätzt wer­den, wel­cher Anteil an dem All­ge­mein­strom hier­auf ent­fällt. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ent­spricht allein eine

Lesen

Ver­jähr­te Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen – und die Miet­kau­ti­on

Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus Jah­res­ab­rech­nun­gen des Ver­mie­ters sind wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen im Sin­ne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Ver­mie­ter ist es des­halb nach § 216 Abs. 3 BGB ver­wehrt, sich wegen bereits ver­jähr­ter Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus der Miet­si­cher­heit zu befrie­di­gen. Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hin­dert die Ver­jäh­rung eines Anspruchs, für den ein Pfand­recht

Lesen

Betriebs­kos­ten­um­la­ge für öffent­li­che Park­flä­chen

Gar­­ten- oder Park­flä­chen, die durch bau­pla­ne­ri­sche Bestim­mun­gen oder durch den Ver­mie­ter selbst für die Nut­zung der Öffent­lich­keit gewid­met sind, fehlt der erfor­der­li­che Bezug zur Miet­sa­che, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB ent­hal­te­ne Merk­mal des bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauchs für die Umle­gung von Betriebs­kos­ten vor­aus­ge­setzt ist. Liegt eine der­ar­ti­ge Wid­mung

Lesen

Betriebs­kos­ten­um­la­ge – und die Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge

Die ord­nungs­ge­mä­ße Bewirt­schaf­tung des Grund­stücks setzt eine regel­mä­ßi­ge Pfle­ge der Außen­an­la­gen vor­aus und umfasst des­halb auch den Auf­wand, der auf die Besei­ti­gung von Ver­un­rei­ni­gun­gen (etwa Hun­de­kot) ent­fällt, die durch Mie­ter oder Drit­te ver­ur­sacht wor­den sind . Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs gehö­ren die Kos­ten der Besei­ti­gung des auf Gemein­schafts­flä­chen der

Lesen

Gewer­be­raum­mie­te – und die Grund­steu­er­erhö­hung in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Die in einem Miet­ver­trag über Gewer­be­räu­me ent­hal­te­ne AGB-Klau­­sel "Die Grund­steu­er zahlt die Ver­mie­te­rin. Erhö­hun­gen gegen­über der bei Über­ga­be des Objekts erho­be­nen Grund­steu­er tra­gen die Mie­ter." ist hin­sicht­lich der durch die Ver­miet­bar­keit des bebau­ten Grund­stücks beding­ten Grund­steu­er­erhö­hung nicht ein­deu­tig und daher zu Las­ten des Ver­wen­ders aus­zu­le­gen. All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen sind dem­entspre­chend nach

Lesen

Teil­ent­gelt­li­che Ver­mie­tung – und die 75%-Grenze

Bei der Prü­fung der 75%-Grenze im Rah­men einer Teil­ent­gelt­li­che Ver­mie­tung sind die Betriebs­kos­ten nicht ein­zu­be­zie­hen. Beträgt das Ent­gelt für die Über­las­sung einer Woh­nung zu Wohn­zwe­cken weni­ger als 56 % der orts­üb­li­chen Markt­mie­te, so ist die Nut­zungs­über­las­sung in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Anteil auf­zu­tei­len (§ 21 Abs. 2 EStG). Für den Fall

Lesen

Der Gefan­ge­ne – und die Strom­kos­ten des Fern­se­hers

Betei­ligt die Jus­tiz­voll­zugs­an­stalt einen Gefan­ge­nen nach § 9 Abs. 2 JVoll­z­GB I an den Betriebs­kos­ten der sich in sei­nem Besitz befin­den­den Gerä­te, muss die Ermes­sens­ent­schei­dung – auch wenn sie einer all­ge­mein gel­ten­den Ver­wal­tungs­vor­schrift folgt – berück­sich­ti­gen, dass die Gefan­ge­nen grund­sätz­lich einen Anspruch auf kos­ten­freie Sicher­stel­lung ihres Grund­be­darfs haben, der in gewis­sem Umfang auch

Lesen

Unan­ge­mes­se­ner Reprä­sen­ta­ti­ons­auf­wand – und der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn

Der BFH hat in stän­di­ger Recht­spre­chung erkannt, dass bei der Ver­äu­ße­rung von Wirt­schafts­gü­tern, die vom (teil­wei­sen) Abzugs­ver­bot des § 4 Abs. 5 EStG betrof­fen sind, zur Berech­nung des Ver­äu­ße­rungs­ge­winns als Buch­wert der Wert anzu­set­zen ist, der sich unter Berück­sich­ti­gung der ‑den Gewinn bis­her nicht beein­flus­­sen­­den- AfA ergibt . Die gesetz­li­che Befug­nis hier­zu

Lesen

Nut­zungs­über­las­sung einer Woh­nung als Ver­mächt­nis – und die Betriebs­kos­ten

Ein Ver­mächt­nis in Form der Nut­zungs­über­las­sung einer Woh­nung begrün­det eine Pflicht des Ver­mächt­nis­neh­mers zur Zah­lung von Betriebs­kos­ten für die genutz­te Woh­nung. Der Anspruch des Eigen­tü­mers gegen den Ver­mächt­nis­neh­mer auf Zah­lung der Betriebs­kos­ten ergibt sich aus den Bestim­mun­gen des Tes­ta­ments der Erb­las­se­rin in Ver­bin­dung mit § 1939 BGB und einer ent­spre­chen­den

Lesen

Ver­walter­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Mit den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Ver­sto­ßes des Ver­mie­ters gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot bei der Ver­ga­be von Ver­walter­leis­tun­gen hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall eines Miet­ver­tra­ges über Gewer­be­flä­chen in einem SB-Markt war in Über­ein­stim­mung mit dem in die­ser Sache ergan­ge­nen von der grund­sätz­li­chen

Lesen

Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, Warm­was­ser­um­la­ge – und leer­stands­be­ding­te Kos­ten­ver­schie­bun­gen

Auch bei hohen Woh­nungs­leer­stän­den (hier: im Hin­blick auf einen im Rah­men der Stadt­pla­nung vor­ge­se­he­nen Abriss eines 28-Fami­­li­en­hau­­ses) hat es grund­sätz­lich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 Heiz­kos­ten­VO vor­ge­schrie­be­nen antei­li­gen Umla­ge von Warm­was­ser­kos­ten nach Ver­brauch zu blei­ben. Im Ein­zel­fall kann der Ver­mie­ter nach § 241 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet sein,

Lesen

Nach­be­rech­nung von Betriebs­kos­ten – und ihre Ver­jäh­rung

Nimmt der Ver­mie­ter von Gewer­be­raum nach der erst­ma­li­gen Ertei­lung einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung eine Nach­be­rech­nung von Betriebs­kos­ten vor, beginnt die Ver­jäh­rung des Nach­zah­lungs­an­spruchs des Ver­mie­ters erst mit dem Schluss des Jah­res, der auf die Ertei­lung der kor­ri­gier­ten Neben­kos­ten­ab­rech­nung und den Zugang die­ser Abrech­nung bei dem Mie­ter folgt. Der Anspruch aus einer Nach­be­rech­nung

Lesen

Geschätz­te Heiz­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Für die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist es ohne Bedeu­tung, ob die dort für den jewei­li­gen Mie­ter ange­setz­ten Kos­ten auf abge­le­se­nen Mess­wer­ten oder einer Schät­zung beru­hen und ob eine even­tu­ell vom Ver­mie­ter vor­ge­nom­me­ne Schät­zung den Anfor­de­run­gen des § 9a Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Einer Erläu­te­rung der ange­setz­ten Kos­ten bedarf es nicht. Eine

Lesen

Leer­ste­hen­de Miet­woh­nun­gen – und die Warm­was­ser­um­la­ge

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Umla­ge von Warm­was­ser­kos­ten auf den Mie­ter im Fal­le eines hohen Woh­nungs­leer­stands in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus zu befas­sen: In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die Klä­ge­rin, eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, der Beklag­ten eine Woh­nung in einem 28-Fami­­li­en-Haus in Frank­furt (Oder) ver­mie­tet. Da das Haus im

Lesen

Betriebs­kos­ten­nach­zah­lun­gen im Urkund­s­pro­zess

Ansprü­che des Ver­mie­ters auf Betriebs­kos­ten­nach­zah­lun­gen aus Wohn­raum­miet­ver­trä­gen kön­nen im Urkun­den­pro­zess gel­tend gemacht wer­den. Die Gel­tend­ma­chung einer Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung ist im Urkun­den­pro­zess statt­haft, sofern der Ver­mie­ter die anspruchs­be­grün­den­den und beweis­be­dürf­ti­gen Tat­sa­chen durch Urkun­den bele­gen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO). § 592 Satz 1 ZPO eröff­net den Urkun­den­pro­zess unter­schieds­los für

Lesen

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen – und die bestrit­te­ne Wohn­flä­chen­an­ga­be

Zu den Anfor­de­run­gen an sub­stan­ti­ier­tes Bestrei­ten der vom Ver­mie­ter vor­ge­tra­ge­nen Flä­chen­an­ga­ben durch den Mie­ter hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men: Nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen hat der Ver­mie­ter, der eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung erhebt, die Dar­­­le­gungs- und Beweis­last für die Flä­chen­an­sät­ze. Wenn er – wie hier – bestimm­te Flä­chen­wer­te vor­trägt, genügt dies den Anfor­de­run­gen

Lesen

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist nicht des­halb unwirk­sam, weil eine – nicht näher erläu­ter­te Umla­ge nach "Per­so­nen­mo­na­ten" erfolgt. Eben­so wenig bedarf es der Anga­be, für wel­chen Zeit­raum wie vie­le Per­so­nen pro Woh­nung berück­sich­tigt wor­den sind . For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des

Lesen

Ver­wal­tungs­kos­ten­um­la­ge in der Geschäfts­raum­mie­te

Die Umla­ge von "Ver­wal­tungs­kos­ten" in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Miet­ver­tra­ges über Geschäfts­räu­me ist weder über­ra­schend im Sin­ne von § 305 c BGB, noch ver­stößt sie gegen das Trans­pa­renz­ge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klau­sel kei­ne Bezif­fe­rung oder höhen­mä­ßi­ge Begren­zung der Ver­wal­tungs­kos­ten ent­hält . Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Auf­er­le­gung der Instand­hal­tung

Lesen

Die still­schwei­gen­de Ände­rung der umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten

Eine (still­schwei­gen­de) Ände­rung der miet­ver­trag­li­chen Umla­ge­ver­ein­ba­rung kommt nicht schon dadurch zustan­de, dass der Ver­mie­ter Betriebs­kos­ten abrech­net, zu deren Umla­ge er nach dem Miet­ver­trag nicht berech­tigt ist, und der Mie­ter eine dar­auf beru­hen­de Nach­zah­lung begleicht. Aller­dings kann eine Ände­rungs­ver­ein­ba­rung dar­in lie­gen, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter Aller­dings stellt eine tele­fo­ni­sche Ankün­di­gung

Lesen

Die jähr­li­che Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die kalen­der­jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men

Ermit­telt der Ver­mie­ter die auf das abzu­rech­nen­de Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten aus kalen­der­über­grei­fen­den Rech­nun­gen des Ver­sor­gers, ist die Abrech­nung nicht des­halb aus for­mel­len Grün­den wirk­sam, weil der Ver­mie­ter die inso­weit erfor­der­li­chen Zwi­schen­schrit­te nicht offen gelegt hat. Die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt die Anga­be der auf die Mie­ter der Abrech­nungs­ein­heit ver­teil­ten Gesamt­kos­ten.

Lesen

Pfän­dungs­schutz für das Gut­ha­ben aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Der Erstat­tungs­an­spruch des Mie­ters aus einer Betriebs- und Heiz­kos­ten­ab­rech­nung des Ver­mie­ters ist unpfänd­bar, wenn der Mie­ter Arbeits­lo­sen­geld II bezieht und die Erstat­tung des­halb im Fol­ge­mo­nat die Leis­tun­gen der Agen­tur für Arbeit für Unter­kunft und Hei­zung des Hil­fe­emp­fän­gers min­dert . Nach dem Urteil des Bun­des­so­zi­al­ge­richts vom 16. Okto­ber 2012 unter­lie­gen Betriebs-

Lesen

Ver­zugs­zin­sen bei den Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Gerät der Mie­ter mit Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in Ver­zug, blei­ben dem Ver­mie­ter die aus dem Schuld­ner­ver­zug fol­gen­den Rech­te grund­sätz­lich auch nach dem Ein­tritt der Abrech­nungs­rei­fe erhal­ten; ihm sind des­halb für die Zeit bis zur Abrech­nungs­rei­fe auch dann noch Ver­zugs­zin­sen auf rück­stän­di­ge Vor­aus­zah­lun­gen zuzu­spre­chen, wenn die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen selbst wegen ein­ge­tre­te­ner Abrech­nungs­rei­fe nicht mehr

Lesen

Haus­meis­ter­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­um­la­ge

Zur Umla­ge­fä­hig­keit von Haus­meis­ter­kos­ten in gewerb­li­chen Miet­ver­trä­gen hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men. Der Bun­des­ge­richts­hof geht dabei davon aus, dass die for­mu­lar­mä­ßi­ge Über­bür­dung der Kos­ten für einen "Haus­meis­ter" und für die "War­tung und Instand­hal­tung aller tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen" den Mie­ter im Sin­ne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unan­ge­mes­sen

Lesen