Heizthermostat

Betriebskostenabrechnung – und die Einsicht in die Abrechnungsbelege

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der

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Vertrag

Nebenkostenabrechnung – Rechte und Pflichten für Vermieter

Die Kosten für den Unterhalt einer Wohnung oder eines Hauses können relativ hoch sein, doch Vermieter haben die Möglichkeit, bestimmte Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Auf welche Nebenkosten das zutrifft und welche Nebenkosten nicht umgelegt werden dürfen, möchten wir Ihnen in diesem Beitrag verraten. Welche Nebenkosten dürfen Vermieter abrechnen? Die

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Heizkörperverntil

Die nicht verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.   Gemäß §

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Geldrechner

Betriebskostenabrechnung – und die wahrheitswidrigen Angaben des Vermieters

Hat der Vermieter den Vorsatz, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter keiner vorherigen Abmahnung. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des

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Heizthermostat

Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen

Die Mieterin hat gegen die Vermieterin keinen Anspruch auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen, wenn die bereits vorgelegten Betriebskostenabrechnungen nicht an formellen Mängeln leiden. Für die ordnungsgemäße formelle Abrechnung der Betriebskosten ist es erforderlich, dass diese den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Sie muss also regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: die Zusammenstellung

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Spüle

Die vom Mieter anerkannte Betriebskostenabrechnung

Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem

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Heizkörperventil

Umlagefähige Betriebskosten und die Notdienstpauschale

Kosten für eine Notdienstpauschale zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hat. Mit dieser Begründung hat der Bundesgerichtshof in dem hier vorliegenden Fall der Klage auf Zahlung einer anteiligen Notdienstpauschale von insgesamt 102,84 Euro keinen Erfolg beschieden. Gleichzeitig ist die Entscheidung der

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Nebenkostenabrechnung und Fristen

Dem Gesetz nach beinhaltet die Miete alle Nebenkosten. Sie ist eine Inklusivmiete. Allerdings darf der Mietvertrag andere Vereinbarungen enthalten. Das ist regelmäßig der Fall und in § 556 BGB geregelt. Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete vereinbart, darüber hinaus zahlt der Mieter eine Vorauszahlung für die Betriebskosten und für die Kosten

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Landgericht Hamburg

Betriebskosten – und die Umlage nach Wohnflächenanteilen

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend.

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Heizkostenabrechnung – und die Darlegungslast des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) zu beschäftigen: In dem hier entschiedenen Fall ging es um eine 94 m² großen Dreizimmerwohnung

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Gewerbliche Zwischenvermieter – und die Rückstellung für Betriebskostennachzahlungen

Bei der Bildung von Rückstellung eines gewerblichen Zwischenvermieters wegen der ihn treffenden Verpflichtungen zur künftigen Zahlung von Betriebskosten für abgelaufene Wirtschaftsjahre sind künftige Vorteile, die mit der Erfüllung der Verpflichtung voraussichtlich verbunden sein werden, soweit sie nicht als Forderung zu aktivieren sind, gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 3a Buchst.

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Haushaltsnahe Dienstleistungen – und ihre Abrechnung durch den Vermieter

Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. So muss der Vermieter etwa die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen

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Münzen

Nebenkostenvorauszahlungen trotz Abrechnungsreife

Ein Vermieter kann den Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten nicht darauf stützen, dass im ursprünglichen Mietvertrag entsprechende Vorauszahlungen vereinbart waren. wenn bereits Abrechnungsreife eingetreten ist. Allenfalls kann der Vermieter Nebenkosten – bis zur Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen – insoweit noch beanspruchen können, als sie durch (gegebenenfalls auch nachträglich) erteilte Nebenkostenabrechnungen

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Verwalterleistungen in der Betriebskostenabrechnung – und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Mit den Anforderungen an die Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall eines Mietvertrages über Gewerbeflächen in einem SB-Markt war in Übereinstimmung mit dem in dieser Sache ergangenen von der grundsätzlichen

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Aktenwagen

Nachberechnung von Betriebskosten – und ihre Verjährung

Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung bei dem Mieter folgt. Der Anspruch aus einer Nachberechnung

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Geschätzte Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. Eine

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Verwaltungsgericht Köln / Finanzgericht Köln

Leerstehende Mietwohnungen – und die Warmwasserumlage

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter im Falle eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus zu befassen: In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im

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Betriebskostennachzahlungen im Urkundsprozess

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. Die Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung ist im Urkundenprozess statthaft, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO). § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess

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Bundesverwaltungsgericht

Betriebskostenabrechnungen – und die bestrittene Wohnflächenangabe

Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen: Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Wenn er – wie hier – bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen

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Betriebskostenabrechnung nach Personenmonaten

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des §

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Courthouse

Die stillschweigende Änderung der umlagefähigen Betriebskosten

Eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung kommt nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Allerdings kann eine Änderungsvereinbarung darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter Allerdings stellt eine telefonische Ankündigung

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Die nachträgliche Korrektur der bereits bezahlten Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietverhältnis

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume allein durch die

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Oberlandesgericht München

Die Mietwohnung – Enthaftungserklärung und Prozessführungsbefugnis des Insolvenzverwalters

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden

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Die jährliche Betriebskostenabrechnung – und die kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen der Versorgungsunternehmen

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen wirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat. Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten.

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Die fehlende Umlagevereinbarung im Mietvertrag – und die Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass (einzelne)

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Regierungsviertel

Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Betriebskostenabrechnung

Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht,

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Betriebskostenguthaben im Gewerbemietverhältnis

Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 wurde in der Rechtsprechung und im Schrifttum überwiegend die

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Die vom Mieter korrigierte Betriebskostenabrechnung – und die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

Der Mieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung anpassen. Der Mieter des hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falls ist Mieter einer Wohnung der Vermieterin in G. . Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf 199,28 € monatlich. Unter

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Gehaltspfändung und der Anspruch auf Lohnabrechnung

Bei der Pfändung eines Anspruchs auf Lohnzahlung stellt der Anspruch auf Erteilung einer Lohnabrechnung einen unselbständigen Nebenanspruch dar, wenn es der Abrechnung bedarf, um den Anspruch auf Lohnzahlung geltend machen zu können. Wenn nicht ausgeschlossen ist, dass dem Schuldner gegen den Drittschuldner derartige Ansprüche auf Lohnabrechnung zustehen, werden diese angeblichen

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Amtsgericht

Die Beanstandung einer Nebenkostenabrechnung

Ist ein Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden, hat er zunächst in die Belege Einsicht zu nehmen, um dann im Einzelnen vortragen zu können, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreitet. Ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ohne Einsicht in die Kostenbelege ist unzulässig. Mit dieser Begründung hat

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Verhandlungstisch

Die jährlichen Wartungskosten einer Gastherme

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht. Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne

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Computerarbeit

Beginn der Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu

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Bundesverwaltungsgericht

Verzugszinsen bei den Nebenkostenvorauszahlungen

Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr

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Geld

Hausmeisterkosten in der Betriebskostenumlage

Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten in gewerblichen Mietverträgen hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen. Der Bundesgerichtshof geht dabei davon aus, dass die formularmäßige Überbürdung der Kosten für einen „Hausmeister“ und für die „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen“ den Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2

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Betriebskostenumlage für „Centermanager“ und „Versicherungen“

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäfts-räume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ wird dadurch allerdings nicht berührt. Der Gewerbemietvertrag als

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Nachrichten

Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Mietvertragsende

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der

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Fristlose Kündigung bei nicht gezahlten Betriebskostenerhöhungen

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden

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Keine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlich fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat heute in zwei Entscheidungen ein Recht des Vermieters zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen verneint, wenn die zugrunde gelegte Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweist. In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen

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Fehlende Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind, ist gleichwohl wirksam vorgenommen. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

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Konferenzraum

Heizkosten beim Wohnungseigentum

Der WEG-Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen, wie jetzt der Bundesgerichtshof klarstellte. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wenden sich die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten,

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Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex

Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit ()im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010,

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Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis hat jetzt erneut der Bundesgerichtshof Stellung genommen: Die Abrechnungen des Vermieters enthielten im entschiedenen Fall sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dies genügte dem Bundesgerichtshof: Dass die Ermittlung der Wärmekosten

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Dingliches Wohnrecht und die Betriebskostenumlage

Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die

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