Heizthermostat

Neu­er­tei­lung von Betriebskostenabrechnungen

Die Mie­te­rin hat gegen die Ver­mie­te­rin kei­nen Anspruch auf Ertei­lung von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen, wenn die bereits vor­ge­leg­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen nicht an for­mel­len Män­geln lei­den. Für die ord­nungs­ge­mä­ße for­mel­le Abrech­nung der Betriebs­kos­ten ist es erfor­der­lich, dass die­se den Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht. Sie muss also regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben ent­hal­ten: die Zusammenstellung

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Spüle

Die vom Mie­ter aner­kann­te Betriebskostenabrechnung

Die Rege­lun­gen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hin­dern die Miet­ver­trags­par­tei­en nicht, nach Zugang einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung an den Mie­ter eine Ver­ein­ba­rung dar­über zu tref­fen, dass der Mie­ter den aus­ge­wie­se­nen Sal­do als ver­bind­lich aner­kennt. Weder for­mel­le Män­gel der Abrech­nung noch die mit einer sol­chen Ver­ein­ba­rung etwa ver­bun­de­ne Ver­kür­zung der dem Mieter

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Heizkörperventil

Umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten und die Notdienstpauschale

Kos­ten für eine Not­dienst­pau­scha­le zäh­len nicht zu den umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten, son­dern zu den Ver­wal­tungs­kos­ten, die der Ver­mie­ter zu tra­gen hat. Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall der Kla­ge auf Zah­lung einer antei­li­gen Not­dienst­pau­scha­le von ins­ge­samt 102,84 Euro kei­nen Erfolg beschie­den. Gleich­zei­tig ist die Ent­schei­dung der Vorinstanzen

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Neben­kos­ten­ab­rech­nung und Fristen

Dem Gesetz nach beinhal­tet die Mie­te alle Neben­kos­ten. Sie ist eine Inklu­siv­mie­te. Aller­dings darf der Miet­ver­trag ande­re Ver­ein­ba­run­gen ent­hal­ten. Das ist regel­mä­ßig der Fall und in § 556 BGB gere­gelt. Im Miet­ver­trag ist eine Kalt­mie­te ver­ein­bart, dar­über hin­aus zahlt der Mie­ter eine Vor­aus­zah­lung für die Betriebs­kos­ten und für die Kos­ten für Hei­zung und

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Betriebs­kos­ten – und die Umla­ge nach Wohnflächenanteilen

Sofern und soweit Betriebs­kos­ten nach gesetz­li­chen Vor­ga­ben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 Heiz­kos­tenV) ganz oder teil­wei­se nach Wohn­flä­chen­an­tei­len umge­legt wer­den, ist für die Abrech­nung im All­ge­mei­nen der jewei­li­ge Anteil der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che der betrof­fe­nen Woh­nung an der in der Wirt­schafts­ein­heit tat­säch­lich vor­han­de­nen Gesamt­wohn­flä­che maß­ge­bend. Dies ent­schied jetzt

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Heiz­kos­ten­ab­rech­nung – und die Dar­le­gungs­last des Vermieters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit grund­sätz­li­chen Fra­gen zur Ver­tei­lung der Dar­­­le­­gungs- und Beweis­last und zu den Ver­pflich­tun­gen des Ver­mie­ters auf Gewäh­rung einer Bele­ge­in­sicht im Zusam­men­hang mit der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen (§ 556 BGB) zu beschäf­ti­gen: In dem hier ent­schie­de­nen Fall ging es um eine 94 m² gro­ßen Drei­zim­mer­woh­nung in

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Gewerb­li­che Zwi­schen­ver­mie­ter – und die Rück­stel­lung für Betriebskostennachzahlungen

Bei der Bil­dung von Rück­stel­lung eines gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­ters wegen der ihn tref­fen­den Ver­pflich­tun­gen zur künf­ti­gen Zah­lung von Betriebs­kos­ten für abge­lau­fe­ne Wirt­schafts­jah­re sind künf­ti­ge Vor­tei­le, die mit der Erfül­lung der Ver­pflich­tung vor­aus­sicht­lich ver­bun­den sein wer­den, soweit sie nicht als For­de­rung zu akti­vie­ren sind, gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 3a Buchst. c EStG bei

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Haus­halts­na­he Dienst­leis­tun­gen – und ihre Abrech­nung durch den Vermieter

Ein Mie­ter kann von sei­nem Ver­mie­ter bean­spru­chen, in einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bestimm­te Kos­ten so auf­zu­schlüs­seln, dass der Mie­ter zum Zwe­cke der Steu­er­erspar­nis gegen­über dem Finanz­amt haus­halts­na­he Dienst­leis­tun­gen in Abzug brin­gen kann. So muss der Ver­mie­ter etwa die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung so erstel­len, dass bestimm­te Neben­kos­ten sowie Kos­ten für Frisch- und Schmutz­was­ser nach ein­zel­nen Beträgen

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Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen für eine ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung – und die ver­spä­te­te WEG-Abrechnung

Die Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt auch für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei einer ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nung. Der Ver­mie­ter der Eigen­tums­woh­nung kann nicht allein des­halb noch nach Ablauf der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrech­nung über die Betriebs­kos­ten eine Nach­for­de­rung gel­tend machen, weil der WEG-Ver­­­wal­­ter verspätet

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Ver­jähr­te Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen – und die Mietkaution

Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus Jah­res­ab­rech­nun­gen des Ver­mie­ters sind wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen im Sin­ne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Ver­mie­ter ist es des­halb nach § 216 Abs. 3 BGB ver­wehrt, sich wegen bereits ver­jähr­ter Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus der Miet­si­cher­heit zu befrie­di­gen. Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hin­dert die Ver­jäh­rung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht

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Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen trotz Abrechnungsreife

Ein Ver­mie­ter kann den Anspruch auf Zah­lung von Neben­kos­ten nicht dar­auf stüt­zen, dass im ursprüng­li­chen Miet­ver­trag ent­spre­chen­de Vor­aus­zah­lun­gen ver­ein­bart waren. wenn bereits Abrech­nungs­rei­fe ein­ge­tre­ten ist. Allen­falls kann der Ver­mie­ter Neben­kos­ten – bis zur Höhe der geschul­de­ten Vor­aus­zah­lun­gen – inso­weit noch bean­spru­chen kön­nen, als sie durch (gege­be­nen­falls auch nach­träg­lich) erteil­te Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen gerecht­fer­tigt wären.

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Ver­walter­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Mit den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Ver­sto­ßes des Ver­mie­ters gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot bei der Ver­ga­be von Ver­walter­leis­tun­gen hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall eines Miet­ver­tra­ges über Gewer­be­flä­chen in einem SB-Markt war in Über­ein­stim­mung mit dem in die­ser Sache ergan­ge­nen von der grundsätzlichen

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Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, Warm­was­ser­um­la­ge – und leer­stands­be­ding­te Kostenverschiebungen

Auch bei hohen Woh­nungs­leer­stän­den (hier: im Hin­blick auf einen im Rah­men der Stadt­pla­nung vor­ge­se­he­nen Abriss eines 28-Fami­­li­en­hau­­ses) hat es grund­sätz­lich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 Heiz­kos­ten­VO vor­ge­schrie­be­nen antei­li­gen Umla­ge von Warm­was­ser­kos­ten nach Ver­brauch zu blei­ben. Im Ein­zel­fall kann der Ver­mie­ter nach § 241 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet sein,

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Nach­be­rech­nung von Betriebs­kos­ten – und ihre Verjährung

Nimmt der Ver­mie­ter von Gewer­be­raum nach der erst­ma­li­gen Ertei­lung einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung eine Nach­be­rech­nung von Betriebs­kos­ten vor, beginnt die Ver­jäh­rung des Nach­zah­lungs­an­spruchs des Ver­mie­ters erst mit dem Schluss des Jah­res, der auf die Ertei­lung der kor­ri­gier­ten Neben­kos­ten­ab­rech­nung und den Zugang die­ser Abrech­nung bei dem Mie­ter folgt. Der Anspruch aus einer Nach­be­rech­nung von

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Geschätz­te Heiz­kos­ten in der Betriebskostenabrechnung

Für die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist es ohne Bedeu­tung, ob die dort für den jewei­li­gen Mie­ter ange­setz­ten Kos­ten auf abge­le­se­nen Mess­wer­ten oder einer Schät­zung beru­hen und ob eine even­tu­ell vom Ver­mie­ter vor­ge­nom­me­ne Schät­zung den Anfor­de­run­gen des § 9a Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Einer Erläu­te­rung der ange­setz­ten Kos­ten bedarf es nicht. Eine Betriebskostenabrechnung

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Verwaltungsgericht Köln / Finanzgericht Köln

Leer­ste­hen­de Miet­woh­nun­gen – und die Warmwasserumlage

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Umla­ge von Warm­was­ser­kos­ten auf den Mie­ter im Fal­le eines hohen Woh­nungs­leer­stands in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus zu befas­sen: In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die Klä­ge­rin, eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, der Beklag­ten eine Woh­nung in einem 28-Fami­­li­en-Haus in Frank­furt (Oder) ver­mie­tet. Da das Haus im

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Betriebs­kos­ten­nach­zah­lun­gen im Urkundsprozess

Ansprü­che des Ver­mie­ters auf Betriebs­kos­ten­nach­zah­lun­gen aus Wohn­raum­miet­ver­trä­gen kön­nen im Urkun­den­pro­zess gel­tend gemacht wer­den. Die Gel­tend­ma­chung einer Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung ist im Urkun­den­pro­zess statt­haft, sofern der Ver­mie­ter die anspruchs­be­grün­den­den und beweis­be­dürf­ti­gen Tat­sa­chen durch Urkun­den bele­gen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO). § 592 Satz 1 ZPO eröff­net den Urkun­den­pro­zess unter­schieds­los für

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Bundesverwaltungsgericht

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen – und die bestrit­te­ne Wohnflächenangabe

Zu den Anfor­de­run­gen an sub­stan­ti­ier­tes Bestrei­ten der vom Ver­mie­ter vor­ge­tra­ge­nen Flä­chen­an­ga­ben durch den Mie­ter hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men: Nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen hat der Ver­mie­ter, der eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung erhebt, die Dar­­­le­­gungs- und Beweis­last für die Flä­chen­an­sät­ze. Wenn er – wie hier – bestimm­te Flä­chen­wer­te vor­trägt, genügt dies den Anforderungen

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Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Personenmonaten

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist nicht des­halb unwirk­sam, weil eine – nicht näher erläu­ter­te Umla­ge nach „Per­so­nen­mo­na­ten“ erfolgt. Eben­so wenig bedarf es der Anga­be, für wel­chen Zeit­raum wie vie­le Per­so­nen pro Woh­nung berück­sich­tigt wor­den sind. For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259

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Courthouse

Die still­schwei­gen­de Ände­rung der umla­ge­fä­hi­gen Betriebskosten

Eine (still­schwei­gen­de) Ände­rung der miet­ver­trag­li­chen Umla­ge­ver­ein­ba­rung kommt nicht schon dadurch zustan­de, dass der Ver­mie­ter Betriebs­kos­ten abrech­net, zu deren Umla­ge er nach dem Miet­ver­trag nicht berech­tigt ist, und der Mie­ter eine dar­auf beru­hen­de Nach­zah­lung begleicht. Aller­dings kann eine Ände­rungs­ver­ein­ba­rung dar­in lie­gen, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter Aller­dings stellt eine tele­fo­ni­sche Ankündigung

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Die nach­träg­li­che Kor­rek­tur der bereits bezahl­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung im Gewerbemietverhältnis

Bei einem Miet­ver­hält­nis über Gewer­be­raum recht­fer­tigt allein die Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und der vor­be­halt­lo­se Aus­gleich einer sich dar­aus erge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter nicht die Annah­me eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses, das einer nach­träg­li­chen Kor­rek­tur der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­ge­gen­steht. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass bei einem Miet­ver­hält­nis über Gewer­be­räu­me allein durch die

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Oberlandesgericht München

Die Miet­woh­nung – Ent­haf­tungs­er­klä­rung und Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis des Insolvenzverwalters

Mit dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters oder Treu­hän­ders hin­sicht­lich der Woh­nung des Schuld­ners erlangt der Mie­ter die Ver­­­wal­­tungs- und Ver­fü­gungs­be­fug­nis über das Mit­ver­trags­ver­hält­nis zurück. Dem Insol­venz­ver­wal­ter oder Treu­hän­der fehlt die Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis, gegen den Ver­mie­ter Ansprü­che auf Aus­zah­lung von Gut­ha­ben aus Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen an die Mas­se für einen Zeit­raum nach Wirksamwerden

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Die jähr­li­che Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die kalen­der­jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen der Versorgungsunternehmen

Ermit­telt der Ver­mie­ter die auf das abzu­rech­nen­de Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten aus kalen­der­über­grei­fen­den Rech­nun­gen des Ver­sor­gers, ist die Abrech­nung nicht des­halb aus for­mel­len Grün­den wirk­sam, weil der Ver­mie­ter die inso­weit erfor­der­li­chen Zwi­schen­schrit­te nicht offen gelegt hat. Die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt die Anga­be der auf die Mie­ter der Abrech­nungs­ein­heit ver­teil­ten Gesamtkosten.

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Die feh­len­de Umla­ge­ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag – und die Betriebskostenabrechnung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Abrech­nung von Betriebs­kos­ten, für die es an einer Umla­ge­ver­ein­ba­rung fehlt oder für die eine Pau­scha­le ver­ein­bart ist, nicht zur Unwirk­sam­keit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung aus for­mel­len Grün­den führt und der Mie­ter dem Ver­mie­ter inner­halb von zwölf Mona­ten seit Erhalt einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung mit­tei­len muss, dass (ein­zel­ne)

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Regierungsviertel

Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zun­gen für die Betriebskostenabrechnung

Der Nach­zah­lungs­an­spruch eines Ver­mie­ters aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt vor­aus, dass dem Mie­ter inner­halb der ein­jäh­ri­gen Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung zuge­gan­gen ist. For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine

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Pfän­dungs­schutz für das Gut­ha­ben aus einer Betriebskostenabrechnung

Der Erstat­tungs­an­spruch des Mie­ters aus einer Betriebs- und Heiz­kos­ten­ab­rech­nung des Ver­mie­ters ist unpfänd­bar, wenn der Mie­ter Arbeits­lo­sen­geld II bezieht und die Erstat­tung des­halb im Fol­ge­mo­nat die Leis­tun­gen der Agen­tur für Arbeit für Unter­kunft und Hei­zung des Hil­fe­emp­fän­gers min­dert. Nach dem Urteil des Bun­des­so­zi­al­ge­richts vom 16. Okto­ber 2012 unter­lie­gen Betriebs- und

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