Grund­stücks­kauf­ver­trag zwi­schen Gesell­schaft und Gesell­schaf­ter – und die Grund­er­werb­steu­er

Der Ver­trag zwi­schen einer Gesell­schaft und ihrem Gesell­schaf­ter, mit dem ein Anspruch des Gesell­schaf­ters auf Über­eig­nung eines Grund­stücks begrün­det wird, unter­liegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grund­er­werb­steu­er. Die Bemes­sungs­grund­la­ge rich­tet sich nach dem Wert der Gegen­leis­tung und nicht nach dem Grund­be­sitz­wert, wenn der Erwerb des Gesell­schaf­ters nicht zu Rechts­än­de­run­gen

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Erstat­tung der Grund­er­werb­steu­er – und das insol­venz­recht­li­che Auf­rech­nungs­ver­bot

Der Anspruch auf Erstat­tung der Grund­er­werb­steu­er nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG für einen vor Insol­venz­eröff­nung geschlos­se­nen Kauf­ver­trag ent­steht im Fall der Ableh­nung der Erfül­lung gemäß § 103 Abs. 2 InsO erst nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens i.S. des § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO. Nach § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO ist die

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Her­ab­set­zung des Grund­stücks­kauf­prei­ses – nach der Auf­las­sung

Ände­run­gen eines Grund­stücks­kauf­ver­trags nach der Auf­las­sung sind form­los mög­lich, wenn die Auf­las­sung bin­dend gewor­den ist (§ 873 Abs. 2 BGB) . Dem Form­zwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unter­lie­gen alle Ver­ein­ba­run­gen, die nach dem Wil­len der Par­tei­en zu dem schuld­recht­li­chen Über­eig­nungs­ge­schäft gehö­ren . § 311b Abs. 1 BGB fin­det des­halb grund­sätz­lich

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Auf­las­sungs­vor­mer­kung zuguns­ten einer nicht­exis­ten­ten Per­son – und die mit­tel­ba­re Falsch­be­ur­kun­dung

Die Ver­an­las­sung des gut­gläu­bi­gen Notars, beim Grund­buch­amt eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung zuguns­ten einer nicht exis­ten­ten Per­son im Grund­buch zu erwir­ken, erfüllt nicht den Tat­be­stand der mit­tel­ba­ren Falsch­be­ur­kun­dung (§ 271 Abs. 1 StGB). Zwar han­delt es sich bei dem Grund­buch um ein öffent­li­ches Buch im Sin­ne des § 271 Abs. 1 StGB; dies ergibt sich

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Das Grund­stück ver­kauf ich teu­rer…

Es stellt kei­ne beson­ders schwer­wie­gen­de Treue­pflicht­ver­let­zung des (poten­ti­el­len) Ver­käu­fers eines Grund­stücks dar, wenn er – bei wahr­heits­ge­mä­ßer Erklä­rung sei­ner Abschluss­be­reit­schaft – dem Kauf­in­ter­es­sen­ten nicht offen­bart, dass er sich vor­be­hält, den Kauf­preis zu erhö­hen. Eine Haf­tung wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen schei­det des­halb aus. Der (poten­ti­el­le) Ver­käu­fer haf­tet auch dann nicht auf

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Die beim Grund­stücks­kauf­ver­trag mit­be­ur­kun­de­te Auf­las­sung – und das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht

Ist zusam­men mit einem Grund­stücks­kauf­ver­trag die Auf­las­sung erklärt wor­den, führt dies bei Aus­übung eines Vor­kaufs­rechts in der Regel dazu, dass der von dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten geschul­de­te Kauf­preis erst fäl­lig wird, wenn die Auf­las­sung ihm gegen­über erklärt wor­den ist. Etwas ande­res gilt jedoch, wenn die Mit­be­ur­kun­dung der Auf­las­sung nicht (auch) der Siche­rung

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Der auf einem Notarand­er­kon­to hin­ter­leg­te Kauf­prei­ses – und die treu­wid­ri­gen Ver­fü­gun­gen des Notars

Der Aus­zah­lung des auf einem Notarand­er­kon­to hin­ter­leg­ten Kauf­prei­ses an den Ver­käu­fer steht nicht ent­ge­gen, dass der beur­kun­den­de Notar treu­wid­ri­ge Abbu­chun­gen von die­sem Kon­to ver­an­lasst und spä­ter den Fehl­be­stand durch eine eben­falls treu­wid­ri­ge Über­wei­sung von einem ande­ren auf sei­nen Namen lau­ten­den Notarand­er­kon­to aus­ge­gli­chen hat. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall

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Die nicht aus­ge­üb­te Auf­las­sungs­voll­macht der Notar­an­ge­stell­ten

Ein Notar ver­letzt sei­ne Amts­pflich­ten nicht dadurch, dass er es unter­lässt, auf sei­ne Ange­stell­ten ein­zu­wir­ken, namens der Bau­trä­ge­rin die Auf­las­sung der gekauf­ten Eigen­tums­woh­nung auf die Erwer­ber in Unter­voll­macht zu erklä­ren. Dabei kann auf sich beru­hen, ob ein Notar ver­pflich­tet ist, sei­ne Ange­stell­ten zur Aus­übung einer wirk­sam erteil­ten Voll­macht anzu­wei­sen. Die­se

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Nich­ti­ger Woh­nungs­kauf­ver­trag – und die Grund­er­werb­steu­er beim Rück­erwerb

Erwirbt der Ver­äu­ße­rer das Eigen­tum an dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück zurück, wird gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rück­erwerb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang die Steu­er nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn das dem vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang zugrun­de lie­gen­de Rechts­ge­schäft nich­tig ist. Begriff­lich setzt die

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Nota­ri­el­ler Ver­trag – und die Ver­mu­tung sei­ner Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit

Die Ver­mu­tung der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit eines nota­ri­el­len Ver­tra­ges wird nicht durch die Vor­la­ge eines inhalt­lich abwei­chen­den Ver­trags­ent­wurfs wider­legt. Die nota­ri­el­le Kauf­ver­trags­ur­kun­de ist eine öffent­li­che Urkun­de im Sin­ne von § 415 ZPO. Sol­che Urkun­den erbrin­gen vol­len Beweis dar­über, dass die Erklä­rung mit dem nie­der­ge­leg­ten Inhalt so, wie beur­kun­det, abge­ge­ben wur­de

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Das nicht recht­zei­tig ange­nom­me­ne form­un­wirk­sa­me Ver­trags­an­ge­bot

Ein auf den Abschluss eines nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beur­kun­dungs­pflich­ti­gen Ver­trags gerich­te­tes Ange­bot, das nicht nota­ri­ell beur­kun­det und daher nich­tig ist, kann, soweit es All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen ent­hält, zusätz­lich auf­grund der rich­ter­li­chen Inhalts­kon­trol­le gemäß § 308 Nr. 1 BGB als unwirk­sam anzu­se­hen sein. Außer­dem erlischt es, wenn es nicht frist­ge­recht

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Ver­trags­aus­le­gung – bei nota­ri­el­len Kauf­ver­trä­gen

Nach aner­kann­ten Aus­le­gungs­grund­sät­zen bil­det der von den Par­tei­en gewähl­te Wort­laut einer Ver­ein­ba­rung und der die­sem zu ent­neh­men­de objek­tiv erklär­te Par­tei­wil­le den Aus­gangs­punkt einer nach §§ 133, 157 BGB vor­zu­neh­men­den Aus­le­gung . Wei­ter sind nach aner­kann­ten Aus­le­gungs­grund­sät­zen ins­be­son­de­re der mit der Ver­ein­ba­rung ver­folg­te Zweck und die Inter­es­sen­la­ge der Par­tei­en zu beach­ten,

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Grund­stücks­be­schrei­bun­gen – vor Ver­trags­schluss

Eine Beschrei­bung von Eigen­schaf­ten eines Grund­stücks oder Gebäu­des vor Ver­trags­schluss durch den Ver­käu­fer, die in der nota­ri­el­len Urkun­de kei­nen Nie­der­schlag fin­det, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war von der Ver­käu­fe­rin für das Grund­stück im

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Kauf eines Gemein­de­grund­stücks – unter der auf­schie­ben­den Bedin­gung eines Bebau­ungs­plans

Ein Kauf­ver­trag, mit dem eine Gemein­de ein Grund­stück unter der auf­schie­ben­den Bedin­gung ver­kauft, dass ein Bebau­ungs­plan mit einem bestimm­ten Inhalt zustan­de kommt, ver­stößt nicht gegen das Kop­pe­lungs­ver­bot des § 1 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB. Der Käu­fer kann sich von einem in die­ser Wei­se auf­schie­bend beding­ten Ver­trag lösen, wenn ihm ein Zuwar­ten auf

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Grund­stücks­kauf­ver­trag – und die Iden­ti­täts­er­klä­rung vor der Auf­las­sung

Erfol­gen Mes­sungs­an­er­ken­nung und Auf­las­sung nach Abschluss eines Kauf­ver­tra­ges, han­delt es sich nicht um geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­ge Insich­ge­schäf­te, wenn sie von einem Ver­tre­ter, der für bei­de Ver­trags­par­tei­en auf­tritt, erklärt wer­den. Die Mes­sungs­an­er­ken­nung (Iden­ti­täts­er­klä­rung) dient nicht dazu, die ver­trags­ge­mä­ße Erfül­lung des Kauf­ver­trags fest­zu­stel­len, son­dern nur dazu, die Iden­ti­tät der unver­mes­sen ver­kauf­ten Teil­flä­che und des

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Belas­tungs­voll­macht – und ihre Aus­le­gung

Bei einer von einem Notar erteil­ten Voll­stre­ckungs­klau­sel ist im Erin­ne­rungs­ver­fah­ren nach § 732 Abs. 1 ZPO der Umfang einer der nota­ri­el­len Urkun­de bei­gefüg­ten Voll­macht zu prü­fen , auf­grund derer für den Schuld­ner eine per­sön­li­che Haf­tungs­über­nah­me mit Unter­wer­fung unter die Zwangs­voll­stre­ckung erklärt wur­de. Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof beur­teil­ten Fall lau­te­te die Voll­macht

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Der doch nicht fest­ge­stell­te Grund­buch­in­halt

Einem Notar, der sich ent­ge­gen sei­nes Ver­merks in der betref­fen­den Urkun­de nicht über den Grund­buch­in­halt unter­rich­tet hat, ist nicht nur ein Ver­stoß gegen § 21 Abs. 1 Satz 1 BeurkG anzu­las­ten, wonach sich der Notar bei Geschäf­ten, die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne oder ein­zu­tra­gen­de Rech­te betref­fen, über den Grund­buch­in­halt unter­rich­ten soll. Viel­mehr hat

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Kauf­ver­trags­ab­wick­lung über Notarand­er­kon­to – zur Sicher­stel­lung der Grund­er­werb­steu­er­zah­lung

Die Abwick­lung eines Kauf­ver­tra­ges über ein Notarand­er­kon­to ist unzu­läs­sig, wenn sie allein zur Sicher­stel­lung der Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er durch den Käu­fer erfolgt. Das Inter­es­se des Ver­käu­fers, nicht selbst wegen der Grund­er­werb­steu­er in Anspruch genom­men zu wer­den, begrün­det kein berech­tig­tes Siche­rungs­in­ter­es­se im Sin­ne des § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG. Die ent­ge­gen­ste­hen­de

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Pri­va­te Grund­stücks­ver­stei­ge­run­gen – und die Amt­pflich­ten des Notars

Mit den Amts­pflich­ten des Notars aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bei Beur­kun­dun­gen von Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen mit Ver­brau­cher­be­tei­li­gung im Rah­men von Grund­stücks­ver­stei­ge­run­gen (Käu­fer­aus­wahl­ver­fah­ren) muss­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen. Kon­kret ging es in der vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Notar­sa­che um die Berech­ti­gung des Notars, Beur­kun­dun­gen von Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen im Anschluss

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Die Mak­ler­cour­ta­ge­klau­sel im Notar­ver­trag

Mit den Amts­pflich­ten des Notars bei der Beur­kun­dun­gen von Mak­ler­cour­ta­ge­klau­seln hat­te sich aktu­ell der Notar­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs im Rah­men eines Dis­zi­pli­nar­ver­fah­rens zu befas­sen: Im ent­schie­de­nen Fall hat­te der Notar bei der Beur­kun­dung sämt­li­cher Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge die fol­gen­de Klau­sel ver­wen­det: "Die­ser Ver­trag ist durch die Ver­mitt­lung des/​der … zustan­de gekom­men. Daher ver­pflich­tet

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Pau­scha­le Voll­stre­ckungs­un­ter­wer­fungs­er­klä­run­gen im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Pau­scha­le Unter­wer­fungs­er­klä­run­gen sind mit dem Kon­kre­ti­sie­rungs­ge­bot des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unver­ein­bar. Der Ver­stoß gegen das Kon­kre­ti­sie­rungs­ge­bot führt zur Unwirk­sam­keit der Unter­wer­fungs­er­klä­rung. Sie kann mit der pro­zes­sua­len Gestal­tungs­kla­ge ana­log § 767 ZPO (Titel­ge­gen­kla­ge) gel­tend gemacht wer­den. Die Her­aus­ga­be der voll­streck­ba­ren Aus­fer­ti­gung einer Urkun­de mit einer Unter­wer­fungs­er­klä­rung kann ana­log §

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Schwarz­preis­ab­re­de beim Grund­stücks­kauf­ver­trag – Form­nich­tig­keit und treu­wid­ri­ges Ver­hal­ten

Schwarz­preis­ab­re­de mit weit­rei­chen­den Fol­gen: Der münd­lich geschlos­se­ne Kauf­ver­trag ist gemäß §§ 125, 311b BGB nich­tig. Und auch der nota­ri­ell beur­kun­de­te Kauf­ver­trag ist als Schein­ge­schäft gemäß § 117 BGB nich­tig. Und in Erman­ge­lung eines wirk­sa­men Kauf­ver­tra­ges und einer wirk­sa­men Auf­las­sungs­er­klä­rung darf der Käu­fer sei­ne Ein­tra­gung im Grund­buch als Eigen­tü­mer nicht betrei­ben,

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Der ver­meint­li­che Wohn­raum im Kel­ler – und die arg­lis­ti­ge Täu­schung

Die objek­ti­ve Sei­te einer arg­lis­ti­gen Täu­schung ist gege­ben, wenn Kel­ler­räu­me als Wohn­raum ange­prie­sen wer­den, obwohl die für eine sol­che Nut­zung erfor­der­li­che bau­recht­li­che Geneh­mi­gung fehlt; nichts ande­res gilt, wenn die Wohn­raum­nut­zung zwar nicht geneh­mi­gungs­be­dürf­tig, aber anzei­ge­pflich­tig ist, damit die Bau­be­hör­de prü­fen kann, ob sie ein Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren ein­lei­tet. Die objek­ti­ve Sei­te einer

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Die unver­hält­nis­mä­ßig hohen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten

Stel­len sich die zur Män­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Kos­ten als unver­hält­nis­mä­ßig dar, so kann der Käu­fer von dem Ver­käu­fer nur Ersatz des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts der Sache ver­lan­gen. Ob die Kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, ist auf­grund einer umfas­sen­den Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls unter Berück­sich­ti­gung der in § 439 Abs. 3 BGB genann­ten Kri­te­ri­en fest­zu­stel­len.

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Kei­ne Mak­ler­cour­ta­ge bei Kauf­preis­nach­lass?

Ist der vom Mak­ler nach­ge­wie­se­ne zum abge­schlos­se­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag noch wirt­schaft­lich kon­gru­ent, wenn im abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag ein erheb­li­cher Preis­nach­lass (hier: von mehr als 50%) ver­ein­bart wur­de? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof im Fall eines Mak­lers zu befas­sen, der – letzt­end­lich erfolg­los – auf Zah­lung sei­ner Mak­ler­cour­ta­ge klag­te. Nach

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