Nachrichten aus Recht und Steuern
Mit den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB hatte sich der Bundesgerichtshof erneut zu befassen. Konkret ging es hier vom die Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln: In dem hier entschiedenen Fall kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der preisfreien- Mietwohnung und des Gebäudes an,
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Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB hat der Bundesgerichtshof erneut Stellung bezogen. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist. Vielmehr kommt es
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Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d
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Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten – die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen
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Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB hat der Bundesgerichtshof erneut Stellung genommen. Dem zugrunde lag ein Streit über die Miethöhe einer preisfreien Wohnung in Bremen: Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27.02.2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Mieter und
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Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich – etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage – zu ermäßigen. Einer nochmaligen – den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden – Erklärung
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Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus
Lesen Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 ist nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1.06.2015 veröffentlicht worden. Die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28.04.2015
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Vor dem Bundesverfassungsgericht blieb eine Verfassungsbeschwerde gegen die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs zum Volksbegehren „#6 Jahre Mietenstopp“ ohne Erfolg; das Bundesverfassungsgericht nahm die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an. Die Beschwerdeführer sind Beauftragte und Stellvertretende Beauftragte des Volksbegehrens „#6 Jahre Mietenstopp“. Sie wenden sich gegen die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs, mit
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Aktuell hatte sich der Bundesgerichtshof mit den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB zu befassen, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt: Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur
Lesen Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den
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Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der – stets erforderlichen – Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem – revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren –
Lesen Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre
Lesen Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit kündigte die Vermieterin ihren Mietern im Februar 2017 schriftlich die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Neben verschiedenen
Lesen Die Berliner Bezirksämter dürfen Vermietern Mieterhöhungen auf Grundlage des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln) verbieten. Das hat jetzt das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren entschieden und den entsprechenden Antrag einer Wohnungsunternehmerin abgewiesen. Diese forderte im Jahnuar 2020 den Mieter einer ihrer Wohnungen auf, einer Mieterhöhung zustimmen. Bis zur
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Bei einer bereits im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen kann die Vermieterin die Mieterhöhung noch nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es hierfür nicht. Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof
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Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB [aF] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings
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Ein Mieterhöhungsbegehren der Vermieterinist formell ordnungsgemäß und wird den Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehrte erhöhte (Grund-)Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erläutert. Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz –
Lesen Das Landgericht Berlin sieht das Berliner „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (MietenWoG Bln), den sog. „Berliner Mietendeckel“, als verfassungsgemäß an. Allerdings können diese Vorschriften nach Auffassung des Landgerichts Berlin Mieterhöhungen der Vermieterseite erst ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23. Februar 2020 und nicht ab dem gesetzlich hierfür
Lesen Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten der Vermieter und die Mieterin einer 79 qm großen Wohnung des Vermieters in
Lesen Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit den Maßstäben zu befasen, ach denen sich die Abwägung zwischen den Interessen der Mietvertragsparteien richtet, wenn sich der Wohnraummieter gegenüber einer Modernisierungsmieterhöhung auf das Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) beruft. In diesem Zusammenhang hat er auch die Voraussetzungen
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Eine Mieterin ist nicht zum Widerruf der von ihr erklärten (Teil)Zustimmung zu einer Mieterhöhung berechtigt. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. In dem Mieterhöhungsverlangen
Lesen Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem sachverständig beratenen Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob sie insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst
Lesen Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB)
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Der Mietspiegel 2015 ist nach Auffassung einer Zivilkammer des Berliner Landgerichts keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts vertritt insoweit die Ansicht, dass der Mietspiegel 2015 auf Daten beruhe, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet worden seien. Insbesondere ist der Mietspiegel 2015 nach Auffassung
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Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, enn die Miete wie hier in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und dass für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß §
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Die Beschwer des Unterliegens der Vermieterin mit ihrer Klage auf Duldung der begehrten Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 3 in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem 3, 5fachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung zu bemessen. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass auch
LesenEin Mieterhöhungsverlangen kann nicht mit dem Mietpreischeck von Immobilienscout24 begründet werden. Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall die Klage einer Vermieterin auf Mieterhöhung abgewiesen. Für eine Wohnung von 98,43 qm im Münchener Stadtteil Obergiesing zahlt der Beklagte seit Mietbeginn (1. Dezember 2012) unverändert 1.189,20,-
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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach
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Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest
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Der Berliner Mietspiegel 2015 ist nach Einschätzung des Landgerichts Berlin wohl doch als Schätzungsgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet. Das Landgericht Berlin hat in zwei Berufungsverfahren den Mietspiegel 2015 als ausreichende Schätzungsgrundlage (d.h. als sogenannten einfachen Mietspiegel) angesehen und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein Klageverfahren zugrunde gelegt.
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Vor dem Bundesverfassungsgericht blieb jetzt eine Verfassungsbeschwerde gegen die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ohne Erfolg, das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Die Verfassungsbeschwerde war nach Auffassung der Verfassungsrichter bereits unzulässig, weil ihre Begründung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht (§§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2, 1. Halbsatz BVerfGG). Bei
Lesen Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest
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Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – entgegen der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert
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Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht. Die
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Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform ist
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Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen entgegenstehenden Rechtsprechung, in der er Wohnflächenabweichungen
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Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In dem hier entschiedenen Fall hat das Landgericht Berlin die Frage offen gelassen, ob es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013, den die Vermieterin zur Begründung ihrer Mieterhöhung vorgerichtlich
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Das Amtsgericht Charlottenburg beurteilt den Berliner Mietspiegel 2013 als nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Ihm kommt daher keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu. Nach Ansicht des Amtsgerichts ist die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt. Dadurch sind
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auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Ein unter diesem Mindeststandard
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Der Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung steht nicht entgegen, dass die Vermieterin sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils
Lesen Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht
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Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu
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Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen
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Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist wirksam und erlaubt nur noch eine Wohnraummieterhöhung um 15 % innerhalb von drei Jahren. So hat das Landgericht Berlin in dem hier vorliegenden Fall eines Klägers entschieden, nach dessen Meinung eine Miete bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf. Die Kappungsgrenzen-Verordnung vom
Lesen Die an die „Vergleichbarkeit“ der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar „Identität“ in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist.
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Mieterhöhungsverlangen des Vermieters können auch durch Schreiben eines – hierzu bevollmächtigten – Hausverwalters erfolgen. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung
Lesen Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine
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Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab,
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Die Idee der Mietpreisbremse in Großstädten ist bereits seit letztem Jahr im Gespräch. Nun geht es an die Umsetzung. Bundesjustiz und Verbraucherschutzminister Maas (SPD) haben das Projekt mit straffem 100-Tages-Plan eingeläutet; vor allem in Ballungsräumen sollen die Effekte schon bald zu spüren sein. Ziel: das Gefälle verkleinern Der deutsche
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Eine vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ist wirksam. Einer Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter bedarf es zur Wirksamkeit der Ermächtigung nicht. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall mietete die Klägerin von der Rechtsvorgängerin der
Lesen In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung
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