Wohnhaus

Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel – und der Ein­griff des Bezirksamtes

Die Ber­li­ner Bezirks­äm­ter dür­fen Ver­mie­tern Miet­erhö­hun­gen auf Grund­la­ge des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen (Mie­ten­WoG Bln) ver­bie­ten. Das hat jetzt das Ver­wal­tungs­ge­richt Ber­lin in einem Eil­ver­fah­ren ent­schie­den und den ent­spre­chen­den Antrag einer Woh­nungs­un­ter­neh­me­rin abge­wie­sen. Die­se for­der­te im Jah­nu­ar 2020 den Mie­ter einer ihrer Woh­nun­gen auf, einer Miet­erhö­hung zustim­men. Bis zur

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Ankün­di­gung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me – mit einem Jahr Vorlauf

Bei einer bereits im Dezem­ber 2018 für die Zeit ab Dezem­ber 2019 ange­kün­dig­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men kann die Ver­mie­te­rin die Miet­erhö­hung noch nach den bis Ende 2018 gel­ten­den Vor­schrif­ten berech­nen. Eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­kün­di­gung und dem vor­aus­sicht­li­chen Beginn der Arbei­ten bedarf es hier­für nicht. Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf

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Berlin

1 Moder­ni­sie­rung des Ver­mie­ters – 2 Mieterhöhungen

Die Mög­lich­keit einer (wei­te­ren) Erhö­hung der Mie­te auf Grund­la­ge der umleg­ba­ren Moder­ni­sie­rungs­kos­ten nach § 559 BGB [aF] ist einem Ver­mie­ter, der im Anschluss an die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me die Mie­te zunächst auf Grund­la­ge der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für den moder­ni­sier­ten Wohn­raum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht ver­wehrt. Allerdings

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Miet­erhö­hung, ihre Begrün­dung mit dem Miet­spie­gel – und die Betriebskosten

Ein Miet­erhö­hungs­be­geh­ren der Ver­mie­teri­nist for­mell ord­nungs­ge­mäß und wird den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehr­te erhöh­te (Grund-)Miete unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel erläu­tert. Die gemäß § 558a BGB erfor­der­li­che Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens soll dem Mie­ter die Mög­lich­keit geben, des­sen sach­li­che Berech­ti­gung – zumin­dest im Ansatz –

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Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel – und die Fra­ge sei­ner Verfassungsgemäßheit

Das Land­ge­richt Ber­lin sieht das Ber­li­ner „Gesetz zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung“ (Mie­ten­WoG Bln), den sog. „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“, als ver­fas­sungs­ge­mäß an. Aller­dings kön­nen die­se Vor­schrif­ten nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin Miet­erhö­hun­gen der Ver­mie­ter­sei­te erst ab dem Inkraft­tre­ten die­ses Geset­zes am 23. Febru­ar 2020 und nicht ab dem gesetz­lich hierfür

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Miet­erhö­hung – auf der Grund­la­ge eines 20 Jah­re alten Mietspiegels?

Ein 20 Jah­re alter Miet­spie­gel ist man­gels eines Infor­ma­ti­ons­ge­hal­tes für den Mie­ter zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­be­geh­rens unge­eig­net. Ein auf die­se Wei­se begrün­de­tes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten der Ver­mie­ter und die Mie­te­rin einer 79 qm gro­ßen Woh­nung des Ver­mie­ters in

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Wohnhaus

Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung – und die Härtefallabwägung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit den Maß­stä­ben zu befa­sen, ach denen sich die Abwä­gung zwi­schen den Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en rich­tet, wenn sich der Wohn­raum­mie­ter gegen­über einer Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung auf das Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) beruft. In die­sem Zusam­men­hang hat er auch die Vor­aus­set­zun­gen prä­zi­siert, unter

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Die Zustim­mung des Mie­ters zur Miet­erhö­hung – und ihr Widerruf

Eine Mie­te­rin ist nicht zum Wider­ruf der von ihr erklär­ten (Teil)Zustimmung zu einer Miet­erhö­hung berech­tigt. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te seit 15 Mona­ten unver­än­dert geblie­ben ist. In dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Vermieterin

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und ihre Ermitt­lung durch Sachverständigengutachten

Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te durch einen Sach­ver­stän­di­gen, des­sen Unter­stüt­zung sich der Tatrich­ter bedient, kom­men unter­schied­li­che wis­sen­schaft­li­che Bewer­tungs­me­tho­den in Betracht. Die Wahl einer bestimm­ten Bewer­tungs­me­tho­de ist gene­rell dem sach­ver­stän­dig bera­te­nen Tatrich­ter vor­be­hal­ten und im Revi­si­ons­ver­fah­ren nur ein­ge­schränkt über­prüf­bar, näm­lich dar­auf, ob sie inso­weit gegen Denk­ge­set­ze oder Erfah­rungs­sät­ze ver­stößt oder sonst

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Miet­erhö­hung bis zur Kap­pungs­gren­ze – und die Miet­min­de­rung wegen Wohnflächenabweichung

Im Ver­fah­ren der Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grun­de zu legen­de Aus­gangs­mie­te auch im Fal­le einer Miet­min­de­rung wegen eines nicht beheb­ba­ren Man­gels in Form nicht uner­heb­li­cher Wohn­flä­chen­ab­wei­chung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich

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Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der Ber­li­ner Mietspiegel

Der Miet­spie­gel 2015 ist nach Auf­fas­sung einer Zivil­kam­mer des Ber­li­ner Land­ge­richts kei­ne geeig­ne­te Schätz­grund­la­ge für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te. Die Zivil­kam­mer 63 des Ber­li­ner Land­ge­richts ver­tritt inso­weit die Ansicht, dass der Miet­spie­gel 2015 auf Daten beru­he, die nicht nach aner­kann­ten Grund­sät­zen aus­ge­wer­tet wor­den sei­en. Ins­be­son­de­re ist der Miet­spie­gel 2015 nach Auf­fas­sung des

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Wohnhaus

Miet­erhö­hung – und die Wohnungsgröße

Der Ver­mie­ter kann gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustim­mung zur Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, enn die Mie­te wie hier in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist und dass für die Berech­nung der Miet­erhö­hung gemäß § 558 Abs.

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Die abge­wie­se­ne Kla­ge auf Dul­dung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men – und die Beschwer der Vermieterin

Die Beschwer des Unter­lie­gens der Ver­mie­te­rin mit ihrer Kla­ge auf Dul­dung der begehr­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ist gemäß § 3 in Ver­bin­dung mit den Grund­sät­zen des § 9 ZPO nach dem 3, 5fachen des infol­ge der Moder­ni­sie­rung zu erwar­ten­den Jah­res­be­trags der Miet­erhö­hung zu bemes­sen. In der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung ist aner­kannt, dass auch Kla­gen auf

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Die Begrün­dung einer Mieterhöhung

Ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen kann nicht mit dem Miet­prei­s­check von Immobilienscout24 begrün­det wer­den. Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge einer Ver­mie­te­rin auf Miet­erhö­hung abge­wie­sen. Für eine Woh­nung von 98,43 qm im Mün­che­ner Stadt­teil Ober­gie­sing zahlt der Beklag­te seit Miet­be­ginn (1. Dezem­ber 2012) unver­än­dert 1.189,20,-

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Moder­ni­sie­run­gen – und die Begrün­dung des Mieterhöhungsverlangens

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat der Ver­mie­ter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhö­hungs­er­klä­rung dar­zu­le­gen, inwie­fern die durch­ge­führ­ten bau­li­chen Maß­nah­men den Gebrauchs­wert der Miet­sa­che nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Ener­gie und Was­ser bewir­ken. Da die Miet­erhö­hung auto­ma­tisch nach kurzer

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Verhandlungstisch

Das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zum Mieterhöhungsverlangen

Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist der Pflicht des Ver­mie­ters zur Begrün­dung sei­nes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens grund­sätz­lich Genü­ge getan, wenn das Gut­ach­ten Anga­ben über Tat­sa­chen ent­hält, aus denen die gefor­der­te Miet­erhö­hung her­ge­lei­tet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mie­ter gestat­tet, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumindest

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Ber­li­ner Mietspiegel

Der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2015 ist nach Ein­schät­zung des Land­ge­richts Ber­lin wohl doch als Schät­zungs­grund­la­ge zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te geeig­net. Das Land­ge­richt Ber­lin hat in zwei Beru­fungs­ver­fah­ren den Miet­spie­gel 2015 als aus­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge (d.h. als soge­nann­ten ein­fa­chen Miet­spie­gel) ange­se­hen und zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für ein Kla­ge­ver­fah­ren zugrun­de gelegt.

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Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung vor dem Bundesverfassungsgericht

Vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt blieb jetzt eine Ver­fas­sungs­be­schwer­de gegen die Ber­li­ner Kap­­pungs­­­gren­­zen-Ver­­or­d­­nung ohne Erfolg, das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Ver­fas­sungs­be­schwer­de nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men. Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de war nach Auf­fas­sung der Ver­fas­sungs­rich­ter bereits unzu­läs­sig, weil ihre Begrün­dung nicht den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht (§§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2, 1. Halb­satz BVerfGG). Bei einer

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Verhandlungstisch

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und das Sachverständigengutachten

Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist der Pflicht des Ver­mie­ters zur Begrün­dung sei­nes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens grund­sätz­lich Genü­ge getan, wenn das Gut­ach­ten Anga­ben über Tat­sa­chen ent­hält, aus denen die gefor­der­te Miet­erhö­hung her­ge­lei­tet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mie­ter gestat­tet, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumindest

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Miet­erhö­hung – und die falsch ver­ein­bar­te Wohnungsgröße

Die bei Abschluss eines Wohn­raum­miet­ver­tra­ges getrof­fe­ne Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zur Woh­nungs­grö­ße ist – ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs – und zwar auch bei Abwei­chun­gen von bis zu 10 % – nicht geeig­net, die bei einer spä­te­ren Miet­erhö­hung zu berück­sich­ti­gen­de Grö­ße der Woh­nung durch einen von den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen abwei­chen­den fik­ti­ven Wert verbindlich

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Miet­erhö­hung – und die Ber­li­ner Kappungsgrenzen-Verordnung

Die Zivil­ge­rich­te haben im Rah­men eines Rechts­streits über ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen zu prü­fen, ob eine von der Lan­des­re­gie­rung erlas­se­ne Kap­­pungs­­­gren­­zen-Ver­­or­d­­nung den Anfor­de­run­gen an die gesetz­li­che Ermäch­ti­gung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Ver­bin­dung mit Satz 2 genügt und auch im Übri­gen mit höher­ran­gi­gem Recht in Ein­klang steht. Die vor­ge­nann­te gesetz­li­che Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge genügt

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Miet­erhö­hung – und das Schriftformerfordernis

Die Ände­rung der Miet­hö­he stellt stets eine wesent­li­che und jeden­falls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jeder­zeit vom Ver­mie­ter wider­ru­fen wer­den kann dem Form­zwang des § 550 Satz 1 BGB unter­fal­len­de Ver­trags­än­de­rung dar. Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur gewahrt, wenn

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Miet­erhö­hung und Kap­pungs­gren­ze – für die zu groß gera­te­ne Wohnung

Eine Miet­erhö­hung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che zu erfol­gen, unab­hän­gig davon, ob im Miet­ver­trag eine abwei­chen­de Wohn­flä­che ange­ge­ben und wie hoch die Abwei­chung von der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che ist. Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof unter teil­wei­ser Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­gen ent­ge­gen­ste­hen­den Recht­spre­chung, in der er Wohnflächenabweichungen

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Bekleidungsgeschäft

Ber­li­ner Mietspiegel

Der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 ist nach Ansicht des Land­ge­richts Ber­lin als ein­fa­cher Miet­spie­gel hin­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te. In dem hier ent­schie­de­nen Fall hat das Land­ge­richt Ber­lin die Fra­ge offen gelas­sen, ob es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013, den die Ver­mie­te­rin zur Begrün­dung ihrer Miet­erhö­hung vorgerichtlich

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Aktenvermerk

Ber­li­ner Mietspiegel

Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg beur­teilt den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 als nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt. Ihm kommt daher kei­ne gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu. Nach Ansicht des Amts­ge­richts ist die von den Erstel­lern des Miet­spie­gels vor­ge­nom­me­ne Extrem­wert­be­rei­ni­gung nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Metho­den erfolgt. Dadurch sind rele­van­te vergleichbare

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Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung – und der Min­dest­stan­darf zeit­ge­mä­ßen Wohnens

auch der Mie­ter einer nicht moder­ni­sier­ten Alt­bau­woh­nung man­gels abwei­chen­der ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung jeden­falls einen Min­dest­stan­dard erwar­ten kann, der ein zeit­ge­mä­ßes Woh­nen ermög­licht und den Ein­satz der für die Haus­halts­füh­rung all­ge­mein übli­chen elek­tri­schen Gerä­te erlaubt. Hier­zu gehört die Bereit­stel­lung einer Strom­ver­sor­gung, die einen Betrieb der gewöhn­li­chen Haus­halts­ge­rä­te ermög­licht. Ein unter die­sem Mindeststandard

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