Mietminderung - und der Vorprozess

Miet­min­de­rung – und der Vor­pro­zess

Wird eine Kla­ge auf Zah­lung von Mie­te ganz oder teil­wei­se mit der Begrün­dung abge­wie­sen, die Mie­te sei auf­grund von Män­geln gemin­dert, erwach­sen als blo­ße Vor­fra­gen weder die Aus­füh­run­gen zum Bestehen von Män­geln noch die vom Gericht ange­setz­ten Min­de­rungs­quo­ten in Rechts­kraft. Die Rechts­kraft­wir­kung eines Urteils kann nach §§ 265, 325 Abs.

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Mietminderung - und die verhinderte Mängelbeseitigung

Miet­min­de­rung – und die ver­hin­der­te Män­gel­be­sei­ti­gung

Wei­gert sich der Mie­ter, die Besei­ti­gung von Män­geln durch den Ver­mie­ter, des­sen Mit­ar­bei­ter oder von ihm beauf­trag­te Hand­wer­ker zu dul­den, ist er ab die­sem Zeit­punkt grund­sätz­lich zu einer wei­te­ren Min­de­rung nicht mehr berech­tigt und ent­fällt ein etwai­ges Zurück­be­hal­tungs­recht in der Wei­se, dass ein­be­hal­te­ne Beträ­ge sofort nach­zu­zah­len sind und von den

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Wohnfläche - und der Balkon

Wohn­flä­che – und der Bal­kon

Der Begriff der "Wohn­flä­che" ist im Wohn­raum­miet­recht auch bei frei finan­zier­tem Wohn­raum grund­sätz­lich anhand der für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum im Zeit­punkt des Miet­ver­trags­schlus­ses gel­ten­den Bestim­mun­gen aus­zu­le­gen . Eine hier­von abwei­chen­de Berech­nung erfolgt unter ande­rem dann, wenn ein ande­rer Berech­nungs­mo­dus ört­lich üblich ist. Eine sol­che maß­ge­ben­de Ver­kehrs­sit­te setzt vor­aus, dass abwei­chend

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Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze - und die Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung

Miet­erhö­hung bis zur Kap­pungs­gren­ze – und die Miet­min­de­rung wegen Wohn­flä­chen­ab­wei­chung

Im Ver­fah­ren der Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grun­de zu legen­de Aus­gangs­mie­te auch im Fal­le einer Miet­min­de­rung wegen eines nicht beheb­ba­ren Man­gels in Form nicht uner­heb­li­cher Wohn­flä­chen­ab­wei­chung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der ver­trag­lich

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Großstadtwohnung und Baulärm

Groß­stadt­woh­nung und Bau­lärm

Es ent­spricht der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­an­schau­ung, dass man auch in Groß­städ­ten in Woh­nun­gen unge­stört von Bau­lärm leben kann. Ist das nicht der Fall, kann das zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen. Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge einer Ver­mie­te­rin auf Zah­lung des im Wege der Miet­min­de­rung

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Mietminderung - und die Feststellungsklage des Mieters

Miet­min­de­rung – und die Fest­stel­lungs­kla­ge des Mie­ters

Bei einem Streit um eine Miet­min­de­rung besteht Mie­ter das für eine Fest­stel­lungs­kla­ge erfor­der­li­che Fest­stel­lungs­in­ter­es­se der Mie­ter (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Mög­lich­keit einer Leis­tungs­kla­ge auf Rück­for­de­rung etwa unter Vor­be­halt gezahl­ter Mie­ten steht dem nicht ent­ge­gen. Das Fest­stel­lungs­in­ter­es­se der Mie­ter rich­tet sich dar­auf, dass zwi­schen den Par­tei­en die Min­de­rung der Mie­te

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Wärmebrücken in den Außenwänden

Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den

Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den einer Miet­woh­nung und eine des­halb bei unzu­rei­chen­der Lüf­tung und Hei­zung bestehen­de Gefahr einer Schim­mel­pilz­bil­dung sind, sofern die Ver­trags­par­tei­en Ver­ein­ba­run­gen zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che nicht getrof­fen haben, nicht als Sach­man­gel der Woh­nung anzu­se­hen, wenn die­ser Zustand mit den zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten und

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Schimmelgefahr im Altbau

Schim­mel­ge­fahr im Alt­bau

Mie­ter einer Alt­bau­woh­nung kön­nen ihre Mie­te nicht wegen Schim­mel­pilz­ge­fahr min­dern, wenn die Wär­me­brü­cken, aus denen die Gefahr der Schim­mel­pilz­bil­dung resul­tiert, den im Errich­tungs­zeit­punkt der Woh­nung übli­chen Bau­zu­stand ent­spre­chen. Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf zwei Kla­gen von Mie­tern aus Rein­bek, deren Woh­nun­gen in den Jah­ren 1968 und 1971 unter Beach­tung

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Mietminderung wegen parkendem Fahrzeug

Miet­min­de­rung wegen par­ken­dem Fahr­zeug

Eine Miet­min­de­rung ist nicht gerecht­fer­tigt, wenn ein im Hin­ter­hof gepark­tes Fahr­zeug zu Ein­sichts­be­schrän­kun­gen des Ein­gangs­be­reichs von Aus­stel­lungs­räu­men geführt hat. So hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall den beklag­ten Mie­ter zur Zah­lung des ver­ein­bar­ten Miet­zins ver­ur­teilt. Für ein Wochen­en­de im Novem­ber 2016 bestand zwi­schen den Par­tei­en ein Miet­ver­trag

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Lärmbelästigungen - in einem hellhörigen Gebäude

Lärm­be­läs­ti­gun­gen – in einem hell­hö­ri­gen Gebäu­de

Mit den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gels (hier: Lärm­be­läs­ti­gun­gen in einem hell­hö­ri­gen Gebäu­de) hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: Dabei liegt für den Bun­des­ge­richts­hof auf der Hand, dass es einem Mie­ter, der die Mie­te wegen Lärms min­dert, nicht in ers­ter Linie um die Ursa­che des

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Mietminderung - und die Substantiierungspflicht des Mieters

Miet­min­de­rung – und die Sub­stan­ti­ie­rungs­pflicht des Mie­ters

Eine Par­tei genügt bei einem von ihr zur Rechts­ver­tei­di­gung gehal­te­nen Sach­vor­trag ihren Sub­stan­ti­ie­rungs­pflich­ten, wenn sie Tat­sa­chen vor­trägt, die in Ver­bin­dung mit einem Rechts­satz geeig­net sind, das von der ande­ren Sei­te gel­tend gemach­te Recht als nicht bestehend erschei­nen zu las­sen. Dabei ist uner­heb­lich, wie wahr­schein­lich die Dar­stel­lung ist und ob sie

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Mietminderung - und der Streitwert der Feststellungsklage

Miet­min­de­rung – und der Streit­wert der Fest­stel­lungs­kla­ge

Bei einer Kla­ge des Mie­ters auf Fest­stel­lung einer Min­de­rung der Mie­te ist der Streit­wert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ana­log mit dem ein­fa­chen Jah­res­be­trag, son­dern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem drei­ein­halb­fa­chen Jah­res­be­trag der gel­tend gemach­ten Miet­min­de­rung zu bemes­sen . Der Gebüh­ren­streit­wert einer

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Mietminderung wegen Baulärms

Miet­min­de­rung wegen Bau­lärms

Die Min­de­rung von Mie­te für eine Woh­nung, die nach dem Ein­zug der Mie­te­rin von erheb­li­chen Bau­im­mis­sio­nen auf einem Nach­bar­grund­stück betrof­fen ist, kann für die Dau­er der Bau­maß­nah­men gerecht­fer­tigt sein. In dem hier vom Land­ge­richt Ber­lin ent­schie­de­nen Fall hat­te die Mie­te­rin den Miet­ver­trag über die in Ber­­lin-Mit­­­te gele­ge­ne Woh­nung im Jahr

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Ohne Küche ist auch kein Mietmangel

Ohne Küche ist auch kein Miet­man­gel

Wegen des Dieb­stahls einer ver­ein­ba­rungs­ge­mäß im Kel­ler der Miet­woh­nung ein­ge­la­ger­ten Ein­bau­kü­che des Ver­mie­ters steht dem Mie­ter kein Anspruch auf Miet­min­de­rung zu. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die Miet­woh­nung ursprüng­lich bau­seits mit einer Ein­bau­kü­che aus­ge­stat­tet. Nach einer im Jahr 1997 gleich­zei­tig mit dem Miet­ver­trag geschlos­se­nen Zusatz­ver­ein­ba­rung hat­te die

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Mietmängel - und die Bemessung des Zurückbehaltungsrechts des Mieters

Miet­män­gel – und die Bemes­sung des Zurück­be­hal­tungs­rechts des Mie­ters

Bei der Bemes­sung des Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­rechts des Wohn­raum­mie­ters aus § 320 Abs. 1, 2 BGB sind die Beson­der­hei­ten des Miet­ver­hält­nis­ses als Dau­er­schuld­ver­hält­nis zu beach­ten . Denn dabei kann das man­gel­be­ding­te Ungleich­ge­wicht nur für die Zukunft besei­tigt wer­den, wäh­rend dem Äqui­va­lenz­ver­hält­nis für bereits abge­lau­fe­ne Zeit­ab­schnit­te bereits dadurch Rech­nung getra­gen ist, dass der Mie­ter

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Die Verlängerungsoption des Mieters - und der bestehende Mietmangel

Die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on des Mie­ters – und der bestehen­de Miet­man­gel

Die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter führt nicht gemäß oder ent­spre­chend § 536 b BGB dazu, dass der Mie­ter für die Zukunft mit sei­nen Rech­ten aus §§ 536, 536 a BGB aus­ge­schlos­sen ist . Bei einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on han­delt es sich um das der begüns­tig­ten Par­tei ein­ge­räum­te Recht, ein befris­te­tes Miet­ver­hält­nis vor

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Mietmängel  - Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Miet­män­gel – Miet­min­de­rung und Zurück­be­hal­tungs­recht des Mie­ters

Das dem Mie­ter neben der kraft Geset­zes ein­tre­ten­den Min­de­rung (§ 536 BGB) zuste­hen­de Recht, die Zah­lung der (gemin­der­ten) Mie­te nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu ver­wei­gern, unter­liegt nach sei­nem Sinn und Zweck sowie unter Berück­sich­ti­gung des­sen, dass das durch den Man­gel der Woh­nung bestehen­de Ungleich­ge­wicht zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung

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Mietmängel - und die Verhinderung ihrer Beseitigung

Miet­män­gel – und die Ver­hin­de­rung ihrer Besei­ti­gung

Ver­hin­dert der Mie­ter – etwa indem er Erhal­tungs­maß­nah­men pflicht­wid­rig nicht dul­det oder ihre Dul­dung von unge­recht­fer­tig­ten For­de­run­gen abhän­gig macht – unbe­rech­tigt die Man­gel­be­sei­ti­gung durch den Ver­mie­ter, folgt aus den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeit­punkt nicht mehr auf die Min­de­rung beru­fen

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Lärm von Bolzplatz und Schulgelände - und die Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks

Lärm von Bolz­platz und Schul­ge­län­de – und die Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks

Die in § 22 Abs. 1a BIm­SchG vor­ge­se­he­ne Pri­vi­le­gie­rung von Kin­der­lärm ist auch bei einer Bewer­tung von Lär­mein­wir­kun­gen als Man­gel einer gemie­te­ten Woh­nung zu berück­sich­ti­gen. Nach­träg­lich erhöh­te Geräuschim­mis­sio­nen, die von einem Nach­bar­grund­stück aus­ge­hen, begrün­den bei Feh­len anders­lau­ten­der Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen grund­sätz­lich kei­nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel

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Mietminderung - und das Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln

Miet­min­de­rung – und das Zurück­be­hal­tungs­recht wegen Miet­män­geln

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu beschäf­ti­gen, in wel­chem Umfang ein Mie­ter neben der berech­tig­ten Miet­min­de­rung zusätz­lich Tei­le der Mie­te gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurück­hal­ten darf, solan­ge der Ver­mie­ter Män­gel der Miet­woh­nung nicht besei­tigt. Anlass hier­für bot ihm eine Räu­mungs­kla­ge aus Kas­sel. Das Land­ge­richt Kas­sel hat­te

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Der Bolzplatz als Mietmangel

Der Bolz­platz als Miet­man­gel

Stel­len Lärm­be­läs­ti­gun­gen durch einen neu­en Bolz­platz auf dem Nach­bar­grund­stück einen Miet­man­gel dar? Unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen darf der Mie­ter einer Woh­nung wegen Umwelt­män­gel – hier Lärm­be­läs­ti­gun­gen von einem Nach­bar­grund­stück – die Mie­te min­dern? Und wie ist dabei Kin­der­lärm zu berück­sich­ti­gen? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: In

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Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters - und der vom Mieter verursachte Brandschaden

Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung des Ver­mie­ters – und der vom Mie­ter ver­ur­sach­te Brand­scha­den

Hat der Ver­mie­ter eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung abge­schlos­sen, deren Kos­ten vom Mie­ter getra­gen wer­den, und ver­ur­sacht der Mie­ter leicht fahr­läs­sig einen von die­ser Ver­si­che­rung umfass­ten Woh­nungs­brand, so trifft den Ver­mie­ter in der Regel die miet­ver­trag­li­che Pflicht, wegen des Brand­scha­dens nicht den Mie­ter, son­dern die Ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men. Zudem hat der

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Nach dem Wohnungsbrand

Nach dem Woh­nungs­brand

Ein Mie­ter, der einen Brand in der gemie­te­ten Woh­nung leicht fahr­läs­sig ver­ur­sacht hat, kann die Besei­ti­gung des Scha­dens vom Ver­mie­ter ver­lan­gen, wenn der Scha­den durch eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung abge­deckt ist, deren Kos­ten der Mie­ter (über die Betriebs­kos­ten­um­la­ge) getra­gen hat. In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall begeh­ren die Klä­ger von der

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Die strittige Mietminderung - und die verbotene Verwertung der Mietkaution

Die strit­ti­ge Miet­min­de­rung – und die ver­bo­te­ne Ver­wer­tung der Miet­kau­ti­on

Die Ver­wer­tung einer Miet­kau­ti­on wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ist unzu­läs­sig, wenn sie die For­de­run­gen des Ver­mie­ters strei­tig sind. In dem ges­tern vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist die Klä­ge­rin Mie­te­rin einer Woh­nung des Beklag­ten. Ver­ein­ba­rungs­ge­mäß zahl­te die Klä­ge­rin 1.400 € auf ein Kau­ti­ons­kon­to. Eine Zusatz­ver­ein­ba­rung der Par­tei­en zum Miet­ver­trag bestimmt: "Der Ver­mie­ter

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Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage über die Berechtigung zur Mietminderung

Gebüh­ren­streit­wert für eine Fest­stel­lungs­kla­ge über die Berech­ti­gung zur Miet­min­de­rung

§ 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf die Fest­stel­lungs­kla­ge eines Wohn­raum­mie­ters über sei­ne Berech­ti­gung zur Miet­min­de­rung weder unmit­tel­bar noch ent­spre­chend anwend­bar. Der Gebüh­ren­streit­wert ist nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO mit dem 3,5‑fachen Jah­res­be­trag der Min­de­rung zu bewer­ten . Nach dem Wort­laut von § 41 Abs. 5 Satz

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Mietminderung und die Anzeigenpflichten des Mieters

Miet­min­de­rung und die Anzei­gen­pflich­ten des Mie­ters

Im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spru­ches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Ver­mie­ter die Dar­­­le­gungs- und Beweis­last für die Ver­let­zung der den Mie­ter tref­fen­den Anzei­ge­pflicht . Zwar ist ein Mie­ter nach höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung im Hin­blick auf das Gebot von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) dar­an gehin­dert, sich auf eine

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