Betriebskostenumlage für öffentliche Parkflächen

Betriebs­kos­ten­um­la­ge für öffent­li­che Park­flä­chen

Gar­­ten- oder Park­flä­chen, die durch bau­pla­ne­ri­sche Bestim­mun­gen oder durch den Ver­mie­ter selbst für die Nut­zung der Öffent­lich­keit gewid­met sind, fehlt der erfor­der­li­che Bezug zur Miet­sa­che, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB ent­hal­te­ne Merk­mal des bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauchs für die Umle­gung von Betriebs­kos­ten vor­aus­ge­setzt ist. Liegt eine der­ar­ti­ge Wid­mung

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Betriebskostenumlage - und die Kosten der Gartenpflege

Betriebs­kos­ten­um­la­ge – und die Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge

Die ord­nungs­ge­mä­ße Bewirt­schaf­tung des Grund­stücks setzt eine regel­mä­ßi­ge Pfle­ge der Außen­an­la­gen vor­aus und umfasst des­halb auch den Auf­wand, der auf die Besei­ti­gung von Ver­un­rei­ni­gun­gen (etwa Hun­de­kot) ent­fällt, die durch Mie­ter oder Drit­te ver­ur­sacht wor­den sind . Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs gehö­ren die Kos­ten der Besei­ti­gung des auf Gemein­schafts­flä­chen der

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Mieterhöhung - und das Schriftformerfordernis

Miet­erhö­hung – und das Schrift­form­erfor­der­nis

Die Ände­rung der Miet­hö­he stellt stets eine wesent­li­che und jeden­falls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jeder­zeit vom Ver­mie­ter wider­ru­fen wer­den kann dem Form­zwang des § 550 Satz 1 BGB unter­fal­len­de Ver­trags­än­de­rung dar. Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur

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Treu und Glauben - und der Schriftformmangel

Treu und Glau­ben – und der Schrift­form­man­gel

Mit der Fra­ge, wann eine Ver­trags­par­tei nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB gehin­dert ist, sich auf einen Schrift­form­man­gel zu beru­fen, hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur gewahrt, wenn sich die

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Vereinbarte Umbaumaßnahmen am Mietobjekt - und die Schriftform

Ver­ein­bar­te Umbau­maß­nah­men am Miet­ob­jekt – und die Schrift­form

Sind Ver­ein­ba­run­gen zu am Miet­ob­jekt (hier: einer Zahn­arzt­pra­xis) durch­zu­füh­ren­den Um- und Aus­bau­maß­nah­men form­be­dürf­tig? Der Bun­des­ge­richt jeden­falls bejah­te jetzt die­se Fra­ge: Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen, ins­be­son­de­re

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Nachmieter - und die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis

Nach­mie­ter – und die vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis

Begehrt der Mie­ter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Ver­wen­dungs­ri­si­ko der Miet­sa­che zuge­wie­sen ist, wegen beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­falls mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben die vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus einem län­ger­fris­ti­gen Miet­ver­hält­nis gegen Stel­lung eines Nach­mie­ters, obliegt es allein ihm, einen geeig­ne­ten Nach­mie­ter zu suchen, den Ver­mie­ter über des­sen

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Die Verlängerungsoption des Mieters - und der bestehende Mietmangel

Die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on des Mie­ters – und der bestehen­de Miet­man­gel

Die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter führt nicht gemäß oder ent­spre­chend § 536 b BGB dazu, dass der Mie­ter für die Zukunft mit sei­nen Rech­ten aus §§ 536, 536 a BGB aus­ge­schlos­sen ist . Bei einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on han­delt es sich um das der begüns­tig­ten Par­tei ein­ge­räum­te Recht, ein befris­te­tes Miet­ver­hält­nis vor

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Schriftliche Mängelanzeige - nur per Einschreiben?

Schrift­li­che Män­gel­an­zei­ge – nur per Ein­schrei­ben?

In einem (gewerb­li­chen) Miet­ver­trag kann für eine Män­gel­an­zei­ge zwar Schrift­form vor­ge­schrie­ben, nicht aber auch die Ver­sen­dung als (Einwurf-)Einschreiben als Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung ver­ein­bart wer­den. Zu Ver­trags­klau­seln in Miet­ver­trä­gen über Gewer­be­raum, die eine schrift­li­che Kün­di­gung durch Ein­schrei­ben vor­se­hen, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass die Schrift­form kon­sti­tu­ti­ve Bedeu­tung im Sin­ne von § 125

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Der Vorerbe als Vermieter - und die Kündigung durch den Nacherben

Der Vor­er­be als Ver­mie­ter – und die Kün­di­gung durch den Nach­er­ben

Das Recht des Nach­er­ben, ein vom Vor­er­ben über ein zum Nach­lass gehö­ren­des Grund­stück abge­schlos­se­nes und bei Ein­tritt der Nach­erb­fol­ge noch bestehen­des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis außer­or­dent­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kün­di­gen, setzt ein berech­tig­tes Inter­es­se des Nach­er­ben an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­aus (§ 573d

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Eigenbedarf beim Mischmietverhältnis

Eigen­be­darf beim Mischmiet­ver­hält­nis

Bei einem ein­heit­li­chen Mischmiet­ver­hält­nis, das wegen über­wie­gen­der Wohn­nut­zung als Wohn­raum­miet­ver­hält­nis anzu­se­hen ist, braucht sich ein vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ter Eigen­be­darf nur auf die Wohn­räu­me zu bezie­hen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Ver­mie­ter ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses, wenn er die Räu­me als Woh­nung für

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Kündigung wegen Mietrückstands - und die Erheblichkeitsgrenze beim Gewerbemietverhältnis

Kün­di­gung wegen Miet­rück­stands – und die Erheb­lich­keits­gren­ze beim Gewer­be­miet­ver­hält­nis

Ein Miet­rück­stand von über einer Monats­mie­te ist bei gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen erheb­lich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB . Bei Miet­ver­hält­nis­sen, die nicht Wohn­raum betref­fen, kann ein Rück­stand von einer Monats­mie­te oder weni­ger auch – und nur dann – erheb­lich im Sinn des § 543

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Die formunwirksame Mietvertrag - und die hierdurch trotzdem gewahrte Schriftform

Die form­un­wirk­sa­me Miet­ver­trag – und die hier­durch trotz­dem gewahr­te Schrift­form

Ent­spricht der Ver­trags­schluss nicht den Anfor­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­te Miet­ver­trags­ur­kun­de vor­han­den, die inhalt­lich voll­stän­dig die Bedin­gun­gen eines spä­ter münd­lich oder kon­klu­dent abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags ent­hält, ist die Schrift­form nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt . Ein Ver­trag unter Abwe­sen­den, für den die

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Schriftform - und die Unterschrift eines Vertreters

Schrift­form – und die Unter­schrift eines Ver­tre­ters

Für die Ein­hal­tung der Schrift­form ist es erfor­der­lich, dass alle Ver­trags­par­tei­en die Ver­trags­ur­kun­de unter­zeich­nen . Unter­zeich­net für eine Ver­trags­par­tei ein Ver­tre­ter den Miet­ver­trag, muss dies aus der Urkun­de hin­rei­chend deut­lich zum Aus­druck kom­men . Dies gilt aber nur, wenn nach dem Erschei­nungs­bild der Urkun­de die Unter­schrift des Unter­zeich­ners in sei­ner

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Das "mehrfache" Optionsrecht des Mieters - und die erforderliche Schriftform

Das "mehr­fa­che" Opti­ons­recht des Mie­ters – und die erfor­der­li­che Schrift­form

Ein Man­gel der Schrift­form des Miet­ver­tra­ges ergibt sich nicht aus einer im Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Rege­lung, mit der dem Mie­ter das Recht ein­ge­räumt wird, "mehr­mals" eine Opti­on von jeweils maxi­mal fünf Jah­ren zur Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses aus­zu­üben, auch wenn dem Adverb "mehr­mals" nicht ent­nom­men wer­den kann, wie oft der Mie­ter das

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Die im Vertrag nicht angegebene Vertretungsregelung - und die erforderliche Schriftform

Die im Ver­trag nicht ange­ge­be­ne Ver­tre­tungs­re­ge­lung – und die erfor­der­li­che Schrift­form

Ent­hält das Rubrum eines mit einer Akti­en­ge­sell­schaft abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags oder eines Nach­trags kei­ne Anga­ben über die Ver­tre­tungs­re­ge­lung der Gesell­schaft, ist die Schrift­form des Ver­trags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vor­stands­mit­glied ohne Ver­tre­tungs­zu­satz unter­zeich­net hat . Der Miet­ver­trag wahrt daher auch in die­sem Fall die für die wirk­sa­me Ver­ein­ba­rung einer

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Nachträge zum Mietvertrag - und die erforderliche Schriftform

Nach­trä­ge zum Miet­ver­trag – und die erfor­der­li­che Schrift­form

Der Ein­hal­tung der Schrift­form des Miet­ver­trags steht auch nicht ent­ge­gen, dass in dem zwei­ten Nach­trag nur der Miet­ver­trag, nicht aber der ers­te Nach­trag genannt wird. Die erfor­der­li­che Ein­heit der Urkun­de ist gleich­wohl gewahrt. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen oder Nach­trä­gen aus­ge­la­gert, so

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Die Erbengemeinschaft als Vermieter - und die Schriftform

Die Erben­ge­mein­schaft als Ver­mie­ter – und die Schrift­form

Zur Wah­rung des Schrift­form­erfor­der­nis­ses des § 550 BGB genügt es, wenn die ver­mie­ten­den (Mit)Erben aus der Ver­trags­ur­kun­de "bestimm­bar" sind . Aus­rei­chend ist damit ins­be­son­de­re, wenn im Miet­ver­trag die Erb­las­se­rin als die frü­he­re Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin nament­lich bezeich­net ist, so dass die Mit­glie­der der Erben­ge­mein­schaft nach ihr anhand der Ver­trags­ur­kun­de und des Grund­bu­ches

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Legionellen im Trinkwasser - und die Haftung des Vermieters

Legio­nel­len im Trink­was­ser – und die Haf­tung des Ver­mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit Ansprü­chen des Mie­ters gegen sei­nen Ver­mie­ter zu befas­sen, die dar­auf gestützt wer­den, dass der Mie­ter auf­grund von bak­te­ri­ell ver­seuch­tem Trink­was­ser in der Miet­woh­nung erkrankt sei: In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall begehrt die Klä­ge­rin – als Allein­er­bin ihres wäh­rend des Rechts­streits ver­stor­be­nen Vaters –

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Indexmiete - und die Einseitigkeitsklausel

Index­mie­te – und die Ein­sei­tig­keits­klau­sel

Ein­sei­tig­keits­klau­seln bei der Ver­ein­ba­rung einer Index­mie­te sind gem. § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam. Die Unwirk­sam­keit einer Index­miet­ver­ein­ba­rung "Die ver­ein­bar­te Mie­te bleibt min­des­tens ein Jahr unver­än­dert und ver­än­dert sich im glei­chen Ver­hält­nis ent­spre­chend der Ände­rung des vom Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt ermit­tel­ten Ver­brau­cher­preis­in­de­xes Deutsch­land Basis 2000. Die geän­der­te Mie­te gilt nach

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Fälligkeitsklauseln beim Werkvertrag - der "Präsentationsservice-Systemvertrag"

Fäl­lig­keits­klau­seln beim Werk­ver­trag – der "Prä­sen­ta­ti­ons­ser­vice-Sys­tem­ver­trag"

Eine Klau­sel in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen, nach der bei einem als "Prä­­sen­­ta­­ti­on­s­­ser­vice-Sys­­­te­m­­ver­­­trag" bezeich­ne­ten Werk­ver­trag mit miet­ver­trag­li­chen Ele­men­ten die Hälf­te der vom Kun­den ins­ge­samt geschul­de­ten Leis­tung bereits mit Ver­trags­schluss fäl­lig wird, benach­tei­ligt den Kun­den unbil­lig und ist daher gemäß § 307 BGB nich­tig. Die Fäl­lig­keit des Anspruchs rich­tet sich nach §§ 641

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Rückgabe der ungeräumten Mietsache durch den Insolvenzverwalter

Rück­ga­be der unge­räum­ten Miet­sa­che durch den Insol­venz­ver­wal­ter

Weist der Ver­mie­ter bei einem nach Ver­fah­rens­er­öff­nung been­de­ten Miet­ver­hält­nis die Rück­nah­me der Miet­sa­che wegen eines unge­räum­ten oder ver­trags­wid­ri­gen Zustands zurück, besteht kein Ent­schä­di­gungs­an­spruch gegen den Insol­venz­ver­wal­ter wegen Vor­ent­hal­tung der Miet­sa­che, wenn die­ser nach Ver­fah­rens­er­öff­nung kei­ne Ver­än­de­run­gen an der Miet­sa­che vor­ge­nom­men hat. Der Anspruch auf Nut­zungs­ent­gelt fin­det in die­sem Fall kei­ne

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Gemischte Mietverträge - und die Insolvenzeröffnung

Gemisch­te Miet­ver­trä­ge – und die Insol­venz­eröff­nung

Ein Miet­ver­trag, der die Nut­zung unbe­weg­li­cher und beweg­li­cher Gegen­stän­de umfasst, dau­ert nach Insol­venz­eröff­nung fort, wenn die Ver­mie­tung unbe­weg­li­cher Gegen­stän­de den Schwer­punkt des Ver­tra­ges bil­det. Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se des Schuld­ners über unbe­weg­li­che Gegen­stän­de oder Räu­me bestehen gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Wir­kung für die Insol­venz­mas­se fort. Das Miet­ver­hält­nis wird

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Vermieter-GbR

Ver­mie­ter-GbR

Weist ein schrift­li­cher Miet­ver­trag die bei­den Eigen­tü­mer eines Grund­stücks als Ver­mie­ter aus, kommt der Ver­trag mit einer von den Eigen­tü­mern gebil­de­ten Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts als Ver­mie­te­rin zustan­de, wenn dies dem wirk­li­chen Wil­len aller am Ver­trags­schluss auf Ver­­­mie­­ter- und Mie­ter­sei­te Ver­tre­tungs­be­rech­tig­ten ent­spricht (fal­sa demons­tra­tio). Da der Wil­le der Ver­trags­schlie­ßen­den dar­auf gerich­tet

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Formularmietverträge - und die Schönheitsreparaturen

For­mu­lar­miet­ver­trä­ge – und die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung zu For­mu­lar­klau­seln bei Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (Reno­vie­rungs­klau­seln und Abgel­tungs­klau­seln) – wie bereits in einem frü­he­ren Hin­weis­be­schluss vom 22.01.2014 erwo­gen – zuguns­ten der Mie­ter geän­dert und sieht nun in drei aktu­el­len Ent­schei­dun­gen eini­ge der oft­mals ver­wen­de­ten Ver­trags­klau­seln als unwirk­sam an: Durch Reno­vie­rungs­klau­seln (Vor­nah­me­klau­seln, Abwäl­zungs­klau­seln) wird die als Teil

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Erläuterungspflichten bei der Modernisierungsmieterhöhung

Erläu­te­rungs­pflich­ten bei der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung

Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhö­hungs­er­klä­rung dar­zu­le­gen, inwie­fern die durch­ge­führ­ten bau­li­chen Maß­nah­men den Gebrauchs­wert der Miet­sa­che nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Ener­gie oder Was­ser bewir­ken . Da die Miet­erhö­hung auto­ma­tisch nach kur­zer Zeit wirk­sam wird, soll die Erläu­te­rungs­pflicht

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Verwalterleistungen in der Betriebskostenabrechnung - und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Ver­walter­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Mit den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Ver­sto­ßes des Ver­mie­ters gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot bei der Ver­ga­be von Ver­walter­leis­tun­gen hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall eines Miet­ver­tra­ges über Gewer­be­flä­chen in einem SB-Markt war in Über­ein­stim­mung mit dem in die­ser Sache ergan­ge­nen von der grund­sätz­li­chen

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