Konkludenter Mietvertrag durch Übergabe des Mietobjekts

Scheitern die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrages, kann ein konkludentes Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab zur Nutzung übergeben wurde. Im vorliegend vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Rechtsstreit wurde das Mietobjekt am 15.09.2010 den Mietern zur Nutzung übergeben. Die Parteien

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Verhandlungstisch

Schriftform beim Mieterwechsel

Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme

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Kartons auf dem Tiefgaragenstellplatz

Grundsätzlich darf ein Mieter Garagen und Stellplätze nur im Rahmen des Vertragszweckes nutzen. Da Tiefgaragenplätze keinen geschlossenen Raum, sondern lediglich eine ungeschützte Fläche bilden, sind sie nur für das Abstellen eines PKWs geeignet. Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall die Klage einer Vermieterin stattgegeben,

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Mietminderung und die Anzeigenpflichten des Mieters

Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht. Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Hinblick auf das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich auf

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Baby

Der gewerbliche Mietvertrag als Familiensache

Bei der Prüfung, ob eine sonstige Familiensache im Sinne des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG vorliegt, ist das Tatbestandsmerkmal „im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung“ weit auszulegen. Streitigkeiten aus Mietverträgen (einschließlich gewerblicher Mietverträge), die die Eheleute untereinander geschlossen haben, können sonstige Familiensachen i.S.d. § 266 Abs. 1 Nr.

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Nachrichten

Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Mietvertragsende

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der

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Nachtbaustelle

Neuer Grundstückseigentümer und der Kautionsanspruch

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein. Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während

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Gerichtsgebäude

Fehlende Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind, ist gleichwohl wirksam vorgenommen. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

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Landgericht Hamburg

Mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel musste nun der Bundesgerichtshof Stellung nehmen: Die Auslegung individueller privatrechtlicher Willenserklärungen unterliegt der Nachprüfung durch das Revisionsgericht nur insoweit, als es sich darum handelt, ob sie gesetzlichen Auslegungsregeln, Erfahrungssätzen oder den Denkgesetzen widerspricht und ob sie nach dem Wortlaut

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Befristeter Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag

Mit der Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

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Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages

Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht. Die Kündigungserklärung eines mit einer

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Eigenbedarfskündigung einer Vermieter-GbR

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 17. Juni 2007 – VIII ZR 271/06 Rn. 17).

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Garage als Bestandteil des Mietvertrages

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. So hat der Bundesgerichtshof in dem hier vorliegenden Fall entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt

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Kostenumlage fürs Center-Management

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in

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Mieterhöhungsbegehren mit veraltetem Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. Dass die Vermieterin darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl im Amtsblatt der Stadt B. wenige

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Bundesverwaltungsgericht

Haftung des Wohnungskäufers für die Mietkaution

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein, § 566a BGB. Dies gilt auch für den Fall, dass bereits bei einer früheren Veräußerung die Mietkaution vom Verkäufer nicht an den Erwerber

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Taschenrechner

Eigenbedarfskündigung

Kündigt der Vermieter eine Wohnung, so hat er gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben die Gründe anzugeben, aus denen sich sein berechtigtes Interesse an der Kündigung – also etwa der Eigenbedarf – ergibt. Neben der Frage, ob diese Gründe wirklich vorliegen, ist in den nachfolgenden Räumungsprozessen auch

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Gerichtsgebäude

Formularmäßige Schönheitsreparaturen und individualvertragliche Endrenovierungspflicht

Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannte Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist. Ist in einer derartigen Kostellation die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen

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Die ungefähr zu kleine Wohnung

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer

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Schreibmaschine

Wohnungskündigung bei mehreren Vertragspartnern

Ist der Auszug eines Mitmieters aus einer gemeinschaftlichen Wohnung ohne Mitteilung an den Vermieter erfolgt, ist eine zehn Jahre später auszusprechende Kündigung nur gegenüber den in der Wohnung verbliebenen Mietern auszusprechen. In dem hier vom Amtsgericht Mannheim entschiedenen Fall ist die Kündigung vom 28.05.2008 nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht

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Schriftformerfordernis und Mieterhöhungsverlangen

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB. Ein Mieterhöhungsverlangen ist vielmehr auch ohne eigenhändige Unterschrift formgültig und damit wirksam. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Verlangt das Gesetz

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Formularmäßiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten

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Geldrechner

Feuerwerkskörper sind Spielwaren

Silvester-Feuerwerkskörper dürfen auch in Zukunft in einem Spielwarengeschäft im Einkaufszentrum verkauft werden. In einem jetzt beim Landgericht Magdeburg anhängigen Verfahren war zu entscheiden, ob ein Vermieter seinem Mieter, einem Spielwarengeschäft, untersagen kann, Feuerwerkskörper zu verkaufen. Dabei verwies der Vermieter auf den Mietvertrag, wonach ausschließlich Spielwaren verkauft werden dürften. Silvesterfeuerwerk zähle

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Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung

Mit der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu beschäftigen – und hat die Umlagefähigkeit bejaht. Die Terrorschadenversicherung ist eine Folge von „Nine-Eleven“: Nach dem Terroranschlag auf das World Trade Center waren die die Gebäudeversicherer nicht mehr bereit, für

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Die Wohnung für den Erbbau-Mitberechtigten

Überlässt der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten eine der Wohnungen ge-gen Entgelt, handelt es sich regelmäßig um einen Mietvertrag. Gegenstand eines Mietvertrages ist die entgeltliche Überlassung (Nutzung) einer beweglichen oder unbeweglichen Sache. Diese Voraussetzung ist aber erfüllt, wenn der eine Erbbauberechtigte dem

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Kündigung durch den gewerblichen Großvermieter

Einem gewerblichen Großvermieter ist es in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten. Die Klägerin des jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine

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Geld

Vermieter-Gerede

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist,

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Schreibmaschine

5jährige Verlängerungsklausel bei älteren Mietverträgen

In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (am 1. September 2001) abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt,

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Formelle Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Heizölverbrauch und die aus ihm entstanden Kosten dargestellt und umgelegt werden. Der Heizölverbrauch kann bei jährlicher Heizöllieferung durch den Umfang der zweiten Belieferung ermittelt werden. Für die Heizkostenberechnung ist der Einkaufspreis der ersten Heizöllieferung maßgeblich. Die Erhöhungserklärung zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bedarf keiner

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Kündigung und stillschweigende Vertragsfortsetzung

Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht. Nach § 545 Satz 1 BGB tritt eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ein, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und

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Notar

Betriebskostenabrechnung in der Geschäftsraummiete

Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete

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Verhandlungstisch

Keine Kündigung wegen verweigerter Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat ein gern genutztes „Schlupfloch“ zur Kündigung eines noch länger laufenden Mietvertrages gestopft: Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass

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Der Mietvertrag mit der Aktiengesellschaft

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er stets als für unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 BGB. Ist entweder der Vermieter oder der Mieter eine Aktiengesellschaft, so gilt nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs, dass die Schriftform des § 550 BGB

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Landgericht Leipzig

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ein Mieters hat gegen den ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit waren die Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. Sie haben das Mietverhältnis gekündigt und sind in eine andere Wohnung im Raum

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Wohnflächenberechnung im Fachwerkhaus

Ist in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus vereinbart, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. II. BV zu berechnen ist, so kann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermittlung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die Zweite Berechnungsverordnung nicht

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Mietkaution nach dem Verkauf

Verkauft der Vermieter seine Immobilie, so tritt der Käufer nicht nur in den Mietvertrag ein, sondern übermimmt auch hinsichtlich der vom Mieter geleisteten Kaution die dadurch begründeten Rechte und Pflichten des Vermieters. Diese durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte Bestimmung des § 566 a BGB findet jedoch keine Anwendung, wenn zwar der

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Archiv

Mietvertragsschluss durch Nachtragsvereinbarung

Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die für Wohnraummietverträge erforderliche Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die

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Bücherschrank

Schriftformerfordernis für befristete Mietverträge

Bei einem schriftlich abgeschlossenen, befristeten Mietvertrag können Formmängel einer nachträglich vereinbarten Vertragsänderung zur Unwirksamkeit der Befristung führen. Diese Ansicht vertritt jedenfalls das Oberlandesgericht Frankfurt am Main und verurteilte daher einen Frankfurter Golfklub, das von ihm zum Betrieb eines Golfplatzes angemietete Gelände auf der Rennbahn in Frankfurt-Niederrad zu räumen. Geklagt hatte

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Bundesverwaltungsgericht

Endrenovierungspflichten

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß §

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Betreutes Wohnen

Die Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages im Rahmen eines Betreuten Wohnens („Service-Wohnen“) ist nach einem jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht sittenwidrig.

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