Ver­mö­gens­ver­zeich­nis – und mög­li­che Rück­zah­lungs­an­sprü­chen aus Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen

Einem Ver­lan­gen auf Nach­bes­se­rung einer Ver­mö­gens­aus­kunft gemäß § 802c ZPO fehlt das Rechts­schutz­be­dürf­nis, wenn der Gläu­bi­ger Aus­kunft über Erstat­tungs­for­de­run­gen für Betriebs- und Heiz­kos­ten ver­langt, die der Sozi­al­hil­fe­trä­ger für einen Emp­fän­ger von Leis­tun­gen nach dem SGB II an des­sen Ver­mie­ter geleis­tet hat. Ein sol­ches Aus­kunfts­be­geh­ren ist mut­wil­lig, weil die­se Ansprü­che nicht

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Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen trotz Abrech­nungs­rei­fe

Ein Ver­mie­ter kann den Anspruch auf Zah­lung von Neben­kos­ten nicht dar­auf stüt­zen, dass im ursprüng­li­chen Miet­ver­trag ent­spre­chen­de Vor­aus­zah­lun­gen ver­ein­bart waren. wenn bereits Abrech­nungs­rei­fe ein­ge­tre­ten ist . Allen­falls kann der Ver­mie­ter Neben­kos­ten – bis zur Höhe der geschul­de­ten Vor­aus­zah­lun­gen – inso­weit noch bean­spru­chen kön­nen, als sie durch (gege­be­nen­falls auch nach­träg­lich) erteil­te

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Die Miet­woh­nung – Ent­haf­tungs­er­klä­rung und Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis des Insol­venz­ver­wal­ters

Mit dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters oder Treu­hän­ders hin­sicht­lich der Woh­nung des Schuld­ners erlangt der Mie­ter die Ver­­­wal­­tungs- und Ver­fü­gungs­be­fug­nis über das Mit­ver­trags­ver­hält­nis zurück. Dem Insol­venz­ver­wal­ter oder Treu­hän­der fehlt die Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis, gegen den Ver­mie­ter Ansprü­che auf Aus­zah­lung von Gut­ha­ben aus Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen an die Mas­se für einen Zeit­raum nach Wirk­sam­wer­den

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Unwirt­schaft­lich­keit der Abrech­nungs­kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser

Eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung für Hei­zung und Warm­was­ser ver­stößt gegen den Wirt­schaft­lich­keits­grund­satz, wenn die Kos­ten der Abrech­nung nach­hal­tig höher sind als 15 % der Gesamt­kos­ten sind. Dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­satz und dem Wirt­schaft­lich­keits­grund­satz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rech­nung getra­gen, dass eine Aus­nah­me vom Gebot der ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Kos­ten­ver­tei­lung für den Fall fest­ge­legt

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Die jähr­li­che Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die kalen­der­jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men

Ermit­telt der Ver­mie­ter die auf das abzu­rech­nen­de Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten aus kalen­der­über­grei­fen­den Rech­nun­gen des Ver­sor­gers, ist die Abrech­nung nicht des­halb aus for­mel­len Grün­den wirk­sam, weil der Ver­mie­ter die inso­weit erfor­der­li­chen Zwi­schen­schrit­te nicht offen gelegt hat. Die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt die Anga­be der auf die Mie­ter der Abrech­nungs­ein­heit ver­teil­ten Gesamt­kos­ten.

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Die feh­len­de Umla­ge­ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag – und die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Abrech­nung von Betriebs­kos­ten, für die es an einer Umla­ge­ver­ein­ba­rung fehlt oder für die eine Pau­scha­le ver­ein­bart ist, nicht zur Unwirk­sam­keit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung aus for­mel­len Grün­den führt und der Mie­ter dem Ver­mie­ter inner­halb von zwölf Mona­ten seit Erhalt einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung mit­tei­len muss, dass (ein­zel­ne)

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Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei der Gewer­be­mie­te – Anpas­sung und Schrift­form­erfor­der­nis

Für den Bun­des­ge­richts­hof begeg­net es kei­nen recht­li­chen Beden­ken, wenn die Ver­trags­par­tei­en bei der Gewer­be­raum­mie­te in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ver­ein­ba­ren, dass der Ver­mie­ter im Anschluss an Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen die Höhe der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung anpas­sen darf . Die Aus­übung die­ses Anpas­sungs­rechts unter­liegt nicht dem Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB, so dass

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Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zun­gen für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Der Nach­zah­lungs­an­spruch eines Ver­mie­ters aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt vor­aus, dass dem Mie­ter inner­halb der ein­jäh­ri­gen Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung zuge­gan­gen ist. For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine

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Ver­zugs­zin­sen bei ver­spä­te­ter Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Wenn ein Betriebs­kos­ten­gut­ha­ben ver­spä­tet an den Mie­ter aus­be­zahlt wird, weil der Ver­mie­ter mit der Ver­pflich­tung auf Erstel­lung einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in Ver­zug gera­ten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetz­li­che Ver­zugs­zin­sen auch nicht aus einer ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 288 Abs. 1 BGB. Nach § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Geld­schuld,

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Die Bean­stan­dung einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung

Ist ein Mie­ter mit der Neben­kos­ten­ab­rech­nung nicht ein­ver­stan­den, hat er zunächst in die Bele­ge Ein­sicht zu neh­men, um dann im Ein­zel­nen vor­tra­gen zu kön­nen, wel­che der aus­ge­wie­se­nen Rech­nungs­be­trä­ge er bestrei­tet. Ein pau­scha­les Bestrei­ten ein­zel­ner Posi­tio­nen einer ansons­ten ord­nungs­ge­mä­ßen Neben­kos­ten­ab­rech­nung ohne Ein­sicht in die Kos­ten­be­le­ge ist unzu­läs­sig. Mit die­ser Begrün­dung hat

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Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei Miet­ver­trags­en­de

Dem Mie­ter kann bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung ein Anspruch auf Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur inso­weit zuge­bil­ligt wer­den, als er wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses nicht die Mög­lich­keit hat­te, den Abrech­nungs­an­spruch durch Gel­tend­ma­chung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­zu­set­zen . Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann

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Die vor­ge­täusch­te Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB), die in Wahr­heit nicht besteht und die vom Ver­mie­ter schuld­haft aus­ge­spro­chen wird, begrün­det grund­sätz­lich die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, dem Mie­ter den dar­aus ent­ste­hen­den Scha­den zu erset­zen. Ist im Streit über die Kün­di­gung zwi­schen den Par­tei­en ein gericht­li­cher Räu­mungs­ver­gleich geschlos­sen wor­den,

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Ände­rung der Miet­struk­tur

Nach § 556a BGB ist der Ver­mie­ter abwei­chend von der getrof­fe­nen miet­ver­trag­li­chen Rege­lung befugt, ein­sei­tig die Miet­struk­tur zu ändern, wenn die Betriebs­kos­ten ganz oder teil­wei­se nach dem Ver­brauch oder der Ver­ur­sa­chung durch den Mie­ter erfasst wer­den. Die­se Rege­lung ist man­gels einer beson­de­ren Über­gangs­re­ge­lung in Art. 229 § 3 EGBGB auch auf

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Erhö­hung der Betriebs­kos­ten

Eine Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ist nur dann zuläs­sig, wenn sie ange­mes­sen ist. Dabei sind die vor­aus­sicht­lich tat­säch­lich ent­ste­hen­den Kos­ten im lau­fen­den Abrech­nungs­jahr maß­ge­bend. In einer vom Bun­des­ge­richts­hof nun ent­schie­de­nen Sache kla­gen Mie­ter gegen den Ver­mie­ter ihrer Woh­nung in Ber­lin. Mit Schrei­ben vom 6. März 2009 rech­ne­te die beklag­te Ver­mie­te­rin über

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Was­ser­um­la­ge

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat­te jetzt dar­über zu ent­schei­den, ob der Ver­mie­ter einer Woh­nung bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung ver­brauchs­ab­hän­gig abrech­nen muss oder ob er den Anteil der Wohn­flä­che zugrun­de legen darf, wenn – bis auf eine – alle übri­gen Woh­nun­gen im Gebäu­de mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­rüs­tet sind.

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Zeit­li­che Zuord­nung von Neben­kos­ten in der Wohn­raum­mie­te

Ein Ver­mie­ter darf bei der Neben­kos­ten­ab­rech­nung nicht nur stets die­je­ni­gen Kos­ten abrech­nen, die auf einem Ver­brauch im Abrech­nungs­zeit­raum beru­hen, er darf statt des­sen auch die Kos­ten abrech­nen, mit denen er selbst im Abrech­nungs­zeit­raum belas­tet wird. Die­ser aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt im Wesent­li­chen fol­gen­der Sach­ver­halt zugrun­de: Die Klä­ge­rin, die seit

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