Die all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung – und die unent­zieh­ba­ren Rech­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Beschlüs­se, die auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel mit der erfor­der­li­chen Mehr­heit gefasst wer­den, sind im All­ge­mei­nen nur inso­weit mate­ri­ell über­prüf­bar, als das "Ob" und das "Wie" der Ände­rung nicht will­kür­lich sein dür­fen; einer wei­ter­rei­chen­den Kon­trol­le unter­lie­gen dage­gen Beschluss­ge­gen­stän­de, die unver­zicht­ba­re oder unent­zieh­ba­re, aber ver­zicht­ba­re ("mehr­heits­fes­te") Rech­te der Son­der­ei­gen­tü­mer betref­fen.

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Woh­nungs­ei­gen­tum – und die Aus­le­gung der Gemein­schafts­ord­nung

Die Gemein­schafts­ord­nung ist Bestand­teil der Grund­buch­ein­tra­gung. Maß­ge­bend für ihre Aus­le­gung sind ihr Wort­laut und Sinn, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Ein­tra­gung ergibt, weil sie auch die Son­der­rechts­nach­fol­ger der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bin­det. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des

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Die fest ange­brach­te Mar­ki­se

Fehlt es nach der Gemein­schafts­ord­nung an einem Gemein­schafts­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, ist eine ange­brach­te Mar­ki­se zu besei­ti­gen. So hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Ver­päch­ters ent­schie­den, an des­sen ver­pach­te­ter Gast­stät­te eine Mar­ki­se ange­bracht wor­den war. Die kla­gen­de Rechts­an­wäl­tin und der beklag­te Ver­päch­ter sind Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG).

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Ver­äu­ße­rung eines noch unge­teil­ten Gesamt­grund­stücks – und das Vor­kaufs­recht des Mie­ters

Ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ana­log wird bei Ver­äu­ße­rung eines noch unge­teil­ten Gesamt­grund­stücks und beab­sich­tig­ter Real­tei­lung nur dann begrün­det, wenn der Ver­käu­fer als Vor­kaufs­ver­pflich­te­ter in dem mit dem Erwer­ber abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag die Ver­pflich­tung zur Auf­tei­lung über­nom­men hat. Ob dies der Fall ist, ist dem

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Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Ver­mie­tung nach der Tei­lungs­er­klä­rung

Ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters ent­steht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist und die­ses dann an einen Drit­ten ver­kauft wird . Dass vor der Über­las­sung der Miet­sa­che an den Mie­ter die für die Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum

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Das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Mit­ei­gen­tü­mer

Einem Mie­ter, der sei­ne in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­del­te Miet­woh­nung durch Aus­übung des Vor­kaufs­rechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Erset­zung der bis­he­ri­gen miet­ver­trag­li­chen Nut­zungs­rech­te eine nun­mehr dem Inhalt des Kauf­ver­trags ent­spre­chen­de Rechts­po­si­ti­on ver­schafft. Dem­ge­mäß kann sich der Woh­nungs­er­wer­ber gegen­über den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern grund­sätz­lich nicht auf fort­be­stehen­de Nut­zungs­be­fug­nis­se aus dem erlo­sche­nen

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Die Zweck­be­stim­mung in der Tei­lungs­er­klä­rung – und ihre schuld­recht­li­che Ände­rung

Für die schuld­recht­li­che Ände­rung einer in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Zweck­be­stim­mung ist erfor­der­lich, dass jeder Son­der­ei­gen­tü­mer Kennt­nis sowohl von dem Inhalt der Tei­lungs­er­klä­rung als auch von der Rechts­wid­rig­keit der der­zei­ti­gen Nut­zung hat und all­sei­tig der rechts­ge­schäft­li­che Wil­le besteht, für die Zukunft eine ver­bind­li­che Ände­rung vor­zu­neh­men; eine schlich­te Dul­dung reicht kei­nes­falls aus.

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Der Döner­la­den im Wohn­ei­gen­tum

Ein "Döner­la­den" ist kein Laden und kei­ne Gast­stät­te. Ist im Tei­lungs­ver­trag einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein Geschäfts­raum als 'Laden' aus­ge­wie­sen, darf er nicht als Gast­stät­te genutzt wer­den. In dem hier vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Rechts­streit bil­den die Mit­glie­der der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sowie die bei­den beklag­ten Münch­ner zusam­men die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft L‑Straße in Mün­chen-Neu­hau­­sen,

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Über­tra­gung von Eigen­tums­woh­nun­gen vor voll­zo­ge­ner Tei­lung – und der gewerb­li­che Grund­stücks­han­del

Ver­äu­ßert ein Eigen­tü­mer nach Ein­ho­lung der Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung fünf ‑wenn auch sachen­recht­lich noch nicht getren­n­­te- Eigen­tums­woh­nun­gen an fünf unter­schied­li­che Erwer­ber, sind damit fünf Ver­äu­ße­rungs­vor­gän­ge gege­ben, die sich zwangs­läu­fig auf fünf unter­schied­li­che Objek­te bezie­hen müs­sen. Damit ist die Drei-Obje­k­­te-Gren­­ze zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del über­schrit­ten. Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus dem ,

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Der "Töns­berg-Laden" – und der Streit der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft

Ist die Ladungs­frist zur Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ledig­lich eine Soll-Vor­­­schrift, muss die­se für einen Fall von beson­de­rer Dring­lich­keit nicht ein­ge­hal­ten wer­den. Wider­spricht kein Eigen­tü­mer, ist die Teil­nah­me eines Rechts­an­walts an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung als Bera­ter gestat­tet. Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Han­no­ver in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Anfech­tungs­kla­ge der Eigen­tü­me­rin eines

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Die Nut­zung eines Ladens als Wett­bü­ro

Ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung eines Hau­ses eine Ver­ein­ba­rung, wonach ein Laden im Gebäu­de vor­ge­se­hen ist, wider­spricht die Nut­zung zum Betrieb eines Wett­bü­ros die­ser Ver­ein­ba­rung. So hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Streit einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft über den Ver­bleib eines Wett­bü­ros in ihrem Haus ent­schie­den. Das Münch­ner Haus war Ende der

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Kei­ne Tages­mut­ter in der Eigen­tums­woh­nung

Eine Tages­mut­ter­tä­tig­keit in einer Eigen­tums­woh­nung, die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht geneh­migt wur­de, darf nach einem bestands­kräf­ti­gem Unter­sa­gungs­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht fort­ge­führt wer­den. Die Par­tei­en des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits sind Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Woh­nung der Klä­ge­rin befin­det sich im Erd­ge­schoß des Hau­ses, die dar­über lie­gen­de Woh­nung der Beklag­ten

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Vor­be­hal­te­ne Begrün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten

Eine Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, durch die sich der tei­len­de Eigen­tü­mer vor­be­hält, an Flä­chen des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach­träg­lich Son­der­nut­zungs­rech­te zu begrün­den, muss dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz genü­gen. Der tei­len­de Eigen­tü­mer in der Tei­lungs­er­klä­rung kann sich ermäch­ti­gen, bei Ver­kauf der Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten dem jewei­li­gen Erwer­ber das Son­der­nut­zungs­recht an bestimm­ten Flä­chen ein­zu­räu­men und des­sen Inhalt

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Kei­ne Spie­lo­thek statt eines Lokals

Ist auf­grund einer Tei­lungs­er­klä­rung einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Nut­zung sei­nes Eigen­tums als Lokal ein­ge­räumt wort­den, dann ist der Betrieb einer Spie­lo­thek mit die­ser Rege­lung nur ver­ein­bar, wenn sie die übri­gen Eigen­tü­mer nicht mehr beläs­tigt als ein Lokal. Dabei ist auf eine ver­all­ge­mei­nern­de Betrach­tungs­wei­se abzu­stel­len. Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen

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Tei­lungs­er­klä­rung und die Ermäch­ti­gung zur Ein­räu­mung von Son­der­nut­zungs­rech­ten

Der tei­len­de Eigen­tü­mer kann sich in der Tei­lungs­er­klä­rung ermäch­ti­gen las­sen, bei Ver­kauf der Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten dem jewei­li­gen Erwer­ber das Son­der­nut­zungs­recht an bestimm­ten Flä­chen ein­zu­räu­men und des­sen Inhalt näher zu bestim­men. Son­der­nut­zungs­rech­te sind dadurch gekenn­zeich­net, dass einem oder meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter Aus­schluss der übri­gen (nega­ti­ve Kom­po­nen­te) das Recht zur Nut­zung von Tei­len

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