Die gesun­ke Ren­ta­bi­li­tät des Geschäfts­hau­ses – und die Abset­zun­gen für außer­ge­wöhn­li­che wirt­schaft­li­che Abnut­zung

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG rech­nen zu den bei der Ein­künf­teer­mitt­lung von den Ein­nah­men abzu­zie­hen­den Wer­bungs­kos­ten auch die Abset­zun­gen für Abnut­zung (AfA) und für Sub­stanz­ver­rin­ge­rung und erhöh­te Abset­zun­gen. § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG bestimmt hier­zu, dass bei Wirt­schafts­gü­tern, deren Ver­wen­dung oder Nut­zung durch den Steu­er­pflich­ti­gen zur Erzie­lung von Ein­künf­ten sich

Lesen

Umschul­dung eines Fremd­wäh­rungs­dar­le­hens

Nimmt der Steu­er­pflich­ti­ge ein Dar­le­hen auf, um ein Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen abzu­lö­sen, wel­ches er zur Anschaf­fung eines Ver­mie­tungs­ob­jekts ver­wen­det hat, sind die Schuld­zin­sen nicht als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, soweit das Dar­le­hen zur Bezah­lung des bei der Umschul­dung rea­li­sier­ten Wäh­rungs­kurs­ver­lusts ver­wen­det wor­den ist. Wer­bungs­kos­ten sind nach §

Lesen

Unver­mu­te­te Reno­vie­rungs­auf­wen­dun­gen – als anschaf­fungs­na­he Her­stel­lungs­kos­ten

Unver­mu­te­te Auf­wen­dun­gen für Reno­vie­rungs­maß­nah­men, die ledig­lich dazu die­nen, Schä­den zu besei­ti­gen, wel­che auf­grund des lang­jäh­ri­gen ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs der Miet­sa­che durch den Nut­zungs­be­rech­tig­ten ent­stan­den sind, füh­ren unter den wei­te­ren Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten. Dies gilt auch, wenn im Rah­men einer sol­chen Reno­vie­rung "ver­deck­te", d.h. dem

Lesen

Steu­ern durch Immo­bi­li­en spa­ren – Tipps und Tricks

Wer in Deutsch­land Immo­bi­li­en besitzt, der muss ver­schie­de­ne Abga­ben und Steu­ern bezah­len. Doch als Immo­bi­li­en­be­sit­zer muss man nicht nur Steu­ern zah­len, man kann durch Immo­bi­li­en auch Steu­ern spa­ren. Inhalts­über­sichtMit der Immo­bi­lie als Kapi­tal­an­la­ge Steu­ern spa­renLau­fen­de Kos­ten der Immo­bi­li­en­ver­mie­tung von der Steu­er abset­zenSteu­ern spa­ren als Eigen­heim­be­sit­zer Mit der Immo­bi­lie als Kapi­tal­an­la­ge

Lesen

Die möbliert Woh­nung für den Sohn – und die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te

Bezieht sich ein Miet­spie­gel nicht auf möbliert oder teil­mö­bliert ver­mie­te­te Woh­nun­gen, ist für die Möblie­rung im Rah­men der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Markt­mie­te i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berück­sich­ti­gen, soweit sich auf dem ört­li­chen Miet­markt für möblier­te Woh­nun­gen hier­für ein Zuschlag ermit­teln lässt. Ein sol­cher Möblie­rungs­zu­schlag kann

Lesen

Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung – und der Abzug nach­träg­li­cher Schuld­zin­sen als Wer­bungs­kos­ten

Für die Berück­sich­ti­gung nach­träg­li­cher Schuld­zin­sen bei den Ein­künf­ten i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist maß­geb­lich, was mit dem Erlös aus der Ver­äu­ße­rung des mit einem Dar­le­hen fremd­fi­nan­zier­ten Ver­mie­tungs­ob­jekts geschieht. Die nicht durch eine tat­säch­li­che Ver­wen­dung begrün­de­te (angeb­li­che) Reinves­ti­ti­ons­ab­sicht des Ver­äu­ße­rungs­er­lö­ses in ein noch zu erwer­ben­des Ver­mie­tungs­ob­jekt reicht

Lesen

Dau­er­tes­ta­ments­voll­stre­ckung – und der Wer­bungs­kos­ten­ab­zug für die Tes­ta­ments­voll­stre­cker­ver­gü­tung

Kos­ten für eine auf Dau­er ange­leg­te Tes­ta­ments­voll­stre­ckung kön­nen bei den aus der Ver­wal­tung des Nach­las­ses erziel­ten Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung als Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wer­den. Wer­den aus der Ver­wal­tung des Nach­las­ses noch ande­re Ein­künf­te erzielt, kommt eine Auf­tei­lung der Kos­ten nach dem antei­li­gen Zeit­auf­wand des Tes­ta­ments­voll­stre­ckers nicht in Betracht, wenn

Lesen

Unbe­weg­li­che Wirt­schafts­gü­ter – und das Über­schrei­ten pri­va­ter Ver­mö­gens­ver­wal­tung

Die Recht­spre­chung, wonach der Ankauf, die Ver­mie­tung und der Ver­kauf von Wirt­schafts­gü­tern zu einer ein­heit­li­chen, die pri­va­te Ver­mö­gens­ver­wal­tung über­schrei­ten­den Tätig­keit ver­klam­mert sein kön­nen, ist nicht auf beweg­li­che Wirt­schafts­gü­ter beschränkt, son­dern gilt glei­cher­ma­ßen für unbe­weg­li­che Wirt­schafts­gü­ter. Eine Ver­klam­me­rung kann auch dann zu beja­hen sein, wenn die (beweg­li­chen oder unbe­weg­li­chen) Wirt­schafts­gü­ter ver­äu­ßert

Lesen

Bil­dung von Rück­stel­lun­gen durch einen gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­ter

Eine Rück­stel­lungs­bil­dung durch einen Ver­mie­ter setzt des­sen Berech­ti­gung zur Gewinn­ermitt­lung durch Betriebs­ver­mö­gens­ver­gleich gemäß § 4 Abs. 1 i.V.m. § 5 EStG vor­aus. Ist dage­gen eine sol­che Gewerb­lich­keit zu ver­nei­nen, lie­gen Über­schus­s­ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (§ 21 EStG) vor, bei denen eine Bilan­zie­rung von vorn­her­ein nicht in Betracht kommt. Nach der Recht­spre­chung

Lesen

Grund­stücks­ge­mein­schaft – und die Zurech­nung von Ver­mie­tungs­ein­künf­ten

Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung sind den ver­mie­ten­den bzw. ver­pach­ten­den Eigen­tü­me­rin­nen nach den Betei­li­gungs­quo­ten zuzu­rech­nen. Dies gilt auch, wenn die Eigen­tü­me­rin­nen zwar schuld­recht­lich ver­ein­bart, dass die lau­fen­den Ein­künf­te allein einer Eigen­tü­me­rin zuge­rech­net wer­den sol­len, es sich jedoch inso­weit nur um eine Ein­kom­mens­ver­wen­dungs­ab­re­de han­delt, die an der Zurech­nung der Ein­künf­te ent­spre­chend

Lesen

Betrugs­scha­den als Wer­bungs­kos­ten

Das Feh­len einer recht­li­chen Grund­la­ge für die Hin­ga­be ver­lo­re­ner Auf­wen­dun­gen, die zu Anschaf­fungs­kos­ten eines Ver­mie­tungs­ob­jekts hät­ten füh­ren sol­len, schließt den wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang der Auf­wen­dun­gen mit einer beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung nicht aus. Wer einem betrü­ge­ri­schen Grund­stücks­mak­ler Bar­geld in der Annah­me über­gibt, der Mak­ler wer­de damit den Kauf­preis für ein bebau­tes Grund­stück bezah­len,

Lesen

For­de­rungs­ver­zicht – und die Gewerb­lich­keits­fik­ti­on bei aus­län­di­schen Gesell­schaf­ten

Zu den bei aus­län­di­schen Kör­per­schaf­ten nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Satz 2 EStG als gewerb­lich fin­gier­ten Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung oder Ver­äu­ße­rung inlän­di­schen Grund­be­sit­zes gehört nicht der Ertrag aus einem gläu­bi­ger­sei­ti­gen Ver­zicht auf die Rück­zah­lung eines Dar­le­hens, mit dem die Kör­per­schaft den Erwerb der Immo­bi­lie finan­ziert hat­te. In dem

Lesen

Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen – und die Kurs­ver­lus­te

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat bereits für Streit­jah­re nach 2009 ent­schie­den, dass Mehr­auf­wen­dun­gen infol­ge von Kurs­ver­lus­ten für die Til­gung von Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen kei­ne Schuld­zin­sen sind und des­halb nicht zu Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung füh­ren. Ver­mö­gens­min­de­run­gen oder Ver­mö­gens­meh­run­gen, die sich aus wech­sel­kurs­be­ding­ten Ände­run­gen der Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit erge­ben, füh­ren nicht zu Ein­künf­ten

Lesen

Die erneu­er­te Ein­bau­kü­che in der Miet­woh­nung

Auf­wen­dun­gen für die voll­stän­di­ge Erneue­rung einer Ein­bau­kü­che (Spü­le, Herd, Ein­bau­mö­bel und Elek­tro­ge­rä­te) in einem ver­mie­te­ten Immo­bi­li­en­ob­jekt sind nicht ‑als sog. Erhal­­tungs­­auf­wand- sofort als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar. Bei einer Ein­bau­kü­che mit ihren ein­zel­nen Ele­men­ten han­delt es sich um ein ein­heit­li­ches Wirt­schafts­gut, das auf zehn Jah­re

Lesen

Die geschei­ter­te Woh­nungs­sa­nie­rung – und die vor­ab ent­stan­de­nen Wer­bungs­kos­ten

Wer­bungs­kos­ten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG zäh­len zu den Wer­bungs­kos­ten auch Schuld­zin­sen, soweit sie mit einer Ein­kunfts­art in wirt­schaft­li­chem Zusam­men­hang ste­hen. Bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung bil­den Wer­bungs­kos­ten grund­sätz­lich alle Auf­wen­dun­gen, bei denen

Lesen

Zuschät­zun­gen – bei den Ver­mie­tungs­ein­künf­ten

Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO i. V. m. § 162 Abs. 1 AO sind Besteue­rungs­grund­la­gen durch das Gericht – wie durch die Finanz­be­hör­de – zu schät­zen, soweit es sie nicht ermit­teln oder berech­nen kann. Zu schät­zen ist ins­be­son­de­re dann, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge Bücher oder Auf­zeich­nun­gen, die er nach den Steu­er­ge­set­zen

Lesen

Die ver­mie­te­te Feri­en­woh­nung – und die Über­schuss­pro­gno­se

Von der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ist bei der Ver­mie­tung einer Feri­en­woh­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs ohne Wei­te­res aus­zu­ge­hen, wenn die Woh­nung aus­schließ­lich an wech­seln­de Feri­en­gäs­te ver­mie­tet und in der übri­gen Zeit hier­für bereit­ge­hal­ten wird. Uner­heb­lich ist es inso­weit, ob die Feri­en­woh­nung in Eigen­re­gie ver­mie­tet oder ob mit der Ver­mie­tung ‑wie hier-

Lesen

Woh­nungs­ver­wal­ter als Treu­hän­der – und die Ein­kunfts­zu­rech­nung

Ein­künf­te sind dem­je­ni­gen zuzu­rech­nen, der sie "erzielt". Ein­künf­te erzielt, wer einen der in § 2 Abs. 1 EStG auf­ge­zähl­ten Ein­kunfts­tat­be­stän­de erfüllt. Den objek­ti­ven Tat­be­stand der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ver­wirk­licht, wer einem ande­ren eines der in § 21 Abs. 1 EStG genann­ten Wirt­schafts­gü­ter ent­gelt­lich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nut­zung über­lässt und

Lesen

Nicht abzieh­ba­re Schuld­zin­sen – als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung

Ein steu­er­recht­lich anzu­er­ken­nen­der wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang von Schuld­zin­sen mit (Überschuss-)Einkünften aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ist nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs gege­ben, wenn ein objek­ti­ver Zusam­men­hang die­ser Auf­wen­dun­gen mit der Über­las­sung eines Ver­mie­tungs­ob­jek­tes zur Nut­zung besteht und sub­jek­tiv die Auf­wen­dun­gen zur För­de­rung die­ser Nut­zungs­über­las­sung gemacht wer­den. Maß­geb­lich ist danach, ob die

Lesen

Ver­bil­lig­te Über­las­sung von Wohn­raum – und die orts­üb­li­che Mie­te

Unter orts­üb­li­cher Mie­te für Woh­nun­gen ver­gleich­ba­rer Art, Lage und Aus­stat­tung ist die orts­üb­li­che Brut­to­mie­te ‑d.h. die Kalt­mie­te zuzüg­lich der nach der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung umla­ge­fä­hi­gen Kos­­ten- zu ver­ste­hen. Im Rah­men des § 21 Abs. 2 EStG ist für die Berech­nung der Ent­gelt­lich­keits­quo­te nicht die orts­üb­li­che Kalt, son­dern die Warm­mie­te zugrun­de zu legen. Dabei

Lesen

Abschrei­bung auf das Grund­stück – und die schlech­te Ver­miet­bar­keit des Gebäu­des

Auch bei schlech­ter Ver­miet­bar­keit eines Gebäu­des ist kei­ne AfaA auf den Grund und Boden mög­lich. Zwar gehö­ren zu den Wer­bungs­kos­ten i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG auch AfaA. Die­se set­zen ent­we­der eine Sub­stanz­ein­bu­ße eines bestehen­den Wirt­schafts­gu­tes (tech­ni­sche Abnut­zung) oder

Lesen

Ver­mie­tung von 2 Ver­wal­tungs­ge­bäu­den – und die Fra­ge der Gewerb­lich­keit

Die Ver­mie­tung von 2 errich­te­ten Ver­wal­tungs­ge­bäu­den für jeweils 20 Jah­re auf Erb­bau­rechts­grund­stü­cken, die für den sel­ben Zeit­raum bestehen, führt nicht zu gewerb­li­chen Ein­künf­ten. Gewer­be­be­trieb ist jede selb­stän­di­ge nach­hal­ti­ge Betä­ti­gung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzie­len, unter­nom­men wird und sich als Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr dar­stellt, wenn die­se Betä­ti­gung weder

Lesen

Das häus­li­che Arbeits­zim­mer des Ver­mie­ters

Gemäß § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 1 EStG sind Auf­wen­dun­gen für ein häus­li­ches Arbeits­zim­mer sowie die Kos­ten der Aus­stat­tung nicht als Betriebs­aus­ga­ben abzugs­fä­hig. Das gilt nicht, wenn die betrieb­li­che oder beruf­li­che Nut­zung des Arbeits­zim­mers mehr als 50 % der gesam­ten betrieb­li­chen oder beruf­li­chen Tätig­keit beträgt oder wenn für die betrieb­li­che oder

Lesen

Die Fahrt­kos­ten des Ver­mie­ters

Der Abzug von Kos­ten für Fahr­ten zu einem Ver­mie­tungs­ob­jekt im Rah­men der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ist auf die Ent­fer­nungs­pau­scha­le beschränkt, wenn sich an dem Objekt der orts­ge­bun­de­ne Mit­tel­punkt der dau­er­haft und auf Über­schuss­erzie­lung ange­leg­ten Ver­mie­tungs­tä­tig­keit befin­det. Ver­mie­ter kön­nen Fahrt­kos­ten zu ihren Ver­mie­tungs­ob­jek­ten im Regel­fall mit einer Pau­scha­le von

Lesen

Feri­en­woh­nung mit wech­seln­der Ver­mie­tung – und die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht

Die im Zusam­men­hang mit der Beur­tei­lung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei Feri­en­woh­nun­gen bedeut­sa­men Rechts­fra­gen sind in der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung geklärt . Die Über­prü­fung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht anhand einer Pro­gno­se bei einer beson­de­ren Gestal­tung und Aus­stat­tung einer Woh­nung sowie der beson­de­ren Grö­ße des Grund­stücks ent­spricht der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs . Eben­so ist es ver­tret­bar,

Lesen

Ver­mie­tung und Ver­pach­tung – und die Kurs­ver­lus­te bei Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen

Mehr­auf­wen­dun­gen infol­ge von Kurs­ver­lus­ten bei Fremd­wäh­rungs­dar­le­hen (Son­der­til­gun­gen) sind kei­ne Schuld­zin­sen. Sie kön­nen des­halb nicht zu Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung füh­ren . Dies gilt erst recht, wenn die Ver­mie­te­rin noch kei­ne Son­der­leis­tun­gen auf die in Euro gestie­ge­nen Rück­zah­lungs­ver­pflich­tun­gen erbracht, son­dern ledig­lich die in Euro ver­ein­bar­ten Til­gungs­bei­trä­ge geleis­tet

Lesen