Nachrichten aus Recht und Steuern
Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen. Dies entschied der Bundesgerichtshof jetzt in einem Fall, in dem sich die materiellrechtlichen Ansprüche der Parteien mangels abweichender Übergangsvorschriften nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020
Lesen Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt. Die Frage, ob dem Verwalter im Wege eines
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Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine JaStimme abgeben können. Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des
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Gegen eine im ersten Rechtszug erfolgte Kostenentscheidung, mit der die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auferlegt worden sind, kann sich der Verwalter mit der sofortigen Beschwerde wenden; wird erstmals im Berufungsrechtszug eine solche Kostenentscheidung getroffen, ist die Rechtsbeschwerde statthaft, sofern diese zugelassen
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Die Mahnung von säumigem Hausgeld ist beim Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Grundvergütung abgegolten. Der Verwaltervertrag ist zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalterin geschlossen. Träger der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag sind die jeweiligen Vertragsparteien, also Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalterin. Die Gemeinschaft ist auch Schuldnerin der Sonderleistungen. Die Sondervergütungen werden
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Der Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter stellt keinen Vertrag zugunsten der Mieter im Objekt dar, noch sind diese in den Schutzbereich dieses Verwaltervertrages einbezogen. Eine Delegation von Verkehrssicherungspflichten auf den Verwalter bedarf einer klaren und unmissverständlichen Absprache. Hiergegen spricht etwa der Abschluss eines Wartungsvertrages. Eine Delegation
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Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen den Ansatz einer Kostenposition in der
Lesen Vor dem Beschluss über die Wiederbestellung des WEG-Verwalters müssen keine Alternativangebote eingeholt werden. Die Beschlussfassung über die Wiederbestellung eines Verwalters kann dann ordnungsgemäßer Verwaltung wiedersprechen, wenn gewichtige Gründe gegen seine Wiederbestellung sprechen. Ein wichtiger, gegen die Wiederbestellung eines Verwalters bzw. für dessen Abberufung sprechender Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung
Lesen Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist zu bejahen, wenn der Mehrheitseigentümer seine in der Branche komplett unerfahrene Tochter zur Verwalterin wählt. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art „Probezeit“ von einem Jahr gewährt werden
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Dass der Beschluss, durch den der WEG-Verwalter bestellt worden ist; vom Amtsgericht für ungültig erklärt worden ist, ändert an einer vom Verwalter bereits erteilten Prozessvollmacht nichts. Dass der Verwalter im Beschlussmängelprozess nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG befugt ist, für die beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu mandatieren, schließt
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Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution
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Ein Verwalterkandidat ist nicht allein deshalb ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolvierte und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat. Die Verwalterbestellung eines Kandidaten kann auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt. Tatsachen, die erst nach
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Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Die Bestellung des Verwalters widerspricht allerdings erst dann
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Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3
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Die Kosten der Beauftragung der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtungsklage werden als Aufwand für die allgemeine Prozessführung von dem prozessualen Kostenerstattungsanspruch nicht erfasst. Erstattungsfähig sind nur die Kosten der Terminswahrnehmung. Ein prozessualer Kostenerstattungsanspruch, dessen vereinfachter Geltendmachung das Kostenfestsetzungsverfahren nach § 104 ZPO dient, steht den Beklagten
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Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen
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§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar. Nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ist der
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Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. Haben die beklagten Wohnungseigentümer der Verwalterin keine rechtsgeschäftliche Vollmacht zur Mandatierung eines Rechtsanwalts erteilt, kann
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In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Der notwendige Inhalt eines Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG festgelegt. Der Plan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu
Lesen Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik
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Gemäß § 26 Abs. 1 S. 4 WEG liegt ein Grund für die Abberufung des Verwalters regelmäßig vor, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt. Diese Wertung des Gesetzgebers muss auch hier gelten. Dass das Gesetz hier Pflichtverletzungen des Verwalters in einem bestimmten Bereich seiner Tätigkeit schärfer sanktioniert als in
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Ein Arbeitsverhältnis ist die durch Arbeitsvertrag begründete zweiseitige Pflicht zum Austausch von Arbeit gegen Entgelt zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber. Arbeitnehmer ist, wer aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags im Dienste eines anderen zur Leistung weisungsgebundener, fremdbestimmter Arbeit in persönlicher Abhängigkeit verpflichtet ist. Arbeitgeber ist der andere Teil des Arbeitsverhältnisses, also derjenige, der
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Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss erkennen, dass eine Beschlussfassung der Gemeinschaftsordnung widerspricht und nicht mehr in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fällt. Ihm ist auch dann ein grobes Verschulden an einer gerichtlichen Auseinandersetzung zuzurechnen, wenn kein anwesender Eigentümer der Beschlussfassung widerspricht. Die Kostenentscheidung beruht auf § 49 Abs. 2 WEG. Aus
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Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog). Werden die übrigen Wohnungseigentümer im Wege der Anfechtungsklage verklagt, genügt für ihre nähere Bezeichnung zunächst die bestimmte Angabe
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Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen
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Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach §
Lesen Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der „Veräußerung“ vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters. Das auf der Grundlage des § 12 Abs. 1 WEG in einer Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer angeordnete Zustimmungserfordernis bei
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Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein. Zum Verwalter einer WEG darf – unabhängig von der Rechtsform – nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Besteht bei
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Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. So wird der Abschluss notwendiger Versicherungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) nicht etwa dadurch entbehrlich, dass solche Versicherungen bisher nicht abgeschlossen worden sind. Das
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Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über die Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der Wohnungseigentümer rechtfertigen. Nach der Vorschrift des § 45 Abs. 1
Lesen Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen. Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1
Lesen Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht
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Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den nach § 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. Nach § 103 Abs. 1 ZPO sind im Kostenfestsetzungsverfahren
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Die vorzeitige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen gravierender Pflichtverletzungen mit der Folge, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann, führt im Regelfall dazu, dass eine materiell-rechtliche Ermächtigung zu einem Forderungseinzug erlischt. Ob über das Rechtsschutzbegehren der Kläger, soweit es sich gegen die Zwangsvollstreckung der Beklagten
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Die Verwalterzustimmung muss von dem WEG-Verwalter erteilt sein, der bei Eingang des Umschreibungsantrags aktuell (noch) das Verwalteramt innehat. Die Zustimmung nach § 12 WEG ist bis zu dem Zeitpunkt frei widerruflich, in dem der Antrag auf Eigentumsumschreibung bei dem Grundbuchamt eingegangen ist; der Senat folgt insoweit der überwiegend vertretenen Auffassung.
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Dritte, die die eidesstattliche Versicherung für einen Schuldner abgeben sol-len, sich dazu aber nicht für berechtigt oder verpflichtet halten, steht ein Widerspruchsrecht zu. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben. Statthafter Widerspruch des WEG-Verwalters Der Widerspruch der Verwalterin im Termin zur Abgabe der eidesstattlichen
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Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist. Das gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 25
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Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann. Der Wohnungseigentümer hat einen gegen den Verwalter gerichteten Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen; der Verwalter ist aber nicht verpflichtet,
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Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG aF nicht mehr von Amts wegen getroffen,
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Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung
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Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden. Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung, nicht
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Das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Deren Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen,
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Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden. Vor Anerkennung der Wohnungseigentümergemeinschaft als eines (teil-)rechtsfähigen Rechtssubjekts konnten dem Verband weder Rechte kraft Gesetzes
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Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als
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Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragt, die beklagten Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten, und lassen sich einzelne dieser Eigentümer, ohne dass dies geboten ist, durch weitere Anwälte vertreten, sind die Kosten des von dem Verwalter beauftragten Anwalts vorrangig zu erstatten. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. Juli 2009 – V ZB
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Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann, ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft
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