Nebenkostenabrechnung und Fristen

Dem Gesetz nach beinhaltet die Miete alle Nebenkosten. Sie ist eine Inklusivmiete. Allerdings darf der Mietvertrag andere Vereinbarungen enthalten. Das ist regelmäßig der Fall und in § 556 BGB geregelt. Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete vereinbart, darüber hinaus zahlt der Mieter eine Vorauszahlung für die Betriebskosten und für die Kosten

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Mietwohnungen

Ortsübliche Vergleichsmiete – und ihre Ermittlung durch Sachverständigengutachten

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem sachverständig beratenen Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob sie insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst

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Mietwohnungen

Mietpreisgrenze in Baden-Württemberg

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg ist nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung formell unwirksam. Ein Mieter kann sich daher nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Eine Veröffentlichung der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung sei erforderlich, so das Landgericht Stuttgart, um die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, weshalb die Mietpreisbremse in

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Die in der Berufungserwiderung ausgesprochene weitere Kündigung

Zur Einführung des neuen Streitgegenstands in Gestalt der in der Berufungserwiderung erklärten weiteren Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses muss sich die Vermieterin der Berufung der Gegenseite gemäß § 524 ZPO anschließen. Dabei ist es unschädlich, dass die Vermieterin, als sie sich in ihrer Berufungserwiderung auf die in diesem Schriftsatz ausgesprochene weitere Kündigung

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Eigenbedarfskündigung – und die Härtefallklausel

Der Bundesgerichtshofs hat in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). In dem ersten der beiden Fälle bewohnte die Mieterin seit 1974 eine ca. 73

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Ortsübliche Vergleichsmiete – und der Berliner Mietspiegel

Der Mietspiegel 2015 ist nach Auffassung einer Zivilkammer des Berliner Landgerichts keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts vertritt insoweit die Ansicht, dass der Mietspiegel 2015 auf Daten beruhe, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet worden seien. Insbesondere ist der Mietspiegel 2015 nach Auffassung

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Wohnhaus

Mieterhöhung – und die Wohnungsgröße

Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, enn die Miete wie hier in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und dass für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß §

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Sozialer Wohnungsbau – keine ewige Sozialbindung im dritten Förderweg

Bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im sog. dritten Förderweg individuell vereinbarte, zeitlich unbefristete städtische Belegungsrechte sind unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat. Diese Unwirksamkeit der Vereinbarung hat aber nicht zur Folge, dass die Belegungsrechte nicht bestehen.

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Die Verwaltungskostenpauschale im Wohnungsmietvertrag

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete

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Mietminderung – und die Feststellungsklage des Mieters

Bei einem Streit um eine Mietminderung besteht Mieter das für eine Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse der Mieter (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Möglichkeit einer Leistungsklage auf Rückforderung etwa unter Vorbehalt gezahlter Mieten steht dem nicht entgegen. Das Feststellungsinteresse der Mieter richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der

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Wärmebrücken in den Außenwänden

Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb bei unzureichender Lüftung und Heizung bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und

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Schimmelgefahr im Altbau

Mieter einer Altbauwohnung können ihre Miete nicht wegen Schimmelpilzgefahr mindern, wenn die Wärmebrücken, aus denen die Gefahr der Schimmelpilzbildung resultiert, den im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustand entsprechen. Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof auf zwei Klagen von Mietern aus Reinbek, deren Wohnungen in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung

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Courthouse

Wenn sich die Söhne von Mieter und Vermieter prügeln

Einem Mieter können schwere Pflichtverletzungen seines Sohnes nicht grundsätzlich zugerechnet werden. Sie rechtfertigen keine fristlose Kündigung. Kommt es zu verbalen Entgleisungen der Anwältin der Mietpartei kann das dann zu einer fristlosen Kündigung führen, wenn der Mieter sich diese zu Eigen macht. Mit dieser Begründung hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main

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Mietrückstände – fristlose und fristgerechte Kündigung

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verbunden werden. In beiden jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren aus Berlin hatten die jeweiligen Wohnungsmieter die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die jeweiligen Vermieter die fristlose und zugleich

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Aktenvermerk

Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung – und die Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung auch dann unwirksam, wenn eine „Renovierungsvereinbarung“ zwischen dem Mieter und dem Vormieter besteht. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bewohnte der Mieter von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 eine Wohnung, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem

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Verhandlungstisch

Das Sachverständigengutachten zum Mieterhöhungsverlangen

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest

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Die Mietpreisbremse in Hamburg

Die Veröffentlichung der Begründung ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mitpreisbegrenzungsverordnung. Eine spätere Veröffentlichung führt nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Mit dieser Begründung hat das Landgericht Hamburg in dem hier vorliegenden Fall die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse für einen 2015 geschlossenen Mietvertrag verneint und gleichzeitig ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona bestätigt.

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Die falsche Wohnungsgröße bei den Nebenkosten

Werden die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise

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Verwaltungsgericht Köln / Finanzgericht Köln

Die Ablösezahlung bei Unterzeichnung des Mietvertrages

Wenn Jemand eine Wohnung zwar bezieht, aber ein Dritter den Mietvertrag geschlossen hat, ist die Vereinbarung, im Fall der Mietvertragsunterzeichnung eine Ablösezahlung zu leisten, hinfällig. Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall die Klage auf Zahlung einer Ablösesumme von 3000,00 Euro abgewiesen. Geklagt hatte eine

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Beschädigung der Mietwohnung – und der Schadensersatzanspruch des Vermieters

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangte der Vermieter nach einvernehmlicher Beendigung eines über sieben Jahre bestehenden Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung vom Mieter Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für

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Bundesverwaltungsgericht

Der Student als Nachfolge-Mieter

Unter welchen Voraussetzungen berechtigt die lediglich „gefährdet erscheinende“ wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB? Mit dieser Frage hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen. Anlass hierfür bot ihm ein Fall

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Werkswohnung – per gewerblicher Zwischenvermietung

Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB zur gewerblichen Zwischenvermietung kann auch in Fällen (unmittelbar) anwendbar sein, in denen der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt. In dem jetzt vom Bundesgerichtshof

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Geldscheine

Verlängerte Verjährungsfristen für Vermieteransprüche

Kann der ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) verlängern kann? Diese Frage zur Wirksamkeit derartiger in Formularverträgen im Wohnraummietrecht weit verbreiteten Klauseln hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu klären: Anlass

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Haushaltsnahe Dienstleistungen – und ihre Abrechnung durch den Vermieter

Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. So muss der Vermieter etwa die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen

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Geldrechner

Zahlungsrückstand des Mieters – und die hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin kann ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, soll diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam sein, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Diese Differenzierung

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Der Streit um die von den Schwiegereltern gemietete Wohnung

Bei der Prüfung, ob eine sonstige Familiensache im Sinne des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG vorliegt, ist das Tatbestandsmerkmal „im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung“ weit auszulegen. Streitigkeiten aus Mietverträgen über Wohnraum zwischen Schwiegereltern und ihrem Schwiegerkind anlässlich der Trennung ihres Kindes von dem Schwiegerkind können als sonstige

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Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zurück will…

Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des

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Computerarbeit

Zwangsvollstreckungsunterklärung des Mieters

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei

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Die geleistete Mietkaution – und die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters

Hat der Insolvenzverwalter oder Treuhänder eine Enthaftungserklärung gegenüber dem Vermieter des Schuldners abgegeben, sind sämtliche Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis der Insolvenzmasse entzogen. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis in vollem Umfang zurück. Gerade der Schutz des Vermieters gebietet es, die

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Oberlandesgericht München

Kautionsrückzahlung und der Insolvenzbeschlag

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei. Eine Nachtragsverteilung kann nach der hier allein in Betracht kommenden Norm des § 203 Abs. 1 Nr. 3 InsO angeordnet werden,

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Wohnraumkündigungen – wegen Berufsbedarf oder Geschäftsbedarf

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist und dabei Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB)

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Aktenvermerk

Schadensersatz wegen vorgetäuschten Vermieterbedarfs – und der notwendige Parteivortrag

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell (erneut) damit zu befassen, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

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Lärmbelästigungen – in einem hellhörigen Gebäude

Mit den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude) hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Dabei liegt für den Bundesgerichtshof auf der Hand, dass es einem Mieter, der die Miete wegen Lärms mindert, nicht in erster Linie um die Ursache des

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Der vormutlich vorgeschobene Eigenbedarf

Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf

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Vorratskündigung wegen Eigenbedarfs

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Bundesgerichtshof, Beschluss

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Der Marihuanavorrat des Mieters – und die bei der Durchsuchung aufgebrochene Wohnungstür

Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt. Der Mieter hat durch die Aufbewahrung der unter Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz erworbenen Betäubungsmittel in der Wohnung zwar gegen seine vertraglichen

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