Mehrere Mieter - und die Kündigung

Mehrere Mieter – und die Kündigung

Mit der Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof im Rahmen einer Räumungsklage zu befassen: Dabei ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unerheblich, dass die Vermieterin nach erfolgter Räumung der Wohnung (zunächst) nur einer Mieterin gegenüber begehrt. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter ist eine Gesamtschuld, die gegen

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Keine "Berliner Räumung" ohne Vermieterpfandrecht

Keine “Berliner Räumung” ohne Vermieterpfandrecht

Besteht kein Vermieterpfandrecht, ist eine vereinfachte Räumung (sog. “Berliner Räumung”) im Wege der Auswechslung der Haustürschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Vermieter unzulässig. Der Gläubiger kann zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein

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Der Mieter - und der Denkmalschutz

Der Mieter – und der Denkmalschutz

Mieter einer Wohnung oder kraft Mitgliedschaft in einer Genossenschaft zur Nutzung einer Wohnung Berechtigte sind keine “Verfügungsberechtigten” über ein Denkmal i.S.d. Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes. Sie verfügen nicht über ein subjektives Recht, um die Eintragung des von ihnen bewohnten Gebäudes in die Denkmalliste und ein Einschreiten der Denkmalschutzbehörde gerichtlich durchzusetzen. Als Wohnungsmieter

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Mischmietverhältnisse - Wohnraum oder Geschäftsraum?

Mischmietverhältnisse – Wohnraum oder Geschäftsraum?

Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt1. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf

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Die stillschweigende Änderung der umlagefähigen Betriebskosten

Die stillschweigende Änderung der umlagefähigen Betriebskosten

Eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung kommt nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Allerdings kann eine Änderungsvereinbarung darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter Allerdings stellt eine telefonische Ankündigung

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Wohnung mit Hypnosepraxis - oder: die Kündigung eines Mischmietverhältnisses

Wohnung mit Hypnosepraxis – oder: die Kündigung eines Mischmietverhältnisses

Welchen Vorschriften unterfällt die Kündigung eines “Mischmietverhältnisses”, also eines Mietverhältnisses, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst? Mit dieser Frage hattte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20.11.2006 wurde den

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Mieterhöhungsverlangen - und die Vergleichbarkeit der Wohnungen

Mieterhöhungsverlangen – und die Vergleichbarkeit der Wohnungen

Die an die “Vergleichbarkeit” der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar “Identität” in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist1.

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Der unverschuldete Rechtsirrtum im Wohnungsmietrecht

Der unverschuldete Rechtsirrtum im Wohnungsmietrecht

An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen1. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt regelmäßig nur vor, wenn

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Die Mietwohnung - Enthaftungserklärung und Prozessführungsbefugnis des Insolvenzverwalters

Die Mietwohnung – Enthaftungserklärung und Prozessführungsbefugnis des Insolvenzverwalters

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden

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Die Wohnung des Insolvenzschuldners - und die Enthaftungserklärung des Treuhänders

Die Wohnung des Insolvenzschuldners – und die Enthaftungserklärung des Treuhänders

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (“Freigabeerklärung”) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen1. Die Frage, welche Auswirkungen die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nach § 109

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Die strittige Mietminderung - und die verbotene Verwertung der Mietkaution

Die strittige Mietminderung – und die verbotene Verwertung der Mietkaution

Die Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses ist unzulässig, wenn sie die Forderungen des Vermieters streitig sind. In dem gestern vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist die Klägerin Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: “Der

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Das Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung

Das Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung

Mieterhöhungsverlangen des Vermieters können auch durch Schreiben eines – hierzu bevollmächtigten – Hausverwalters erfolgen. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung

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Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

Welche Anforderungen sind an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters zu stellen? Mit dieser Frage hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen – und seiner Meinung nach überzogenen Anforderungen eine Absage erteilt: Anlass hierfür bot ihm ein Fall aus Essen: Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158

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Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung

Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine

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Beschlossene Sache: Mietpreisbremse

Beschlossene Sache: Mietpreisbremse

Die Idee der Mietpreisbremse in Großstädten ist bereits seit letztem Jahr im Gespräch. Nun geht es an die Umsetzung. Bundesjustiz und Verbraucherschutzminister Maas (SPD) haben das Projekt mit straffem 100-Tages-Plan eingeläutet; vor allem in Ballungsräumen sollen die Effekte schon bald zu spüren sein.   Ziel: das Gefälle verkleinern Der deutsche

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Wohnungskündigung wegen Abriss und Neuaufbau des Hauses

Wohnungskündigung wegen Abriss und Neuaufbau des Hauses

Der geplante Abbruch eines bestehenden Wohngebäudes ist nur nach Erteilung einer Genehmigung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS in Verbindung mit Art. 2 BayZwEwG zulässig. Die Zweckentfremdungsverordnung hat mieterschützenden Charakter. Für die Wirksamkeit der Kündigung eines Mieters ist es erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des

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Verjährung der Renovierungspflicht des (ehemaligen) Mieters

Verjährung der Renovierungspflicht des (ehemaligen) Mieters

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung1. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3,

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Renovierungspflicht des Mieters - und die Quotenabgeltungsklausel

Renovierungspflicht des Mieters – und die Quotenabgeltungsklausel

Der Bundesgerichtshof stellt seine Rechtsprechung zu Quotenabgeltungsklauseln in der Wohnraummiete zur Disposition: Im Urteil vom 26.09.20071 hat der Bundesgerichtshof Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält. Er hat diese Zweifel damit begründet, dass entweder – wenn der

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Sonnenschutz auf dem Balkon

Sonnenschutz auf dem Balkon

Der Vermieter hat seine Zustimmung zum Anbringen einer Markise zu erteilen, wenn die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts gering ist und demgegenüber der Mieter in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre. Zum berechtigten Wohngebrauch gehört der Schutz vor Sonne auf dem Balkon als sozial übliches Verhalten. Mit dieser Begründung hat das

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Formale Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Formale Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Das Kündigungsschreiben des Vermieters genügt den formalen Voraussetzungen gemäß § 573 Abs. 3 BGB, wenn die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters – hier seines Eigenbedarfs – in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Denn der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition

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Der rauchende Mieter

Der rauchende Mieter

Vom vertragsmäßigen Gebrauch einer Mietwohnung ist grundsätzlich auch das Rauchen in der Wohnung umfasst. Allerdings ist der Schutz der körperlichen Unversehrtheit der weiteren Mieter gegenüber der allgemeinen Handlungsfreiheit des Rauchers vorrangig, so dass der Vermieter eines Mehrparteienhauses es nicht dulden muss, wenn Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen

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Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten  des Vermieters

Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen1. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so

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