Miet­rück­stän­de, Kün­di­gung – und der ver­spä­te­te Aus­gleich durch die Sozi­al­kas­se

Dem für einen Miet­zah­lungs­ver­zug des Mie­ters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erfor­der­li­chen Ver­tre­ten­müs­sen steht nicht ent­ge­gen, dass er, um die Mie­te ent­rich­ten zu kön­nen, auf Sozi­al­leis­tun­gen einer öffent­li­chen Stel­le ange­wie­sen ist und die­se Leis­tun­gen recht­zei­tig bean­tragt hat. Kün­digt der Ver­mie­ter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.

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Meh­re­re Mie­ter – und die Kün­di­gung

Mit der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses gegen­über meh­re­ren Mie­tern hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof im Rah­men einer Räu­mungs­kla­ge zu befas­sen: Dabei ist es nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs uner­heb­lich, dass die Ver­mie­te­rin nach erfolg­ter Räu­mung der Woh­nung (zunächst) nur einer Mie­te­rin gegen­über begehrt. Die Rück­ga­be­pflicht meh­re­rer Mie­ter ist eine Gesamt­schuld, die gegen

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Kei­ne "Ber­li­ner Räu­mung" ohne Ver­mie­ter­pfand­recht

Besteht kein Ver­mie­ter­pfand­recht, ist eine ver­ein­fach­te Räu­mung (sog. "Ber­li­ner Räu­mung") im Wege der Aus­wechs­lung der Haus­tür­schlös­ser und Über­ga­be aller Schlüs­sel an den Ver­mie­ter unzu­läs­sig. Der Gläu­bi­ger kann zwar die Zwangs­voll­stre­ckung nach § 885 ZPO auf die Her­aus­ga­be der Woh­nung beschrän­ken, wenn er an sämt­li­chen in den Räu­men befind­li­chen Gegen­stän­den ein

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Der Mie­ter – und der Denk­mal­schutz

Mie­ter einer Woh­nung oder kraft Mit­glied­schaft in einer Genos­sen­schaft zur Nut­zung einer Woh­nung Berech­tig­te sind kei­ne "Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten" über ein Denk­mal i.S.d. Ham­bur­gi­schen Denk­mal­schutz­ge­set­zes. Sie ver­fü­gen nicht über ein sub­jek­ti­ves Recht, um die Ein­tra­gung des von ihnen bewohn­ten Gebäu­des in die Denk­mal­lis­te und ein Ein­schrei­ten der Denk­mal­schutz­be­hör­de gericht­lich durch­zu­set­zen. Als Woh­nungs­mie­ter

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Mischmiet­ver­hält­nis­se – Wohn­raum oder Geschäfts­raum?

Ein ein­heit­li­ches Miet­ver­hält­nis über Wohn­räu­me und Geschäfts­räu­me ist zwin­gend ent­we­der als Wohn­raum­miet­ver­hält­nis oder als Miet­ver­hält­nis über ande­re Räu­me zu bewer­ten. Für die recht­li­che Ein­ord­nung ist ent­schei­dend, wel­che Nut­zungs­art nach den getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen über­wiegt . Dabei ist maß­ge­bend auf die Umstän­de des Ein­zel­falls abzu­stel­len, wobei der Tatrich­ter beim Feh­len aus­drück­li­cher Abre­den

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Die still­schwei­gen­de Ände­rung der umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten

Eine (still­schwei­gen­de) Ände­rung der miet­ver­trag­li­chen Umla­ge­ver­ein­ba­rung kommt nicht schon dadurch zustan­de, dass der Ver­mie­ter Betriebs­kos­ten abrech­net, zu deren Umla­ge er nach dem Miet­ver­trag nicht berech­tigt ist, und der Mie­ter eine dar­auf beru­hen­de Nach­zah­lung begleicht. Aller­dings kann eine Ände­rungs­ver­ein­ba­rung dar­in lie­gen, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter Aller­dings stellt eine tele­fo­ni­sche Ankün­di­gung

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Der mehr­jäh­ri­ge berufs­be­ding­te Aus­lands­auf­ent­halt – und die Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis

Ein mehr­jäh­ri­ger (berufs­be­ding­ter) Aus­lands­auf­ent­halt des Mie­ters kann ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an einen Drit­ten begrün­den . Von einer Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums im Sin­ne des § 553 Abs. 1 BGB ist regel­mä­ßig bereits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht

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Woh­nung mit Hyp­no­se­pra­xis – oder: die Kün­di­gung eines Mischmiet­ver­hält­nis­ses

Wel­chen Vor­schrif­ten unter­fällt die Kün­di­gung eines "Mischmiet­ver­hält­nis­ses", also eines Miet­ver­hält­nis­ses, das sowohl eine Wohn­nut­zung als auch eine frei­be­ruf­li­che Nut­zung umfasst? Mit die­ser Fra­ge hat­t­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen: Die Beklag­ten sind Mie­ter, die Klä­ger Ver­mie­ter eines mehr­stö­cki­gen Hau­ses in Ber­lin. In dem schrift­li­chen Miet­ver­trag vom 20.11.2006 wur­de den

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und die Ver­gleich­bar­keit der Woh­nun­gen

Die an die "Ver­gleich­bar­keit" der zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens genann­ten Woh­nun­gen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stel­len­den Anfor­de­run­gen sind in der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung seit lan­gem dahin geklärt, dass ein groß­zü­gi­ger Maß­stab anzu­le­gen ist und eine Über­ein­stim­mung oder gar "Iden­ti­tät" in allen wesent­li­chen Wohn­wert­merk­ma­len nicht zu for­dern ist . Denn

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Der unver­schul­de­te Rechts­irr­tum im Woh­nungs­miet­recht

An das Vor­lie­gen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums sind nach der gefes­tig­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch im Wohn­raum­miet­recht stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len; es besteht kein Grund, im Rah­men von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Guns­ten des Mie­ters einen mil­de­ren Maß­stab anzu­le­gen . Ein unver­schul­de­ter Rechts­irr­tum liegt regel­mä­ßig nur vor, wenn der

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Die Miet­woh­nung – Ent­haf­tungs­er­klä­rung und Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis des Insol­venz­ver­wal­ters

Mit dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters oder Treu­hän­ders hin­sicht­lich der Woh­nung des Schuld­ners erlangt der Mie­ter die Ver­­­wal­­tungs- und Ver­fü­gungs­be­fug­nis über das Mit­ver­trags­ver­hält­nis zurück. Dem Insol­venz­ver­wal­ter oder Treu­hän­der fehlt die Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis, gegen den Ver­mie­ter Ansprü­che auf Aus­zah­lung von Gut­ha­ben aus Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen an die Mas­se für einen Zeit­raum nach Wirk­sam­wer­den

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Begrün­dung einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung – der Lebens­ge­fähr­te der Toch­ter

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit den Anfor­de­run­gen an die Begrün­dung einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung des Ver­mie­ters z befas­sen Anlass hier­für bot ihm ein Fall aus Essen: Die Beklag­ten sind seit dem Jahr 1999 Mie­ter einer 158 m² gro­ßen Woh­nung der Klä­ger. Mit Schrei­ben vom 23.10.2012 erklär­ten die Klä­ger die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses mit

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Die Woh­nung des Insol­venz­schuld­ners – und die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Treu­hän­ders

Mit dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Treu­hän­ders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Frei­ga­be­er­klä­rung") erhält der Mie­ter die Ver­­­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über sei­ne Woh­nung zurück. Eine Kün­di­gung des Ver­mie­ters ist ab die­sem Zeit­punkt dem Mie­ter gegen­über aus­zu­spre­chen . Die Fra­ge, wel­che Aus­wir­kun­gen die Frei­ga­be­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters nach § 109 Abs.

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Die strit­ti­ge Miet­min­de­rung – und die ver­bo­te­ne Ver­wer­tung der Miet­kau­ti­on

Die Ver­wer­tung einer Miet­kau­ti­on wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ist unzu­läs­sig, wenn sie die For­de­run­gen des Ver­mie­ters strei­tig sind. In dem ges­tern vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist die Klä­ge­rin Mie­te­rin einer Woh­nung des Beklag­ten. Ver­ein­ba­rungs­ge­mäß zahl­te die Klä­ge­rin 1.400 € auf ein Kau­ti­ons­kon­to. Eine Zusatz­ver­ein­ba­rung der Par­tei­en zum Miet­ver­trag bestimmt: "Der Ver­mie­ter

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Das Miet­erhö­hungs­schrei­ben der Haus­ver­wal­tung

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters kön­nen auch durch Schrei­ben eines – hier­zu bevoll­mäch­tig­ten – Haus­ver­wal­ters erfol­gen. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Wil­lens­er­klä­rung, die jemand inner­halb der ihm zuste­hen­den Ver­tre­tungs­macht im Namen des Ver­tre­te­nen abgibt, für und gegen den Ver­tre­te­nen. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob die Erklä­rung aus­drück­lich im

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Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Wel­che Anfor­de­run­gen sind an die Begrün­dung einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung des Ver­mie­ters zu stel­len? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen – und sei­ner Mei­nung nach über­zo­ge­nen Anfor­de­run­gen eine Absa­ge erteilt: Anlass hier­für bot ihm ein Fall aus Essen: Die Beklag­ten sind seit dem Jahr 1999 Mie­ter einer 158 m²

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Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen durch die Haus­ver­wal­tung

Auch bei einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Ver­tre­tung des Ver­mie­ters durch einen Bevoll­mäch­tig­ten (hier: die Haus­ver­wal­tung) aus den Umstän­den ergibt; einer aus­drück­li­chen Offen­le­gung der Ver­tre­tung und nament­li­chen Benen­nung des Ver­mie­ters bedarf es nicht. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Wil­lens­er­klä­rung, die jemand

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Beschlos­se­ne Sache: Miet­preis­brem­se

Die Idee der Miet­preis­brem­se in Groß­städ­ten ist bereits seit letz­tem Jahr im Gespräch. Nun geht es an die Umset­zung. Bun­des­jus­tiz und Ver­brau­cher­schutz­mi­nis­ter Maas (SPD) haben das Pro­jekt mit straf­fem 100-Tages-Plan ein­ge­läu­tet; vor allem in Bal­lungs­räu­men sol­len die Effek­te schon bald zu spü­ren sein. Ziel: das Gefäl­le ver­klei­nern Der deut­sche Immo­bi­li­en­markt

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Woh­nungs­kün­di­gung wegen Abriss und Neu­auf­bau des Hau­ses

Der geplan­te Abbruch eines bestehen­den Wohn­ge­bäu­des ist nur nach Ertei­lung einer Geneh­mi­gung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS in Ver­bin­dung mit Art. 2 Bay­ZwEwG zuläs­sig. Die Zweck­ent­frem­dungs­ver­ord­nung hat mie­ter­schüt­zen­den Cha­rak­ter. Für die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung eines Mie­ters ist es erfor­der­lich, dass die Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung im Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­liegt.

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Die Kla­ge auf zukünf­ti­ge Nut­zungs­ent­schä­di­gung – und der Kos­ten­streit­wert

Der Kos­ten­streit­wert für die Kla­ge des Ver­mie­ters gemäß § 546 a Abs. 1 BGB i.V.m. § 259 ZPO auf künf­ti­ge Nut­zungs­ent­schä­di­gung wegen Vor­ent­hal­tung der Miet­sa­che rich­tet sich nach §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO und beläuft sich in ein­fach gela­ger­ten Fäl­len auf den Betrag einer Jah­res­mie­te. Mit der ganz herr­schen­den Mei­nung geht das

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Ver­jäh­rung der Reno­vie­rungs­pflicht des (ehe­ma­li­gen) Mie­ters

Die kur­ze Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprü­che des Ver­mie­ters auf Erfül­lung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen Instan­d­­se­t­zungs- und Instand­hal­tungs­pflicht und auf Scha­dens­er­satz wegen deren Nicht­er­fül­lung . Die Ver­jäh­rungs­frist eines wegen Nicht­er­fül­lung der ver­trag­lich über­nom­me­nen Instan­d­­se­t­zungs- und Instand­hal­tungs­pflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3,

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Reno­vie­rungs­pflicht des Mie­ters – und die Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel

Der Bun­des­ge­richts­hof stellt sei­ne Recht­spre­chung zu Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln in der Wohn­raum­mie­te zur Dis­po­si­ti­on: Im Urteil vom 26.09.2007 hat der Bun­des­ge­richts­hof Beden­ken geäu­ßert, ob eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel bei unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­las­se­ner Woh­nung der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB stand­hält. Er hat die­se Zwei­fel damit begrün­det, dass ent­we­der – wenn der Mie­ter

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Son­nen­schutz auf dem Bal­kon

Der Ver­mie­ter hat sei­ne Zustim­mung zum Anbrin­gen einer Mar­ki­se zu ertei­len, wenn die Beein­träch­ti­gung sei­nes Eigen­tums­rechts gering ist und dem­ge­gen­über der Mie­ter in sei­nem übli­chen Wohn­ge­brauch zu stark ein­ge­schränkt wäre. Zum berech­tig­ten Wohn­ge­brauch gehört der Schutz vor Son­ne auf dem Bal­kon als sozi­al übli­ches Ver­hal­ten. Mit die­ser Begrün­dung hat das

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For­ma­le Anfor­de­run­gen an eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Das Kün­di­gungs­schrei­ben des Ver­mie­ters genügt den for­ma­len Vor­aus­set­zun­gen gemäß § 573 Abs. 3 BGB, wenn die Grün­de für ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters – hier sei­nes Eigen­be­darfs – in dem Kün­di­gungs­schrei­ben ange­ge­ben sind. Denn der Zweck die­ses Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses besteht dar­in, dem Mie­ter zum frü­hest mög­li­chen Zeit­punkt Klar­heit über sei­ne Rechts­po­si­ti­on zu

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Der rau­chen­de Mie­ter

Vom ver­trags­mä­ßi­gen Gebrauch einer Miet­woh­nung ist grund­sätz­lich auch das Rau­chen in der Woh­nung umfasst. Aller­dings ist der Schutz der kör­per­li­chen Unver­sehrt­heit der wei­te­ren Mie­ter gegen­über der all­ge­mei­nen Hand­lungs­frei­heit des Rau­chers vor­ran­gig, so dass der Ver­mie­ter eines Mehr­par­tei­en­hau­ses es nicht dul­den muss, wenn Ziga­ret­ten­rauch im Trep­pen­haus zu einer unzu­mut­ba­ren und uner­träg­li­chen

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Tritt- und Luft­schall­schutz bei Est­ri­ch­ar­bei­ten des Ver­mie­ters

Bei der Beur­tei­lung des Vor­lie­gens eines Man­gels der Miet­sa­che ist, wenn Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, jeden­falls die Ein­hal­tung der maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men geschul­det. Dabei ist nach der Ver­kehrs­an­schau­ung grund­sätz­lich der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen . Nimmt der Ver­mie­ter bau­li­che Ver­än­de­run­gen an einem älte­ren Gebäu­de vor,

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