Ein­zie­hung von Miet­for­de­run­gen aus einem Unter­miet­ver­hält­nis – und die Zwangs­ver­wal­tung des Grund­stücks

Wer­den zuguns­ten der kre­dit­ge­ben­den Bank Grund­schul­den als (wei­te­re) Sicher­heit bestellt, erstreck­ten sich die­se auch auf die Miet­for­de­run­gen (§ 1192 i.V.m. § 1123 Abs. 1 BGB, § 148 Abs. 1, § 21 Abs. 2 ZVG).

Ein­zie­hung von Miet­for­de­run­gen aus einem Unter­miet­ver­hält­nis – und die Zwangs­ver­wal­tung des Grund­stücks

Dar­aus folgt, dass die Ein­zie­hung der Miet­for­de­run­gen nach Beschlag­nah­me der Grund­stü­cke infol­ge der Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung unwirk­sam war (vgl. § 1124 Abs. 2 i.V.m. §§ 135, 136 BGB, § 23 Abs. 1, § 146 Abs. 1 ZVG). For­de­rungs­be­rech­tigt war nun­mehr der Zwangs­ver­wal­ter, an den die Mie­ter nach des­sen Anzei­ge der Zwangs­ver­wal­tung allein schuld­be­frei­end leis­ten konn­ten.

Grund­sätz­lich erstreckt sich der Haf­tungs­ver­band zwar nicht auf For­de­run­gen aus einem Unter­miet­ver­hält­nis [1], wie es hier vor­ge­le­gen hat: Nach den Ver­trä­gen hat nicht die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin als Bestel­le­rin der Grund­schul­den (hier: w AG) an die Mie­ter ver­mie­tet, son­dern eine T. GmbH, wel­che ihrer­seits die Grund­stü­cke ange­mie­tet hat­te.

Eine Erstre­ckung auf die Unter­ver­mie­tung fin­det aber aus­nahms­wei­se statt, wenn die Miet­for­de­run­gen nur for­mell dem Haupt­mie­ter zuge­ord­net sind, wirt­schaft­lich jedoch dem Eigen­tü­mer zuste­hen. Dies ist der Fall, wenn der Eigen­tü­mer die Erträ­ge auf den Unter­ver­mie­ter ver­la­gert, um sie sei­nen eige­nen Gläu­bi­gern als Haf­tungs­mas­se zu ent­zie­hen. Dann ist der Haupt­miet­ver­trag gemäß § 138 BGB als sit­ten­wid­rig anzu­se­hen und die Miet­for­de­run­gen fal­len in den Haf­tungs­ver­band [2].

Nach die­sen Grund­sät­zen ist hier die den (Unter-)Mietverhältnissen mit 35 den Mie­tern zugrun­de­lie­gen­de (Haupt-)Mietvertragskonstruktion – die Ket­ten­Ge­ne­ral­miet­ver­trä­ge zwi­schen der w. K. sowie zwi­schen die­sem und der T. AG und dem Mit­an­ge­klag­ten GmbH – als unwirk­sam anzu­se­hen. Nach den Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts hat­ten bei­de Gene­ral­miet­ver­trä­ge ein­zig den Zweck, den Gläu­bi­gern der w. ent­zie­hen. Sowohl K. AG Haf­tungs­mas­se zu als auch des­sen Mie­ter, die T. GmbH, hat­ten Kennt­nis über die­sen Umstand, sodass kol­lu­si­ves Ver­hal­ten anzu­neh­men ist. Eine Gegen­leis­tung soll­te K. für die w. AG nie erbrin­gen. Zivil­recht­lich war damit der Zwangs­ver­wal­ter und nicht die T. GmbH berech­tigt, die For­de­run­gen von den geschä­dig­ten Mie­tern ein­zu­zie­hen. Von all die­sen tat­säch­li­chen Hin­ter­grün­den, die zur allei­ni­gen For­de­rungs­be­rech­ti­gung des Zwangs­ver­wal­ters führ­ten, wuss­ten die inso­weit ahnungs­lo­sen Mie­ter nichts.

Eine Ein­wir­kung auf die Mie­ter, wei­ter an die Unter­ver­mie­te­rin (T. GmbH) zu zah­len, weil nur an die­se schuld­be­frei­end geleis­tet wer­den kön­ne, wür­de auch eine Täu­schung über Tat­sa­chen dar­stel­len.

Zwar ist die Gel­tend­ma­chung eines Anspruchs zunächst nur eine Sol37 lens­aus­sa­ge und damit ein Wert­ur­teil [3]. Über die Äuße­rung einer Rechts­auf­fas­sung geht die Erklä­rung aber hin­aus, wenn sie zugleich einen greif­ba­ren, dem Beweis zugäng­li­chen „Tat­sa­chen­kern“ ent­hält. Dies ist der Fall, wenn mit dem Ein­for­dern der Leis­tung ein Bezug zu einer unzu­tref­fen­den Tat­sa­chen­ba­sis her­ge­stellt oder das Vor­lie­gen eines den Anspruch begrün­den­den Sach­ver­halts behaup­tet wird [4]. Inwie­weit eine Rechts­be­haup­tung zugleich einen Tat­sa­chen­kern ent­hält, bestimmt sich nach der Eigen­art der jewei­li­gen Rechts­be­zie­hung. Maß­geb­lich ist hier­für, wie nach der Ver­kehrs­an­schau­ung eine ent­spre­chen­de Erklä­rung zu ver­ste­hen ist [5]. Eine Tat­sa­chen­be­haup­tung liegt immer dann vor, wenn der Anspruch dem Grun­de oder der Höhe nach von tat­säch­li­chen Umstän­den abhängt, deren Vor­lie­gen dem Erklä­rungs­geg­ner jeden­falls nicht ohne wei­te­res erkenn­bar ist, deren Kennt­nis jedoch zur Ver­hin­de­rung einer Ver­mö­gens­ge­fähr­dung des Emp­fän­gers gera­de erfor­der­lich ist [6].

Für die Mie­ter war nicht erkenn­bar, dass der Ange­klag­te gemein­sam mit P. der w. AG die For­de­run­gen zum Zwe­cke der Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung ent­zo­gen hat­te. Dies begrün­de­te die Sit­ten­wid­rig­keit der bei­den Gene­ral­miet­ver­trä­ge und damit die For­de­rungs­be­rech­ti­gung des Zwangs­ver­wal­ters für den Miet­zins aus den Unter­miet­ver­hält­nis­sen. Damit erwies sich die Kennt­nis der Geschä­dig­ten über das kol­lu­si­ve Ver­hal­ten zwi­schen ihrem Ver­trags­part­ner und des­sen Ver­mie­ter für die eige­ne Bewer­tung als unab­ding­bar, an wen die Mie­te zu zah­len war. Eine Tat­sa­chen­be­haup­tung lag somit vor.

en Mie­tern wäre jeden­falls für ihre Zah­lun­gen nach der Auf­for­de­rung des Zwangs­ver­wal­ters, an ihn zu zah­len, ein Scha­den ent­stan­den. Denn schuld­be­frei­end konn­ten sie ab die­sem Zeit­punkt nur noch an den Zwangs­ver­wal­ter leis­ten, wie auch ihre spä­te­re Inan­spruch­nah­me durch ihn belegt. Die Absicht rechts­wid­ri­ger stoff­glei­cher Berei­che­rung an den der T. GmbH nicht zuste­hen­den Miet­ein­nah­men läge in die­sem Fall ohne Wei­te­res vor.

Aller­dings ist der Sach­ver­halt auch unter dem Gesichts­punkt einer Tat­be­ge­hung durch Unter­las­sen (§ 13 StGB) zu prü­fen.

In Betracht kommt inso­weit die Ver­let­zung einer Offen­ba­rungs- und Auf­klä­rungs­pflicht Ange­klag­ten gegen­über den Mie­tern hin­sicht­lich der von ihm (mit-)geschaffenen sit­ten­wid­ri­gen Gene­ral­miet­ver­trags­kon­struk­ti­on und deren Aus­wir­kung, jeden­falls nach Beschlag­nah­me der Novem­ber 2005 die Miet­zah­lungs­an­sprü­che der T. Grund­stü­cke Anfang GmbH ent­fal­len zu las­sen. Inso­fern legen die Fest­stel­lun­gen unter dem Aspekt der Her­bei­füh­rung einer Gefah­ren­la­ge eine Garan­ten­stel­lung des Ange­klag­ten nahe. Indem er eine eige­ne Auf­klä­rung der Mie­ter über die tat­säch­li­che Berech­ti­gung des Zwangs­ver­wal­ters zur Ein­for­de­rung der Miet­zah­lun­gen unter­ließ, könn­te er mit sei­ner Aus­nut­zung ihrer Fehl­vor­stel­lung über den Anspruchs­be­rech­tig­ten hin­sicht­lich des ihm wei­ter­hin zugu­te­kom­men­den Miet­zin­ses eine straf­recht­li­che Garan­ten­pflicht ver­letzt und hier­durch auch eine Schä­di­gung der dop­pelt in Anspruch genom­me­nen Mie­ter mit­ver­ur­sacht haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juni 2020 – 5 StR 435/​19

  1. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2005 – V ZR 294/​03, Rpfle­ger 2005, 323; Kel­ler in: Bött­cher, ZVG, 6. Aufl., § 148 Rn. 11[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2005 – – V ZR 294/​03, aaO; OLG Stutt­gart, Urteil vom 26.05.2011 – 13 U 23/​11; OLG Cel­le, Urteil vom 08.03.2012 – 2 U 102/​11[]
  3. vgl. Kind­häu­ser in: Kindhäuser/​Neumann/​Paeffgen, StGB, 5. Aufl., § 263 Rn. 89[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2017 – 2 StR 573/​15, NStZ 2018, 215[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2014 – 5 StR 405/​13, BGHR StGB § 263 Abs. 1 Täu­schung 38; Beschlüs­se vom 08.11.2000 – 5 StR 433/​00, BGHSt 46, 196, 198; und vom 06.09.2001 – 5 StR 318/​01, BGHR StGB § 263 Abs. 1 Täu­schung 22[]
  6. BGH, Beschluss vom 06.09.2001 – 5 StR 318/​01, aaO[]