Hausdurchsuchung beim Mieter – und der Schadensersatzanspruch des Vermieters

Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu. Ein dem Anspruch aus enteignendem Eingriff zugrunde liegendes gleichheitswidriges Sonderopfer kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht.

Hausdurchsuchung beim Mieter – und der Schadensersatzanspruch des Vermieters

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist der Vermieter (Mit-)Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Im Rahmen einer richterlich angeordneten Durchsuchung der Wohnung wurde das von einem Spezialeinsatzkommando der Polizei zum Einsteigen benutzte Fenster beschädigt und der Teppichboden durch Glassplitter verunreinigt. Hintergrund des Durchsuchungsbeschlusses war der Verdacht, dass der Mieter der Wohnung mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge unerlaubt Handel trieb. Eine in der Vergangenheit liegende Verstrickung des Mieters in Drogendelikte kannte der Vermieter, der mit der Schwester des Beschuldigten in einer Beziehung lebt.

Der Vermieter verlangt Erstattung der für die Beseitigung der entstandenen Schäden erforderlichen Kosten. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Magdeburg hat dem Vermieter eine Entschädigung von 802 € unter dem Gesichtspunkt des enteignenden Eingriffs zugesprochen1. Auf die Berufung des beklagten Landes Sachsen-Anhalt hat das Oberlandesgericht Naumburg unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung die Klage abgewiesen2. Auf die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Vermieters hat nun der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Naumburg zurückverwiesen.

Soweit das Oberlandesgericht Naumburg einen Schadensersatzanspruch nach § 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG wegen der Rechtmäßigkeit der richterlich angeordneten Durchsuchung (§§ 102, 105 Abs. 1 StPO) abgelehnt und auch sonstige spezialgesetzliche Entschädigungsansprüche verneint hat, sind Rechtsfehler nicht erkennbar für den Bundesgerichtshof nicht. Insbesondere ist dem Oberlandesgericht Naumburg darin zuzustimmen, dass der Vermieter keine Entschädigung nach § 2 Abs. 1, 2 Nr. 4 StrEG verlangen kann, da es vorliegend um die Entschädigung eines Nichtbeschuldigten geht3.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommen Ansprüche aus enteignendem Eingriff dann in Betracht, wenn an sich rechtmäßige hoheitliche Maßnahmen bei einem Betroffenen unmittelbar zu Nachteilen führen, die er aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen hinnehmen muss, die aber die Schwelle des enteignungsrechtlich Zumutbaren übersteigen4. Hierbei geht es zumeist um atypische und unvorhergesehene Nachteile; dies ist für den Anspruch aus enteignendem Eingriff aber nicht Voraussetzung5. Deshalb steht der Ersatzfähigkeit nicht entgegen, dass Beschädigungen der hier streitgegenständlichen Art bei Wohnungsdurchsuchungen weder atypisch noch unvorhersehbar sind, sondern sich vielmehr eine Gefahr verwirklicht hat, die in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt war6.

Der enteignende Eingriff stellt einen zwangsweisen staatlichen Zugriff auf das Eigentum dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen entgegen dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz ungleich behandelt beziehungsweise trifft und ihn zu einem besonderen, den übrigen nicht zugemuteten Opfer für die Allgemeinheit zwingt7. Während beim enteignungsgleichen Eingriff das Sonderopfer durch die Rechtswidrigkeit konstituiert wird, bedarf bei rechtmäßigen Eingriffen die Annahme eines entschädigungspflichtigen Sonderopfers einer besonderen Begründung. Hier ist ein Ersatzanspruch nur dann gegeben, wenn die Einwirkungen die Sozialbindungsschwelle überschreiten, also im Verhältnis zu anderen ebenfalls betroffenen Personen eine besondere „Schwere“ aufweisen oder im Verhältnis zu anderen nicht betroffenen Personen einen Gleichheitsverstoß bewirken8. Ob in diesem Sinn eine hoheitliche Maßnahme die Schwelle des enteignungsrechtlich Zumutbaren überschreitet oder sich noch als Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums begreifen lässt, kann nur aufgrund einer umfassenden Beurteilung der Umstände des Einzelfalls entschieden werden9. Maßgeblich ist letztlich, wo nach dem vernünftigen Urteil aller billig und gerecht Denkenden die Opfergrenze liegt10 beziehungsweise wo die Grenze dessen liegt, was eine Gemeinschaft, die ihre verfassungsmäßige Ordnung in einem sozialen Rechtsstaat gefunden hat, dem Einzelnen entschädigungslos zumuten kann und will11.

Vor diesem Hintergrund erweist sich die Auffassung des Oberlandesgerichts Naumburg, dass ein Vermieter grundsätzlich das Risiko von Sachschäden bei Ermittlungsmaßnahmen gegen seinen Mieter trägt, und insoweit von vornherein die Annahme eines entschädigungspflichtigen Sonderopfers ausscheidet, als rechtsfehlerhaft.

Das Eigentum des Vermieters wurde für Zwecke der Strafverfolgung und damit im öffentlichen Interesse in Anspruch genommen. Der Vermieter – und sein Vater als Miteigentümer – wurden einem staatlichen Eingriff ausgesetzt, der sie anders als andere Eigentümer zu einer Aufopferung im öffentlichen Interesse zwang. Hierbei handelt es sich nicht um das allgemeine Lebensrisiko eines Vermieters, das deshalb immer von diesem zu tragen ist.

Allerdings kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von dem Abverlangen eines Sonderopfers im öffentlichen Interesse und damit einem gleichheitswidrigen, entschädigungspflichtigen staatlichen Verhalten regelmäßig keine Rede sein, wenn sich der nachteilig Betroffene freiwillig in eine gefährliche Situation begeben hat, deren Folgen dann letztlich von ihm herbeigeführt und grundsätzlich selbst zu tragen sind12. So hat der Bundesgerichtshof etwa demjenigen, der schuldhaft den Anschein einer polizeilichen Gefahr hervorgerufen hat, keinen Anspruch aus enteignendem Eingriff für die aus der polizeilichen Maßnahme resultierenden Folgen zugebilligt, weil nicht in die Rechtsphäre eines Unbeteiligten eingegriffen worden sei, sondern der Betroffene, wenn auch nicht für eine objektive Gefahr, aber doch für eine Sachlage verantwortlich sei, die eine Pflicht der Polizei zum Eingreifen begründet habe, sodass er nicht als unbeteiligter Dritter angesehen werden könne13. Allgemein ging es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insoweit um Sachverhalte, in denen jedenfalls der Konflikt zwischen den privaten und öffentlichen Interessen infolge eines Verhaltens des Betroffenen eintrat, welches im Hinblick auf die nachteiligen Einwirkungen rechtlich nicht geschützt war. Der Eigentümer darf nicht durch eigenes Verhalten, auch wenn dieses rechtlich erlaubt ist, einen vorher noch nicht vorhandenen Interessenkonflikt aktiviert haben; in diesem Fall sind die Folgen regelmäßig seiner Sphäre zuzuordnen und stellen kein gleichheitswidriges Sonderopfer dar14.

Hiermit ist der Fall der Vermietung aber regelmäßig nicht zu vergleichen15. Von einer freiwilligen Übernahme einer Gefahr kann nicht allein im Hinblick auf den Umstand gesprochen werden, dass sich ein Eigentümer durch die Vermietung der eher entfernt liegenden, wenn auch nicht vollständig auszuschließenden Gefahr aussetzt, dass sein Mieter straffällig wird und es im Zuge strafprozessualer Maßnahmen gegen den Mieter zu Beschädigungen der Wohnung kommt. Die Vermietung einer Wohnung ist ein sozial adäquates, ja sozial erwünschtes Verhalten, das im Normalfall die Gefahr strafbaren Verhaltens der Bewohner weder begünstigt noch gar hervorruft. Daher stehen die Vermietung und das den Polizeieinsatz auslösende strafbare Verhalten des Mieters grundsätzlich völlig unabhängig und selbständig nebeneinander. Der Vermieter verliert nicht im enteignungsrechtlichen Sinn durch die bloße Vermietung seine Stellung als unbeteiligter Dritter mit der Folge, dass strafprozessuale Maßnahmen gegen den Mieter seiner Sphäre zuzuordnen wären. Daran ändert sich grundsätzlich auch nichts, wenn der Mieter im Rahmen seines strafbaren Verhaltens Gegenstände – etwa Diebesgut oder wie hier Betäubungsmittel – in die Wohnung einbringt. Denn die Überlassung der Wohnung durch den Vermieter erfolgt zum vertragsgemäßen Gebrauch; hierfür zahlt der Mieter den Mietzins. Letzterer ist – entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts – gerade keine Gegenleistung für vertragswidrige Verhaltensweisen und rechtfertigt deshalb nicht für sich die Zuordnung von darauf zurückzuführenden Schäden zur Verantwortungssphäre des Vermieters.

Anders kann die Situation allerdings dann zu bewerten sein, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder – wie hier – von Drogen in nicht unerheblicher Menge benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht. In einem solchen Fall kann gegebenenfalls, wenn sich das Risiko weiterer strafbarer Handlungen verwirklicht und es im Zuge strafprozessualer Maßnahmen gegen den Mieter zu Schäden an der Wohnung kommt, davon gesprochen werden, dass sich der Vermieter freiwillig der Gefahr ausgesetzt hat, sodass er den Schaden deshalb nicht als gleichheitswidriges Sonderopfer der Allgemeinheit in Rechnung stellen kann.

Das Oberlandesgericht Naumburg hat zu der im Tatbestand nur pauschal angesprochenen, dem Vermieter bekannten „Verstrickung des Mieters in Drogendelikte“ und zu der Frage, ob diese ein Recht zur Beendigung des Mietverhältnisses begründet hat, keine näheren Feststellungen getroffen. Dies wird nachzuholen sein. In diesem Zusammenhang ist es ohne Bedeutung, ob der Vater des Vermieters als Miteigentümer ebenfalls über entsprechende Kenntnisse verfügt hat. Auch wenn nur einer von zwei Miteigentümern über entsprechendes Wissen verfügt, fällt das hier streitgegenständliche Schadensrisiko in die Sphäre der Eigentümer und stellt kein entschädigungspflichtiges Sonderopfer dar.

Demgegenüber scheitert ein Ersatzanspruch entgegen der Auffassung des beklagten Landes nicht daran, dass der eingetretene Schaden lediglich 802 € beträgt. Zwar kann bei der im Enteignungsrecht wesentlichen wirtschaftlichen Betrachtungsweise regelmäßig nur eine fühlbare Beeinträchtigung einer vermögenswerten Rechtsposition als entschädigungspflichtiges Opfer angesehen werden; geringfügige Beeinträchtigungen scheiden aus16. Bei der hier streitgegenständlichen gezielten Beschädigung beziehungsweise Zerstörung von Eigentum durch strafprozessuale Zwangsmaßnahmen liegt aber bereits in der Substanzverletzung eine solche fühlbare Beeinträchtigung des betroffenen Eigentums, die – abgesehen von Bagatellfällen – für die Annahme eines nicht hinzunehmenden Sonderopfers ausreicht.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, ob dem Vermieter möglicherweise ein Anspruch auf Schadensersatz gegen seinen Mieter zusteht. Die Regelung des § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach dann, wenn einem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, dieser – beziehungsweise die haftpflichtige Körperschaft (Art. 34 Satz 1 GG) – nur dann in Anspruch genommen werden kann, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag, gilt nicht für andere selbständige Erstattungsansprüche gegen den Staat17. Entgegen einer zum Teil in der obergerichtlichen Rechtsprechung18 vertretenen Auffassung kann das Vorliegen eines Sonderopfers auch nicht vom Fehlen einer solchen anderweitigen Ersatzmöglichkeit abhängig gemacht werden. Ob der Geschädigte aus dem Schadensereignis auch Ansprüche gegen Dritte hat, ist für die Frage, ob ihm im Interesse der Allgemeinheit durch hoheitlichen Zwang ein Sonderopfer in gleichheitswidriger Weise abverlangt worden ist, grundsätzlich ohne Bedeutung. Ein an sich entschädigungspflichtiges Sonderopfer wird im Allgemeinen nicht dadurch zum hinzunehmenden Nachteil, dass der Geschädigte auf Ansprüche gegen einen Dritten verwiesen und ihm insoweit das Risiko der Durchsetzbarkeit dieser Ansprüche auferlegt wird.

Soweit der Bundesgerichtshof bei der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls ein Sonderopfer auch unter Hinweis auf gegebene beziehungsweise realisierbare (anderweitige) Schadensersatzansprüche verneint hat, war der zu entscheidende Fall so gelagert, dass ohne die das Eigentum schädigende polizeiliche Maßnahme (gezieltes Rammen eines entwendeten Kraftfahrzeugs) der endgültige Verlust der Sache zu befürchten war und zudem auch nur durch dieses Eingreifen die Aussicht begründet wurde, deliktische Schadensersatzansprüche gegen den eigentlichen Schadensverursacher realisieren zu können19. Eine vergleichbare Konstellation liegt hier nicht vor.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. März 2013 – III ZR 253/12

  1. LG Magdeburg, Urteil vom 20.12.2011 – 10 O 988/11[]
  2. OLG Naumburg, Entscheidung vom 28.06.2012 – 1 U 8/12[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 23.08.1989 – 1 BJs 72/87 – 4 – StB 29/89, NJW 1990, 397 f[]
  4. vgl. nur Urteile vom 09.04.1987 – III ZR 3/86, BGHZ 100, 335, 337; vom 11.03.2004 – III ZR 274/03, BGHZ 158, 263, 267 und vom 10.02.2005 – III ZR 330/04, NJW 2005, 1363, jeweils mwN[]
  5. vgl. nur BGH, Beschluss vom 30.01.1986 – III ZR 34/85, NJW 1986, 2423, 2424[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 09.04.1987 aaO S. 338[]
  7. vgl. nur BGH, Urteil vom 12.02.1962 – III ZR 204/60, JZ 1962, 609, 611; Staudinger/Wöstmann, BGB, Neubearb.2013, § 839 Rn. 477 mwN[]
  8. vgl. nur Ossenbühl/Cornils, Staatshaftungsrecht, 6. Aufl., S. 344[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 05.05.1988 – III ZR 116/87, VersR 1988, 1022, 1023[]
  10. BGH, Urteil vom 02.05.1955 – III ZR 271/53, BGHZ 17, 172, 175[]
  11. BGH, Urteil vom 23.11.1959 – III ZR 146/58, BGHZ 31, 187, 191; RGRKKreft, BGB, 12. Aufl., vor § 839, Rn. 154[]
  12. vgl. etwa Urteile vom 02.05.1955, aaO S. 175 f; vom 18.09.1959 – III ZR 68/58, BGHZ 31, 1, 4; vom 15.03.1962 – III ZR 211/60, BGHZ 37, 44, 48 und vom 19.02.1976 – III ZR 13/74, NJW 1976, 1204, 1205[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 14.02.1952 – III ZR 233/51, BGHZ 5, 144, 152[]
  14. vgl. etwa BGH, Urteil vom 16.03.1995 – III ZR 166/93, BGHZ 129, 124, 129 f zur Errichtung eines Wohnhauses im Einflussbereich eines Militärflugplatzes[]
  15. im Ergebnis ebenso OLG Celle, BeckRS 2007, 09345[]
  16. vgl. nur BGH, Urteil vom 30.09.1970 – III ZR 148/67, BGHZ 54, 293, 296 mwN[]
  17. vgl. nur BGH, Urteil vom 24.10.1974 – VII ZR 223/72, BGHZ 63, 167, 171 ff mwN[]
  18. vgl. OLG Rostock, MDR 2011, 160, 161; anders OLG Celle, BeckRS 2007, 09345[]
  19. BGH, Urteil vom 03.03.2011 – III ZR 174/10, NJW 2011, 3157 Rn. 15 ff[]

Bildnachweis: