Ord­nungs­wid­ri­ges Ver­hal­ten durch bau­recht­li­che Nut­zungs­än­de­rung

Eine Dau­er­ord­nungs­wid­rig­keit liegt vor, wenn ein ord­nungs­wid­ri­ges Ver­hal­ten sich sowohl auf die Her­bei­füh­rung wie auch auf die Auf­recht­erhal­tung eines ord­nungs­wid­ri­gen Zustan­des rich­tet. Die Ver­jäh­rung beginnt in die­sen Fäl­len für alle Hand­lungs­ab­schnit­te mit dem Ende des letz­ten Hand­lungs­ab­schnit­tes.

Ord­nungs­wid­ri­ges Ver­hal­ten durch bau­recht­li­che Nut­zungs­än­de­rung

Für die Fest­stel­lung einer bau­recht­li­chen Nut­zungs­än­de­rung bedarf es einer Dar­stel­lung ihrer Daten und ihres Inhal­tes bereits des­halb, weil andern­falls die jeweils her­an­zu­zie­hen­de Geset­zes­fas­sung und der tat­säch­li­che Ver­stoß gegen die Geneh­mi­gung für das Rechts­be­schwer­de­ge­richt nicht nach­voll­zieh­bar sind.

Bei einem fort­lau­fen­den Ver­stoß gegen § 91 NBauO han­delt es sich um eine Dau­er­ord­nungs­wid­rig­keit 1, weil sich der Vor­wurf sowohl auf die Her­bei­füh­rung wie auf die Auf­recht­erhal­tung des ord­nungs­wid­ri­gen Zustan­des rich­tet 2. Die­se Dau­er­ord­nungs­wid­rig­keit war am 31.12.2007 been­det, an die­sem Tag begann die Ver­jäh­rung. Nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 OWiG i. V. m. § 91 NBauO beträgt die Dau­er der Ver­fol­gungs­ver­jäh­rung drei Jah­re, die­se Ver­jäh­rung wur­de gem. § 33 OWiG regel­mä­ßig unter­bro­chen. Zum Zeit­punkt des Urteils am 21.11.2013 stand die abso­lu­te Ver­jäh­rung nach § 33 Abs. 2 OWiG zwar unmit­tel­bar bevor, war jedoch noch nicht ein­ge­tre­ten. Mit dem Urteil ruht der Ablauf der Ver­jäh­rungs­frist, § 32 Abs. 2 OWiG.

Allein die Fest­stel­lung, nach dem gel­ten­den Bau­recht sei eine Ver­mie­tung von Wohn­raum nicht geneh­mi­gungs­fä­hig, reicht zur Annah­me einer ver­bo­te­nen Nut­zungs­än­de­rung bereits des­halb nicht aus, weil das Urteil nicht mit­teilt, seit wann die Wohn­nut­zung und die dem Betrof­fe­nen zur Last geleg­te Nut­zungs­än­de­rung erfolg­te. Es wer­den Miet­ver­hält­nis­se seit 1999 mit­ge­teilt, es bleibt aber offen, ob eine Ver­mie­tung bereits vor­her statt­fand. Eben­so offen bleibt, ob bei der Umbau­maß­nah­me im Jah­re 1975 auch die Woh­nung in dem Gebäu­de errich­tet wur­de oder ob sie zu die­sem Zeit­punkt bereits vor­han­den war.

Damit bleibt auch offen, ob eine Ver­mie­tung von Räu­men in dem Gebäu­de bereits vor dem Jahr 1973 statt­ge­fun­den hat und damit vor Inkraft­tre­ten der Nie­der­säch­si­schen Bau­ord­nung im Juli 1973, sodass für die Fra­ge einer Geneh­mi­gung und einer Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit die Rechts­la­ge vor Inkraft­tre­ten der NBauO her­an­zu­zie­hen wäre. Nach § 99 der NBauO in der ursprüng­li­chen Fas­sung vom 23.06.1973 muss­ten bau­li­che Anla­gen, die vor dem 1.01.1974 recht­mä­ßig errich­tet wur­den, an die Vor­schrif­ten der NBauO nur dann ange­passt wer­den, wenn die Auf­sichts­be­hör­de eine Anpas­sung ver­lang­te.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 12. Mai 2014 – 321 SsBs 24/​14

  1. vgl. BayO­bLG NJW 1994, 2103; OLG Düs­sel­dorf NJW 1999, 2686 zur ver­gleich­ba­ren Fall­ge­stal­tung der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum[]
  2. vgl. dazu Göh­ler-Gürt­ler, OWiG, 16.Aufl., vor § 19 Rdnr. 17[]