4 Fach­märk­te oder ein Ein­kaufs­zen­trum

Grund­sätz­lich sind meh­re­re Fach­märk­te unte­r­ei­nem Dach mit einer Ver­kaufs­flä­che von jeweils weni­ger als 800 m² grund­sätz­lich in einem Gewer­be­ge­biet zuläs­sig, aber nach der Vor­schrift des § 11 Abs. 3 Bau­nut­zungs­ver­ord­nung kön­nen­groß­flä­chi­ge Ein­zel­han­dels­be­trie­be und Ein­kaufs­zen­tren nur in sog. Son­der­ge­bie­ten ver­wirk­licht wer­den. Vier Fach­märk­te unter einem Dach sind als Enkaufs­zen­trum zu qua­li­fi­zie­ren.

4 Fach­märk­te oder ein Ein­kaufs­zen­trum

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt a. d. Wein­stra­ße die Kla­ge einer Immoi­li­en­ge­sell­schaft auf Ertei­lung des von ihr bean­trag­ten Bau­vor­be­scheids zur Errich­tung von vier Fach­märk­ten "unter einem Dach" in einem Gewer­be­ge­biet der Orts­ge­mein­de Wald­fisch­bach-Burg­al­ben abge­wie­sen. Die Orts­ge­mein­de Wald­fisch­bach-Burg­al­ben hat ca. 4.815 Ein­woh­ner und ist gemäß Lan­des­pla­nung als Grund­zen­trum aus­ge­wie­sen. Im Orts­teil Burg­al­ben gibt es ein durch Bebau­ungs­plan aus­ge­wie­se­nes Gewer­be­ge­biet, in dem u.a. die Dis­coun­ter-Ket­ten Aldi und Lidl Fach­märk­te mit Ver­kaufs­flä­chen von 950 m² bzw. 930 m² und dazu­ge­hö­ri­gen PKW-Stell­plät­zen errich­tet haben.

Die Klä­ge­rin stell­te im April 2013 bei dem beklag­ten Land­kreis Süd­west­pfalz eine Bau­vor­anfra­ge betref­fend die Errich­tung von vier Fach­märk­ten auf meh­re­ren Grund­stü­cken inner­halb des genann­ten Gewer­be­ge­biets. Aus­weis­lich der vor­ge­leg­ten Plan­un­ter­la­gen sol­len die Bestands­ge­bäu­de abge­ris­sen und die Vor­ha­ben­grund­stü­cke mit einem Bau­kör­per, in dem sich die vier Fach­märk­te "unter einem Dach" befin­den sol­len, neu bebaut wer­den. Die Fach­märk­te sol­len über einen gemein­sa­men über­dach­ten Ein­gangs­be­reich ver­fü­gen, und von dort durch jeweils sepa­ra­te Ein­gän­ge betre­ten wer­den. Im Ein­gangs­be­reich ist eine Wand­schei­be mit vier Wer­be­lo­gos geplant. Für die vier Fach­märk­te plant die Klä­ge­rin aus­weis­lich des von ihr vor­ge­leg­ten Nut­zungs­kon­zep­tes einen Ein­zel­han­dels­be­trieb für einen Dro­ge­rie-Fach­markt mit knapp 790 m² Ver­kaufs­flä­che, einen Ein­zel­han­dels­be­trieb für einen Schuh­fach­markt mit einer Ver­kaufs­flä­che von eben­falls 790 m² sowie zwei Ein­zel­han­dels­be­trie­be für einen Tex­til­fach­markt mit einer Ver­kaufs­flä­che von knapp 580 m² und 790 m². Ins­ge­samt soll die Ver­kaufs­flä­che aller vier Fach­märk­te zusam­men 2.941,32 m² betra­gen. Vor­ge­se­hen ist fer­ner ein gemein­sa­mer Park­platz mit gemein­sa­mer Zu- und Abfahrt mit 91 PKW-Stell­plät­zen. Die vier Fach­märk­te sol­len über jeweils eige­ne Lager- und Sozi­al­be­rei­che sowie eine jeweils eige­ne und selb­stän­di­ge Haus­tech­nik (Hei­zung, Lüf­tung, Kli­ma, Was­ser­auf­be­rei­tung usw.) ver­fü­gen.

Mit Bescheid vom 18. Juni 2013 lehn­te der Beklag­te die Ertei­lung des von der Klä­ge­rin bean­trag­ten Bau­vor­be­scheids mit der Begrün­dung ab, das geplan­te Bau­vor­ha­ben wider­spre­che den Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans. Der Fach­markt-Cen­ter sei als groß­flä­chi­ger Ein­zel­han­dels­be­trieb im Sin­ne der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung zu wer­ten und daher am geplan­ten Stand­ort nicht zuläs­sig.

Nach erfolg­lo­ser Durch­füh­rung eines Wider­spruchs­ver­fah­rens hat die Klä­ge­rin im Okto­ber 2013 Kla­ge erho­ben. Zur Begrün­dung hat sie aus­ge­führt, das Vor­ha­ben sei nicht als Ein­kaufs­zen­trum ein­zu­stu­fen, da es nicht die dafür not­wen­di­ge Grö­ßen­ord­nung errei­che. Auch sei­en weder orga­ni­sa­to­ri­sche oder betrieb­li­che Gemein­sam­kei­ten der vier Fach­märk­te geplant noch ver­füg­ten sie über einen gemein­sa­men Ein­gangs­be­reich. Die Ein­gän­ge befän­den sich ledig­lich in einem Bereich, der durch ein Vor­dach gegen Wit­te­rungs­ein­flüs­se abge­schirmt sei. Der für 91 Stell­plät­ze geplan­te Park­platz kön­ne nicht als "Groß­park­platz" bezeich­net wer­den. Bei den vier geplan­ten Fach­märk­ten han­de­le es sich um selb­stän­di­ge Betrie­be, die auch selb­stän­dig zu beur­tei­len sei­en. Jeder Betrieb wei­se eine Ver­kaufs­flä­che von weni­ger als 800 m² Ver­kaufs­flä­che auf. Mit­hin lie­ge kein groß­flä­chi­ger Ein­zel­han­del vor. Eine Zusam­men­rech­nung der Ver­kaufs­flä­chen der vier Fach­märk­te ver­bie­te sich.

Sei­ne Ent­schei­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt damit begrün­det, dass – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Klä­ge­rin – das Vor­ha­ben als Ein­kaufs­zen­trum zu qua­li­fi­zie­ren sei und damit dem gel­ten­den Bebau­ungs­plan wider­spre­che. Zwar sei­en die geplan­ten vier Fach­märk­te mit einer Ver­kaufs­flä­che von jeweils weni­ger als 800 m² grund­sätz­lich in einem Gewer­be­ge­biet zuläs­sig. Aller­dings könn­ten nach der Vor­schrift des § 11 Abs. 3 der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung groß­flä­chi­ge Ein­zel­han­dels­be­trie­be und Ein­kaufs­zen­tren nur in sog. Son­der­ge­bie­ten ver­wirk­licht wer­den. Bei Anle­gung der vom Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt in meh­re­ren Ent­schei­dun­gen dar­ge­leg­ten Maß­stä­be sei die geplan­te Bebau­ung mit ins­ge­samt vier Fach­märk­ten im Hin­blick auf das mit dem Antrag auf Ertei­lung eines Bau­vor­be­scheids vor­ge­leg­te Pla­nungs­kon­zept als Ein­kaufs­zen­trum zu qua­li­fi­zie­ren.

So lie­ge die Bau­herr­schaft und Pla­nung der vier Fach­märk­te in der Hand der Klä­ge­rin. Auf­grund des ein­heit­li­chen Gebäu­de­kom­ple­xes mit gemein­sa­mem Ein­gangs­be­reich und gemein­sa­men Park­platz mit gemein­sa­mer Zufahrt stel­le sich das geplan­te Vor­ha­ben der Klä­ge­rin mit sei­nen vier Ein­zel­han­dels­be­trie­ben "unter einem Dach" aus Kun­den­sicht als mit­ein­an­der ver­bun­den dar bzw. wür­de bei sei­ner Ver­wirk­li­chung so in Erschei­nung tre­ten. Es kön­ne auch nicht außer Acht gelas­sen wer­den, dass der aus meh­re­ren Ein­zel­han­dels­be­trie­ben bestehen­de Gebäu­de­kom­plex mit einer Ver­kaufs­flä­che von ins­ge­samt 2.941,32 m² sowie einer Gesamt­brut­to­ge­schoß­flä­che von 3.950 m² nicht in einem groß­städ­tisch gepräg­ten Innen­stadt­be­reich, son­dern in einem Gewer­be­ge­biet einer 4.815 Ein­woh­ner zäh­len­den Gemein­de rea­li­siert wer­den sol­le. Daher wür­de von dem Gebäu­de­kom­plex eine für ein Ein­kaufs­zen­trum typi­sche "Sog-Wir­kung" aus­ge­hen, zumal das Vor­ha­ben über eine opti­ma­le Ver­kehrs­an­bin­dung an die zwi­schen Pir­ma­sens und Kai­sers­lau­tern ver­lau­fen­de B 270, eine über­ört­li­che Ver­kehrs­ader, hät­te, an die auch die umlie­gen­den Ort­schaf­ten ange­bun­den sei­en. Die hier zu unter­stel­len­de "Sog-Wir­kung" des geplan­ten Gebäu­de­kom­ple­xes wür­de sich zudem durch die unmit­tel­bar benach­bar­ten bei­den groß­flä­chi­gen Ein­zel­han­dels­be­trie­be (Lidl, Aldi) noch ver­stär­ken, da sich sowohl die vier Fach­märk­te "unter einem Dach" als auch zusätz­lich die bei­den unmit­tel­bar benach­bar­ten groß­flä­chi­gen Ein­zel­han­dels­be­trie­be sich gegen­sei­tig hin­sicht­lich Ange­bot und Sor­ti­ment opti­mal ergän­zen wür­den. Über die anein­an­der gren­zen­den Park­flä­chen des geplan­ten Gebäu­de­kom­ple­xes und der bereits vor­han­de­nen groß­flä­chi­gen Ein­zel­han­dels­be­trie­be könn­te der Kun­de pro­blem­los von einem Markt zum ande­ren wech­seln, womit die "Sog­wir­kung" die­ser Märk­te garan­tiert erschei­ne.

Aus die­sen Grün­den hat die Klä­ge­rin kei­nen Anspruch auf Ertei­lung des von ihr bean­trag­ten Bau­vor­be­scheids.

Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt a. d. Wein­stra­ße, Urteil vom 7. Juli 2014 – 3 K 861/​13.NW