Bau­ge­neh­mi­gung für ein Hoch­haus

Die Geneh­mi­gung eines Hoch­hau­ses unter Befrei­ung von den Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­pla­nes beein­träch­tigt schüt­zens­wer­te Recht der Grund­stücks­nach­barn und ist damit rechts­wid­rig.

Bau­ge­neh­mi­gung für ein Hoch­haus

So hat jetzt das Ver­wal­tungs­ge­richt Frank­furt am Main hat auf die Kla­ge eines Nach­barn die dem Eigen­tü­mer eines 1974/​75 errich­te­ten 22-geschos­si­gen Büro-Hoch­hau­ses in der Eschers­hei­mer Land­stra­ße 14 von der Bau­auf­sichts­be­hör­de der Stadt Frank­furt am Main 2009 erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung samt Befrei­ungs­be­scheid von Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans NW 1b Nr. 2 der Stadt Frank­furt am Main für die Erwei­te­rung die­ses Hoch­hau­ses u.a. um einen 5‑geschossigen Vor­bau und den Umbau zu einem Hotel auf­ge­ho­ben. Das Hoch­haus ist der­zeit ent­kernt und unge­nutzt.

1974 hat­te die Bau­auf­sichts­be­hör­de für das Büro-Hoch­haus die Bau­ge­neh­mi­gung erteilt und mit Befrei­ungs­be­scheid Befrei­ung u.a. von der in dem Bebau­ungs­plan fest­ge­setz­ten Geschoss­flä­chen­zahl (GFZ) von 2,0 für eine GFZ von 7,06 und Befrei­ung von der fest­ge­setz­ten Grund­flä­chen­zahl (GRZ) von 0,60 für eine GRZ von 0,71 erteilt. Mit dem Befrei­ungs­be­scheid von 2009 erteil­te die Bau­auf­sichts­be­hör­de Befrei­ung für eine GFZ von 8,5 und eine GRZ von 0,83. Bei­de Fest­set­zun­gen regeln das höchst­zu­läs­si­ge Maß der bau­li­chen Nut­zung eines Grund­stücks. Die GRZ gibt an, wie­viel qm Grund­flä­che ein Gebäu­de je qm Grund­stücks­flä­che höchs­tens haben darf; die GFZ sagt aus, wie­viel qm Geschoss­flä­che es je qm Grund­stücks­flä­che maxi­mal haben darf.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt sah durch die Befrei­ung die Pflicht zur Beach­tung nach­bar­li­cher Inter­es­sen und das nach­bar­schüt­zen­de Gebot der Rück­sicht­nah­me als ver­letzt an. Für die recht­li­che Beur­tei­lung sei nicht auf die Dif­fe­renz von 1,44 zwi­schen der GFZ 7,06 für das bestehen­de Hoch­haus und der GFZ für das nun­mehr zur Geneh­mi­gung u.a. für den Vor­bau als Anbau an das Haus der Klä­ger gestell­te erwei­ter­te Vor­ha­ben von 8,5 abzu­stel­len, son­dern auf eine GFZ für das Gesamt­vor­ha­ben von 8,5. Denn der dies­be­züg­li­che Befrei­ungs­be­scheid aus dem Jah­re 1974 und die dar­auf basie­ren­de dama­li­ge Bau­ge­neh­mi­gung sei­en nich­tig. Nich­tig­keit bedeu­te die Unwirk­sam­keit der getrof­fe­nen Ent­schei­dung von Anfang an, und der gute Glau­be an die Wirk­sam­keit sei nicht geschützt.

Die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für eine Nich­tig­keit, dass näm­lich ein Bescheid an einem beson­ders schwer­wie­gen­den Feh­ler lei­det und dies bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung aller in Betracht kom­men­den Umstän­de offen­sicht­lich ist, sei­en zu beja­hen gewe­sen.

Dies fol­ge dar­aus, dass nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung und ins­be­son­de­re nach der ober- und ver­fas­sungs­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung dem Instru­ment der Befrei­ung von den Vor­ga­ben des Bebau­ungs­pla­nes enge Gren­zen gesetzt sei­en. Der Bebau­ungs­plan habe Rechts­norm­cha­rak­ter und sei­ne Fest­set­zun­gen sei­en für das Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren grund­sätz­lich strikt ver­bind­lich. Das Instru­ment der Befrei­ung die­ne nur dazu, im Inter­es­se der Ein­zel­fall­ge­rech­tig­keit und der Wah­rung der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit für Vor­ha­ben, die den Fest­set­zun­gen zwar wider­spre­chen, sich mit den pla­ne­ri­schen Vor­stel­lun­gen aber gleich­wohl in Ein­klang brin­gen las­sen, ein Min­dest­maß an Fle­xi­bi­li­tät zu schaf­fen. Das gesetz­li­che Erfor­der­nis der Wah­rung der Grund­zü­ge der Pla­nung ver­bie­te es aber, mit­tels Befrei­ung die Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans belie­big außer Kraft zu set­zen. Das dafür recht­lich vor­ge­se­he­ne Mit­tel sei das der Plan­än­de­rung, die aus­schließ­lich der Gemein­de­ver­tre­tung und nicht der Bau­auf­sichts­be­hör­de gesetz­lich zuge­wie­sen sei.

Bau­ge­neh­mi­gun­gen für Hoch­häu­ser setz­ten wegen der gra­vie­ren­den Aus­wir­kun­gen u.a. auf Nach­bar­schaft, Orts­bild, Gewähr­leis­tung der Belüf­tung und Luft­hy­gie­ne, bio­kli­ma­ti­sche Effek­te der Ver­dich­tung, Ver­kehr, Gesamt­lärm­emis­sio­nen einen „pass­ge­nau­en“ Bebau­ungs­plan als Teil eines städ­te­bau­li­chen Hoch­haus-Kon­zep­tes vor­aus, in dem ins­be­son­de­re der exak­te Stand­ort und die Höhe und ggfs. der Zahl der Voll­ge­schos­se fest­ge­setzt sei­en. Wegen die­ser „Pass­ge­nau­ig­keit“ schie­den Befrei­un­gen etwa von einer Höhen­fest­set­zung aus, da sie u.a. die Grund­zü­ge der Pla­nung ver­än­der­ten.

Die rechts­ver­bind­li­chen Rege­lun­gen eines Bebau­ungs­plans dürf­ten gene­rell nicht durch eine groß­zü­gi­ge Befrei­ungs­pra­xis aus den Angeln geho­ben wer­den. Tra­gen­des Pla­nungs­kon­zept des Bebau­ungs­plans NW 1b Nr. 2 sei die gesetz­lich höchst­zu­läs­si­ge Fest­set­zung einer GFZ von 2,0 und die GRZ von 0,6 gewe­sen. Hier sei allen­falls ein vier­ge­schos­si­ges Gebäu­de zuläs­sig gewe­sen. Die Befrei­ung von der fest­ge­setz­ten GFZ von 2,0 für eine GFZ von 7,06 und nun­mehr gar von 8,5 sei offen­kun­dig kei­ne einer Befrei­ung zugäng­li­che mini­ma­le Abwei­chung, son­dern die Zulas­sung des Viel­fa­chen des Zuläs­si­gen und bedeu­te fak­tisch eine Befrei­ung für wei­te­re 18 Geschos­se. In die­sem ekla­tan­ten Miss­brauch des Instru­men­ta­ri­ums der Befrei­ung lie­ge der beson­ders schwer­wie­gen­de, zur Nich­tig­keit füh­ren­de Feh­ler. Er sei als Akt rei­ner Will­kür – auch für die Bau­auf­sichts­be­hör­de – ohne wei­te­res erkenn­bar gewe­sen und sei den Befrei­ungs­be­schei­den „auf die Stirn geschrie­ben“. Mit der Bau­ge­neh­mi­gung und dem Befrei­ungs­be­scheid von 1974 sei wegen deren Nich­tig­keit das Hoch­haus von der Bau­auf­sichts­be­hör­de der Stadt Frank­furt am Main als Schwarz­bau zuge­las­sen wor­den.

Ver­wal­tungs­ge­richt Frank­furt am Main, Urteil vom 17. Mai 2011 – 8 K 3785/​10.F