Baugenehmigung für Erweiterung eines Fachmarktzentrums

Die Bindungswirkung eines Bauvorbescheids für die Erweiterung eines Fachmarktzentrums entfällt nicht dadurch, dass im Hinblick auf die Konkretisierung das Sortiment „Schuhe“  etwas anderes ist als etwa das Sortiment „Bekleidung“. Hier handelt es sich lediglich um eine geringfügige Abweichung.

Baugenehmigung für Erweiterung eines Fachmarktzentrums

Mit dieser Begründung hat das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße in dem hier vorliegenden Fall den Eilantrag der kreisfreien Stadt Landau gegen eine Baugenehmigung abgelehnt.  Der Landkreis Südliche Weinstraße hatte eine Baugenehmigung für ein Schuhfachgeschäft im Fachmarktzentrum in Rohrbach (Verbandsgemeinde Herxheim) erteilt. Die Rechtsvorgängerin der beigeladenen Firma stellte Anfang Januar 2016 eine Bauvoranfrage, ob der Umbau des bestehenden Einkaufszentrums in Rohrbach zu einem Fachmarktzentrum – mit einem Modefachmarkt, zwei Lebensmittelmärkten, einem Drogeriefachmarkt sowie einer „Erweiterung“ – mit einer Gesamtverkaufsfläche von 10.100 m² planungsrechtlich zulässig sei. Für die Mietfläche des Erweiterungsbaus gebe es noch keinen konkreten Mietinteressenten. Mit Bescheid vom 26. Januar 2016 erteilte der Landkreis Südliche Weinstraße hierzu einen positiven Bauvorbescheid, der auch der Stadt Landau Anfang Februar 2016 zugestellt wurde. In einem Begleitschreiben an die Antragstellerin vom 26. Januar 2016 wies der Landkreis Südliche Weinstraße noch darauf hin, dass die künftigen Einzelhandelssortimente Bekleidung, Drogerieartikel und Lebensmittel wären.

Auf ihren Antrag genehmigte der Landkreis der beigeladenen Firma am 1. Dezember 2016 den Umbau des Fachmarktzentrums. Am 26. April 2017 erging eine Änderungsbaugenehmigung, die die Verkleinerung der Verkaufsfläche eines Mieters betraf. Die Gesamtverkaufsfläche betrug zu diesem Zeitpunkt 8.491,33 m².

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Die kreisfreie Stadt Landau, die nach dem Landesentwicklungsprogramm Rheinland-Pfalz ein Mittelzentrum ist, legte u.a. im Februar 2017 Widerspruch gegen den Bauvorbescheid vom 26. Januar 2016 ein und strengte gegen die ergangenen Baugenehmigungen ein gerichtliches Eilverfahren an, das in zwei Instanzen erfolglos blieb.

In der Folgezeit ergingen weitere Baugenehmigungen, zuletzt mit Bescheid vom 28. April 2020 für ein Schuhfachgeschäft in einem Erweiterungsbau mit einer Verkaufsfläche von 468,35 m². Gegen diese Baugenehmigung legte die Stadt Landau Widerspruch ein und suchte um vorläufigen gerichtlichen Rechtsschutz nach. Zur Begründung führte sie aus, mit der Baugenehmigung für eine Erweiterung des Gebäudes für einen Schuhverkauf mit einer Verkaufsfläche von 468 m² an einem nicht integrierten Standort werde sie, die Antragstellerin, in ihren Rechten nach der Landesplanung verletzt. Gerade das Sortiment Schuhe sei als klassisches Innenstadtsortiment extrem wichtig für die Attraktivität der Innenstädte. Die beantragte Schuhverkaufsfläche liege deutlich über der eines üblichen Schuhgeschäfts und sei geeignet, zusammen mit dem bisherigen Angebot des Fachmarktzentrums Kundenströme aus den Innenstädten „auf die grüne Wiese“ zu leiten.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Neustadt a. d. W. verletze die der  beigeladenen Firma erteilte Baugenehmigung vom 28. April 2020 die Antragstellerin aller Voraussicht nach nicht in eigenen Rechten. Der bestandskräftige Bauvorbescheid vom 26. Januar 2016 entfalte Bindungswirkung für das beantragte und mit Bescheid vom 28. April 2020 genehmigte Bauvorhaben.

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Die Antragstellerin habe ihr Abwehrrecht gegen den Bauvorbescheid vom 26. Januar 2016 verloren, da sie nicht rechtzeitig dagegen Widerspruch eingelegt habe. Mit dem Bescheid vom 26. Januar 2016 sei die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des angefragten Bauvorhabens „Umbau des bestehenden Einkaufszentrums zu einem Fachmarktzentrum“ in Rohrbach mit einer Gesamtverkaufsfläche von insgesamt 10.100 m² verteilt auf fünf Einheiten umfassend bestätigt worden. Der Gegenstand der Baugenehmigung vom 28. April 2020 stimme in der Gesamtschau mit den zuvor ergangenen Baugenehmigungen mit dem Gegenstand des Bauvorbescheids vom 26. Januar 2016 im Wesentlichen überein.

Soweit die Antragstellerin geltend mache, eine große Schuhverkaufsfläche sei nicht Gegenstand des Bauvorbescheids gewesen, weshalb es sich bei dem Vorhaben um ein anderes als das des Vorbescheids handele, teile das Verwaltungsgericht Neustadt diese Ansicht nicht. Der Erweiterungsbau sei in dem Bauvorbescheidverfahren deshalb nicht näher konkretisiert worden, weil es zu diesem Zeitpunkt noch keinen Mietinteressenten gegeben habe.  Gleichwohl sei damals eindeutig geregelt worden, dass in dem optionalen Erweiterungsbau ein Einzelhandelsbetrieb bauplanungsrechtlich zulässig sei. Selbst wenn man im Hinblick auf die Konkretisierung in dem Begleitschreiben an die Antragstellerin vom 26. Januar 2016 davon ausginge, das Sortiment „Schuhe“ sei etwas anderes als etwa das Sortiment „Bekleidung“, würde es sich lediglich um eine geringfügige Abweichung handeln, die die Bindungswirkung des Bauvorbescheids vom 26. Januar 2016 nicht entfallen ließe. Da ein kleinflächiger Schuhfachmarkt als Einzelhandelsgeschäft nach dem maßgeblichen Bebauungsplan, der keinerlei Sortimentsbeschränkungen enthalte, ebenso bauplanungsrechtlich zulässig sei wie ein Bekleidungsgeschäft, werde die Genehmigungsfrage durch den Wechsel des Sortiments nicht neu aufgeworfen.

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