Bau­ge­neh­mi­gung für Erwei­te­rung eines Fach­markt­zen­trums

Die Bin­dungs­wir­kung eines Bau­vor­be­scheids für die Erwei­te­rung eines Fach­markt­zen­trums ent­fällt nicht dadurch, dass im Hin­blick auf die Kon­kre­ti­sie­rung das Sor­ti­ment „Schu­he“ etwas ande­res ist als etwa das Sor­ti­ment „Beklei­dung“. Hier han­delt es sich ledig­lich um eine gering­fü­gi­ge Abwei­chung.

Bau­ge­neh­mi­gung für Erwei­te­rung eines Fach­markt­zen­trums

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt an der Wein­stra­ße in dem hier vor­lie­gen­den Fall den Eil­an­trag der kreis­frei­en Stadt Land­au gegen eine Bau­ge­neh­mi­gung abge­lehnt. Der Land­kreis Süd­li­che Wein­stra­ße hat­te eine Bau­ge­neh­mi­gung für ein Schuh­fach­ge­schäft im Fach­markt­zen­trum in Rohr­bach (Ver­bands­ge­mein­de Herx­heim) erteilt. Die Rechts­vor­gän­ge­rin der bei­ge­la­de­nen Fir­ma stell­te Anfang Janu­ar 2016 eine Bau­vor­anfra­ge, ob der Umbau des bestehen­den Ein­kaufs­zen­trums in Rohr­bach zu einem Fach­markt­zen­trum – mit einem Mode­fach­markt, zwei Lebens­mit­tel­märk­ten, einem Dro­ge­rie­fach­markt sowie einer „Erwei­te­rung“ – mit einer Gesamt­ver­kaufs­flä­che von 10.100 m² pla­nungs­recht­lich zuläs­sig sei. Für die Miet­flä­che des Erwei­te­rungs­baus gebe es noch kei­nen kon­kre­ten Miet­in­ter­es­sen­ten. Mit Bescheid vom 26. Janu­ar 2016 erteil­te der Land­kreis Süd­li­che Wein­stra­ße hier­zu einen posi­ti­ven Bau­vor­be­scheid, der auch der Stadt Land­au Anfang Febru­ar 2016 zuge­stellt wur­de. In einem Begleit­schrei­ben an die Antrag­stel­le­rin vom 26. Janu­ar 2016 wies der Land­kreis Süd­li­che Wein­stra­ße noch dar­auf hin, dass die künf­ti­gen Ein­zel­han­dels­sor­ti­men­te Beklei­dung, Dro­ge­rie­ar­ti­kel und Lebens­mit­tel wären.

Auf ihren Antrag geneh­mig­te der Land­kreis der bei­ge­la­de­nen Fir­ma am 1. Dezem­ber 2016 den Umbau des Fach­markt­zen­trums. Am 26. April 2017 erging eine Ände­rungs­bau­ge­neh­mi­gung, die die Ver­klei­ne­rung der Ver­kaufs­flä­che eines Mie­ters betraf. Die Gesamt­ver­kaufs­flä­che betrug zu die­sem Zeit­punkt 8.491,33 m².

Die kreis­freie Stadt Land­au, die nach dem Lan­des­ent­wick­lungs­pro­gramm Rhein­land-Pfalz ein Mit­tel­zen­trum ist, leg­te u.a. im Febru­ar 2017 Wider­spruch gegen den Bau­vor­be­scheid vom 26. Janu­ar 2016 ein und streng­te gegen die ergan­ge­nen Bau­ge­neh­mi­gun­gen ein gericht­li­ches Eil­ver­fah­ren an, das in zwei Instan­zen erfolg­los blieb.

In der Fol­ge­zeit ergin­gen wei­te­re Bau­ge­neh­mi­gun­gen, zuletzt mit Bescheid vom 28. April 2020 für ein Schuh­fach­ge­schäft in einem Erwei­te­rungs­bau mit einer Ver­kaufs­flä­che von 468,35 m². Gegen die­se Bau­ge­neh­mi­gung leg­te die Stadt Land­au Wider­spruch ein und such­te um vor­läu­fi­gen gericht­li­chen Rechts­schutz nach. Zur Begrün­dung führ­te sie aus, mit der Bau­ge­neh­mi­gung für eine Erwei­te­rung des Gebäu­des für einen Schuh­ver­kauf mit einer Ver­kaufs­flä­che von 468 m² an einem nicht inte­grier­ten Stand­ort wer­de sie, die Antrag­stel­le­rin, in ihren Rech­ten nach der Lan­des­pla­nung ver­letzt. Gera­de das Sor­ti­ment Schu­he sei als klas­si­sches Innen­stadt­sor­ti­ment extrem wich­tig für die Attrak­ti­vi­tät der Innen­städ­te. Die bean­trag­te Schuh­ver­kaufs­flä­che lie­ge deut­lich über der eines übli­chen Schuh­ge­schäfts und sei geeig­net, zusam­men mit dem bis­he­ri­gen Ange­bot des Fach­markt­zen­trums Kun­den­strö­me aus den Innen­städ­ten „auf die grü­ne Wie­se“ zu lei­ten.

Nach Auf­fas­sung des Ver­wal­tungs­ge­richts Neu­stadt a. d. W. ver­let­ze die der bei­ge­la­de­nen Fir­ma erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung vom 28. April 2020 die Antrag­stel­le­rin aller Vor­aus­sicht nach nicht in eige­nen Rech­ten. Der bestands­kräf­ti­ge Bau­vor­be­scheid vom 26. Janu­ar 2016 ent­fal­te Bin­dungs­wir­kung für das bean­trag­te und mit Bescheid vom 28. April 2020 geneh­mig­te Bau­vor­ha­ben.

Die Antrag­stel­le­rin habe ihr Abwehr­recht gegen den Bau­vor­be­scheid vom 26. Janu­ar 2016 ver­lo­ren, da sie nicht recht­zei­tig dage­gen Wider­spruch ein­ge­legt habe. Mit dem Bescheid vom 26. Janu­ar 2016 sei die bau­pla­nungs­recht­li­che Zuläs­sig­keit des ange­frag­ten Bau­vor­ha­bens „Umbau des bestehen­den Ein­kaufs­zen­trums zu einem Fach­markt­zen­trum“ in Rohr­bach mit einer Gesamt­ver­kaufs­flä­che von ins­ge­samt 10.100 m² ver­teilt auf fünf Ein­hei­ten umfas­send bestä­tigt wor­den. Der Gegen­stand der Bau­ge­neh­mi­gung vom 28. April 2020 stim­me in der Gesamt­schau mit den zuvor ergan­ge­nen Bau­ge­neh­mi­gun­gen mit dem Gegen­stand des Bau­vor­be­scheids vom 26. Janu­ar 2016 im Wesent­li­chen über­ein.

Soweit die Antrag­stel­le­rin gel­tend mache, eine gro­ße Schuh­ver­kaufs­flä­che sei nicht Gegen­stand des Bau­vor­be­scheids gewe­sen, wes­halb es sich bei dem Vor­ha­ben um ein ande­res als das des Vor­be­scheids han­de­le, tei­le das Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt die­se Ansicht nicht. Der Erwei­te­rungs­bau sei in dem Bau­vor­be­scheid­ver­fah­ren des­halb nicht näher kon­kre­ti­siert wor­den, weil es zu die­sem Zeit­punkt noch kei­nen Miet­in­ter­es­sen­ten gege­ben habe. Gleich­wohl sei damals ein­deu­tig gere­gelt wor­den, dass in dem optio­na­len Erwei­te­rungs­bau ein Ein­zel­han­dels­be­trieb bau­pla­nungs­recht­lich zuläs­sig sei. Selbst wenn man im Hin­blick auf die Kon­kre­ti­sie­rung in dem Begleit­schrei­ben an die Antrag­stel­le­rin vom 26. Janu­ar 2016 davon aus­gin­ge, das Sor­ti­ment „Schu­he“ sei etwas ande­res als etwa das Sor­ti­ment „Beklei­dung“, wür­de es sich ledig­lich um eine gering­fü­gi­ge Abwei­chung han­deln, die die Bin­dungs­wir­kung des Bau­vor­be­scheids vom 26. Janu­ar 2016 nicht ent­fal­len lie­ße. Da ein klein­flä­chi­ger Schuh­fach­markt als Ein­zel­han­dels­ge­schäft nach dem maß­geb­li­chen Bebau­ungs­plan, der kei­ner­lei Sor­ti­ments­be­schrän­kun­gen ent­hal­te, eben­so bau­pla­nungs­recht­lich zuläs­sig sei wie ein Beklei­dungs­ge­schäft, wer­de die Geneh­mi­gungs­fra­ge durch den Wech­sel des Sor­ti­ments nicht neu auf­ge­wor­fen.

Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt a. d. Wein­stra­ße, Beschluss vom 20. Juli 2020 – 5 L 490/20.NW