Berliner Vorkaufsrechte in Friedrichshain-Kreuzberg – und der Milieuschutz

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk zu Gunsten einer Wohnungsbaugesellschaft des Landes Berlin für ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Chamissoplatz“ in Berlin Kreuzberg ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Berlin rechtens.

Berliner Vorkaufsrechte in Friedrichshain-Kreuzberg – und der Milieuschutz

Der Bezirk begründete seine Entscheidung damit, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in dem sog. Milieuschutzgebiet der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung diene. Nach Auslaufen der durch einen Fördervertrag begründeten Bindungen seien erhebliche Mietsteigerungen sowie der Umbau oder die Umwandlung in Teil- und Wohnungseigentum zu befürchten. Dafür spreche u.a., dass die Grundstückseigentümerin die angebotene Abwendungsvereinbarung nicht unterschrieben habe.

Die Grundstückseigentümerin machte dagegen u.a. geltend, das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, weil das Grundstück entsprechend der Erhaltungsverordnung genutzt werde. Die förderrechtlichen Bindungen liefen erst im Juli 2026 aus. Es gebe in Milieuschutzgebieten weder ein Bedürfnis für die Ausübung eines Vorkaufsrechts noch sei dieses durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Klage abgewiesen: Der Bezirk dürfe das Vorkaufsrecht ausüben, weil zu befürchten sei, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts im konkreten Fall gefährdet ist. Das Vorkaufsrecht sei nicht ausgeschlossen. Es komme nicht nur darauf an, dass das Grundstück gegenwärtig den Zielen der Erhaltungsverordnung gemäß genutzt werde, sondern, ob die zukünftige Entwicklung deren Zielen entspreche. Das sei hier nicht der Fall, da das Gebiet unter starkem Investitionsdruck stehe, die Mieten niedrig seien und die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu befürchten sei.

Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 17. Mai 2018 – VG 13 K 724.17