Das Geschäftsgebiet im Bebauungsplan

Ein Geschäftsgebiet nach § 10 Abs. 4 Abschnitt G BPVO (Baupolizeiverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 8. Juni 1938) ähnelt hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten und der gebietstypischen Immissionsbelastung einem Kerngebiet nach § 7 BauNVO und nicht einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO.

Das Geschäftsgebiet im Bebauungsplan

Die Überplanung eines teilweise bereits bebauten Gebiets, insbesondere eines vorhandenen Gewerbegebiets in der Nachbarschaft zu einer bestehenden Wohnnutzung erfordert auch hinsichtlich des in der Abwägung zu beachtenden Trennungsgrundsatzes des § 50 BImSchG und des Gebots der Konfliktbewältigung eine erkennbare sorgfältige Bestandsaufnahme betreffend der vorhandenen Betriebe und ihres zulässigen Emissionsverhaltens1. Der Plangeber braucht dabei allerdings eine nicht genehmigte und nach bisherigem Planungsrecht nicht genehmigungsfähige Grundstücksnutzung bei der planerischen Abwägung nicht zu berücksichtigen2. Denn er hat allein die durch die Planänderung veranlassten Änderungen des zulässigen Emissionspotentials gewerblicher Betriebe als Lärmvorbelastung im Plangebiet in seine Abwägung einzubeziehen. Haben vorhandene Betriebe vor der Planfeststellung in höherem Maße emittiert als es ihnen aufgrund der Genehmigungslage oder der Gebietsart erlaubt war, handelt es sich nicht um einen schutzwürdigen, abwägungsrelevanten Belang des gewerbetreibenden Mieters oder des Grundeigentümers. Denn Abwehransprüche der benachbarten lärmempfindlichen Grundeigentümer bzw. Nutzer hätten insoweit schon zuvor bestanden. Dasselbe gilt für die immissionsschutzrechtlichen Pflichten der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen nach § 22 Abs. 1 BImSchG. Diese hatten bereits vor der Planänderung ihre Anlagen in einer Weise zu betreiben, dass nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden. Das bisher zulässige Emissionsverhalten eines vorhandenen Betriebes richtet sich nach seiner konkreten Genehmigung bzw. nach seiner materiellen Genehmigungsfähigkeit in der zuvor geltenden Gebietsart und den dort zulässigen Immissionsrichtwerten nach der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (Nr. 6.1 TA Lärm3). Dagegen sind bei der erstmaligen Festsetzung eines Baugebiets Messungen der tatsächlichen Emissionen durch Verkehrswege oder bereits legal angesiedelte emittierende gewerbliche Nutzer zur Ermittlung der tatsächlich vorhandenen Lärmvorbelastung regelmäßig erforderlich, wenn die geplante Gebietsart lärmempfindliche Nutzungen wie z.B. Wohnnutzungen zulassen soll4.

Wird ein Bebauungsplan geändert, so ist das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes gemäß § 1 Abs. 7 BauGB abwägungserheblich. Zwar gewährt das Baugesetzbuch keinen Anspruch auf den Fortbestand eines Bebauungsplans. Änderungen des Bebauungsplans sind nicht ausgeschlossen. Die Planbetroffenen besitzen jedoch in der Regel ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass die Festsetzungen des Plans nicht ohne Berücksichtigung ihrer Belange geändert werden. Bei der Entscheidung über eine Planänderung hat der Plangeber besonders zu prüfen, ob und in welchem Umfang sich die Planunterworfenen (oder auch Nachbarn des Plangebietes bzw. Planänderungsbereiches) auf die Fortgeltung der Planfestsetzungen eingerichtet haben und welches Gewicht diesem Vertrauen in die Fortgeltung der bisherigen Festsetzungen zukommt5. Hinsichtlich des Ob und auch hinsichtlich der Tragweite zulässiger Planänderungen kommt es auf das Gewicht der konkurrierenden Interessen an, welche in diesem Fall für eine Planänderung streiten6. Denn die Interessen anderer Grundstückseigentümer an einer Veränderung der Nutzungsmöglichkeiten auf ihren Grundstücken sind – wie bereits erwähnt – gegenüber den Interessen anderer Grundstückseigentümer an einer Beibehaltung der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten gleichwertig.

Eine Fehlgewichtung der Eigentümerinteressen der Antragstellerin gegenüber den gleichrangigen Interessen anderer Eigentümer und öffentlicher Interessen auf Schaffung bzw. Ausweitung der Wohnnutzungen ist nicht festzustellen. Denn die der Antragstellerin durch die Planung entstehenden Einschränkungen für die Vermietbarkeit ihres Grundstücks sind marginal. Die Antragsgegnerin hatte in ihre Abwägung die Differenz der zulässigen Emissionen im Geschäftsgebiet nach § 10 Abs. 4 BPVO zu den im geplanten Mischgebiet nach § 6 BauNVO zulässigen Emissionen als Belang der an Gewerbebetriebe vermietenden Grundeigentümerin in die Abwägung einzustellen. Entgegen der Vorstellung der Antragstellerin bestehen jedoch zwischen den Immissionsrichtwerten, die für das zuvor festgesetzte Geschäftsgebiet nach § 10 Abs. 4 BPVO gemäß Nr. 6.1 der TA Lärm zugrunde gelegt werden müssen und denen, die im nun festgesetzten Mischgebiet nach § 6 BauNVO maßgeblich sind, keine wesentlichen Unterschiede.

Immissionsrichtwerte wie etwa in der TA Lärm existieren für die Festsetzung eines Geschäftsgebiets nicht. Sie lassen sich nur durch eine Parallelwertung zu einem in der TA Lärm erfassten Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung gewinnen. Ein mit dem Geschäftsgebiet nach § 10 Abs. 4 BPVO weitgehend vergleichbarer Gebietstyp findet sich im Kerngebiet nach § 7 BauNVO. Denn im Geschäftsgebiet, das geschäftlichen und gewerblichen Zwecken diente, waren erheblich belästigende Geschäfts- und Gewerbebetriebe unzulässig und Wohnungen sollten nur in besonderen Fällen zugelassen werden. Es bot somit keinen Raum für bei ihrer Tätigkeit in gesteigertem Maße emissionsträchtige Betriebe7, die für die Arbeitsbevölkerung und den Kundenverkehr im Geschäftsgebiet unzumutbar wären; diese sollten im Industriegebiet der BPVO angesiedelt werden. Die Gebietstypik des Geschäftsgebiets entspricht dagegen nur auf den ersten Blick der des Gewerbegebiets nach § 8 BauNVO, das vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dient und wo nur Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden können (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Dennoch ist zu berücksichtigen, dass dem Plangeber nach der BPVO kein Gebietstyp für Handelsbetriebe, Verwaltungsgebäude etc.8 zur Verfügung stand, mit der Folge, dass diese störungsärmeren Nutzungsarten vorrangig im Geschäftsgebiet angesiedelt werden mussten. Zwar mag es der Ausweisungspraxis des hamburgischen Plangebers in einzelnen Baustufenplänen entsprochen haben, die Festsetzung „Geschäftsgebiet“ gelegentlich auch dort vorzunehmen, wo bei der Planaufstellung vorwiegend produzierendes Gewerbe vorzufinden war9 und nach den Maßstäben der BauNVO im Bestand ein Gewerbegebiet i.S. der BauNVO vorhanden gewesen sein könnte. Dies war jedoch nicht der Regelfall. Vielmehr ist nach der inneren Systematik der Vorschrift das Geschäftsgebiet gemäß § 10 Abs. 4 BPVO vorrangig auf die Aufnahme von Einrichtungen mit zentraler Handels- und Dienstleistungsfunktion ausgerichtet, wie sie für innerstädtische Zentrumslagen typisch sind, die zwar auch andere Gewerbebetriebe umfassen können, durch solche aber nicht geprägt werden10. Das Kerngebiet nach § 7 BauNVO dient vorwiegend ebenfalls der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur sowie von Betriebswohnungen und nur ausnahmsweise allgemeinen Wohnzwecken. Die zulässigen Immissionsrichtwerte bezüglich gewerblicher Anlagen im Geschäftsgebiet entsprechen daher in etwa den Werten des Kerngebiets gemäß § 7 BauNVO (hinnehmbarer Dauerschallpegel 60 dB (A) tagsüber und 45 dB (A) nachts, vgl. Nr. 6.1. c TA Lärm). Dieselben Richtwerte (60 dB (A) tagsüber und 45 dB (A) nachts) sieht Nr. 6.1 der TA Lärm auch für das Mischgebiet nach § 6 BPVO vor.

Der Umstand, dass die Antragsgegnerin selbst möglicherweise davon ausgegangen ist, im Geschäftsgebiet nach § 10 Abs. 4 BPVO seien ähnlich wie im Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO stärker emittierende, klassische Gewerbebetriebe zulässig als im Mischgebiet und dass sie folglich eine stärkere Nutzungseinschränkung des Gewerbehofs durch die Mischgebietsfestsetzung angenommen hat, ist unschädlich. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin zu Gunsten der Antragstellerin auch eine größere Einschränkung deren Möglichkeiten bei der Auswahl der gewerblichen Mieter abgewogen hat als sie bei objektiver Betrachtung vorliegt.

Ein Interesse der Antragstellerin, durch die Vermietung von Gewerberäumen ein eigenes Gewerbe im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG weiter betreiben zu können, musste die Antragsgegnerin nicht berücksichtigen, da die Antragstellerin mit dieser Tätigkeit kein Gewerbe ausübt. Gewerbe ist jede selbständige, nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und die sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn diese Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs oder als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist (§ 15 Abs. 2 S. 1 EStG). Hinzukommen muss als ungeschriebenes negatives Tatbestandsmerkmal, dass die Betätigung den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschreitet11. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist regelmäßig, sofern keine Nebenleistungen angeboten werden, private und als solche nicht gewerbesteuerpflichtige Vermögensverwaltung (§ 2 Abs. 1 GewStG i.V.m. § 21 EStG)12. Liegen besondere Umstände vor, welche der Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen (§ 15 Abs. 2 EStG), ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen. Dann tritt die bloße Nutzung des Vermögens im Wege der Gebrauchsüberlassung zurück13. Solche besonderen Umstände sind jedoch für die Antragstellerin weder nachvollziehbar dargetan noch offenbar.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 10. April 2013 – 2 E 14/11.N

  1. BVerwG, Beschluss vom 08.03.2010, 4 B 76/09; OVG Hamburg, Urteil vom 01.11.2006, 2 E 5/01.N; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 25.05.2012, OVG 2 A 11.10 und Urteil vom 10.09.2009, OVG 2 A 2.06; VGH Kassel, Urteil vom 22.04.2010, 4 C 246/09.N; OVG NRW, Urteil vom 07.03.2006, BRS 70 Nr. 21 und Urteil vom 14.05.2004, UPR 2004, 396; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 01.03.2012 – 5 S 1749/10; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 15.11.2011, DVBl 2012, 376; und vom 08.06.2011 – 1 C 11239/10; Jäde in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 6. Aufl.2010, § 2 Rn. 31; Gierke in: Brügelmann, a.a.O., § 2 Rn. 153[]
  2. BVerwG, Beschluss vom 20.10.1993, NVwZ-RR 1994, 373[]
  3. Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm, TA Lärm, 6. Allg. Verwaltungsvorschrift zum BImSchG vom 26.08.1998, GMBl 1998 S. 503[]
  4. vgl. BVerwG, Urteil vom 22.03.2007, BVerwGE 128, 238; OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 25.05.2012 – OVG 2 A 11.10 und vom 10.09.2009, OVG 2 A 2.06; OVG NRW, Urteil vom 07.03.2006, BRS 70 Nr. 21[]
  5. vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 26.10.2011, DVBl 2012, 40 m.w.N.[]
  6. BVerwG, Urteil vom 31.08.2000, NVwZ 2001, 560 m.w.N.[]
  7. vgl. auch Lechelt, Baurecht in Hamburg, 1994, Bd. 2, Rn. 136 f., 123; OVG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2011 – 2 Bs 205/11; Beschluss vom 09.1.2009 – 2 Bs 226/08; und Urteil vom 31.10.1991, Bf II 41/90[]
  8. heute Kerngebiet nach § 7 BauNVO[]
  9. OVG Hamburg, Urteil vom 10.04.1997, NordÖR 1999, 354, 357[]
  10. OVG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2011, a.a.O.[]
  11. zur Abgrenzung vgl. BFH, Urteil vom 31.05.2007, BFHE 218, 183; Beschluss vom 20.10.2009, BFH/NV 2010, 198[]
  12. BFH, Beschluss vom 28.09.2010 – X B 42/10; und Urteil vom 06.03.1997, BFH/NV 1997, 762[]
  13. BFH, Beschluss vom 28.08.2002, BFH/NV 2003, 152 und Urteil vom 02.05.2000, BFH/NV 2001, 14[]