Das Geschäfts­ge­biet im Bebau­ungs­plan

Ein Geschäfts­ge­biet nach § 10 Abs. 4 Abschnitt G BPVO (Bau­po­li­zei­ver­ord­nung der Frei­en und Han­se­stadt Ham­burg vom 8. Juni 1938) ähnelt hin­sicht­lich der zuläs­si­gen Nut­zungs­ar­ten und der gebiets­ty­pi­schen Immis­si­ons­be­las­tung einem Kern­ge­biet nach § 7 BauN­VO und nicht einem Gewer­be­ge­biet nach § 8 BauN­VO.

Das Geschäfts­ge­biet im Bebau­ungs­plan

Die Über­pla­nung eines teil­wei­se bereits bebau­ten Gebiets, ins­be­son­de­re eines vor­han­de­nen Gewer­be­ge­biets in der Nach­bar­schaft zu einer bestehen­den Wohn­nut­zung erfor­dert auch hin­sicht­lich des in der Abwä­gung zu beach­ten­den Tren­nungs­grund­sat­zes des § 50 BIm­SchG und des Gebots der Kon­flikt­be­wäl­ti­gung eine erkenn­ba­re sorg­fäl­ti­ge Bestands­auf­nah­me betref­fend der vor­han­de­nen Betrie­be und ihres zuläs­si­gen Emis­si­ons­ver­hal­tens [1]. Der Plan­ge­ber braucht dabei aller­dings eine nicht geneh­mig­te und nach bis­he­ri­gem Pla­nungs­recht nicht geneh­mi­gungs­fä­hi­ge Grund­stücks­nut­zung bei der pla­ne­ri­schen Abwä­gung nicht zu berück­sich­ti­gen [2]. Denn er hat allein die durch die Plan­än­de­rung ver­an­lass­ten Ände­run­gen des zuläs­si­gen Emis­si­ons­po­ten­ti­als gewerb­li­cher Betrie­be als Lärm­vor­be­las­tung im Plan­ge­biet in sei­ne Abwä­gung ein­zu­be­zie­hen. Haben vor­han­de­ne Betrie­be vor der Plan­fest­stel­lung in höhe­rem Maße emit­tiert als es ihnen auf­grund der Geneh­mi­gungs­la­ge oder der Gebiets­art erlaubt war, han­delt es sich nicht um einen schutz­wür­di­gen, abwä­gungs­re­le­van­ten Belang des gewer­be­trei­ben­den Mie­ters oder des Grund­ei­gen­tü­mers. Denn Abwehr­an­sprü­che der benach­bar­ten lärm­emp­find­li­chen Grund­ei­gen­tü­mer bzw. Nut­zer hät­ten inso­weit schon zuvor bestan­den. Das­sel­be gilt für die immis­si­ons­schutz­recht­li­chen Pflich­ten der Betrei­ber nicht geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­ger Anla­gen nach § 22 Abs. 1 BIm­SchG. Die­se hat­ten bereits vor der Plan­än­de­rung ihre Anla­gen in einer Wei­se zu betrei­ben, dass nach dem Stand der Tech­nik unver­meid­ba­re schäd­li­che Umwelt­ein­wir­kun­gen auf ein Min­dest­maß beschränkt wer­den. Das bis­her zuläs­si­ge Emis­si­ons­ver­hal­ten eines vor­han­de­nen Betrie­bes rich­tet sich nach sei­ner kon­kre­ten Geneh­mi­gung bzw. nach sei­ner mate­ri­el­len Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit in der zuvor gel­ten­den Gebiets­art und den dort zuläs­si­gen Immis­si­ons­richt­wer­ten nach der tech­ni­schen Anlei­tung zum Schutz gegen Lärm (Nr. 6.1 TA Lärm [3]). Dage­gen sind bei der erst­ma­li­gen Fest­set­zung eines Bau­ge­biets Mes­sun­gen der tat­säch­li­chen Emis­sio­nen durch Ver­kehrs­we­ge oder bereits legal ange­sie­del­te emit­tie­ren­de gewerb­li­che Nut­zer zur Ermitt­lung der tat­säch­lich vor­han­de­nen Lärm­vor­be­las­tung regel­mä­ßig erfor­der­lich, wenn die geplan­te Gebiets­art lärm­emp­find­li­che Nut­zun­gen wie z.B. Wohn­nut­zun­gen zulas­sen soll [4].

Wird ein Bebau­ungs­plan geän­dert, so ist das Inter­es­se der Plan­be­trof­fe­nen an der Bei­be­hal­tung des bis­he­ri­gen Zustan­des gemäß § 1 Abs. 7 Bau­GB abwä­gungs­er­heb­lich. Zwar gewährt das Bau­ge­setz­buch kei­nen Anspruch auf den Fort­be­stand eines Bebau­ungs­plans. Ände­run­gen des Bebau­ungs­plans sind nicht aus­ge­schlos­sen. Die Plan­be­trof­fe­nen besit­zen jedoch in der Regel ein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en dar­auf, dass die Fest­set­zun­gen des Plans nicht ohne Berück­sich­ti­gung ihrer Belan­ge geän­dert wer­den. Bei der Ent­schei­dung über eine Plan­än­de­rung hat der Plan­ge­ber beson­ders zu prü­fen, ob und in wel­chem Umfang sich die Plan­un­ter­wor­fe­nen (oder auch Nach­barn des Plan­ge­bie­tes bzw. Plan­än­de­rungs­be­rei­ches) auf die Fort­gel­tung der Plan­fest­set­zun­gen ein­ge­rich­tet haben und wel­ches Gewicht die­sem Ver­trau­en in die Fort­gel­tung der bis­he­ri­gen Fest­set­zun­gen zukommt [5]. Hin­sicht­lich des Ob und auch hin­sicht­lich der Trag­wei­te zuläs­si­ger Plan­än­de­run­gen kommt es auf das Gewicht der kon­kur­rie­ren­den Inter­es­sen an, wel­che in die­sem Fall für eine Plan­än­de­rung strei­ten [6]. Denn die Inter­es­sen ande­rer Grund­stücks­ei­gen­tü­mer an einer Ver­än­de­rung der Nut­zungs­mög­lich­kei­ten auf ihren Grund­stü­cken sind – wie bereits erwähnt – gegen­über den Inter­es­sen ande­rer Grund­stücks­ei­gen­tü­mer an einer Bei­be­hal­tung der bis­he­ri­gen Nut­zungs­mög­lich­kei­ten gleich­wer­tig.

Eine Fehl­ge­wich­tung der Eigen­tü­mer­inter­es­sen der Antrag­stel­le­rin gegen­über den gleich­ran­gi­gen Inter­es­sen ande­rer Eigen­tü­mer und öffent­li­cher Inter­es­sen auf Schaf­fung bzw. Aus­wei­tung der Wohn­nut­zun­gen ist nicht fest­zu­stel­len. Denn die der Antrag­stel­le­rin durch die Pla­nung ent­ste­hen­den Ein­schrän­kun­gen für die Ver­miet­bar­keit ihres Grund­stücks sind mar­gi­nal. Die Antrags­geg­ne­rin hat­te in ihre Abwä­gung die Dif­fe­renz der zuläs­si­gen Emis­sio­nen im Geschäfts­ge­biet nach § 10 Abs. 4 BPVO zu den im geplan­ten Misch­ge­biet nach § 6 BauN­VO zuläs­si­gen Emis­sio­nen als Belang der an Gewer­be­be­trie­be ver­mie­ten­den Grund­ei­gen­tü­me­rin in die Abwä­gung ein­zu­stel­len. Ent­ge­gen der Vor­stel­lung der Antrag­stel­le­rin bestehen jedoch zwi­schen den Immis­si­ons­richt­wer­ten, die für das zuvor fest­ge­setz­te Geschäfts­ge­biet nach § 10 Abs. 4 BPVO gemäß Nr. 6.1 der TA Lärm zugrun­de gelegt wer­den müs­sen und denen, die im nun fest­ge­setz­ten Misch­ge­biet nach § 6 BauN­VO maß­geb­lich sind, kei­ne wesent­li­chen Unter­schie­de.

Immis­si­ons­richt­wer­te wie etwa in der TA Lärm exis­tie­ren für die Fest­set­zung eines Geschäfts­ge­biets nicht. Sie las­sen sich nur durch eine Par­al­lel­wer­tung zu einem in der TA Lärm erfass­ten Gebiets­typ nach der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung gewin­nen. Ein mit dem Geschäfts­ge­biet nach § 10 Abs. 4 BPVO weit­ge­hend ver­gleich­ba­rer Gebiets­typ fin­det sich im Kern­ge­biet nach § 7 BauN­VO. Denn im Geschäfts­ge­biet, das geschäft­li­chen und gewerb­li­chen Zwe­cken dien­te, waren erheb­lich beläs­ti­gen­de Geschäfts- und Gewer­be­be­trie­be unzu­läs­sig und Woh­nun­gen soll­ten nur in beson­de­ren Fäl­len zuge­las­sen wer­den. Es bot somit kei­nen Raum für bei ihrer Tätig­keit in gestei­ger­tem Maße emis­si­ons­träch­ti­ge Betrie­be [7], die für die Arbeits­be­völ­ke­rung und den Kun­den­ver­kehr im Geschäfts­ge­biet unzu­mut­bar wären; die­se soll­ten im Indus­trie­ge­biet der BPVO ange­sie­delt wer­den. Die Gebiets­ty­pik des Geschäfts­ge­biets ent­spricht dage­gen nur auf den ers­ten Blick der des Gewer­be­ge­biets nach § 8 BauN­VO, das vor­wie­gend der Unter­brin­gung von nicht erheb­lich beläs­ti­gen­den Gewer­be­be­trie­ben dient und wo nur Woh­nun­gen für Auf­sichts- und Bereit­schafts­per­so­nen sowie für Betriebs­in­ha­ber und Betriebs­lei­ter aus­nahms­wei­se zuge­las­sen wer­den kön­nen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauN­VO). Den­noch ist zu berück­sich­ti­gen, dass dem Plan­ge­ber nach der BPVO kein Gebiets­typ für Han­dels­be­trie­be, Ver­wal­tungs­ge­bäu­de etc. [8] zur Ver­fü­gung stand, mit der Fol­ge, dass die­se stö­rungs­är­me­ren Nut­zungs­ar­ten vor­ran­gig im Geschäfts­ge­biet ange­sie­delt wer­den muss­ten. Zwar mag es der Aus­wei­sungs­pra­xis des ham­bur­gi­schen Plan­ge­bers in ein­zel­nen Bau­stu­fen­plä­nen ent­spro­chen haben, die Fest­set­zung "Geschäfts­ge­biet" gele­gent­lich auch dort vor­zu­neh­men, wo bei der Plan­auf­stel­lung vor­wie­gend pro­du­zie­ren­des Gewer­be vor­zu­fin­den war [9] und nach den Maß­stä­ben der BauN­VO im Bestand ein Gewer­be­ge­biet i.S. der BauN­VO vor­han­den gewe­sen sein könn­te. Dies war jedoch nicht der Regel­fall. Viel­mehr ist nach der inne­ren Sys­te­ma­tik der Vor­schrift das Geschäfts­ge­biet gemäß § 10 Abs. 4 BPVO vor­ran­gig auf die Auf­nah­me von Ein­rich­tun­gen mit zen­tra­ler Han­dels- und Dienst­leis­tungs­funk­ti­on aus­ge­rich­tet, wie sie für inner­städ­ti­sche Zen­trums­la­gen typisch sind, die zwar auch ande­re Gewer­be­be­trie­be umfas­sen kön­nen, durch sol­che aber nicht geprägt wer­den [10]. Das Kern­ge­biet nach § 7 BauN­VO dient vor­wie­gend eben­falls der Unter­brin­gung von Han­dels­be­trie­ben sowie zen­tra­len Ein­rich­tun­gen der Wirt­schaft, der Ver­wal­tung und der Kul­tur sowie von Betriebs­woh­nun­gen und nur aus­nahms­wei­se all­ge­mei­nen Wohn­zwe­cken. Die zuläs­si­gen Immis­si­ons­richt­wer­te bezüg­lich gewerb­li­cher Anla­gen im Geschäfts­ge­biet ent­spre­chen daher in etwa den Wer­ten des Kern­ge­biets gemäß § 7 BauN­VO (hin­nehm­ba­rer Dau­er­schall­pe­gel 60 dB (A) tags­über und 45 dB (A) nachts, vgl. Nr. 6.1. c TA Lärm). Die­sel­ben Richt­wer­te (60 dB (A) tags­über und 45 dB (A) nachts) sieht Nr. 6.1 der TA Lärm auch für das Misch­ge­biet nach § 6 BPVO vor.

Der Umstand, dass die Antrags­geg­ne­rin selbst mög­li­cher­wei­se davon aus­ge­gan­gen ist, im Geschäfts­ge­biet nach § 10 Abs. 4 BPVO sei­en ähn­lich wie im Gewer­be­ge­biet nach § 8 BauN­VO stär­ker emit­tie­ren­de, klas­si­sche Gewer­be­be­trie­be zuläs­sig als im Misch­ge­biet und dass sie folg­lich eine stär­ke­re Nut­zungs­ein­schrän­kung des Gewer­be­hofs durch die Misch­ge­biets­fest­set­zung ange­nom­men hat, ist unschäd­lich. Es ist nicht zu bean­stan­den, dass die Antrags­geg­ne­rin zu Guns­ten der Antrag­stel­le­rin auch eine grö­ße­re Ein­schrän­kung deren Mög­lich­kei­ten bei der Aus­wahl der gewerb­li­chen Mie­ter abge­wo­gen hat als sie bei objek­ti­ver Betrach­tung vor­liegt.

Ein Inter­es­se der Antrag­stel­le­rin, durch die Ver­mie­tung von Gewer­be­räu­men ein eige­nes Gewer­be im Sin­ne des Art. 14 Abs. 1 GG wei­ter betrei­ben zu kön­nen, muss­te die Antrags­geg­ne­rin nicht berück­sich­ti­gen, da die Antrag­stel­le­rin mit die­ser Tätig­keit kein Gewer­be aus­übt. Gewer­be ist jede selb­stän­di­ge, nach­hal­ti­ge Betä­ti­gung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzie­len, unter­nom­men wird und die sich als Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr dar­stellt, wenn die­se Betä­ti­gung weder als Aus­übung von Land- und Forst­wirt­schaft noch als Aus­übung eines frei­en Berufs oder als eine ande­re selb­stän­di­ge Arbeit anzu­se­hen ist (§ 15 Abs. 2 S. 1 EStG). Hin­zu­kom­men muss als unge­schrie­be­nes nega­ti­ves Tat­be­stands­merk­mal, dass die Betä­ti­gung den Rah­men einer pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung über­schrei­tet [11]. Die Ver­mie­tung unbe­weg­li­chen Ver­mö­gens ist regel­mä­ßig, sofern kei­ne Neben­leis­tun­gen ange­bo­ten wer­den, pri­va­te und als sol­che nicht gewer­be­steu­er­pflich­ti­ge Ver­mö­gens­ver­wal­tung (§ 2 Abs. 1 GewStG i.V.m. § 21 EStG) [12]. Lie­gen beson­de­re Umstän­de vor, wel­che der Betä­ti­gung des Ver­mie­ters als Gan­zes gese­hen das Geprä­ge einer selb­stän­di­gen, nach­hal­ti­gen, vom Gewinn­stre­ben getra­ge­nen Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr ver­lei­hen (§ 15 Abs. 2 EStG), ist eine gewerb­li­che Tätig­keit anzu­neh­men. Dann tritt die blo­ße Nut­zung des Ver­mö­gens im Wege der Gebrauchs­über­las­sung zurück [13]. Sol­che beson­de­ren Umstän­de sind jedoch für die Antrag­stel­le­rin weder nach­voll­zieh­bar dar­ge­tan noch offen­bar.

Ham­bur­gi­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 10. April 2013 – 2 E 14/​11.N

  1. BVerwG, Beschluss vom 08.03.2010, 4 B 76/​09; OVG Ham­burg, Urteil vom 01.11.2006, 2 E 5/​01.N; OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Urteil vom 25.05.2012, OVG 2 A 11.10 und Urteil vom 10.09.2009, OVG 2 A 2.06; VGH Kas­sel, Urteil vom 22.04.2010, 4 C 246/​09.N; OVG NRW, Urteil vom 07.03.2006, BRS 70 Nr. 21 und Urteil vom 14.05.2004, UPR 2004, 396; VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 01.03.2012 – 5 S 1749/​10; OVG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 15.11.2011, DVBl 2012, 376; und vom 08.06.2011 – 1 C 11239/​10; Jäde in: Jäde/​Dirnberger/​Weiss, Bau­GB, 6. Aufl.2010, § 2 Rn. 31; Gier­ke in: Brü­gel­mann, a.a.O., § 2 Rn. 153[]
  2. BVerwG, Beschluss vom 20.10.1993, NVwZ-RR 1994, 373[]
  3. Tech­ni­sche Anlei­tung zum Schutz gegen Lärm, TA Lärm, 6. Allg. Ver­wal­tungs­vor­schrift zum BIm­SchG vom 26.08.1998, GMBl 1998 S. 503[]
  4. vgl. BVerwG, Urteil vom 22.03.2007, BVerw­GE 128, 238; OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Urtei­le vom 25.05.2012 – OVG 2 A 11.10 und vom 10.09.2009, OVG 2 A 2.06; OVG NRW, Urteil vom 07.03.2006, BRS 70 Nr. 21[]
  5. vgl. Nie­der­säch­si­sches OVG, Urteil vom 26.10.2011, DVBl 2012, 40 m.w.N.[]
  6. BVerwG, Urteil vom 31.08.2000, NVwZ 2001, 560 m.w.N.[]
  7. vgl. auch Lechelt, Bau­recht in Ham­burg, 1994, Bd. 2, Rn. 136 f., 123; OVG Ham­burg, Beschluss vom 20.12.2011 – 2 Bs 205/​11; Beschluss vom 09.1.2009 – 2 Bs 226/​08; und Urteil vom 31.10.1991, Bf II 41/​90[]
  8. heu­te Kern­ge­biet nach § 7 BauN­VO[]
  9. OVG Ham­burg, Urteil vom 10.04.1997, Nor­dÖR 1999, 354, 357[]
  10. OVG Ham­burg, Beschluss vom 20.12.2011, a.a.O.[]
  11. zur Abgren­zung vgl. BFH, Urteil vom 31.05.2007, BFHE 218, 183; Beschluss vom 20.10.2009, BFH/​NV 2010, 198[]
  12. BFH, Beschluss vom 28.09.2010 – X B 42/​10; und Urteil vom 06.03.1997, BFH/​NV 1997, 762[]
  13. BFH, Beschluss vom 28.08.2002, BFH/​NV 2003, 152 und Urteil vom 02.05.2000, BFH/​NV 2001, 14[]