Das Vorkaufsrecht der Gemeinde aus § 24 BauGB – und die fachspezifische Begründungspflicht

In § 24 Abs 3 Satz 2 BauGB ist eine fachspezifische (Mindest-) Begründungspflicht zu sehen, die durch die allgemeine Regelung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG ergänzt wird. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt es sich um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde aus § 24 BauGB – und die fachspezifische Begründungspflicht

Gründe, die in der Sphäre des Betroffenen liegen, die dieser aber nicht vorgetragen hat, und die sich der Behörde nicht aufdrängen mussten, müssen von ihr bei der Ermessensausübung nicht erörtert werden. Für die Bemessung der Entschädigung auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB muss lediglich feststehen, dass das Grundstück zu irgendeinem späteren Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte.

Die Gemeinde soll schon bei Erlass des Verwaltungsakts den Zweck offenlegen, zu dem sie das Grundstück erwerben will. Diese Angabe soll Eigentümer und Käufer die Möglichkeit geben, zu prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB führt die Angabe des Verwendungszwecks darüber hinaus nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zum Ausschluss eines Abwendungsrechts des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB.

Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich um eine Ermessensentscheidung handelt, hat die Angabe des Verwendungszwecks auch für die Begründung dieser Entscheidung Bedeutung. In § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist vor diesem Hintergrund lediglich eine fachspezifische (Mindest-)Begründungspflicht zu sehen, die durch die allgemeine Regelung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG ergänzt wird1. Daraus folgt im Grundsatz die Pflicht der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen und zu erläutern, weshalb sie sich gerade für den Erwerb des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Dabei hat sie neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen zu lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu diskutieren.

Denn bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt es sich um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt2.

Der Verleihung eines Vorkaufsrechts für ein Grundstück zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke ist gleichsam der Wille des Gesetzgebers eingeschrieben, dass dieses Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt wird. Da dem Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur diejenigen Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unterliegen, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (oder für Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a Abs. 3 BauGB) festgesetzt worden ist, wird ihr Erwerb regelmäßig aus sachlichen Gründen für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich sein3. Dies bedarf keiner besonderen Begründung.

Gründe, die in der Sphäre des Betroffenen liegen, und die dieser im Rahmen seiner Anhörung nicht geltend gemacht hat, und die sich der Behörde nicht aufdrängen mussten, müssen von ihr bei der Ermessensausübung auch nicht erörtert werden4. Eine Ermessensentscheidung wird nicht dadurch rechtswidrig, dass die Behörde einen Sachverhalt nicht berücksichtigt hat, den der Betroffene selbst hätte vorbringen müssen5.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 11. Juli 2012 – 1 U 1/11

  1. vgl. OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 11.03.2010, ZfBR 2010, 379; zustimmend Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl.2011, § 39 Rn. 13b[]
  2. siehe Stock, a.a.O., § 24 Rn. 67; Roos, a.a.O., § 24 Rn. 47; Paetow, a.a.O., § 28 Rn 40; ferner OVG Lüneburg, Urteil vom 28.02.1983, ZMR 1984, 389[]
  3. Paetow, a.a.O., § 28 Rn. 38; Stock, a.a.O., § 28 Rn. 79[]
  4. U. Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl.2008, § 39 Rn. 61[]
  5. Kallerhoff in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl.2008, § 26 Rn. 52[]