Das Vor­kaufs­recht der Gemein­de aus § 24 Bau­GB – und die fach­spe­zi­fi­sche Begrün­dungs­pflicht

In § 24 Abs 3 Satz 2 Bau­GB ist eine fach­spe­zi­fi­sche (Min­dest-) Begrün­dungs­pflicht zu sehen, die durch die all­ge­mei­ne Rege­lung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbV­wVfG ergänzt wird. Bei der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts in den Fäl­len des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bau­GB han­delt es sich um eine inten­dier­te Ent­schei­dung, die im Regel­fall kei­ne (wei­te­ren) Ermes­sens­er­wä­gun­gen mehr erfor­dert, sofern kein Aus­nah­me­fall vor­liegt.

Das Vor­kaufs­recht der Gemein­de aus § 24 Bau­GB – und die fach­spe­zi­fi­sche Begrün­dungs­pflicht

Grün­de, die in der Sphä­re des Betrof­fe­nen lie­gen, die die­ser aber nicht vor­ge­tra­gen hat, und die sich der Behör­de nicht auf­drän­gen muss­ten, müs­sen von ihr bei der Ermes­sens­aus­übung nicht erör­tert wer­den. Für die Bemes­sung der Ent­schä­di­gung auf der Grund­la­ge des § 28 Abs. 4 Satz 1 Bau­GB muss ledig­lich fest­ste­hen, dass das Grund­stück zu irgend­ei­nem spä­te­ren Zeit­punkt ent­spre­chend den Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans ent­eig­net wer­den könn­te.

Die Gemein­de soll schon bei Erlass des Ver­wal­tungs­akts den Zweck offen­le­gen, zu dem sie das Grund­stück erwer­ben will. Die­se Anga­be soll Eigen­tü­mer und Käu­fer die Mög­lich­keit geben, zu prü­fen, ob die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts vom Wohl der All­ge­mein­heit gerecht­fer­tigt ist. In den Fäl­len des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bau­GB führt die Anga­be des Ver­wen­dungs­zwecks dar­über hin­aus nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 Bau­GB zum Aus­schluss eines Abwen­dungs­rechts des Käu­fers nach § 27 Abs. 1 Bau­GB.

Da es sich bei der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts zugleich um eine Ermes­sens­ent­schei­dung han­delt, hat die Anga­be des Ver­wen­dungs­zwecks auch für die Begrün­dung die­ser Ent­schei­dung Bedeu­tung. In § 24 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB ist vor die­sem Hin­ter­grund ledig­lich eine fach­spe­zi­fi­sche (Mindest-)Begründungspflicht zu sehen, die durch die all­ge­mei­ne Rege­lung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbV­wVfG ergänzt wird 1. Dar­aus folgt im Grund­satz die Pflicht der Gemein­de, die Ermes­sens­ge­sichts­punk­te offen­zu­le­gen und zu erläu­tern, wes­halb sie sich gera­de für den Erwerb des betrof­fe­nen Grund­stücks ent­schie­den hat. Dabei hat sie neben dem Ver­wen­dungs­zweck des Grund­stücks auch die Abwä­gung des Für und Wider der sich gegen­über­ste­hen­den öffent­li­chen und pri­va­ten Belan­ge erken­nen zu las­sen oder ande­re Alter­na­ti­ven im Rah­men ihres Ermes­sens­spiel­raums zu dis­ku­tie­ren.

Denn bei der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts in den Fäl­len des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bau­GB han­delt es sich um eine inten­dier­te Ent­schei­dung, die im Regel­fall kei­ne (wei­te­ren) Ermes­sens­er­wä­gun­gen mehr erfor­dert, sofern kein Aus­nah­me­fall vor­liegt 2.

Der Ver­lei­hung eines Vor­kaufs­rechts für ein Grund­stück zur Ver­wirk­li­chung einer im Bebau­ungs­plan fest­ge­setz­ten Nut­zung für öffent­li­che Zwe­cke ist gleich­sam der Wil­le des Gesetz­ge­bers ein­ge­schrie­ben, dass die­ses Vor­kaufs­recht im Regel­fall aus­ge­übt wird. Da dem Vor­kaufs­recht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bau­GB nur die­je­ni­gen Flä­chen im Gel­tungs­be­reich eines Bebau­ungs­plans unter­lie­gen, für die eine Nut­zung für öffent­li­che Zwe­cke (oder für Aus­gleichs­maß­nah­men nach § 1a Abs. 3 Bau­GB) fest­ge­setzt wor­den ist, wird ihr Erwerb regel­mä­ßig aus sach­li­chen Grün­den für die Durch­füh­rung des Bebau­ungs­plans erfor­der­lich sein 3. Dies bedarf kei­ner beson­de­ren Begrün­dung.

Grün­de, die in der Sphä­re des Betrof­fe­nen lie­gen, und die die­ser im Rah­men sei­ner Anhö­rung nicht gel­tend gemacht hat, und die sich der Behör­de nicht auf­drän­gen muss­ten, müs­sen von ihr bei der Ermes­sens­aus­übung auch nicht erör­tert wer­den 4. Eine Ermes­sens­ent­schei­dung wird nicht dadurch rechts­wid­rig, dass die Behör­de einen Sach­ver­halt nicht berück­sich­tigt hat, den der Betrof­fe­ne selbst hät­te vor­brin­gen müs­sen 5.

Han­sea­ti­sches Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 11. Juli 2012 – 1 U 1/​11

  1. vgl. OVG Sach­sen-Anhalt, Beschluss vom 11.03.2010, ZfBR 2010, 379; zustim­mend Kopp/​Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl.2011, § 39 Rn. 13b[]
  2. sie­he Stock, a.a.O., § 24 Rn. 67; Roos, a.a.O., § 24 Rn. 47; Pae­tow, a.a.O., § 28 Rn 40; fer­ner OVG Lüne­burg, Urteil vom 28.02.1983, ZMR 1984, 389[]
  3. Pae­tow, a.a.O., § 28 Rn. 38; Stock, a.a.O., § 28 Rn. 79[]
  4. U. Stel­kens in: Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 7. Aufl.2008, § 39 Rn. 61[]
  5. Kal­l­er­hoff in: Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 7. Aufl.2008, § 26 Rn. 52[]