Das Vorkaufsrecht der Gemeinde – und die Anhörung des Käufers

Im Anwendungsbereich des Abwendungsrechts nach § 27 BauGB ist der Käufer des Grundstücks vor Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich nach § 28 Abs. 1 LVwVfG als von Gesetzes wegen Beteiligter anzuhören.

Der Kreis der Beteiligten eines Verwaltungsverfahrens, der nach Maßgabe des § 28 VwVfG BW anzuhören ist, richtet sich zunächst im Grundsatz im Anwendungsbereich des Verwaltungsverfahrensgesetzes nach § 13 VwVfG BW¹. Zu den sogenannten geborenen Beteiligten gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 VwVfG BW, denen von Gesetzes wegen diese Rechtsstellung zukommt, zählt der Käufer des Grundstücks nicht. Er ist nicht Adressat des Verwaltungsakts, denn das Vorkaufsrecht wird gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gegenüber dem Verkäufer ausgeübt. Die Betroffenheit in eigenen Rechten, die im Verlust des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch den privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt liegt und dadurch die Klagebefugnis begründet², reicht als solche zur Begründung der Beteiligtenstellung nicht aus³.

Nach den allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Regelungen bedarf es in einer solchen Situation der konstitutiven Hinzuziehung als sogenannter gekorener Beteiligter gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 VwVfG BW⁴. Auf diese Hinzuziehung hat der Betroffene gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 VwVfG BW einen Anspruch. Welche Anforderungen an einen entsprechenden vorgängigen Antrag zu stellen sind und unter welchen Voraussetzungen von einer Hinzuziehung von Amts wegen auszugehen ist, bedarf hier keiner Klärung. Denn die als solche abschließende Regelung in § 13 VwVfG BW verdrängt fachgesetzliche Verfahrensbestimmungen nicht; das Verwaltungsverfahrensgesetz gilt auch insoweit nur subsidiär (siehe § 1 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2, Abs. 3 VwVfG)⁵. Vorrangige Bestimmungen sind dabei nicht nur solche, die ausdrücklich den Kreis der Beteiligten bezeichnen⁶, sondern auch solche, die die Verfahrensbeteiligung voraussetzen. Hierzu zählt die Vorschrift des § 27 BauGB über das Abwendungsrecht, die hier anwendbar ist (§ 27 Abs. 2 BauGB).

Wenn der Käufer in der Lage sein soll, das ihm eingeräumte öffentlich-rechtliche Abwehrrecht geltend zu machen, muss er schon unmittelbar von Gesetzes wegen am Verfahren über die Ausübung des Vorkaufsrechts beteiligt – und nach Maßgabe des § 28 Abs. 1 VwVfG BW angehört – werden⁷.

Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 5. Januar 2023 – 4 B 26.22

1. vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 23.05.2002 – 3 C 28.01, Buchholz 316 § 28 VwVfG Nr.19 S. 5[↩]
2. BVerwG, Beschlüsse vom 25.05.1982 – 4 B 98.82, Buchholz 406.11 § 25a BBauG Nr. 1 S. 1, 15.02.2000 – 4 B 10.00, Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 4 S. 2; und vom 30.11.2009 – 4 B 52.09 – BRS 74 Nr. 130 Rn. 5[↩]
3. BVerwG, Beschluss vom 10.01.2018 – 1 VR 14.17, Buchholz 402.45 VereinsG Nr. 73 Rn. 8[↩]
4. vgl. BVerwG, Urteil vom 06.05.2020 – 8 C 5.19, BVerwGE 168, 103 Rn. 12[↩]
5. vgl. Schmitz, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl.2022, § 13 Rn. 8; Ritgen, in: Knack/Henneke, VwVfG, 11. Aufl.2020, § 13 Rn. 3[↩]
6. siehe dazu etwa Geis, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, VwVfG, Stand August 2022, § 13 Rn. 10[↩]
7. vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl.2019, § 28 Rn. 7; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2022, § 28 Rn. 43; Roos, in: Brügelmann, BauGB, Stand November 2001, § 28 Rn. 15a; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand April 2022, § 28 Rn. 23, 26; Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand 1.01.2022, § 28 Rn. 21 a. E.; siehe auch Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl.2022, § 28 Rn. 4; Bracher, in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Aufl.2022, Rn. 23.76[↩]