Der Ein­zel­han­dels­be­trieb im Dorf­ge­biet

Im Ein­zel­fall kann ein nicht groß­flä­chi­ger Ein­zel­han­dels­be­trieb mit 800 qm Ver­kaufs­flä­che nach § 15 Abs. 1 SAtz 1 BauN­VO in einem Dorf­ge­biet unzu­läs­sig sein, wenn dadurch die Dorf­ge­biets­fest­set­zung im Bebau­ungs­plan funk­ti­ons­los wird.

Der Ein­zel­han­dels­be­trieb im Dorf­ge­biet

So die Ent­schei­dung des Ver­wal­tungs­ge­richts Frei­burg in dem hier vor­lie­gen­den Fall einer Klä­ge­rin, die die Ertei­lung eines Bau­vor­be­schei­des für die Errich­tung einer Lebens­mit­tel­ver­kaufs­stät­te sowie eines Park­plat­zes begehrt. Das der­zeit mit Gebäu­den eines land­wirt­schaft­li­chen Betriebs bebau­te ca. 5000 qm gro­ße Grund­stück liegt im Gel­tungs­be­reich des Bebau­ungs­plans der Gemein­de L… „Im kal­ten Brun­nen-Getz­ler“ vom 21.03.1991. Der Bebau­ungs­plan weist das Grund­stück sowie das in süd­west­li­cher Rich­tung angren­zen­de Grund­stück Flst.Nr. 328/​2 und das dar­an anschlie­ßen­de Grund­stück Flst.Nr. 328 als Dorf­ge­biet aus. Das zustän­di­ge Land­rats­amt lehn­te den Antrag auf Ertei­lung eines Bau­vor­be­scheids ab. Nach erfolg­lo­sem Wider­spruchs­ver­fah­ren hat die Klä­ge­rin Kla­ge erho­ben.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Frei­burg führt in sei­ner Begrün­dung aus, dass die bau­pla­nungs­recht­li­che Zuläs­sig­keit des geplan­ten Vor­ha­bens sich nach § 30 Abs. 1, Abs. 3 Bau­GB beur­teilt. Der Bebau­ungs­plan „Im kal­ten Brun­nen-Getz­ler“, der das vom geplan­ten Vor­ha­ben der Klä­ge­rin betrof­fe­ne Bau­grund­stück sowie die Grund­stü­cke Flst.Nrn. 328/​2 und 328 als Dorf­ge­biet aus­weist und damit die Art der zuläs­si­gen Nut­zung bestimmt, jedoch kei­ne Fest­set­zung hin­sicht­lich des Maßes der bau­li­chen Nut­zung ent­hält, stellt einen ein­fa­chen Bebau­ungs­plan i.S. des § 30 Abs. 3 Bau­GB dar. Hin­sicht­lich der Wirk­sam­keit des Bebau­ungs­pla­nes sind Beden­ken weder ersicht­lich noch von den Betei­lig­ten vor­ge­tra­gen wor­den. Da die geplan­te Lebens­mit­tel­ver­kaufs­stät­te mit einer Ver­kaufs­flä­che von 800 qm nicht groß­flä­chig i.S. von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauN­VO ist 1, ist sie auch nicht nur in Kern­ge­bie­ten oder in für sie fest­ge­setz­ten Son­der­ge­bie­ten, son­dern als Ein­zel­han­dels­be­trieb im Dorf­ge­biet grund­sätz­lich zuläs­sig (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauN­VO). Das geplan­te Vor­ha­ben ist jedoch gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO im Ein­zel­fall unzu­läs­sig. Nach die­ser Vor­schrift sind die in den §§ 2 bis 14 BauN­VO auf­ge­führ­ten bau­li­chen und sons­ti­gen Anla­gen im Ein­zel­fall unzu­läs­sig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweck­be­stim­mung der Eigen­art des Bau­ge­biets wider­spre­chen. Dies ist beim Vor­ha­ben der Klä­ge­rin der Fall.

Dorf­ge­bie­te i.S. des § 5 BauN­VO die­nen der Unter­brin­gung der Wirt­schafts­stel­len land- und forst­wirt­schaft­li­cher Betrie­be, dem Woh­nen und der Unter­brin­gung von nicht wesent­lich stö­ren­den Gewer­be­be­trie­ben sowie der Ver­sor­gung der Bewoh­ner des Gebiets die­nen­den Hand­werks­be­trie­ben; auf die Belan­ge der land- und forst­wirt­schaft­li­chen Betrie­be ein­schließ­lich ihrer Ent­wick­lungs­mög­lich­kei­ten ist vor­ran­gig Rück­sicht zu neh­men (§ 5 Abs. 1 BauN­VO). Der Gebiets­cha­rak­ter eines Dorf­ge­biets als länd­li­ches Misch­ge­biet hängt zwar grund­sätz­lich nicht von einem bestimm­ten pro­zen­tua­len Misch­ver­hält­nis die­ser Haupt­funk­tio­nen ab. Indes wan­delt sich der Gebiets­cha­rak­ter eines Dorf­ge­biets, wenn die land­wirt­schaft­li­che Nut­zung völ­lig ver­schwin­det und auch eine Wie­der­auf­nah­me aus­ge­schlos­sen erscheint. Ein Bau­ge­biet ganz ohne Gebäu­de land- und forst­wirt­schaft­li­cher Betriebs­stel­len ist kein Dorf­ge­biet. Die all­ge­mei­ne Zweck­be­stim­mung des Dorf­ge­biets als Stand­ort für Wirt­schafts­stel­len land- oder forst­wirt­schaft­li­cher Betrie­be darf nicht ver­lo­ren gehen. Die Fest­set­zung eines Dorf­ge­biets wird wegen Funk­ti­ons­lo­sig­keit unwirk­sam, wenn in dem fest­ge­setz­ten Bereich Wirt­schafts­stel­len land- oder forst­wirt­schaft­li­cher Betrie­be nicht (mehr) vor­han­den sind und mit ihrer Errich­tung auch nicht mehr gerech­net wer­den kann 2.

Not­wen­di­ge Vor­aus­set­zung für den (recht­li­chen) Fort­be­stand der Dorf­ge­biets­fest­set­zung im Bebau­ungs­plan „Im kal­ten Brun­nen-Getz­ler“ ist mit­hin, dass – im Fal­le des völ­li­gen Ver­schwin­dens der land­wirt­schaft­li­chen Nut­zung aus einem Dorf­ge­biet – eine Wie­der­auf­nah­me der Nut­zung mög­lich erscheint. Dies wäre indes­sen im Fal­le der Rea­li­sie­rung des von der Klä­ge­rin geplan­ten Vor­ha­bens nicht (mehr) der Fall. Denn für eine land- oder forst­wirt­schaft­li­che Nut­zung kom­men die bereits bebau­ten Grund­stü­cke Flst.Nrn. 328/​2 und 328 auf­grund ihrer gerin­gen Grö­ße nicht in Betracht. Wür­de das Grund­stück Flst.Nr. 330 – wie von der Klä­ge­rin geplant – mit einer Lebens­mit­tel­ver­kaufs­stät­te sowie Park­plät­zen bebaut, wäre eine land- oder forst­wirt­schaft­li­che Nut­zung auch die­ses Grund­stü­ckes bei rea­lis­ti­scher Betrach­tungs­wei­se auf nicht abseh­ba­re Zeit aus­ge­schlos­sen. Die Fest­set­zung des Dorf­ge­bie­tes wäre damit obso­let gewor­den.

Mit sei­ner die fest­ge­setz­ten Bau­ge­bie­te sichern­den bzw. deren typi­sche Prä­gung auf­recht­erhal­ten­den Funk­ti­on 3 ist § 15 Abs. 1 BauN­VO auch Rechts­grund­la­ge für die Ver­hin­de­rung oder Ver­mei­dung des Obso­let­wer­dens von Fest­set­zun­gen eines Bebau­ungs­plans 4 und steht damit dem Vor­ha­ben der Klä­ge­rin ent­ge­gen. Auch die wei­te­re Vor­aus­set­zung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO, wonach sich der Wider­spruch zur Eigen­art des Bau­ge­biets aus der kon­kre­ten Anla­ge unter Zugrun­de­le­gung der abschlie­ßend bestimm­ten Merk­ma­le erge­ben muss, näm­lich aus Anzahl, Lage, Umfang oder Zweck­be­stim­mung der bau­li­chen oder sons­ti­gen Anla­ge, ist erfüllt. Denn die geplan­te Lebens­mit­tel­ver­kaufs­stät­te steht jeden­falls ihrem Umfang nach im Wider­spruch zur Eigen­art des fest­ge­setz­ten Dorf­ge­bie­tes. Da das ca. 5000 qm gro­ße Grund­stück Flst.Nr. 330 mit dem Lebens­mit­tel­markt und den dazu geplan­ten Park­plät­zen voll­stän­dig aus­ge­nutzt wer­den wür­de, blie­be für eine land­wirt­schaft­li­che Nut­zung die­ses Grund­stü­ckes kein Raum mehr mit der Fol­ge, dass die Fest­set­zung des Dorf­ge­biets obso­let wer­den wür­de. Anders wäre dies im Fal­le einer Teil­be­bau­ung des Grund­stücks etwa mit einem klei­nen Ein­zel­han­dels­be­trieb.

Es spricht auch eini­ges dafür, dass die bau­li­che Anla­ge nach der Anzahl der Eigen­art des Bau­ge­biets wider­spricht. Zwar ist typi­scher Fall für die­sen Gesichts­punkt, dass Anla­gen die­ser Art bereits in einer sol­chen Fül­le ver­wirk­licht wor­den sind oder noch ver­wirk­licht wer­den sol­len, dass hier­durch der Gebiets­cha­rak­ter beein­träch­tigt wird. So hat das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt für das Misch­ge­biet (§ 6 BauN­VO) ange­nom­men, dass sei­ne Fest­set­zung wegen Funk­ti­ons­lo­sig­keit außer Kraft tre­ten kann, wenn eine der bei­den Haupt­nut­zungs­ar­ten des Misch­ge­biets – die Wohn­nut­zung oder die gewerb­li­che Nut­zung – ver­drängt wird und das Gebiet des­halb in einen ande­ren Gebiets­typ „umkippt“. Der Ver­hin­de­rung eines sol­chen „Umkip­pens“ des Gebiets dient § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO 5. Dass aber auch die Fest­set­zung eines Dorf­ge­biets wegen Funk­ti­ons­lo­sig­keit außer Kraft tre­ten kann, wenn die Haupt­nut­zungs­art – land- und forst­wirt­schaft­li­cher Betrieb – ver­drängt wird und das Gebiet des­halb in einen ande­ren Gebiets­typ „umkippt“, hat das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt aus­drück­lich fest­ge­stellt 6. Dies spricht dafür, dass auch bei einem „Umkip­pen“ des Dorf­ge­bie­tes § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO der Zuläs­sig­keit des geplan­ten Vor­ha­bens ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den kann, ohne dass eine unzu­läs­si­ge „Häu­fung“ einer Nut­zungs­art vor­lie­gen muss. Vor dem Hin­ter­grund die­ser Recht­spre­chung dürf­te auch der Umstand, dass letzt­lich der Weg­fall des ein­zi­gen noch vor­han­de­nen land­wirt­schaft­li­chen Betriebs und nicht das Hin­zu­kom­men eines (wei­te­ren) Ein­zel­han­dels­be­triebs die Ursa­che für ein sol­ches „Umkip­pen" ist, der Anwen­dung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO nicht ent­ge­gen­ste­hen. Es macht zudem kei­nen Unter­schied aus, ob die Dorf­ge­biets­fest­set­zung dadurch obso­let wird, dass erst­ma­lig ein Ein­zel­han­dels­be­trieb zuge­las­sen wird, oder – was im vor­lie­gen­den Fall eben­falls denk­bar gewe­sen wäre – das Grund­stück Flst.Nr. 330 voll­stän­dig mit Wohn­ge­bäu­den bebaut wird. Dass in die­sem Fall – wegen der bereits auf den bei­den ande­ren im Dorf­ge­biet gele­ge­nen Grund­stü­cken vor­han­de­nen Wohn­be­bau­ung – eine sol­che Bebau­ung ihrer Anzahl nach der Eigen­art des Bau­ge­biets wider­spro­chen hät­te, wird auch die Klä­ge­rin nicht in Fra­ge stel­len.

Der Annah­me, dass die Zulas­sung des von der Klä­ge­rin geplan­ten Vor­ha­bens der Eigen­art der Dorf­ge­biets­fest­set­zung wider­spricht, steht auch nicht ent­ge­gen, dass die Aus­wei­sung des Dorf­ge­bie­tes nach der Begrün­dung des Bebau­ungs­pla­nes gera­de dem Schutz des land­wirt­schaft­li­chen Betriebs im Hin­blick auf Abwehr­an­sprü­che der Nut­zer her­an­rü­cken­der Wohn­be­bau­ung dien­te, der Land­wirt aber – wie die Klä­ge­rin vor­trägt – sein Grund­stück nicht mehr land­wirt­schaft­lich nut­zen wol­le, mit­hin auf den Schutz des Bebau­ungs­pla­nes nicht mehr ange­wie­sen sei. Die Ent­schei­dung, ob damit der Grund für die Aus­wei­sung des Dorf­ge­biets weg­ge­fal­len und das Plan­ge­biet ander­wei­tig über­plant wer­den soll, obliegt allein der Gemein­de. Solan­ge die Gemein­de an dem Bebau­ungs­plan „Im kal­ten Brun­nen-Getz­ler“ in unver­än­der­ter Form fest­hält und kei­ne ande­re Art der bau­li­chen Nut­zung für das Grund­stück Flst.Nr. 330 vor­schreibt, hat die Bau­rechts­be­hör­de die­se pla­ne­ri­sche Ent­schei­dung zu akzep­tie­ren. Es wider­sprä­che Sinn und Zweck der die Fest­set­zung des Bebau­ungs­plans sichern­den Funk­ti­on des § 15 BauN­VO, wenn die Bau­rechts­be­hör­de durch Geneh­mi­gung eines bau­li­chen Vor­ha­bens – wie dies hier der Fall wäre – die Funk­ti­ons­lo­sig­keit des Bebau­ungs­pla­nes bewir­ken könn­te. Die Bau­rechts­be­hör­de hat bei der Anwen­dung von § 15 BauN­VO gera­de kei­ne eige­ne pla­ne­ri­sche Ent­schei­dung zu tref­fen. Erst recht kann sie sich nicht über die pla­ne­ri­schen Fest­set­zun­gen der Gemein­de hin­weg­set­zen oder die­se abän­dern 7. Soll­te die Gemein­de das noch bestehen­de Dorf­ge­biet neu über­pla­nen und die Errich­tung einer Lebens­mit­tel­ver­kaufs­stät­te auf dem Grund­stück Flst.Nr. 330 ermög­li­chen wol­len, wären auch die Zie­le der Raum­ord­nung (§ 1 Abs. 4 Bau­GB) und das inter­kom­mu­na­le Abstim­mungs­ge­bot zu beach­ten (§ 2 Abs. 2 Bau­GB). Dass eine Prü­fung die­ser Belan­ge nur im Rah­men der Auf­stel­lung eines neu­en Bebau­ungs­pla­nes mög­lich wäre, nicht aber im hier anhän­gi­gen Ver­fah­ren, spricht eben­falls dafür, dass § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO dem Vor­ha­ben der Klä­ge­rin ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den kann.

Es trifft auch nicht zu, dass der Eigen­tü­mer des Grund­stücks Flst.Nr. 330 auf eine land- oder forst­wirt­schaft­li­che Nut­zung sei­nes Grund­stü­ckes beschränkt ist. Denn jeden­falls eine Teil­be­bau­ung des Grund­stücks etwa mit einem klei­nen Ein­zel­han­dels­be­trieb oder Wohn­ge­bäu­den, die noch genü­gend Raum für eine land­wirt­schaft­li­che Hof­stel­le lie­ße, wäre mög­lich. Im Übri­gen hat der Beklag­te zu Recht dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Beschrän­kung auf nur eine Nut­zungs­art, als Fol­ge der pla­ne­ri­schen Ent­schei­dung der Gemein­de – wie auch im Fal­le der Gefahr eines „Umkip­pens“ eines Misch­ge­biets und der dar­aus fol­gen­den Unzu­läs­sig­keit eines Vor­ha­bens nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauN­VO 8 – hin­ge­nom­men wer­den muss.

Ver­wal­tungs­ge­richt Frei­burg, Urteil vom 8. Mai 2012 – 3 K 463/​11

  1. vgl. BVerwG, Urt. v. 24.11.2005 – 4 C 19.04, BVerw­GE 124, 364[]
  2. vgl. BVerwG, Urt. v. 23.04.2009 – 4 CN 5.07, BVerw­GE 133, 377; Beschl. v. 29.05.2001 – 4 B 33.01, NVwZ 2001, 1055 = BauR 2001, 1550[]
  3. vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 26.08.2009 – 3 S 1057/​09, NVwZ-RR 2010, 45 = BauR 2010, 439[]
  4. vgl. Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg, Bau­GB, Band V, § 15 BauN­VO, Rn. 7[]
  5. vgl. BVerwG, Urt. v. 04.05.1988 – 4 C 34.86, BVerw­GE 79, 309[]
  6. vgl. BVerwG, Beschl. v. 29.05.2001, a.a.O.[]
  7. vgl. König/​Roeser/​Stock, BauN­VO, 2. Aufl. 2003, § 15, Rn. 5[]
  8. vgl. BVerwG, Urt. v. 04.05.1988, a.a.O.[]