Der Grund­stücks­kauf einer Stadt durch ein pri­va­tes Unter­neh­men

Liegt der Schwer­punkt der Tätig­keit einer OHG, an der eine Stadt betei­ligt ist, im Bau von Woh­nun­gen für den geho­be­nen Wohn­be­darf, dann unter­schei­det sie sich in nichts von der erwerbs­wirt­schaft­li­chen Betä­ti­gung eines belie­bi­gen pri­va­ten Bau­trä­gers. Damit han­delt die Stadt über ihre Betei­li­gung an der OHG außer­halb der Daseins­vor­sor­ge. Eine sol­che mit­tel­ba­re Betei­li­gung der Stadt an der OHG ist rechts­wid­rig, da sie gegen die soge­nann­te qua­li­fi­zier­te Sub­si­dia­ri­täts­klau­sel gemäß §§ 105a Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 102 Abs. 1 Nr. 3 GO BW ver­stößt.

Der Grund­stücks­kauf einer Stadt durch ein pri­va­tes Unter­neh­men

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he ent­schie­den, dass die Stadt Baden-Baden zwei Grund­stü­cke im Stadt­zen­trum nicht erwer­ben darf. Die von der beklag­ten Stadt zu 100 Pro­zent gehal­te­ne Gesell­schaft für Stadt­er­neue­rung und Stadt­ent­wick­lung Baden-Baden mbH (GSE) und ein pri­va­ter Bau­trä­ger in der Rechts­form einer GmbH & Co. KG sind Gesell­schaf­ter einer OHG. Nach dem Gesell­schafts­ver­trag ist bezweckt, zwei Grund­stü­cke im Stadt­zen­trum, die bis­lang im Eigen­tum einer zum gericht­li­chen Ver­fah­ren bei­ge­la­de­nen Gesell­schaft ste­hen, zu erwer­ben, die­se städ­te­bau­lich zu ent­wi­ckeln, zu bebau­en, die errich­te­ten Gebäu­de ganz oder teil­wei­se nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz auf­zu­tei­len und – auch als Bau­trä­ger – zu ver­kau­fen. Im Okto­ber 2011 erwarb die OHG mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag von der Bei­ge­la­de­nen die bei­den Grund­stü­cke zu einem Kauf­preis von 5.660.000 Euro. Die Klä­ge­rin des vor­lie­gen­den Ver­fah­rens, ein über­wie­gend im Bau­trä­ger­ge­schäft täti­ges Woh­nungs­bau­un­ter­neh­men, das zuletzt 6,3 bzw. 6,6 Mil­lio­nen Euro gebo­ten hat­te, kam dem­ge­gen­über nicht zum Zug. Das Eigen­tum an den Grund­stü­cken ist noch nicht auf die OHG über­tra­gen.

Das kla­gen­de Woh­nungs­bau­un­ter­neh­men hat zum einen die gericht­li­che Fest­stel­lung begehrt, dass die Betei­li­gung der beklag­ten Stadt an der OHG über ihre Gesell­schaft für Stadt­er­neue­rung und Stadt­ent­wick­lung Baden-Baden mbH (GSE) rechts­wid­rig ist, zum andern hat sie bean­tragt, durch eine ent­spre­chen­de Ver­pflich­tung der Stadt sicher­zu­stel­len, dass die von der Stadt beherrsch­te GSE im Rah­men der Geschäfts­füh­rung der OHG alle Maß­nah­men und Erklä­run­gen unter­lässt, die auf den Erwerb des Eigen­tums an den bei­den Grund­stü­cken gerich­tet sind.

Nach Auf­fas­sung des Ver­wal­tungs­ge­richts Karls­ru­he sei die mit­tel­ba­re Betei­li­gung der Stadt an der OHG über die GSE rechts­wid­rig, da sie gegen die soge­nann­te qua­li­fi­zier­te Sub­si­dia­ri­täts­klau­sel gemäß §§ 105a Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 102 Abs. 1 Nr. 3 Gemein­de­ord­nung ver­sto­ße. Die Vor­aus­set­zun­gen für eine wirt­schaft­li­che Betä­ti­gung der Gemein­de nach die­ser Vor­schrift sei­en nicht erfüllt. Die Stadt han­de­le über ihre Betei­li­gung an der OHG außer­halb der Daseins­vor­sor­ge. Zwar fie­len dar­un­ter nicht nur klas­si­sche Ver­sor­gungs- und Ent­sor­gungs­auf­ga­ben, son­dern auch ande­re auf den ört­li­chen Wir­kungs­kreis bezo­ge­ne Auf­ga­ben wie etwa Stadt­pla­nung und Stadt­ent­wick­lung, sozia­ler Woh­nungs­bau oder kom­mu­na­le Wirt­schafts­för­de­rung. Jedoch sei zu beach­ten, dass die Gemein­den nach der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers der Pri­vat­wirt­schaft nicht ohne Not schran­ken­los Kon­kur­renz machen soll­ten. Des­halb sei im Ein­zel­fall unter Bewer­tung und Abwä­gung der Belan­ge der Pri­vat- und Kom­mu­nal­wirt­schaft zu ent­schei­den, ob eine wirt­schaft­li­che Betä­ti­gung der Gemein­de im Schwer­punkt Daseins­vor­sor­ge sei. Das sei hier nicht der Fall. Der Schwer­punkt der Tätig­keit der OHG lie­ge im Bau von Woh­nun­gen für den geho­be­nen Wohn­be­darf. Das unter­schei­de sich in nichts von der erwerbs­wirt­schaft­li­chen Betä­ti­gung eines belie­bi­gen pri­va­ten Bau­trä­gers. Die blo­ße Benen­nung von Stadt­pla­nung und Stadt­ent­wick­lung im Gesell­schafts­ver­trag der OHG sei inso­weit uner­heb­lich. Denn die Bau­leit­pla­nung erfol­ge mit den im Bau­ge­setz­buch vor­ge­se­he­nen Instru­men­ten und Ver­fah­ren. Dem­entspre­chend habe die Stadt auch zu Recht beschlos­sen, einen Bebau­ungs­plan für das betref­fen­de Gebiet auf­zu­stel­len. Schließ­lich habe die Stadt auch nicht nach­ge­wie­sen, dass ein pri­va­ter Anbie­ter den mit der städ­ti­schen Betei­li­gung an der OHG ver­folg­ten Zweck nicht eben­so gut und wirt­schaft­lich erfül­len könn­te. Ins­be­son­de­re habe sie inso­weit kein soge­nann­tes Mark­ter­kun­dungs­ver­fah­ren mit einem Leis­tungs­ver­gleich durch­ge­führt.

Da sich aus § 102 Abs. 1 Nr. 3 Gemein­de­ord­nung auch ein Unter­las­sungs­an­spruch des Kon­kur­ren­ten hin­sicht­lich der Markt­teil­nah­me erge­be, kön­ne die Klä­ge­rin von der Stadt auch ver­lan­gen, sicher­zu­stel­len, dass die von ihr beherrsch­te GSE alle Maß­nah­men und Erklä­run­gen unter­las­se, die auf den Erwerb des Eigen­tums an den ver­fah­rens­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stü­cken gerich­tet sei­en.

Mit einem wei­te­ren Antrag, die beklag­te Stadt zu ver­pflich­ten, die OHG zu kün­di­gen und die Auf­lö­sung und Aus­ein­an­der­set­zung die­ser Gesell­schaft zu betrei­ben, hat­te die Klä­ge­rin dem­ge­gen­über kei­nen Erfolg. Inso­weit sei die Kla­ge bereits man­gels Kla­ge­be­fug­nis unzu­läs­sig. Im Übri­gen ver­mit­te­le § 102 Abs. 1 Nr. 3 Gemein­de­ord­nung der Sache nach kei­nen Anspruch auf Kün­di­gung, Auf­lö­sung und Aus­ein­an­der­set­zung einer unter Ver­stoß gegen die qua­li­fi­zier­te Sub­si­dia­ri­täts­klau­sel ein­ge­gan­ge­nen kom­mu­na­len Betei­li­gung an einer Gesell­schaft.

Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 17. Sep­tem­ber 2013 – 6 K 3111/​12