Der Hirsch­hof in Ber­lin-Pan­kow – der begrün­te Hin­ter­hof als öffent­li­che Ver­kehrs­flä­che

Die Begrü­nung eines pri­va­ten Hin­ter­hofs kommt, auch wenn sie mit öffent­li­chen Mit­teln finan­ziert wor­den ist, gewöhn­lich weder der Öffent­lich­keit ins­ge­samt noch Tei­len der­sel­ben, son­dern allein den Bewoh­nern der Gebäu­de zugu­te, von denen aus der Hin­ter­hof erreicht wer­den kann. Inso­weit besteht mit­hin kein Ver­kaufs­an­spruch des Lan­des Ber­lin gegen den Eigen­tü­mer nach dem Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz.

Der Hirsch­hof in Ber­lin-Pan­kow – der begrün­te Hin­ter­hof als öffent­li­che Ver­kehrs­flä­che

Einem Ver­kaufs­an­spruch des Lan­des Ber­lin steht aller­dings nicht ent­ge­gen, dass die Begrü­nung der Teil­flä­che eines pri­va­ten Hin­ter­hofs kei­ne tat­säch­li­che Inan­spruch­nah­me für eine Ver­wal­tungs­auf­ga­be im Sin­ne von § 1 Abs. 1 Satz 1 Verk­FlBerG sein könn­te. Das ist viel­mehr mög­lich1.

Es kommt auch weder für die Fra­ge, ob die Innen­hof­flä­che vor dem 3.10.1990 als Ver­kehrs­flä­che in der Form einer öffent­li­chen Grün­an­la­ge im Sin­ne von § 1 Abs. 1 Satz 1 Halb­satz 1 Verk­FlBerG tat­säch­lich in Anspruch genom­men wor­den ist, noch für die Fra­ge, ob die Hof­flä­che die­sem Zweck wei­ter­hin dient, auf eine förm­li­che Wid­mung als Grün­an­la­ge oder für einen ande­ren öffent­li­chen Zweck an2.

Für eine tat­säch­li­che Inan­spruch­nah­me der begrün­ten Flä­che im Hin­ter­hof für eine Ver­wal­tungs­auf­ga­be im Sin­ne von § 1 Abs. 1 Satz 1 Verk­FlBerG genügt es aller­dings nicht, dass die Sache – hier also der Hirsch­hof – "jeder­mann oder einem nicht indi­vi­dua­li­sier­ten Per­so­nen­kreis ohne beson­de­re Zulas­sung eröff­net" und damit "in Gemein­ge­brauch genom­men wor­den" ist. Eine sol­che Inan­spruch­nah­me setzt viel­mehr vor­aus, dass die zustän­di­gen staat­li­chen Stel­len vor dem 3.10.1990 die Sach­herr­schaft über den begrün­ten Teil eines sol­chen Hin­ter­hofs aus­ge­übt und die­sen für einen Außen­ste­hen­den erkenn­bar dem öffent­li­chen Ver­kehr geöff­net haben, dass die­ser tat­säch­lich als sol­cher wahr­ge­nom­men wor­den ist und dass die­ser Zustand heu­te noch besteht3.

Die Begrü­nung eines pri­va­ten Hin­ter­hofs kommt, auch wenn sie mit öffent­li­chen Mit­teln finan­ziert wor­den ist, gewöhn­lich weder der Öffent­lich­keit ins­ge­samt noch Tei­len der­sel­ben, son­dern allein den Bewoh­nern der Gebäu­de zugu­te, von denen aus der Hin­ter­hof erreicht wer­den kann. Denn ein sol­cher Hin­ter­hof ist ande­ren Inter­es­sier­ten nor­ma­ler­wei­se nicht zugäng­lich. Dar­an änder­te es im Grund­satz nichts, wenn die Haus­tü­ren oder Hof­ein­fahr­ten der angren­zen­den Häu­ser (tags­über) offen stün­den und der Hin­ter­hof des­halb auch von ande­ren als den Bewoh­nern die­ser Häu­ser betre­ten wer­den könn­te. Denn er wür­de auch dann von jedem Außen­ste­hen­den als pri­va­tes befrie­de­tes Besitz­tum erkannt, zu des­sen Betre­ten nicht jeder ein­ge­la­den ist. Das wäre im Kern nicht anders, wenn die Eigen­tü­mer der die Hof­flä­che umge­ben­den Häu­ser den Bewoh­nern die­ser Häu­ser die Benut­zung aller Tei­le des Innen­hofs ohne Rück­sicht auf deren Zuord­nung zu den Grund­stü­cken gestat­tet hät­ten. Denn zur Benut­zung eines in die­sem Sin­ne "bewoh­ner­öf­fent­li­chen" Innen­hofs ist eben­falls nicht jeder zuge­las­sen, son­dern nur, wer zu dem Kreis der Bewoh­ner zählt4.

Zu einer im Sin­ne des Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes öffent­li­chen Flä­che wür­de der Innen­hof schließ­lich auch dann nicht, wenn er auf Ver­an­las­sung der pri­va­ten Eigen­tü­mer nicht nur den Nut­zern der umge­ben­den Häu­ser, son­dern ganz all­ge­mein der Öffent­lich­keit zugäng­lich gemacht wor­den wäre. Er hät­te dann zwar einen Nut­zen für die All­ge­mein­heit gewon­nen, wäre aber eine pri­va­te Flä­che geblie­ben. Die Sach­herr­schaft der pri­va­ten Eigen­tü­mer hät­te unver­än­dert fort­be­stan­den. Es hät­te wei­ter­hin allein in ihrem Belie­ben gestan­den, wel­chen Tei­len der Öffent­lich­keit sie zu wel­chen Bedin­gun­gen die Hof­flä­che sei­ner­zeit öff­ne­ten und künf­tig öff­nen wol­len. Einer sol­chen pri­vat­öf­fent­li­chen Nut­zung fehlt das ent­schei­den­de Ele­ment, wel­ches die öffent­li­che Nut­zung eines pri­va­ten Grund­stücks zu einer Inan­spruch­nah­me des Grund­stücks für die Erfül­lung einer Ver­wal­tungs­auf­ga­be im Sin­ne von § 1 Abs. 1 Satz 1 Halb­satz 1 Verk­FlBerG wer­den lässt: die öffent­li­che Sach­herr­schaft5.

Es kommt des­halb neben der nicht not­wen­dig stän­di­gen, aber doch nen­nens­wer­ten Zugäng­lich­keit des Hofs für die Öffent­lich­keit, der Erkenn­bar­keit die­ses Umstands und der tat­säch­li­chen Nut­zung des Hofs durch ande­re als die Bewoh­ner der den Hof umge­ben­den Häu­ser maß­geb­lich dar­auf an, ob die Ent­schei­dung dar­über, ob und unter wel­chen Bedin­gun­gen der begrün­te Teil des Hin­ter­hofs der Öffent­lich­keit zugäng­lich ist, vor dem 3.10.1990 den pri­va­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mern aus der Hand genom­men wor­den und dau­er­haft auf die zustän­di­gen staat­li­chen Stel­len über­ge­gan­gen war und ob die­ser Zustand heu­te noch besteht. Andern­falls wäre der Hin­ter­hof damals ein pri­va­tes Refu­gi­um geblie­ben oder wie­der ein sol­ches Refu­gi­um gewor­den, für das ein Ankaufs­recht öffent­li­cher Nut­zer nicht vor­ge­se­hen ist und auch nicht gerecht­fer­tigt wäre6.

Die von dem Kam­mer­ge­richt – von sei­nem abwei­chen­den Stand­punkt7 aus getrof­fe­nen – Fest­stel­lun­gen erge­ben nicht, dass die­se Vor­aus­set­zun­gen hier vor­lie­gen. Sie schlie­ßen deren Vor­lie­gen aber auch nicht von vorn­her­ein aus.

Dass die Begrü­nung des Innen­hofs von der Stadt­be­zirks­ver­wal­tung geplant war und die Anwoh­ner bei Ein­rich­tung und Pfle­ge finan­zi­ell und logis­tisch unter­stützt wur­den, besagt nichts dar­über, wie der Staat sein Ziel errei­chen woll­te und erreicht hat: durch Ergrei­fen der öffent­li­chen Sach­herr­schaft über die begrün­ten Tei­le der Höfe oder durch För­de­rung der jewei­li­gen Eigen­tü­mer. Der Umstand, dass ent­spre­chen­de Vor­ha­ben ange­mel­det wer­den und bestimm­ten Anfor­de­run­gen genü­gen muss­ten, z. B. den Zugang für die Öffent­lich­keit her­zu­stel­len, spricht eher gegen ein Ergrei­fen der öffent­li­chen Sach­herr­schaft und für eine För­de­rung der jewei­li­gen Eigen­tü­mer.

Ent­spre­chen­des gilt für die zur Errei­chung des Ziels, dem Feh­len öffent­li­cher Spiel­plät­ze und Grün­an­la­gen abzu­hel­fen, ein­ge­setz­te Maß­nah­me. Bei der von dem Kam­mer­ge­richt ange­spro­che­nen "1000-Höfe-Akti­on" soll­ten nicht ein­zel­ne grö­ße­re öffent­li­che Spiel­plät­ze und Grün­an­la­gen geschaf­fen wer­den, deren Siche­rung und Unter­hal­tung für die staat­li­chen Stel­len beherrsch­bar war. Beab­sich­tigt war viel­mehr, grü­ne "Oasen" in vie­len Höfen ent­ste­hen zu las­sen, um die sich die Anwoh­ner der Höfe selbst küm­mern soll­ten. Die­se Gestal­tungs­form wird nor­ma­ler­wei­se ein­ge­setzt, wenn der Staat ein erwünsch­tes Ziel nicht durch eige­ne Maß­nah­men ver­fol­gen will, son­dern durch För­de­rung dem Ziel die­nen­der Maß­nah­men der Eigen­tü­mer. Dass der Hirsch­hof grö­ßer war als die dabei gestal­te­ten Höfe, ändert dar­an nichts Ent­schei­den­des.

Für eine Ergrei­fung der öffent­li­chen Sach­herr­schaft durch staat­li­che Stel­len spricht im Fall der Klä­ge­rin auch nicht der Umstand, dass ihr Anwe­sen sei­ner­zeit ent­eig­net und im maß­geb­li­chen Zeit­punkt Volks­ei­gen­tum war und erst spä­ter resti­tu­iert wor­den ist. Zwei­fel­haft ist schon, ob aus dem Bestehen von Volks­ei­gen­tum abge­lei­tet wer­den kann, dass die staat­li­che Sach­herr­schaft für eine auf Volks­ei­gen­tum errich­te­te Anla­ge durch einen Rechts­trä­ger ergrif­fen wer­den soll, dem das volks­ei­ge­ne Grund­stück nicht zuge­ord­net ist. Hier genügt das Bestehen von Volks­ei­gen­tum jeden­falls des­halb nicht für die Annah­me, die öffent­li­che Hand habe die öffent­li­che Sach­herr­schaft über die­se Flä­che ergrif­fen, weil sich der Hirsch­hof auf den Teil­flä­chen meh­re­rer Grund­stü­cke befin­det und das Ergrei­fen öffent­li­cher Sach­herr­schaft nur für die Anla­ge ins­ge­samt bejaht oder ver­neint wer­den kann.

Die auf­ge­zeig­ten Gesichts­punk­te schlie­ßen aller­dings auch nicht vorn vorn­her­ein aus, dass der Staat über den Hirsch­hof im maß­geb­li­chen Zeit­raum Sach­herr­schaft hat­te.

Nicht gese­hen hat das Kam­mer­ge­richt fer­ner, dass eine etwai­ge Inan­spruch­nah­me von Teil­flä­chen der Hof­grund­stü­cke, auf denen der Hirsch­hof ein­ge­rich­tet ist durch die öffent­li­che Hand nur dann zu einem Ankaufs­an­spruch des Beklag­ten führt, wenn sie im Ver­hält­nis zur pri­va­ten Nut­zung des Innen­hofs über­wiegt.

Nach § 1 Abs. 1 Satz 5 Verk­FlBerG fin­det das Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz nur im Fall über­wie­gen­der öffent­li­cher Nut­zung Anwen­dung, wenn das von dem öffent­li­chen Nut­zer in Anspruch genom­me­ne Gebäu­de oder die bau­li­che Anla­ge auch ande­ren als öffent­li­chen Zwe­cken dient. Hier geht es weder um die Nut­zung eines Gebäu­des noch um die Nut­zung einer bau­li­chen Anla­ge, son­dern um die gemisch­te Nut­zung einer pri­va­ten Hin­ter­hof­flä­che. Sie wird vom Wort­laut der Vor­schrift nicht erfasst. Auf die­se Fall­ge­stal­tung ist die Vor­schrift aber ent­spre­chend anzu­wen­den8.

Für die Beant­wor­tung der Fra­ge nach einem Über­wie­gen der öffent­li­chen Nut­zung kommt es auf die Ver­hält­nis­se am 3.10.1990 an9. Die über­wie­gen­de öffent­li­che Nut­zung muss auch heu­te noch gege­ben sein. Andern­falls dien­te das Grund­stück nicht mehr im Sin­ne von § 1 Abs. 1 Satz 1 Verk­FlBerG der Ver­wal­tungs­auf­ga­be.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. April 2014 – V ZR 17/​13 -

  1. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn. 15 []
  2. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn. 1618 []
  3. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn.19 []
  4. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn.20 []
  5. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn. 21 []
  6. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn. 22 []
  7. KG, Urteil vom 19.12.2012 – 11 U 51/​11 []
  8. BGH, Urteil vom 12.07.2013 – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn. 26 f. []
  9. BGH, Urtei­le vom 06.10.2006 – V ZR 138/​05, LKV 2007, 190 Rn. 8; und vom 12.07.2013 – V ZR 85/​12, ZOV 2013, 120 Rn. 28 []