Die bau­rechts­wid­ri­ge Grenz­ga­ra­ge und der Abbruch

Ist ein Gebäu­de ohne die nach der Lan­des­bau­ord­nung vor­ge­schrie­be­ne Abstands­flä­che unmit­tel­bar an der Gren­ze zum Nach­bar­grund­stück errich­tet wor­den, ist der Nach­bar in sei­nen Rech­ten ver­letzt. Er hat im Regel­fall Anspruch dar­auf, dass das Land­rats­amt den Abbruch des Gebäu­des anord­net, wenn eine Aus­nah­me von den Vor­schrif­ten über Abstands­flä­chen nicht zuläs­sig ist.

Die bau­rechts­wid­ri­ge Grenz­ga­ra­ge und der Abbruch

So hat der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Nach­barstreit um eine bau­rechts­wid­ri­ge Grenz­ga­ra­ge ent­schie­den. Der Klä­ger und die Bei­gela­de­nen sind Eigen­tü­mer benach­bar­ter Hang­grund­stü­cke in einer Gemein­de im Land­kreis Ess­lin­gen. Die Bei­gela­de­nen errich­te­ten zwi­schen Okto­ber 2005 und April 2006 ohne Bau­ge­neh­mi­gung an der Gren­ze zum Grund­stück des Klä­gers auf einer über dem Gelän­de 1,14 m bis 1,30 m hohen Sockel­wand eine 2,97 m hohe Gara­ge. Im April 2007 wand­te sich der Klä­ger an das Land­rats­amt Ess­lin­gen (Beklag­ter). Die Gara­ge ein­schließ­lich Sockel­wand über­schrei­te die für eine Grenz­ga­ra­ge zuläs­si­ge Wand­hö­he von 3 m deut­lich. Die Bei­gela­de­nen wand­ten ein, das Gelän­de auf dem Grund­stück des Klä­gers sei nach­träg­lich ver­än­dert wor­den. Der Klä­ger bestritt dies. Sei­nen Antrag, den Abbruch der Gara­ge anzu­ord­nen, lehn­te das Land­rats­amt im Dezem­ber 2008 u.a. mit der Begrün­dung ab, die Gelän­de­ver­hält­nis­se bei Errich­tung der Gara­ge sei­en nicht mehr sicher auf­klär­bar und der Klä­ger habe sein Recht auf Ein­schrei­ten wegen zu spä­ten Antrags ver­wirkt. Der Klä­ger erhob nach erfolg­lo­sem Wider­spruch im April 2010 beim Ver­wal­tungs­ge­richt Stutt­gart Kla­ge. Das Ver­wal­tungs­ge­richt wies die Kla­ge im März 2012 u.a. mit der Begrün­dung ab, die zuläs­si­ge Wand­hö­he von 3 m sei ein­ge­hal­ten; die Sockel­wand sei nicht anzu­rech­nen. Mit der Beru­fung ver­folgt der Klä­ger sein Ziel wei­ter.

Nach Auf­fas­sung des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs Baden-Würt­tem­berg sei die Gara­ge ohne die nach der Lan­des­bau­ord­nung vor­ge­schrie­be­ne Abstands­flä­che von min­des­tens 2,5 m Tie­fe unmit­tel­bar an der Gren­ze zum Nach­bar­grund­stück des Klä­gers errich­tet wor­den. Das ver­let­ze den Klä­ger in sei­nem durch die Vor­schrif­ten über Abstands­flä­chen geschütz­ten Nach­bar­recht.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine ohne Abstands­flä­che pri­vi­le­gier­te Grenz­ga­ra­ge sei­en nicht erfüllt, weil die dafür nur bis zu 3 m zuläs­si­ge Wand­hö­he über­schrit­ten sei. Inso­weit sei die über dem Gelän­de lie­gen­de Sockel­wand ent­ge­gen der Ansicht des Ver­wal­tungs­ge­richts anzu­rech­nen. Sie tra­ge als unselb­stän­di­ger Bau­teil der Gara­ge eben­falls zur Ver­schat­tung bei. Ent­ge­gen dem Ein­wand der Bei­gela­de­nen sei das Gelän­de auf dem Grund­stück des Klä­gers bei Errich­tung der Gara­ge nahe­zu gleich hoch wie heu­te gewe­sen. Das fol­ge aus Licht­bil­dern, einem Akten­ver­merk des Kreis­bau­meis­ters und dem ein­ge­hol­ten Gut­ach­ten des gericht­li­chen Sach­ver­stän­di­gen. Die Vor­aus­set­zun­gen für ande­re Aus­nah­men von den Vor­schrif­ten über Abstands­flä­chen sei­en eben­falls nicht erfüllt.

Bei die­ser Aus­gangs­la­ge müs­se das Land­rats­amt den Abbruch der Gara­ge anord­nen, um die Nach­bar­rechts­ver­let­zung des Klä­gers zu besei­ti­gen. Zwar habe die Bau­rechts­be­hör­de grund­sätz­lich ein Ermes­sen, ob und wie sie ein­schrei­te. Bei einer Unter­schrei­tung der gebo­te­nen Min­dest-Abstands­flä­che sei sie aber im Regel­fall zum Ein­schrei­ten ver­pflich­tet. Denn die damit ein­her­ge­hen­de Beein­träch­ti­gung nach­bar­li­cher Belan­ge sei grund­sätz­lich nicht zumut­bar. Auch ein blo­ßer Teil­ab­bruch schei­de aus. Der Klä­ger habe den Anspruch auf Ein­schrei­ten schließ­lich nicht wegen zu spä­ten Antrags ver­wirkt. Der seit Fer­tig­stel­lung der Gara­ge ver­stri­che­ne Zeit­raum von etwa einem Jahr sei nach den Umstän­den die­ses Ein­zel­fal­les nicht unan­ge­mes­sen lang gewe­sen, zumal die Bei­gela­de­nen die geneh­mi­gungs­pflich­ti­ge Gara­ge ohne Bau­ge­neh­mi­gung errich­tet hät­ten. Die Auf­fas­sung des Land­rats­amts, ein Nach­bar müs­se eine ille­ga­le Bau­tä­tig­keit im Regel­fall einen Monat nach deren Kennt­nis anzei­gen, um sein Recht auf Ein­schrei­ten nicht zu ver­wir­ken, sei unzu­tref­fend.

Der Klä­ger habe Anspruch dar­auf, dass das Land­rats­amt den Abbruch der Gara­ge anord­ne.

Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 24. März 2014 – 8 S 1938/​12