Die Grundstücks-GbR und das Vorkaufsrecht der Gemeinde

§ 24 BauGB gibt der Gemeinde in bestimmten Fällen bei Grundstücksübertragungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht ist gemäß § 26 Abs. 1 BauGB jedoch ausgeschlossen, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist. Diese das Vorkaufsrecht einschränkende Ausnahmebestimmung ist jedoch nicht einschlägig, wenn Käufer des Grundstücks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist. Dies gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichs Celle auch dann, wenn deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen.

Die Grundstücks-GbR und das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Das Grundbuchamt darf nach § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei – wie hier – Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer nur dann in das Grundbuch eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts durch ein Negativzeugnis in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Allerdings kann das Grundbuchamt die Vorlage eines Zeugnisses nicht verlangen, wenn der Gemeinde überhaupt kein Vorkaufsrecht zustehen kann. Dies hat das Grundbuchamt selbständig und eigenverantwortlich zu prüfen. Indes gilt das nur, soweit das Grundbuchamt mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln die Voraussetzungen der §§ 24 f. BauGB eigenständig prüfen kann; ist das nicht möglich, hat das Grundbuchamt vom Antragsteller die Vorlage eines Zeugnisses der Gemeinde zu verlangen1.

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Mit der Frage, ob § 26 Nr. 1 BauGB auch dann Anwendung findet, wenn Käufer des Grundstückes eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen, hat sich – soweit ersichtlich – in der Rechtsprechung bislang lediglich das LG Würzburg2 auseinander gesetzt. Das LG Würzburg hat § 26 Nr. 1 BauGB auch für eine derartige Fallkonstellation als einschlägig angesehen und hat dies insbesondere damit begründet, dass die Gesellschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit erlange. Unter Bezugnahme auf die Entscheidung des LG Würzburg geht auch die Literatur – soweit diese sich überhaupt mit der Frage befasst – davon aus, dass § 26 Nr. 1 BauGB auch dann Anwendung findet, wenn Käufer des Grundstücks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen3.

Das Oberlandesgericht Celle folgt dieser Auffassung nicht.

Das OLG Celle muss sich nicht damit auseinandersetzen, ob die Entscheidung des LG Würzburg nach Maßgabe der damaligen Rechtslage richtig gewesen ist. In jedem Fall hat sich seit dieser Entscheidung die Rechtsprechung in Bezug auf die Rechtsnatur der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geändert. Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.01.20014 ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts rechtsfähig, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Später hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch die Fähigkeit umfasst, Eigentümerin von Grundstücken zu sein5. Durch das ERVGBG vom 11.08.2009 ist schließlich dem § 47 GBO ein Absatz 2 hinzugefügt worden, aus dem sich ergibt, dass auch eine BGB-Gesellschaft als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden kann.

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Gemessen an dem Wortlaut des § 26 Nr. 1 BauGB unterfällt der Verkauf eines Grundstückes an eine BGB-Gesellschaft, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die selbst dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen, nicht dieser Vorschrift. Denn der Verkauf erfolgt in diesem Fall gerade nicht an die natürlichen Personen selbst, sondern an die Gesellschaft, die nach den vorstehenden Ausführungen eine eigene Rechtspersönlichkeit hat.

Ein hiervon abweichendes Ergebnis rechtfertigt sich nach Auffassung des Oberlandesgerichts Celle auch nicht aus Sinn und Zweck der Vorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB.

Zwar ist Zweck des § 26 Nr. 1 BauGB, dem Umstand Rechnung zu tragen, dass unter Verwandten sehr häufig Preise deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Grundstücke vereinbart werden und die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu diesen Preisen nicht angemessen wäre6. Man könnte demgemäß argumentieren, dass dieser Gesetzeszweck auch dann gleichermaßen zutrifft, wenn – wie vorliegend – der Verkauf des Grundstückes innerhalb der Familie an mehrere Familienmitglieder erfolgen soll und diese zu diesem Zweck eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen.

Gegen ein derartiges Verständnis der Vorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB spricht nach Auffassung des Oberlandesgerichts Celle aber, dass hierdurch eine Umgehung des Vorkaufsrechts der Gemeinden ermöglicht werden könnte: Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, dass die (Gründungs-)Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dadurch ausgetauscht werden können, dass jeder von ihnen seinen Gesellschaftsanteil mit Zustimmung der Anderen auf einen jeweiligen Rechtsnachfolger überträgt, ohne dass dies die Identität der Gesellschaft berührt7. Theoretisch denkbar ist mithin, dass handelnde Personen das Vorkaufsrecht der Gemeinde dadurch unterlaufen, dass der Eigentümer das Grundstück an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts veräußert, deren Gesellschafter ausschließlich Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen, und diese Gesellschafter anschließend – wie von Anfang an geplant – ihren jeweiligen Gesellschaftsanteil mit Zustimmung der anderen Gründungsgesellschafter auf einen jeweiligen Rechtsnachfolger, nämlich die Personen, die das Grundstück von vornherein erhalten sollten, übertragen.

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Im Hinblick darauf hat es nach Auffassung des Oberlandesgerichts Celle dabei zu verbleiben, dass nach dem eindeutigen Wortlaut des § 26 Nr. 1 BauGB diese Vorschrift auch dann nicht einschlägig ist, wenn Käufer des Grundstückes eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13

  1. vgl. Bauer/von Oefele-Kössinger, Grundbuchordnung, 3. Aufl., § 20 Rn.209; Hügel, GBO, 2. Aufl., § 20 Rn. 75; Demharter, Grundbuchordnung, 28. Aufl., § 20 Rn. 52[]
  2. LG Würzburg, Beschluss vom 29.05.1989 – 3 T 918/89, MittBayNot 1989, 217[]
  3. vgl. Demharter, a. a. O., § 20 Rn. 53; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Januar 2006, § 26 Rn. 2 e[]
  4. II ZR 331/00, zitiert nach juris[]
  5. vgl. BGH, Urteil v. 25.01.2008 – V ZR 63/07, juris Rn. 7[]
  6. vgl. BT Drucks. 10/4630, S. 83[]
  7. vgl. z. B. Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 736 Rn. 5 f.; Piehler/Schulte in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts, 3. Aufl., § 10 Rn. 33, 112[]