Die Grund­stücks-GbR und das Vor­kaufs­recht der Gemein­de

§ 24 Bau­GB gibt der Gemein­de in bestimm­ten Fäl­len bei Grund­stücks­über­tra­gun­gen ein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht. Die­ses Vor­kaufs­recht ist gemäß § 26 Abs. 1 Bau­GB jedoch aus­ge­schlos­sen, wenn der Eigen­tü­mer das Grund­stück an sei­nen Ehe­gat­ten oder an eine Per­son ver­kauft, die mit ihm in gera­der Linie ver­wandt oder ver­schwä­gert oder in der Sei­ten­li­nie bis zum drit­ten Grad ver­wandt ist. Die­se das Vor­kaufs­recht ein­schrän­ken­de Aus­nah­me­be­stim­mung ist jedoch nicht ein­schlä­gig, wenn Käu­fer des Grund­stücks eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ist. Dies gilt nach Ansicht des Ober­lan­des­ge­richs Cel­le auch dann, wenn deren Gesell­schaf­ter aus­schließ­lich (natür­li­che) Per­so­nen sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­be­reich des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fal­len.

Die Grund­stücks-GbR und das Vor­kaufs­recht der Gemein­de

Das Grund­buch­amt darf nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Bau­GB bei – wie hier – Kauf­ver­trä­gen den Käu­fer als Eigen­tü­mer nur dann in das Grund­buch ein­tra­gen, wenn ihm die Nicht­aus­übung oder das Nicht­be­stehen des Vor­kaufs­rechts durch ein Nega­tiv­zeug­nis in der Form des § 29 GBO nach­ge­wie­sen ist. Aller­dings kann das Grund­buch­amt die Vor­la­ge eines Zeug­nis­ses nicht ver­lan­gen, wenn der Gemein­de über­haupt kein Vor­kaufs­recht zuste­hen kann. Dies hat das Grund­buch­amt selb­stän­dig und eigen­ver­ant­wort­lich zu prü­fen. Indes gilt das nur, soweit das Grund­buch­amt mit den ihm zur Ver­fü­gung ste­hen­den Mit­teln die Vor­aus­set­zun­gen der §§ 24 f. Bau­GB eigen­stän­dig prü­fen kann; ist das nicht mög­lich, hat das Grund­buch­amt vom Antrag­stel­ler die Vor­la­ge eines Zeug­nis­ses der Gemein­de zu ver­lan­gen 1.

Mit der Fra­ge, ob § 26 Nr. 1 Bau­GB auch dann Anwen­dung fin­det, wenn Käu­fer des Grund­stü­ckes eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ist, deren Gesell­schaf­ter aus­schließ­lich (natür­li­che) Per­so­nen sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­be­reich des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fal­len, hat sich – soweit ersicht­lich – in der Recht­spre­chung bis­lang ledig­lich das LG Würz­burg 2 aus­ein­an­der gesetzt. Das LG Würz­burg hat § 26 Nr. 1 Bau­GB auch für eine der­ar­ti­ge Fall­kon­stel­la­ti­on als ein­schlä­gig ange­se­hen und hat dies ins­be­son­de­re damit begrün­det, dass die Gesell­schaft kei­ne eige­ne Rechts­per­sön­lich­keit erlan­ge. Unter Bezug­nah­me auf die Ent­schei­dung des LG Würz­burg geht auch die Lite­ra­tur – soweit die­se sich über­haupt mit der Fra­ge befasst – davon aus, dass § 26 Nr. 1 Bau­GB auch dann Anwen­dung fin­det, wenn Käu­fer des Grund­stücks eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ist, deren Gesell­schaf­ter aus­schließ­lich (natür­li­che) Per­so­nen sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­be­reich des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fal­len 3.

Das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le folgt die­ser Auf­fas­sung nicht.

Das OLG Cel­le muss sich nicht damit aus­ein­an­der­set­zen, ob die Ent­schei­dung des LG Würz­burg nach Maß­ga­be der dama­li­gen Rechts­la­ge rich­tig gewe­sen ist. In jedem Fall hat sich seit die­ser Ent­schei­dung die Recht­spre­chung in Bezug auf die Rechts­na­tur der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts geän­dert. Nach der Grund­satz­ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 29.01.2001 4 ist die Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts rechts­fä­hig, soweit sie durch Teil­nah­me am Rechts­ver­kehr eige­ne Rech­te und Pflich­ten begrün­det. Spä­ter hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass die Rechts­fä­hig­keit der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts auch die Fähig­keit umfasst, Eigen­tü­me­rin von Grund­stü­cken zu sein 5. Durch das ERVGBG vom 11.08.2009 ist schließ­lich dem § 47 GBO ein Absatz 2 hin­zu­ge­fügt wor­den, aus dem sich ergibt, dass auch eine BGB-Gesell­schaft als Eigen­tü­me­rin in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den kann.

Gemes­sen an dem Wort­laut des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fällt der Ver­kauf eines Grund­stü­ckes an eine BGB-Gesell­schaft, deren Gesell­schaf­ter aus­schließ­lich (natür­li­che) Per­so­nen sind, die selbst dem Anwen­dungs­be­reich des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fal­len, nicht die­ser Vor­schrift. Denn der Ver­kauf erfolgt in die­sem Fall gera­de nicht an die natür­li­chen Per­so­nen selbst, son­dern an die Gesell­schaft, die nach den vor­ste­hen­den Aus­füh­run­gen eine eige­ne Rechts­per­sön­lich­keit hat.

Ein hier­von abwei­chen­des Ergeb­nis recht­fer­tigt sich nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Cel­le auch nicht aus Sinn und Zweck der Vor­schrift des § 26 Nr. 1 Bau­GB.

Zwar ist Zweck des § 26 Nr. 1 Bau­GB, dem Umstand Rech­nung zu tra­gen, dass unter Ver­wand­ten sehr häu­fig Prei­se deut­lich unter­halb des Ver­kehrs­werts der Grund­stü­cke ver­ein­bart wer­den und die Aus­übung des gemeind­li­chen Vor­kaufs­rechts zu die­sen Prei­sen nicht ange­mes­sen wäre 6. Man könn­te dem­ge­mäß argu­men­tie­ren, dass die­ser Geset­zes­zweck auch dann glei­cher­ma­ßen zutrifft, wenn – wie vor­lie­gend – der Ver­kauf des Grund­stü­ckes inner­halb der Fami­lie an meh­re­re Fami­li­en­mit­glie­der erfol­gen soll und die­se zu die­sem Zweck eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts grün­den.

Gegen ein der­ar­ti­ges Ver­ständ­nis der Vor­schrift des § 26 Nr. 1 Bau­GB spricht nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Cel­le aber, dass hier­durch eine Umge­hung des Vor­kaufs­rechts der Gemein­den ermög­licht wer­den könn­te: Aus dem Grund­satz der Ver­trags­frei­heit folgt, dass die (Gründungs-)Gesellschafter einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts dadurch aus­ge­tauscht wer­den kön­nen, dass jeder von ihnen sei­nen Gesell­schafts­an­teil mit Zustim­mung der Ande­ren auf einen jewei­li­gen Rechts­nach­fol­ger über­trägt, ohne dass dies die Iden­ti­tät der Gesell­schaft berührt 7. Theo­re­tisch denk­bar ist mit­hin, dass han­deln­de Per­so­nen das Vor­kaufs­recht der Gemein­de dadurch unter­lau­fen, dass der Eigen­tü­mer das Grund­stück an eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ver­äu­ßert, deren Gesell­schaf­ter aus­schließ­lich Per­so­nen sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­be­reich des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fal­len, und die­se Gesell­schaf­ter anschlie­ßend – wie von Anfang an geplant – ihren jewei­li­gen Gesell­schafts­an­teil mit Zustim­mung der ande­ren Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter auf einen jewei­li­gen Rechts­nach­fol­ger, näm­lich die Per­so­nen, die das Grund­stück von vorn­her­ein erhal­ten soll­ten, über­tra­gen.

Im Hin­blick dar­auf hat es nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Cel­le dabei zu ver­blei­ben, dass nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut des § 26 Nr. 1 Bau­GB die­se Vor­schrift auch dann nicht ein­schlä­gig ist, wenn Käu­fer des Grund­stü­ckes eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ist, deren Gesell­schaf­ter aus­schließ­lich (natür­li­che) Per­so­nen sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­be­reich des § 26 Nr. 1 Bau­GB unter­fal­len.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 21. Novem­ber 2013, 4 W 201/​13

  1. vgl. Bauer/​von Oefe­le-Kös­sin­ger, Grund­buch­ord­nung, 3. Aufl., § 20 Rn.209; Hügel, GBO, 2. Aufl., § 20 Rn. 75; Dem­har­ter, Grund­buch­ord­nung, 28. Aufl., § 20 Rn. 52[]
  2. LG Würz­burg, Beschluss vom 29.05.1989 – 3 T 918/​89, Mitt­BayNot 1989, 217[]
  3. vgl. Dem­har­ter, a. a. O., § 20 Rn. 53; Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg, Bau­GB, Stand Janu­ar 2006, § 26 Rn. 2 e[]
  4. II ZR 331/​00, zitiert nach juris[]
  5. vgl. BGH, Urteil v. 25.01.2008 – V ZR 63/​07, juris Rn. 7[]
  6. vgl. BT Drucks. 10/​4630, S. 83[]
  7. vgl. z. B. Palandt/​Sprau, BGB, 72. Aufl., § 736 Rn. 5 f.; Piehler/​Schulte in Mün­che­ner Hand­buch des Gesell­schafts­rechts, 3. Aufl., § 10 Rn. 33, 112[]