Die von der Baubehörde zu Unrecht abgerissene Scheune – und die Amtshaftung

Der rechtswidrige Abriss einer Scheune durch die Bauordnungsbehörde zieht nicht die Verpflichtung der Behörde nach sich, im Wege der Naturalrestitution gemäß § 249 S. 2 BGB dem Eigentümer den für eine Neuerrichtung eines Scheunengebäudes auf dem Grundstück erforderlichen Betrag als Schadensersatz zu zahlen. Vielmehr ist die Schadensersatzforderung des Eigentümers auf den Betrag beschränkt, welcher die Wertminderung des gesamten Hofgrundstücks aufgrund des Abrisses der Scheune ausmacht.

Die von der Baubehörde zu Unrecht abgerissene Scheune – und die Amtshaftung

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Eigentümer die Neuerrichtung der Scheune verlangen kann, hat das Oberlandesgericht Hamm bereits in seinem Beschluss vom 17.05.20041 in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs2 Stellung genommen. An diesen Ausführungen hält das Oberlandesgericht Hamm fest.Demnach kann der für die Wiederherstellung der Scheune erforderliche Betrag nur verlangt werden, wenn eine Naturalrestitution des Grundstücks möglich ist.

Die vollständige Zerstörung der Scheune schließt die Naturalrestitution nicht von vornherein aus, weil bei einer Beurteilung, ob eine Wiederherstellung möglich ist, nicht auf das abgerissene Gebäude, sondern auf das gesamte Grundstück abzustellen ist. Erst dann, wenn bei wertender Gesamtbetrachtung in baulich-technischer und wirtschaftlich-funktionaler Hinsicht keine dem früheren Zustand vergleichbare Lage geschaffen werden kann und damit kein Erhaltungsinteresse des Geschädigten vorliegt, ist von einer Unmöglichkeit der Wiederherstellung auszugehen. Hinsichtlich des Integritätsinteresses des Eigentümers dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.

So ist auch ein Interesse, den seit Jahrhunderten bestehenden Hof in seiner historischen Form weiter nutzen zu können, grundsätzlich schutzwürdig.

Aus diesem Grunde darf eine vollständige Identität des abgerissenen und des neu zu errichtenden Gebäudes nicht verlangt werden. Das Interesse des Eigentümers ist hingegen dann nicht mehr schutzwürdig, wenn ein neu zu errichtendes Gebäude als „aliud“ (= ein anderes) erscheint und daher auch wirtschaftlich der frühere Zustand nicht wiederherstellbar ist. Gleiches gilt, wenn die Wiederherstellung unverhältnismäßige Aufwendungen erfordern würde, wobei eine Gegenüberstellung des für die Restitution erforderlichen Aufwandes und des Verkehrswertes des Grundstücks in unbeschädigtem Zustand erforderlich ist. Insofern muss eine Abwägung der beiderseitigen Interessen erfolgen, bei der auch der Grad des Verschuldens und immaterielle Interessen zu berücksichtigen sind.

Hiergegen kann nicht eingewendet werden, dass ein Amtshaftungsanspruch nicht auf Naturalrestitution gerichtet sein könne, sondern von vornherein nur auf Geldersatz. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, welcher das Oberlandesgericht folgt3 kann die Naturalrestitution vielmehr nur dann nicht verlangt werden, wenn hierfür ein hoheitliches Handeln erforderlich ist, weil hierzu der betroffene Amtswalter, würde er als Privatperson in Anspruch genommen, nicht in der Lage ist, und das Eigentümerinteresse daher nur im Wege des Folgenbeseitigungsanspruches vor dem ausschließlich hierfür zuständigen Verwaltungsgericht geltend gemacht werden kann4. Im vorliegenden Fall bedarf es jedoch für die Wiedererrichtung der Scheune keines Hoheitsaktes oder eines sonstigen hoheitlichen Handelns.

Indes fehlt es im vorliegenden Fall bereits an einem berechtigten Integritätsinteresses auf Seiten des Eigentümers hinsichtlich der Wiedererrichtung der Scheune. Zwar steht außer Frage, dass bis zum Zeitpunkt des Abrisses die Scheune noch genutzt worden war und dort zuletzt auch noch drei Pferde untergestellt worden waren. Daneben beherbergte die Scheune zumindest in einem geringen Umfang auch weiteres Inventar. Indes war dem Eigentümer schon Monate vor dem Abriss wegen ihm zur Last gelegter Verstöße gegen das Tierschutzgesetz die Tierhaltung vorläufig verboten worden und später ein vierjähriges Tierhaltungsverbot verhängt worden. Zeitgleich wurde der Eigentümer auch im Wege der Ordnungsverfügung in Anspruch genommen, weshalb der Kreis Herford die Fortnahme sämtlicher im Stall gehaltener Pferde anordnete. Überdies ist nicht erkennbar, dass die hier in Rede stehende Scheune wesentlich für den Betrieb der Pferdezucht war, weil hier nur drei Pferde und damit nach den Behauptungen des Eigentümers der geringe Teil seines Pferdebestandes untergestellt waren. Unter diesen Umständen ist nicht nachvollziehbar, dass der Eigentümer noch ein Interesse daran haben konnte, die Scheune zur Fortführung einer Pferdezucht zur Verfügung zu haben. Soweit er darauf verweist, dass er gleichwohl den Hof durch einen angestellten Landwirtschaftsmeister hätte weiterbetreiben können oder dass es möglich gewesen wäre, den Hof an einen Dritten zu verpachten, der darauf die landwirtschaftliche Nutzung fortführt, ist dieses Vorbringen unsubstanziiert und zudem nicht glaubhaft, denn der Eigentümer legt nicht konkret dar, welche Personen hierfür hätten in Betracht kommen sollen. Vielmehr ist angesichts der seinerzeit desolaten finanziellen Verhältnisse, was zudem auch durch den enormen Reparaturstau auf dem Grundstück belegt wird, weder nachvollziehbar, wie es hätte möglich sein sollen, einen Landwirtschaftsmeister zu beschäftigen und zu bezahlen, noch, dass Interessenten vorhanden gewesen wären, das Grundstück in dem damaligen Zustand anzupachten. Auch ein schutzwürdiges Interesse des Eigentümers, ein zumindest optisch vergleichbares Gebäude zur Erhaltung des historischen Gesamteindrucks zu erhalten, ist nicht erkennbar. Denn schon angesichts des vom Sachverständigen in seinem Gutachten aus Juni 2012 überzeugend ermittelten Renovierungsaufwandes von geschätzten 143.700 € und des sich aus dem Gutachten des Sachverständigen aus November 2006 ergebenden gleichzeitigen fortschreitenden Verfall des Haupthauses, ohne dass auf Seiten des Eigentümers Mittel vorhanden gewesen wären, hier notwendige Reparaturmaßnahmen einzuleiten, wäre allein durch die Neuerrichtung eines der alten Scheune vergleichbaren neuen Gebäudes kein historisches Ensemble mehr entstanden, welches einen einheitlichen und ästhetisch ansprechenden Eindruck gemacht hätte. Dabei steht außer Frage, dass die ursprüngliche Scheune bei ungeklärter Standsicherheit jedenfalls schwere Baumängel aufwies, welche Anlass zu ordnungsbehördlichem Einschreiten – nur eben nicht zum sofortigen Abriss – geben konnten. Allein der Umstand, dass in der Zeit vor dem Abriss einzelne Baumaßnahmen an der Scheune vorgenommen wurden und insbesondere unter Einsatz öffentlich bewilligter Mittel das Dach saniert wurde, vermag an dieser Bewertung nichts zu ändern. Schließlich kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen in seinem Gutachten aus Juli 2007 die Restnutzungszeit der Scheune, wäre sie nicht abgerissen worden, in dem damaligen Zustand nur noch fünf Jahre betragen hätte und ihre Renovierung weit teurer als ihr Verkehrswert gewesen wäre. All dies spricht dafür, in einem aus historischen Baumaterialien errichteten Neubau gegenüber der fast 200 Jahre alten und entscheidend vom Stil einer anderen Zeit geprägten Scheune ein „aliud“ zu sehen.

Das Verlangen des Eigentümers auf Zahlung eines für die Wiedererrichtung der Scheune erforderlichen Geldbetrages wäre jedoch auch dann nicht berechtigt, wenn man zu seinen Gunsten ein grundsätzlich berechtigtes Integritätsinteresse an der Scheune unterstellen würde. Denn auch in diesem Fall beruft sich die Bauordnungsbehörde zu Recht darauf, dass das Verlangen nach Neuerrichtung des abgerissenen Gebäudes unverhältnismäßig i. S. d. § 251 Abs. 2 BGB ist. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Grundgedanke dieser Norm auch im Rahmen des § 249 Abs. 2 BGB Anwendung findet5. Zur Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit bedarf es einer Gegenüberstellung des für die Restitution erforderlichen Aufwandes einerseits und des Verkehrswerts der herzustellenden Sache andererseits. Im vorliegenden Fall müsste die Behörde für die Neuerstellung der Scheune auch unter Berücksichtigung des Abzuges „neu für alt“ einen Betrag in Höhe von 127.800, 00 € aufwenden. Hingegen beträgt die maßgebliche Wertminderung des gesamten Grundstücks auf Grund des Abrisses der Scheune ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen aus November 2006 lediglich 5.680, 00 €. Damit liegen die Neuerrichtungskosten mehr als 20?fach oberhalb des Wertverlustes des Gesamtgrundstücks. Bei dieser Differenz erweist sich das Verlangen auf Neuerrichtung der Scheune als in höchstem Maße unwirtschaftlich.

Dieses Ergebnis ist auch nicht deshalb zu korrigieren, weil bei der Beurteilung der Voraussetzungen des § 251 Abs. 2 BGB nicht nur auf das bloße Wertinteresse, sondern auch auf weitere Umstände, insbesondere den Grad des Verschuldens des Schädigers abzustellen ist. Dabei folgt das Oberlandesgericht zwar der Bewertung des Landgerichts, dass auf Grund der in mehrerer Hinsicht fehlerhaften Ermessensausübung bei Erlass der Ordnungsverfügung von einem hohen Grad von Fahrlässigkeit auf Seiten der Bauordnungsbehörde auszugehen ist. Indes kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Mutter des Eigentümers als Eigentümerin die Ursache für das ordnungsbehördliche Einschreiten dadurch gesetzt hat, dass die Scheune schwere Baumängel aufwies und in zunehmendem Maße verfiel, ohne dass die gebotenen Reparaturmaßnahmen durchgeführt wurden, weshalb eine Gefährdung von Menschen und den untergestellten Tieren eintrat. Ein ordnungsbehördliches Tätigwerden war daher grundsätzlich gerechtfertigt, wobei die Maßnahmen, die rechtmäßigerweise hätten angeordnet werden können, zumindest zu erheblichen Einschränkungen bei der Nutzung der Scheune geführt hätten. Die Versäumnisse der Eigentümerin bei der Instandhaltung der Scheune erweisen sich daher ebenfalls als schwerwiegend, weshalb es nicht gerechtfertigt erscheint, von der Bauordnungsbehörde die objektiv wirtschaftlich unvernünftige Neuerrichtung der Scheune, für die kein anerkennenswerter Nutzungszweck mehr ersichtlich ist, verlangen zu können.

Ist der Eigentümer daher nicht berechtigt, die Kosten für die Neuerrichtung der Scheune zu verlangen, ist sein Schadensersatzanspruch auf den Ausgleich der Wertminderung des betroffenen Grundstückes beschränkt. Unerheblich ist, dass die Behörde im Laufe des Rechtsstreits selbst den Zeitwert der Scheune mit „allenfalls 15.000, 00 €“ vorgetragen hat, denn dies rechtfertigt nicht, dem Eigentümer diesen Betrag zuzuerkennen. Zum einen kommt es auf den Zeitwert der Scheune selbst nicht an, sondern auf die Wertminderung des Grundstücks, zu welcher sich die Ausführungen der Bauordnungsbehörde nicht verhalten. Zum anderen wird auch durch die Verwendung des Wortes „allenfalls“ deutlich, dass die Bauordnungsbehörde damit lediglich eine Obergrenze für einen etwaigen Schadensersatzbetrag behaupten will, ohne auch einen niedrigeren Schadensersatzbetrag ausschließen zu wollen.

Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 3. September 2014 – 11 U 123/13

  1. OLG Hamm, Beschluss vom 17.05.2004 – 11 W 24/03[]
  2. BGHZ 102, S. 322 = NJW 1988, S. 1835[]
  3. vgl. BGH, NJW?RR 2003, S. 1004; auch Tremml/Karger/Luber, Der Amtshaftungsprozess, 4. Aufl., Rdn. 258[]
  4. ebenso auch OLG Dresden, Beck RS 2013, 15428[]
  5. vgl. BGH, a. a. O. sowie NJW 2006, S. 2399[]