Die von der Bau­be­hör­de zu Unrecht abge­ris­se­ne Scheu­ne – und die Amts­haf­tung

Der rechts­wid­ri­ge Abriss einer Scheu­ne durch die Bau­ord­nungs­be­hör­de zieht nicht die Ver­pflich­tung der Behör­de nach sich, im Wege der Natu­ral­re­sti­tu­ti­on gemäß § 249 S. 2 BGB dem Eigen­tü­mer den für eine Neu­errich­tung eines Scheu­nen­ge­bäu­des auf dem Grund­stück erfor­der­li­chen Betrag als Scha­dens­er­satz zu zah­len. Viel­mehr ist die Scha­dens­er­satz­for­de­rung des Eigen­tü­mers auf den Betrag beschränkt, wel­cher die Wert­min­de­rung des gesam­ten Hof­grund­stücks auf­grund des Abris­ses der Scheu­ne aus­macht.

Die von der Bau­be­hör­de zu Unrecht abge­ris­se­ne Scheu­ne – und die Amts­haf­tung

Zu der Fra­ge, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Eigen­tü­mer die Neu­errich­tung der Scheu­ne ver­lan­gen kann, hat das Ober­lan­des­ge­richt Hamm bereits in sei­nem Beschluss vom 17.05.2004 1 in Anleh­nung an die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 2 Stel­lung genom­men. An die­sen Aus­füh­run­gen hält das Ober­lan­des­ge­richt Hamm fest.Demnach kann der für die Wie­der­her­stel­lung der Scheu­ne erfor­der­li­che Betrag nur ver­langt wer­den, wenn eine Natu­ral­re­sti­tu­ti­on des Grund­stücks mög­lich ist.

Die voll­stän­di­ge Zer­stö­rung der Scheu­ne schließt die Natu­ral­re­sti­tu­ti­on nicht von vorn­her­ein aus, weil bei einer Beur­tei­lung, ob eine Wie­der­her­stel­lung mög­lich ist, nicht auf das abge­ris­se­ne Gebäu­de, son­dern auf das gesam­te Grund­stück abzu­stel­len ist. Erst dann, wenn bei wer­ten­der Gesamt­be­trach­tung in bau­lich-tech­ni­scher und wirt­schaft­lich-funk­tio­na­ler Hin­sicht kei­ne dem frü­he­ren Zustand ver­gleich­ba­re Lage geschaf­fen wer­den kann und damit kein Erhal­tungs­in­ter­es­se des Geschä­dig­ten vor­liegt, ist von einer Unmög­lich­keit der Wie­der­her­stel­lung aus­zu­ge­hen. Hin­sicht­lich des Inte­gri­täts­in­ter­es­ses des Eigen­tü­mers dür­fen kei­ne zu stren­gen Anfor­de­run­gen gestellt wer­den.

So ist auch ein Inter­es­se, den seit Jahr­hun­der­ten bestehen­den Hof in sei­ner his­to­ri­schen Form wei­ter nut­zen zu kön­nen, grund­sätz­lich schutz­wür­dig.

Aus die­sem Grun­de darf eine voll­stän­di­ge Iden­ti­tät des abge­ris­se­nen und des neu zu errich­ten­den Gebäu­des nicht ver­langt wer­den. Das Inter­es­se des Eigen­tü­mers ist hin­ge­gen dann nicht mehr schutz­wür­dig, wenn ein neu zu errich­ten­des Gebäu­de als "ali­ud" (= ein ande­res) erscheint und daher auch wirt­schaft­lich der frü­he­re Zustand nicht wie­der­her­stell­bar ist. Glei­ches gilt, wenn die Wie­der­her­stel­lung unver­hält­nis­mä­ßi­ge Auf­wen­dun­gen erfor­dern wür­de, wobei eine Gegen­über­stel­lung des für die Resti­tu­ti­on erfor­der­li­chen Auf­wan­des und des Ver­kehrs­wer­tes des Grund­stücks in unbe­schä­dig­tem Zustand erfor­der­lich ist. Inso­fern muss eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen erfol­gen, bei der auch der Grad des Ver­schul­dens und imma­te­ri­el­le Inter­es­sen zu berück­sich­ti­gen sind.

Hier­ge­gen kann nicht ein­ge­wen­det wer­den, dass ein Amts­haf­tungs­an­spruch nicht auf Natu­ral­re­sti­tu­ti­on gerich­tet sein kön­ne, son­dern von vorn­her­ein nur auf Geld­ersatz. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wel­cher das Ober­lan­des­ge­richt folgt 3 kann die Natu­ral­re­sti­tu­ti­on viel­mehr nur dann nicht ver­langt wer­den, wenn hier­für ein hoheit­li­ches Han­deln erfor­der­lich ist, weil hier­zu der betrof­fe­ne Amts­wal­ter, wür­de er als Pri­vat­per­son in Anspruch genom­men, nicht in der Lage ist, und das Eigen­tü­mer­inter­es­se daher nur im Wege des Fol­gen­be­sei­ti­gungs­an­spru­ches vor dem aus­schließ­lich hier­für zustän­di­gen Ver­wal­tungs­ge­richt gel­tend gemacht wer­den kann 4. Im vor­lie­gen­den Fall bedarf es jedoch für die Wie­der­errich­tung der Scheu­ne kei­nes Hoheits­ak­tes oder eines sons­ti­gen hoheit­li­chen Han­delns.

Indes fehlt es im vor­lie­gen­den Fall bereits an einem berech­tig­ten Inte­gri­täts­in­ter­es­ses auf Sei­ten des Eigen­tü­mers hin­sicht­lich der Wie­der­errich­tung der Scheu­ne. Zwar steht außer Fra­ge, dass bis zum Zeit­punkt des Abris­ses die Scheu­ne noch genutzt wor­den war und dort zuletzt auch noch drei Pfer­de unter­ge­stellt wor­den waren. Dane­ben beher­berg­te die Scheu­ne zumin­dest in einem gerin­gen Umfang auch wei­te­res Inven­tar. Indes war dem Eigen­tü­mer schon Mona­te vor dem Abriss wegen ihm zur Last geleg­ter Ver­stö­ße gegen das Tier­schutz­ge­setz die Tier­hal­tung vor­läu­fig ver­bo­ten wor­den und spä­ter ein vier­jäh­ri­ges Tier­hal­tungs­ver­bot ver­hängt wor­den. Zeit­gleich wur­de der Eigen­tü­mer auch im Wege der Ord­nungs­ver­fü­gung in Anspruch genom­men, wes­halb der Kreis Her­ford die Fort­nah­me sämt­li­cher im Stall gehal­te­ner Pfer­de anord­ne­te. Über­dies ist nicht erkenn­bar, dass die hier in Rede ste­hen­de Scheu­ne wesent­lich für den Betrieb der Pfer­de­zucht war, weil hier nur drei Pfer­de und damit nach den Behaup­tun­gen des Eigen­tü­mers der gerin­ge Teil sei­nes Pfer­de­be­stan­des unter­ge­stellt waren. Unter die­sen Umstän­den ist nicht nach­voll­zieh­bar, dass der Eigen­tü­mer noch ein Inter­es­se dar­an haben konn­te, die Scheu­ne zur Fort­füh­rung einer Pfer­de­zucht zur Ver­fü­gung zu haben. Soweit er dar­auf ver­weist, dass er gleich­wohl den Hof durch einen ange­stell­ten Land­wirt­schafts­meis­ter hät­te wei­ter­be­trei­ben kön­nen oder dass es mög­lich gewe­sen wäre, den Hof an einen Drit­ten zu ver­pach­ten, der dar­auf die land­wirt­schaft­li­che Nut­zung fort­führt, ist die­ses Vor­brin­gen unsub­stan­zi­iert und zudem nicht glaub­haft, denn der Eigen­tü­mer legt nicht kon­kret dar, wel­che Per­so­nen hier­für hät­ten in Betracht kom­men sol­len. Viel­mehr ist ange­sichts der sei­ner­zeit deso­la­ten finan­zi­el­len Ver­hält­nis­se, was zudem auch durch den enor­men Repa­ra­tur­stau auf dem Grund­stück belegt wird, weder nach­voll­zieh­bar, wie es hät­te mög­lich sein sol­len, einen Land­wirt­schafts­meis­ter zu beschäf­ti­gen und zu bezah­len, noch, dass Inter­es­sen­ten vor­han­den gewe­sen wären, das Grund­stück in dem dama­li­gen Zustand anzu­pach­ten. Auch ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se des Eigen­tü­mers, ein zumin­dest optisch ver­gleich­ba­res Gebäu­de zur Erhal­tung des his­to­ri­schen Gesamt­ein­drucks zu erhal­ten, ist nicht erkenn­bar. Denn schon ange­sichts des vom Sach­ver­stän­di­gen in sei­nem Gut­ach­ten aus Juni 2012 über­zeu­gend ermit­tel­ten Reno­vie­rungs­auf­wan­des von geschätz­ten 143.700 € und des sich aus dem Gut­ach­ten des Sach­ver­stän­di­gen aus Novem­ber 2006 erge­ben­den gleich­zei­ti­gen fort­schrei­ten­den Ver­fall des Haupt­hau­ses, ohne dass auf Sei­ten des Eigen­tü­mers Mit­tel vor­han­den gewe­sen wären, hier not­wen­di­ge Repa­ra­tur­maß­nah­men ein­zu­lei­ten, wäre allein durch die Neu­errich­tung eines der alten Scheu­ne ver­gleich­ba­ren neu­en Gebäu­des kein his­to­ri­sches Ensem­ble mehr ent­stan­den, wel­ches einen ein­heit­li­chen und ästhe­tisch anspre­chen­den Ein­druck gemacht hät­te. Dabei steht außer Fra­ge, dass die ursprüng­li­che Scheu­ne bei unge­klär­ter Stand­si­cher­heit jeden­falls schwe­re Bau­män­gel auf­wies, wel­che Anlass zu ord­nungs­be­hörd­li­chem Ein­schrei­ten – nur eben nicht zum sofor­ti­gen Abriss – geben konn­ten. Allein der Umstand, dass in der Zeit vor dem Abriss ein­zel­ne Bau­maß­nah­men an der Scheu­ne vor­ge­nom­men wur­den und ins­be­son­de­re unter Ein­satz öffent­lich bewil­lig­ter Mit­tel das Dach saniert wur­de, ver­mag an die­ser Bewer­tung nichts zu ändern. Schließ­lich kann auch nicht unbe­rück­sich­tigt blei­ben, dass nach den Fest­stel­lun­gen des Sach­ver­stän­di­gen in sei­nem Gut­ach­ten aus Juli 2007 die Rest­nut­zungs­zeit der Scheu­ne, wäre sie nicht abge­ris­sen wor­den, in dem dama­li­gen Zustand nur noch fünf Jah­re betra­gen hät­te und ihre Reno­vie­rung weit teu­rer als ihr Ver­kehrs­wert gewe­sen wäre. All dies spricht dafür, in einem aus his­to­ri­schen Bau­ma­te­ria­li­en errich­te­ten Neu­bau gegen­über der fast 200 Jah­re alten und ent­schei­dend vom Stil einer ande­ren Zeit gepräg­ten Scheu­ne ein "ali­ud" zu sehen.

Das Ver­lan­gen des Eigen­tü­mers auf Zah­lung eines für die Wie­der­errich­tung der Scheu­ne erfor­der­li­chen Geld­be­tra­ges wäre jedoch auch dann nicht berech­tigt, wenn man zu sei­nen Guns­ten ein grund­sätz­lich berech­tig­tes Inte­gri­täts­in­ter­es­se an der Scheu­ne unter­stel­len wür­de. Denn auch in die­sem Fall beruft sich die Bau­ord­nungs­be­hör­de zu Recht dar­auf, dass das Ver­lan­gen nach Neu­errich­tung des abge­ris­se­nen Gebäu­des unver­hält­nis­mä­ßig i. S. d. § 251 Abs. 2 BGB ist. In der Recht­spre­chung ist aner­kannt, dass der Grund­ge­dan­ke die­ser Norm auch im Rah­men des § 249 Abs. 2 BGB Anwen­dung fin­det 5. Zur Beur­tei­lung der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit bedarf es einer Gegen­über­stel­lung des für die Resti­tu­ti­on erfor­der­li­chen Auf­wan­des einer­seits und des Ver­kehrs­werts der her­zu­stel­len­den Sache ande­rer­seits. Im vor­lie­gen­den Fall müss­te die Behör­de für die Neu­erstel­lung der Scheu­ne auch unter Berück­sich­ti­gung des Abzu­ges "neu für alt" einen Betrag in Höhe von 127.800, 00 € auf­wen­den. Hin­ge­gen beträgt die maß­geb­li­che Wert­min­de­rung des gesam­ten Grund­stücks auf Grund des Abris­ses der Scheu­ne aus­weis­lich des Gut­ach­tens des Sach­ver­stän­di­gen aus Novem­ber 2006 ledig­lich 5.680, 00 €. Damit lie­gen die Neu­errich­tungs­kos­ten mehr als 20?fach ober­halb des Wert­ver­lus­tes des Gesamt­grund­stücks. Bei die­ser Dif­fe­renz erweist sich das Ver­lan­gen auf Neu­errich­tung der Scheu­ne als in höchs­tem Maße unwirt­schaft­lich.

Die­ses Ergeb­nis ist auch nicht des­halb zu kor­ri­gie­ren, weil bei der Beur­tei­lung der Vor­aus­set­zun­gen des § 251 Abs. 2 BGB nicht nur auf das blo­ße Wert­in­ter­es­se, son­dern auch auf wei­te­re Umstän­de, ins­be­son­de­re den Grad des Ver­schul­dens des Schä­di­gers abzu­stel­len ist. Dabei folgt das Ober­lan­des­ge­richt zwar der Bewer­tung des Land­ge­richts, dass auf Grund der in meh­re­rer Hin­sicht feh­ler­haf­ten Ermes­sens­aus­übung bei Erlass der Ord­nungs­ver­fü­gung von einem hohen Grad von Fahr­läs­sig­keit auf Sei­ten der Bau­ord­nungs­be­hör­de aus­zu­ge­hen ist. Indes kann nicht unbe­rück­sich­tigt blei­ben, dass die Mut­ter des Eigen­tü­mers als Eigen­tü­me­rin die Ursa­che für das ord­nungs­be­hörd­li­che Ein­schrei­ten dadurch gesetzt hat, dass die Scheu­ne schwe­re Bau­män­gel auf­wies und in zuneh­men­dem Maße ver­fiel, ohne dass die gebo­te­nen Repa­ra­tur­maß­nah­men durch­ge­führt wur­den, wes­halb eine Gefähr­dung von Men­schen und den unter­ge­stell­ten Tie­ren ein­trat. Ein ord­nungs­be­hörd­li­ches Tätig­wer­den war daher grund­sätz­lich gerecht­fer­tigt, wobei die Maß­nah­men, die recht­mä­ßi­ger­wei­se hät­ten ange­ord­net wer­den kön­nen, zumin­dest zu erheb­li­chen Ein­schrän­kun­gen bei der Nut­zung der Scheu­ne geführt hät­ten. Die Ver­säum­nis­se der Eigen­tü­me­rin bei der Instand­hal­tung der Scheu­ne erwei­sen sich daher eben­falls als schwer­wie­gend, wes­halb es nicht gerecht­fer­tigt erscheint, von der Bau­ord­nungs­be­hör­de die objek­tiv wirt­schaft­lich unver­nünf­ti­ge Neu­errich­tung der Scheu­ne, für die kein aner­ken­nens­wer­ter Nut­zungs­zweck mehr ersicht­lich ist, ver­lan­gen zu kön­nen.

Ist der Eigen­tü­mer daher nicht berech­tigt, die Kos­ten für die Neu­errich­tung der Scheu­ne zu ver­lan­gen, ist sein Scha­dens­er­satz­an­spruch auf den Aus­gleich der Wert­min­de­rung des betrof­fe­nen Grund­stü­ckes beschränkt. Uner­heb­lich ist, dass die Behör­de im Lau­fe des Rechts­streits selbst den Zeit­wert der Scheu­ne mit "allen­falls 15.000, 00 €" vor­ge­tra­gen hat, denn dies recht­fer­tigt nicht, dem Eigen­tü­mer die­sen Betrag zuzu­er­ken­nen. Zum einen kommt es auf den Zeit­wert der Scheu­ne selbst nicht an, son­dern auf die Wert­min­de­rung des Grund­stücks, zu wel­cher sich die Aus­füh­run­gen der Bau­ord­nungs­be­hör­de nicht ver­hal­ten. Zum ande­ren wird auch durch die Ver­wen­dung des Wor­tes "allen­falls" deut­lich, dass die Bau­ord­nungs­be­hör­de damit ledig­lich eine Ober­gren­ze für einen etwai­gen Scha­dens­er­satz­be­trag behaup­ten will, ohne auch einen nied­ri­ge­ren Scha­dens­er­satz­be­trag aus­schlie­ßen zu wol­len.

Ober­lan­des­ge­richt Hamm, Beschluss vom 3. Sep­tem­ber 2014 – 11 U 123/​13

  1. OLG Hamm, Beschluss vom 17.05.2004 – 11 W 24/​03[]
  2. BGHZ 102, S. 322 = NJW 1988, S. 1835[]
  3. vgl. BGH, NJW?RR 2003, S. 1004; auch Tremml/​Karger/​Luber, Der Amts­haf­tungs­pro­zess, 4. Aufl., Rdn. 258[]
  4. eben­so auch OLG Dres­den, Beck RS 2013, 15428[]
  5. vgl. BGH, a. a. O. sowie NJW 2006, S. 2399[]