Ent­eig­nung per Bebau­ungs­plang

Ein­schrän­kun­gen, die ein Eigen­tü­mer vor allem durch gemein­nüt­zi­ge Fest­set­zun­gen in einem Bebau­ungs­plan hin­neh­men muss, wer­den durch das Pla­nungs­scha­dens­recht nach den §§ 39 ff Bau­GB aus­ge­gli­chen, für Ent­eig­nungs­an­sprü­che ver­bleibt hier­bei kein Raum. Mit die­ser Begrün­dung wies jetzt der Bau­land­se­nat des Ober­lan­des­ge­richts Stutt­gart die Kla­ge von Grund­stücks­ei­gen­tü­mern gegen die Stadt Heil­bronn ab.

Ent­eig­nung per Bebau­ungs­plang

Die Antrag­stel­ler sind die Eigen­tü­mer zwei­er Grund­stü­cke in Heil­bronn, auf denen sich eine umfrie­de­te, pri­vat genutz­te Park­an­la­ge mit der denk­mal­ge­schütz­ten, zu pri­va­ten Wohn­zwe­cken genutz­ten Vil­la Mertz befin­det. Seit dem Jahr 1939 waren die Grund­stü­cke als Wohn­ge­biet mit Gewer­be­be­trie­ben aus­ge­wie­sen. Nach­dem im Jahr 1982 die Stadt Heil­bronn beschlos­sen hat­te, für das Gebiet mit den Grund­stü­cken der Antrag­stel­ler einen neu­en Bebau­ungs­plan auf­zu­stel­len, bekun­de­ten die Antrag­stel­ler gegen­über der Stadt Heil­bronn ihre Bau­ab­sicht für drei jeweils abge­stuf­te Bau­kör­per mit ins­ge­samt 51 Wohn­ein­hei­ten und Tief­ga­ra­ge.

Mit öffent­li­cher Bekannt­ma­chung vom 21.5.1987 trat der Bebau­ungs­plan „Göt­zen­turm­park“ in Kraft. Er weist auf den bei­den Grund­stü­cken im wesent­li­chen eine öffent­li­che Grün­flä­che (Park­an­la­ge mit inne­rer Erschlie­ßung) und eine Flä­che für den Gemein­be­darf (Kin­der­gar­ten) aus. Am Stand­ort der denk­mal­ge­schütz­ten Vil­la sind bau­li­che Anla­gen im gas­tro­no­mi­schen und kul­tu­rel­len Bereich zuläs­sig. Die Ein­wen­dun­gen der Antrag­stel­ler gegen den Bebau­ungs­plan blie­ben vor dem Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg 1, dem Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt 2 und dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt 3 ohne Erfolg.

Die Stadt Heil­bronn hat bis­lang nichts unter­nom­men, um die Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans "Göt­zen­turm­park" umzu­set­zen. Der Bedarf für den aus­ge­wie­se­nen Kin­der­gar­ten ist inzwi­schen ent­fal­len. Ob der Bedarf für einen Kin­der­gar­ten oder für eine Kin­der­ta­ges­stät­te in die­ser Lage wie­der ent­ste­hen wird, ist offen. Es ist der­zeit auch nicht abseh­bar, dass die Stadt Heil­bronn den geplan­ten öffent­li­chen Park ein­rich­ten will.

Die Antrag­stel­ler kön­nen jedoch auf­grund des Bebau­ungs­pla­nes ihren Bau­wunsch wei­ter­hin nicht umset­zen und ver­lan­gen von der Stadt Heil­bronn dafür eine Ent­schä­di­gung, hilfs­wei­se die Über­nah­me eines der bei­den betrof­fe­nen Grund­stü­cke durch die Stadt Heil­bronn gegen Zah­lung des Ver­kehrs­werts für ein bebau­ba­res Grund­stück.

Das erst­in­stanz­lich für die­sen Rechts­streit zustän­di­ge Land­ge­richt Stutt­gart hat dem Antrag dem Grun­de nach statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Stadt Heil­bronn hin hat nun­mehr der Senat für Bau­land­sa­chen des Ober­lan­des­ge­richts Stutt­gart das Urteil des Land­ge­richts Stutt­gart abge­än­dert und den Haupt­an­trag der Antrag­stel­ler auf Zah­lung einer Ent­schä­di­gung in Höhe von 1.095.000,- € zzgl. Zin­sen sowie den Hilfs­an­trag auf Über­nah­me des einen Grund­stücks durch die Stadt Heil­bronn gegen Zah­lung einer Ent­schä­di­gung in Höhe des Ver­kehrs­werts von 904.950,00 € abge­wie­sen.

Der Bau­land­se­nat sieht für den Ent­schä­di­gungs­an­trag kei­ne Rechts­grund­la­ge. Ein­schrän­kun­gen, die ein Eigen­tü­mer vor allem durch gemein­nüt­zi­ge Fest­set­zun­gen in einem Bebau­ungs­plan hin­neh­men muss, wer­den durch das Pla­nungs­scha­dens­recht nach den §§ 39 ff Bau­GB aus­ge­gli­chen. Danach kann ein Eigen­tü­mer, der durch bestimm­te, in § 40 Abs. 1 Bau­GB genann­ten Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans – wie hier einer öffent­li­chen Grün­flä­che und einer Flä­che für einen Kin­der­gar­ten – wirt­schaft­lich unzu­mut­bar beein­träch­tigt ist, ent­schei­den, ob er das Grund­stück mit den durch den Bebau­ungs­plan ver­ur­sach­ten Ein­schrän­kun­gen grund­sätz­lich ohne Aus­gleich bis zu einer even­tu­el­len Ent­eig­nung behält oder ob die pla­nen­de Gemein­de das Grund­stück gegen eine Ent­schä­di­gung über­neh­men soll. Ist die Gemein­de zu letz­te­rem nicht bereit, kann der Eigen­tü­mer sie über ein Selbstent­eig­nungs­ver­fah­ren zwin­gen, das durch die Pla­nung beschränkt nutz­ba­re Grund­stück oder Tei­le davon gegen Zah­lung einer Ent­schä­di­gung zu über­neh­men. Wenn die Gemein­de dann nicht inner­halb der von der Ent­eig­nungs­be­hör­de zu stel­len­den Frist die Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans umsetzt, hat der frü­he­re Eigen­tü­mer einen Anspruch auf Rück­ga­be des Grund­stücks.

Die §§ 39 ff. Bau­GB sehen eine Auf­split­tung des Ent­gelts für die Über­nah­me der Flä­chen nicht – wie von den Antrag­stel­lern gewünscht – in der Art vor, dass zuerst der Wert­ver­lust ihrer Grund­stü­cke durch die ver­rin­ger­te Nutz­bar­keit als öffent­li­che Grün­flä­che anstel­le von Bau­land und spä­ter bei der Über­nah­me bzw. Ent­eig­nung der rest­li­che Wert einer öffent­li­chen Grün­flä­che und Gemein­be­darfs­flä­che aus­zu­glei­chen wäre.

Nach Auf­fas­sung des Senats geben die Rege­lun­gen im Pla­nungs­scha­dens­recht dem Eigen­tü­mer einen am Schutz des Eigen­tums nach Art. 14 GG ori­en­tier­ten ange­mes­se­nen Aus­gleich für die Beein­träch­ti­gun­gen sei­nes Eigen­tums durch eine Bau­pla­nung. Zwar kann im Ein­zel­fall ein Eigen­tü­mer dar­an inter­es­siert sein, statt der Über­nah­me eine Geld­ent­schä­di­gung zu ver­lan­gen und sein in der bau­li­chen Nut­zung ein­ge­schränk­tes Grund­stück zu behal­ten. Der Gesetz­ge­ber hat jedoch in ver­fas­sungs­kon­for­mer Wei­se den Eigen­tü­mer unter Aus­schluss der Geld­ent­schä­di­gung auf den Über­nah­me­an­spruch oder das Behal­ten des Grund­stücks ohne finan­zi­el­len Aus­gleich ver­wie­sen. Dass, wie von den Antrag­stel­lern gerügt, bei einem Antrag auf Selbstent­eig­nung und bei einem unter­blie­be­nen Antrag der Gemein­de auf Ent­eig­nung die Ent­eig­nungs­vor­aus­set­zun­gen nie geprüft wer­den, ist ange­sichts der Wahl des Eigen­tü­mers, das Grund­stück zu behal­ten oder gegen Aus­gleich abzu­ge­ben, ver­fas­sungs­recht­lich nicht zu bean­stan­den.

Auch der Hilfs­an­trag auf Über­nah­me eines der bei­den Grund­stü­cke gegen Zah­lung einer Ent­schä­di­gung in Höhe des Ver­kehrs­werts hat­te kei­nen Erfolg. Vor einer gericht­li­chen Ent­schei­dung ist näm­lich auf Antrag der Eigen­tü­mer ein Ver­wal­tungs­ver­fah­ren nach § 43 Bau­GB durch­zu­füh­ren. Die­sen Antrag haben die Antrag­stel­ler bis­lang nicht gestellt.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 27. Juli 2009 – 102 U 1/​09

  1. VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 07.12.1989 – 3 S 1842/​88[]
  2. BVerwG, Beschluss vom 21.2.1991 – 4 NB 16/​90[]
  3. BVerfG, Kam­mer­be­schluss vom 22.02.1999 – 1 BvR 565/​91[]