Ent­schä­di­gung für ent­eig­ne­tes Erb­bau­recht am Trüm­mer­grund­stück

Erb­bau­rech­te gehö­ren zum Grund­ver­mö­gen im Sin­ne von § 3 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG. Ob ein Grund­stück im Sin­ne von § 3 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG bebaut oder unbe­baut ist, rich­tet sich nach der tat­säch­li­chen Nut­zung im Zeit­punkt der Schä­di­gung.

Ent­schä­di­gung für ent­eig­ne­tes Erb­bau­recht am Trüm­mer­grund­stück

Bei Erb­bau­rech­ten an Trüm­mer­grund­stü­cken bestimmt sich die Bemes­sungs­grund­la­ge der Ent­schä­di­gung nach dem für unbe­bau­te Grund­stü­cke gel­ten­den Ver­viel­fäl­ti­ger des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Ent­schG und beträgt das Zwang­zig­fa­che des vor der Schä­di­gung zuletzt fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­tes.

Die Vor­schrift des § 3 Ent­schG ist auf ent­eig­ne­te Erb­bau­rech­te unmit­tel­bar anwend­bar, da der in § 3 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG ver­wand­te Begriff des Grund­ver­mö­gens auch das Erb­bau­recht umfasst. Der Begriff des Grund­ver­mö­gens ist ein steu­er­recht­li­cher Begriff mit einem gesetz­lich ein­deu­tig defi­nier­ten Inhalt. Zum Grund­ver­mö­gen im Sin­ne des steu­er­li­chen Bewer­tungs­rechts gehört kraft aus­drück­li­cher gesetz­li­cher Anord­nung auch das Erb­bau­recht 1. Es besteht kein Anhalts­punkt, dass der Begriff des Grund­ver­mö­gens in § 3 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG in einem abwei­chen­den enge­ren Sin­ne zu ver­ste­hen ist. Sys­te­ma­ti­sche Gesichts­punk­te und der Geset­zes­zweck stüt­zen viel­mehr das aus dem Wort­laut gewon­ne­ne Aus­le­gungs­er­geb­nis.

Das Ent­schä­di­gungs­ge­setz greift in mehr­fa­cher Hin­sicht auf das steu­er­li­che Bewer­tungs­recht, des­sen Begriff­lich­kei­ten und Rege­lun­gen zurück. Neben dem Begriff des Grund­ver­mö­gens ver­wen­det es die dem steu­er­li­chen Bewer­tungs­recht zuzu­ord­nen­den Begrif­fe des land- und forst­wirt­schaft­li­chen Ver­mö­gens 2 und der Bemes­sungs­grund­la­ge 3. Mit dem Abstel­len auf den Ein­heits­wert 4 nimmt es zudem auf eine steu­er­recht­li­che Bemes­sungs­grund­la­ge Bezug. Die in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 Ent­schG bei bebau­ten Grund­stü­cken im Ein­zel­nen zu unter­schei­den­den Grund­stücks­ar­ten knüp­fen über­dies an der Dif­fe­ren­zie­rung des Bewer­tungs­rechts an 5. Außer­dem ver­weist das Ent­schä­di­gungs­ge­setz aus­drück­lich auf das Reichs­be­wer­tungs­ge­setz vom 16. Okto­ber 1934 in der Fas­sung des Bewer­tungs­ge­set­zes der Deut­schen Demo­kra­ti­schen Repu­blik vom 18. Sep­tem­ber 1970 (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 5, § 5 Abs. 4 und 5 Ent­schG).

Für ein das Erb­bau­recht ein­schlie­ßen­des Ver­ständ­nis des Begriffs des Grund­ver­mö­gens spricht maß­geb­lich auch der Sinn und Zweck des Ent­schä­di­gungs­ge­set­zes. Die­ses soll in Ergän­zung des Ver­mö­gens­ge­set­zes die Ent­schä­di­gung für die vom Ver­mö­gens­ge­setz erfass­ten Ver­mö­gens­wer­te regeln, die durch in § 1 VermG näher bezeich­ne­te staat­li­che Ent­eig­nungs- oder ent­eig­nungs­glei­che Maß­nah­men in Volks­ei­gen­tum über­führt oder an Drit­te ver­äu­ßert wur­den und deren Rück­ga­be nach dem Ver­mö­gens­ge­setz aus­ge­schlos­sen ist oder hin­sicht­lich deren der Berech­tig­te Ent­schä­di­gung gewählt hat (vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG). Mit Rück­sicht dar­auf, dass kei­ne sach­li­che Beschrän­kung auf ein­zel­ne Ver­mö­gens­wer­te vor­ge­nom­men wird, sind im Ent­schä­di­gungs­ge­setz für alle Ver­mö­gens­wer­te im Sin­ne des Ver­mö­gens­ge­set­zes die Grund­la­gen der Ent­schä­di­gung zu bestim­men. Zu die­sen Ver­mö­gens­wer­ten gehört nach der Legal­de­fi­ni­ti­on des § 2 Abs. 2 VermG auch das Erb­bau­recht als ding­li­ches Recht an einem Grund­stück.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG ist Bemes­sungs­grund­la­ge der Ent­schä­di­gung für Erb­bau­rech­te ein nach Grund­stücks­ar­ten dif­fe­ren­zier­tes Viel­fa­ches des vor der Schä­di­gung zuletzt fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­tes. Die Ein­ord­nung in die Grund­stücks­art rich­tet sich nach der tat­säch­li­chen Nut­zung des Grund­stücks im Zeit­punkt der Schä­di­gung 6.

Maß­stab für die Bemes­sungs­grund­la­ge der Ent­schä­di­gung ist der fik­ti­ve Ver­kehrs­wert des geschä­dig­ten Ver­mö­gens­wer­tes zum 3. Okto­ber 1990 7. Die­ser wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr bei einer Ver­äu­ße­rung des geschä­dig­ten Ver­mö­gens­wer­tes am besag­ten Stich­tag am wahr­schein­lichs­ten zu erzie­len gewe­sen wäre. Nach der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers ent­spricht der zum 3. Okto­ber 1990 ange­nom­me­ne Ver­kehrs­wert des Grund­ver­mö­gens ein­schließ­lich Gebäu­de­ei­gen­tums nicht dem vor der Schä­di­gung zuletzt fest­ge­stell­ten Ein­heits­wert, son­dern liegt deut­lich über die­sem 8. Andern­falls hät­te es der in § 3 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG ange­ord­ne­ten Ver­viel­fäl­ti­gung des Ein­heits­wer­tes nicht bedurft. Aus­gangs­punkt der nach Grund­stücks­ar­ten dif­fe­ren­zier­ten Ver­viel­fäl­ti­ger ist die Über­le­gung, dass Art und Maß der Grund­stücks­nut­zung einen ihrer Beschaf­fen­heit ent­spre­chen­den unter­schied­li­chen Ein­fluss auf die Preis­bil­dung und damit den Ver­kehrs­wert haben kön­nen. Das gilt glei­cher­ma­ßen für den Ver­kehrs­wert von Grund­stü­cken wie von Erb­bau­rech­ten. Für das Erb­bau­recht folgt dies dar­aus, dass das Bau­werk als wesent­li­cher Bestand­teil des Erb­bau­rechts (§ 12 Abs. 1 Satz 1 und 2 Erb­bau­RG) für des­sen Dau­er im Eigen­tum des Erb­bau­be­rech­tig­ten steht und dem­zu­fol­ge der für das – vor­han­de­ne – Bau­werk anzu­set­zen­de Wert sich im Preis für das Erb­bau­recht wider­spie­gelt. Die für die ein­zel­nen Ver­mö­gens­ob­jek­te fest­ge­leg­ten Ver­viel­fäl­ti­ger drü­cken in pau­scha­lie­ren­der Wei­se unter Berück­sich­ti­gung des typi­schen Erhal­tungs­zu­stands die Wert­stei­ge­run­gen aus, die die Objek­te nach Schät­zun­gen von Steu­er­fach­leu­ten infol­ge des Weg­falls der deut­schen Tei­lung am 3. Okto­ber 1990 erfah­ren haben 9.

Für die in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 Ent­schG auf­ge­führ­ten Grund­stücks­ar­ten kommt es allein auf die tat­säch­li­che Grund­stücks­nut­zung im Schä­di­gungs­zeit­punkt an 10. Ob und gege­be­nen­falls in wel­chem Umfang ein Nut­zungs- bzw. Bau­recht bestan­den hat, ist ohne Bedeu­tung. Daher ist beim Erb­bau­recht der Rück­griff auf den gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Ent­schG für unbe­bau­te Grund­stü­cke gel­ten­den Ver­viel­fäl­ti­ger nicht schon allein des­halb aus­ge­schlos­sen, weil es sich beim Erb­bau­recht defi­ni­ti­ons­ge­mäß um das Recht han­delt, auf oder unter der Erd­ober­flä­che eines Grund­stücks ein Bau­werk zu haben (§ 1 Abs. 1 Erb­bau­RG). Das Abstel­len auf die tat­säch­li­che Grund­stücks­nut­zung ent­spricht dem Zweck des Ent­schä­di­gungs­ge­set­zes, den durch staat­li­che Unrechts­maß­nah­men erlit­te­nen Ver­mö­gens­ver­lust durch eine sich am Ver­kehrs­wert zum 3. Okto­ber 1990 ori­en­tier­te Ent­schä­di­gung wie­der­gut­zu­ma­chen. Zu die­sem Stich­tag wäre im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr – soweit hier von Inter­es­se – bei der Ver­äu­ße­rung eines Erb­bau­rechts ohne Zwei­fel ein höhe­rer Kauf­preis zu erzie­len gewe­sen, wenn sich zu die­sem Zeit­punkt auf dem belas­te­ten Grund­stück ein dem Erb­bau­recht ent­spre­chen­des benutz­ba­res Gebäu­de befun­den hät­te als wenn es unbe­baut gewe­sen wäre. Denn im Fal­le der Bebau­ung ist neben dem Boden­wert auch der Gebäu­de­wert zu berück­sich­ti­gen und durch den Preis abzu­bil­den.

Unbe­bau­te Grund­stü­cke im Sin­ne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Ent­schG sind Grund­stü­cke, auf denen sich kei­ne benutz­ba­ren Gebäu­de befin­den. Dem steht gleich, wenn – wie im Fall eines Trüm­mer­grund­stücks – in einem auf dem Grund­stück befind­li­chen Gebäu­de infol­ge der Zer­stö­rung oder des Zer­falls auf die Dau­er kein benutz­ba­rer Raum mehr vor­han­den ist 11.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 26. Janu­ar 2011 – 5 C 3.10

  1. vgl. § 50 Abs. 1 Satz 1 und 3 und § 50 Abs. 2 Reichs­be­wer­tungs­ge­setz vom 16.10.1934, RGBl I S. 1035, in der Fas­sung des Bewer­tungs­ge­set­zes der Deut­schen Demo­kra­ti­schen Repu­blik vom 18.09.1970, Son­der­druck Nr. 674 des Gesetz­blat­tes – RBewG/​BewG DDR; sowie § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG vom 09.11.1992, BGBl I S. 1853[]
  2. vgl. § 3 Ent­schG[]
  3. vgl. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Nr. 4a, § 2 Abs. 1, § 2a Abs. 1 Satz 1, §§ 3, 4, 5, 5a, 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 Ent­schG[]
  4. vgl. § 3 Abs. 1 bis 3, § 4 Abs. 1, 2 und 2a und § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Ent­schG[]
  5. vgl. § 52 Abs. 1 RBewG/​BewG DDR i.V.m. § 32 Abs. 1 Durch­füh­rungs­be­stim­mun­gen zum Reichs­be­wer­tungs­ge­setz vom 02.02.1935, RGBl I 1935 S. 81, sowie § 75 Abs. 1 BewG[]
  6. vgl. zur Maß­geb­lich­keit des Schä­di­gungs­zeit­punk­tes: BVerwG, Urteil vom 10.04.2008 – 5 C 20.07, BVerw­GE 131, 110 = Buch­holz 428.41 § 3 Ent­schG Nr. 7 jeweils Rn. 16[]
  7. vgl. BT-Drucks. 12/​7588 S. 32, 35 und 37[]
  8. vgl. a.a.O. S. 37[]
  9. BVerfG, Urteil vom 22.11.2000 – 1 BvR 2307/​94 u.a. – BVerfGE 102, 254, 308 f.[]
  10. BVerfG a.a.O. S. 308[]
  11. vgl. Legal­de­fi­ni­ti­on des § 72 Abs. 1 und 3 BewG; sie­he auch: VG Leip­zig, Urteil vom 23.09.2004 – 3 K 1240/​03; VG Des­sau, Urteil vom 02.11.2004 – 3 A 70/​04; sowie Christof­fel, in: Fieberg/​Reichenbach/​Messerschmidt/​Neuhaus, VermG, Stand: Novem­ber 2009, § 3 Ent­schG Rn. 54; Wes­kamm, in: Kim­me, Offe­ne Ver­mö­gens­fra­gen, Bd. III, Stand: Juni 2009, § 3 Ent­schG Rn. 44; vgl. auch Schrif­ten­rei­he des Bun­des­am­tes für zen­tra­le Diens­te und offe­ne Ver­mö­gens­fra­gen, Heft 9, Stand: Okto­ber 2008, Anla­ge IV.46 sowie Heft 14, S. 7[]