Erbbaurechte gehören zum Grundvermögen im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG. Ob ein Grundstück im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG bebaut oder unbebaut ist, richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung im Zeitpunkt der Schädigung.
Bei Erbbaurechten an Trümmergrundstücken bestimmt sich die Bemessungsgrundlage der Entschädigung nach dem für unbebaute Grundstücke geltenden Vervielfältiger des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG und beträgt das Zwangzigfache des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswertes.
Die Vorschrift des § 3 EntschG ist auf enteignete Erbbaurechte unmittelbar anwendbar, da der in § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG verwandte Begriff des Grundvermögens auch das Erbbaurecht umfasst. Der Begriff des Grundvermögens ist ein steuerrechtlicher Begriff mit einem gesetzlich eindeutig definierten Inhalt. Zum Grundvermögen im Sinne des steuerlichen Bewertungsrechts gehört kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung auch das Erbbaurecht1. Es besteht kein Anhaltspunkt, dass der Begriff des Grundvermögens in § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG in einem abweichenden engeren Sinne zu verstehen ist. Systematische Gesichtspunkte und der Gesetzeszweck stützen vielmehr das aus dem Wortlaut gewonnene Auslegungsergebnis.
Das Entschädigungsgesetz greift in mehrfacher Hinsicht auf das steuerliche Bewertungsrecht, dessen Begrifflichkeiten und Regelungen zurück. Neben dem Begriff des Grundvermögens verwendet es die dem steuerlichen Bewertungsrecht zuzuordnenden Begriffe des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens2 und der Bemessungsgrundlage3. Mit dem Abstellen auf den Einheitswert4 nimmt es zudem auf eine steuerrechtliche Bemessungsgrundlage Bezug. Die in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 EntschG bei bebauten Grundstücken im Einzelnen zu unterscheidenden Grundstücksarten knüpfen überdies an der Differenzierung des Bewertungsrechts an5. Außerdem verweist das Entschädigungsgesetz ausdrücklich auf das Reichsbewertungsgesetz vom 16. Oktober 1934 in der Fassung des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik vom 18. September 1970 (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 5, § 5 Abs. 4 und 5 EntschG).
Für ein das Erbbaurecht einschließendes Verständnis des Begriffs des Grundvermögens spricht maßgeblich auch der Sinn und Zweck des Entschädigungsgesetzes. Dieses soll in Ergänzung des Vermögensgesetzes die Entschädigung für die vom Vermögensgesetz erfassten Vermögenswerte regeln, die durch in § 1 VermG näher bezeichnete staatliche Enteignungs- oder enteignungsgleiche Maßnahmen in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden und deren Rückgabe nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist oder hinsichtlich deren der Berechtigte Entschädigung gewählt hat (vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 EntschG). Mit Rücksicht darauf, dass keine sachliche Beschränkung auf einzelne Vermögenswerte vorgenommen wird, sind im Entschädigungsgesetz für alle Vermögenswerte im Sinne des Vermögensgesetzes die Grundlagen der Entschädigung zu bestimmen. Zu diesen Vermögenswerten gehört nach der Legaldefinition des § 2 Abs. 2 VermG auch das Erbbaurecht als dingliches Recht an einem Grundstück.
Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG ist Bemessungsgrundlage der Entschädigung für Erbbaurechte ein nach Grundstücksarten differenziertes Vielfaches des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswertes. Die Einordnung in die Grundstücksart richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks im Zeitpunkt der Schädigung6.
Maßstab für die Bemessungsgrundlage der Entschädigung ist der fiktive Verkehrswert des geschädigten Vermögenswertes zum 3. Oktober 19907. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung des geschädigten Vermögenswertes am besagten Stichtag am wahrscheinlichsten zu erzielen gewesen wäre. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers entspricht der zum 3. Oktober 1990 angenommene Verkehrswert des Grundvermögens einschließlich Gebäudeeigentums nicht dem vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswert, sondern liegt deutlich über diesem8. Andernfalls hätte es der in § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG angeordneten Vervielfältigung des Einheitswertes nicht bedurft. Ausgangspunkt der nach Grundstücksarten differenzierten Vervielfältiger ist die Überlegung, dass Art und Maß der Grundstücksnutzung einen ihrer Beschaffenheit entsprechenden unterschiedlichen Einfluss auf die Preisbildung und damit den Verkehrswert haben können. Das gilt gleichermaßen für den Verkehrswert von Grundstücken wie von Erbbaurechten. Für das Erbbaurecht folgt dies daraus, dass das Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 Satz 1 und 2 ErbbauRG) für dessen Dauer im Eigentum des Erbbauberechtigten steht und demzufolge der für das – vorhandene – Bauwerk anzusetzende Wert sich im Preis für das Erbbaurecht widerspiegelt. Die für die einzelnen Vermögensobjekte festgelegten Vervielfältiger drücken in pauschalierender Weise unter Berücksichtigung des typischen Erhaltungszustands die Wertsteigerungen aus, die die Objekte nach Schätzungen von Steuerfachleuten infolge des Wegfalls der deutschen Teilung am 3. Oktober 1990 erfahren haben9.
Für die in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EntschG aufgeführten Grundstücksarten kommt es allein auf die tatsächliche Grundstücksnutzung im Schädigungszeitpunkt an10. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein Nutzungs- bzw. Baurecht bestanden hat, ist ohne Bedeutung. Daher ist beim Erbbaurecht der Rückgriff auf den gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG für unbebaute Grundstücke geltenden Vervielfältiger nicht schon allein deshalb ausgeschlossen, weil es sich beim Erbbaurecht definitionsgemäß um das Recht handelt, auf oder unter der Erdoberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das Abstellen auf die tatsächliche Grundstücksnutzung entspricht dem Zweck des Entschädigungsgesetzes, den durch staatliche Unrechtsmaßnahmen erlittenen Vermögensverlust durch eine sich am Verkehrswert zum 3. Oktober 1990 orientierte Entschädigung wiedergutzumachen. Zu diesem Stichtag wäre im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – soweit hier von Interesse – bei der Veräußerung eines Erbbaurechts ohne Zweifel ein höherer Kaufpreis zu erzielen gewesen, wenn sich zu diesem Zeitpunkt auf dem belasteten Grundstück ein dem Erbbaurecht entsprechendes benutzbares Gebäude befunden hätte als wenn es unbebaut gewesen wäre. Denn im Falle der Bebauung ist neben dem Bodenwert auch der Gebäudewert zu berücksichtigen und durch den Preis abzubilden.
Unbebaute Grundstücke im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Dem steht gleich, wenn – wie im Fall eines Trümmergrundstücks – in einem auf dem Grundstück befindlichen Gebäude infolge der Zerstörung oder des Zerfalls auf die Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist11.
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 26. Januar 2011 – 5 C 3.10
- vgl. § 50 Abs. 1 Satz 1 und 3 und § 50 Abs. 2 Reichsbewertungsgesetz vom 16.10.1934, RGBl I S. 1035, in der Fassung des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik vom 18.09.1970, Sonderdruck Nr. 674 des Gesetzblattes – RBewG/BewG DDR; sowie § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG vom 09.11.1992, BGBl I S. 1853[↩]
- vgl. § 3 EntschG[↩]
- vgl. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Nr. 4a, § 2 Abs. 1, § 2a Abs. 1 Satz 1, §§ 3, 4, 5, 5a, 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 EntschG[↩]
- vgl. § 3 Abs. 1 bis 3, § 4 Abs. 1, 2 und 2a und § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EntschG[↩]
- vgl. § 52 Abs. 1 RBewG/BewG DDR i.V.m. § 32 Abs. 1 Durchführungsbestimmungen zum Reichsbewertungsgesetz vom 02.02.1935, RGBl I 1935 S. 81, sowie § 75 Abs. 1 BewG[↩]
- vgl. zur Maßgeblichkeit des Schädigungszeitpunktes: BVerwG, Urteil vom 10.04.2008 – 5 C 20.07, BVerwGE 131, 110 = Buchholz 428.41 § 3 EntschG Nr. 7 jeweils Rn. 16[↩]
- vgl. BT-Drucks. 12/7588 S. 32, 35 und 37[↩]
- vgl. a.a.O. S. 37[↩]
- BVerfG, Urteil vom 22.11.2000 – 1 BvR 2307/94 u.a. – BVerfGE 102, 254, 308 f.[↩]
- BVerfG a.a.O. S. 308[↩]
- vgl. Legaldefinition des § 72 Abs. 1 und 3 BewG; siehe auch: VG Leipzig, Urteil vom 23.09.2004 – 3 K 1240/03; VG Dessau, Urteil vom 02.11.2004 – 3 A 70/04; sowie Christoffel, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand: November 2009, § 3 EntschG Rn. 54; Weskamm, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, Bd. III, Stand: Juni 2009, § 3 EntschG Rn. 44; vgl. auch Schriftenreihe des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, Heft 9, Stand: Oktober 2008, Anlage IV.46 sowie Heft 14, S. 7[↩]
