Erfor­der­li­che Stell­plät­ze für einen Ein­kaufs­markt

Nach § 47 Abs. 2 NBauO müs­sen für bau­li­che Anla­gen, die einen Zu- und Abgangs­ver­kehr mit Kraft­fahr­zeu­gen erwar­ten las­sen, Ein­stell­plät­ze in sol­cher Zahl und Grö­ße zur Ver­fü­gung ste­hen, dass sie die vor­han­de­nen oder zu erwar­ten­den Kraft­fahr­zeu­ge der stän­di­gen Benut­ze­rin­nen und Benut­zer und der Besu­che­rin­nen und Besu­cher der bau­li­chen Anla­gen auf­neh­men kön­nen (not­wen­di­ge Ein­stell­plät­ze).

Erfor­der­li­che Stell­plät­ze für einen Ein­kaufs­markt

Die Aus­füh­rungs­be­stim­mun­gen zu § 47 NBauO 1 geben inso­weit Richt­zah­len an, die dem durch­schnitt­li­chen Bedarf ent­spre­chen und als Anhalt die­nen sol­len, um die Anzahl der her­zu­stel­len­den Ein­stell­plät­ze im Ein­zel­fall fest­zu­le­gen. Nach Nr. 1.1.2 die­ses Stell­platz­erlas­ses ist die Zahl der nach den Richt­zah­len ermit­tel­ten Ein­stell­plät­ze zu erhö­hen oder zu ermä­ßi­gen, wenn das Ergeb­nis in gro­bem Miss­ver­hält­nis zu dem Bedarf steht, der sich aus der Zahl der stän­di­gen Benut­zer und Besu­cher ergibt.

Die Richt­zah­len geben, auch wenn sie nur ver­wal­tungs­in­ter­ne Vor­schrif­ten für die Bau­auf­sichts­be­hör­den sind, nach der Recht­spre­chung des Senats als sach­ge­rech­te Aus­wer­tung von Erfah­run­gen zuver­läs­si­ge Anhalts­punk­te für den Stell­platz­be­darf und gewähr­leis­ten unter dem Gesichts­punkt des Gleich­heits­grund­sat­zes eine ein­heit­li­che Hand­ha­bung 2.

Der hier geführ­te Streit betrifft die Nrn. 3.1 und 3.3 des Erlas­ses, wel­che für Ver­kaufs­stät­ten wie Läden und Geschäfts­häu­ser (Nr. 3.1 des Erlas­ses) 1 Ein­stell­platz je 30 bis 40 m² Ver­kaufs­nutz­flä­che sowie Ver­kaufs­stät­ten im Sin­ne des § 11 Abs. 3 BauN­VO (Nr. 3.3 des Erlas­ses) 1 Ein­stell­platz je 10 bis 20 m² Ver­kaufs­nutz­flä­che vor­se­hen.

Das Nie­der­säch­si­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt hat in dem bereits genann­ten Urteil vom 30. August 1995 die Anwen­dung der Nr. 3.3 des Stell­platz­erlas­ses für Innen­stadt­kauf­häu­ser im Kern­ge­biet abge­lehnt, weil sie – anders als groß­flä­chi­ge Ein­zel­han­dels­be­trie­be in Son­der­ge­bie­ten – nicht typi­scher­wei­se mit dem Kraft­fahr­zeug auf­ge­sucht wür­den, son­dern z.B. auch mit dem öffent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr regel­mä­ßig gut zu errei­chen sei­en. Davon ist er auch in sei­nem Beschluss 16. März 2009 3 nicht abge­rückt.

Sinn und Zweck des Stell­platz­erlas­ses erfor­dern aller­dings nicht stets eine unmit­tel­ba­re "Par­al­lel­wer­tung" zur bau­pla­nungs­recht­li­chen Beur­tei­lung, auch wenn nahe­liegt, dass sich dar­aus regel­mä­ßig wert­vol­le Anhalts­punk­te für die Fra­ge des Stell­platz­erfor­der­nis­ses erge­ben. Dis­ku­tiert wor­den sind inso­weit im vor­lie­gen­den Fall nament­lich eine Beur­tei­lung als "fak­ti­sches" Son­der­ge­biet und eine funk­tio­nel­le Ein­heit von Beklei­dungs- und Schuh­markt 4. Bei­des bedarf bau­pla­nungs­recht­lich kei­ner abschlie­ßen­den Beur­tei­lung, son­dern auch bei blo­ßen Annä­he­rung an die damit umschrie­be­nen Ver­hält­nis­se kön­nen bereits – gra­du­ell abge­stimmt – Fol­ge­run­gen für den Umfang der Stell­platz­pflicht gezo­gen wer­den, zumal die­se mit den vor­ge­ge­be­nen Rah­men nicht auf eine undif­fe­ren­zier­te Vor­ga­be des Mit­tel­werts abzielt, son­dern selbst bereits eine gan­ze Band­brei­te mög­li­cher Fest­le­gun­gen vor­sieht.

Das Vor­lie­gen eines "fak­ti­schen" Son­der­ge­biets kann hier aller­dings nicht ange­nom­men wer­den. Das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt hat offen gelas­sen, ob es recht­lich zuläs­sig wäre, fak­ti­sche Son­der­ge­bie­te jeden­falls für Ein­kaufs­zen­tren und den groß­flä­chi­gen Ein­zel­han­del anzu­er­ken­nen 5. Das Ver­wal­tungs­ge­richt Olden­burg und das Nie­der­säch­si­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt haben die nähe­re Umge­bung aber bereits in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen anders beur­teilt 6. Es ist weder vor­ge­tra­gen noch ersicht­lich, dass sich inso­weit durch­grei­fen­de Ver­än­de­run­gen erge­ben haben.

Soweit die Bau­be­hör­de meint, für eine Her­an­zie­hung der Nr. 3.3 des Stell­platz­erlas­ses kom­me es nicht auf den Cha­rak­ter der nähe­ren Umge­bung an, son­dern (nur) auf das Bau­grund­stück selbst mit der zur Geneh­mi­gung gestell­ten Nut­zung, kann die­sem Begrün­dungs­an­satz zwar nicht unmit­tel­bar gefolgt wer­den. Der zugrun­de lie­gen­de Gedan­ke ist jedoch zutref­fend. Zielt ein Ein­zel­han­dels­be­trieb nach sei­ner eige­nen Lage und Aus­rich­tung allein oder vor­wie­gend auf Auto­kund­schaft ab, kann ihm ten­den­ti­ell die Bereit­stel­lung einer höhe­ren Zahl von Stell­plät­zen ange­son­nen wer­den. Dabei ist auch zu berück­sich­ti­gen, dass ein Bau­herr, der die dich­te­ren Innen­stadt­la­gen mei­det und sich in Orts­rand­la­ge "aus­brei­tet", damit auch bes­se­re – und kos­ten­güns­ti­ge­re – Mög­lich­kei­ten hat, Grund­stücks­flä­chen für Stell­plät­ze zu erwer­ben. Hier ist eine Aus­rich­tung auf Auto­kund­schaft ein­deu­tig gege­ben. Der Bau­platz liegt in der Nähe einer Auto­bahn­auf­fahrt und ande­rer gro­ßer Ein­zel­han­dels­be­trie­be. Dafür, dass er in nen­nens­wer­tem Umfang auch "Lauf­kund­schaft" anzie­hen könn­te, ist nichts ersicht­lich. Auch eine Anbin­dung an den öffent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr ist nicht erkenn­bar. Eben­so­we­nig wie die Nr. 3.3 des Stell­platz­erlas­ses für Innen­stadt­kauf­häu­ser im Kern­ge­biet "passt", eig­net sich die Nr. 3.1 des Stell­platz­erlas­ses für eine Beur­tei­lung innen­stadt­fer­ner Ein­kaufs­märk­te, die prak­tisch nur mit dem Auto ange­fah­ren wer­den.

Das recht­fer­tigt dem Grun­de nach eine fle­xi­ble Hand­ha­bung der Nr. 3 des Stell­platz­erlas­ses, d.h. eine Fest­le­gung der Anzahl erfor­der­li­cher Stell­plät­ze auch über die Lücke hin­weg, wel­che im Bereich von einem Stell­platz je 20 bis 30 m² Ver­kaufs­nutz­flä­che zwi­schen den Nrn. 3.1 und 3.3 klafft. Zwar erfor­dert dies einen höhe­ren Begrün­dungs­auf­wand als eine schlich­te Fest­le­gung des Mit­tel­werts der ein­zel­nen Num­mern in "Stan­dard­fäl­len". Die Viel­fäl­tig­keit der Fall­ge­stal­tun­gen, zumal die neu­er­li­chen Ten­den­zen der Errich­tung gro­ßer Ein­kaufs­märk­te weg von der "grü­nen Wie­se" geben aber den Geneh­mi­gungs­be­hör­den auch hin­rei­chen­den Anlass, dem The­ma der Fest­le­gung der erfor­der­li­chen Anzahl von Stell­plät­zen beson­de­re Auf­merk­sam­keit zu wid­men und nicht ohne Anse­hung des Vor­ha­bens zu pau­scha­lie­ren.

Ist danach im vor­lie­gen­den Fall ten­den­zi­ell eine bis in den Rah­men der Nr. 3.3 des Stell­platz­erlas­ses hin­ein­rei­chen­de Fest­le­gung an sich berech­tigt, kann die­se hier aber allen­falls den unte­ren Rand des Rah­mens tan­gie­ren. Denn für die Ein­zel­fall­be­ur­tei­lung nach § 47 Abs. 1 NBauO wirkt sich hier zugleich aus, dass der strei­ti­ge Schuh­markt nicht iso­liert besteht, son­dern einen engen Zusam­men­hang mit dem Beklei­dungs­markt auf­weist, in des­sen frü­he­ren Lager­flä­chen er sich eta­bliert hat. Es ist des­halb in der Sache zutref­fend, dass die Beklag­te durch­weg nicht iso­liert auf die not­wen­di­gen Stell­plät­ze für den Schuh­markt abge­stellt, son­dern die Gesamt­zahl der Stell­plät­ze für Beklei­dungs- und Schuh­markt im Auge behal­ten hat. Zu bewer­ten sind hier nicht iso­lier­te Vor­ha­ben, son­dern der Schuh­markt hat sich im Wege einer teil­wei­sen Nut­zungs­än­de­rung aus dem Beklei­dungs­markt "abge­spal­ten" und weist – wor­auf die Beklag­te zutref­fend hin­weist -, Merk­ma­le auf, die bei einer bau­pla­nungs­recht­li­chen Beur­tei­lung auf eine funk­tio­nel­le Ein­heit hin­deu­ten. Auch die Art des Ange­bots ergänzt sich gegen­sei­tig.

Unter die­sen Umstän­den ist es gebo­ten, die zuvor ange­stell­ten Erwä­gun­gen nicht iso­liert auf den Schuh­markt zu bezie­hen, son­dern auf Beklei­dungs- und Schuh­markt ins­ge­samt zu erstre­cken, die bau­lich und stell­platz­flä­chen­mä­ßig ersicht­lich eine Ein­heit bil­den. Der Inha­ber der ursprüng­li­chen Bau­ge­neh­mi­gung kann sich dem­ge­gen­über nicht dar­auf beru­fen, ihm stün­den für den Beklei­dungs­markt Stell­plät­ze in dem Umfang zu, wie er sich (ver­ein­fa­chend aus­ge­drückt) aus dem ursprüng­li­chen Stell­platz­nach­weis unter Abzug der über­ge­gan­ge­nen Ver­kaufs­nutz­flä­chen erge­be. Denn sei­ne Bereit­schaft zur Nut­zungs­än­de­rung schließt Fol­ge­run­gen für eine bau­recht­li­che Neu­be­ur­tei­lung des gesam­ten Grund­stücks ein­schließ­lich der geneh­mig­ten Bebau­ung mit ein.

Legt man für den gesam­ten Kom­plex von Beklei­dungs- und Schuh­markt – wie oben aus­ge­führt – in Erwä­gung des auf Auto­kund­schaft abzie­len­den Cha­rak­ters die­ser Vor­ha­ben als ange­mes­sen und aus­rei­chend einen Stell­platz je 20 m² Ver­kaufs­nutz­flä­che zugrun­de – also schon deut­lich mehr als nach Nr. 3.1 der Stell­platz­richt­li­nie -, erge­ben sich bei rund 4.050 m² Ver­kaufs­nutz­flä­che auf­ge­run­det 203 not­wen­di­ge Stell­plät­ze. Bis zur Zahl der 228 vor­han­de­nen Stell­plät­ze ver­blei­ben 25 Stell­plät­ze, die für die Restau­rant­nut­zung, die Lager­flä­chen­nut­zung und die Haus­meist­woh­nung geräu­mig aus­rei­chen.

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 27. April 2011 – 1 LB 95/​09

  1. zuletzt in der Fas­sung des RdErl. vom 19.12.2008, Nds.MBl. 2009, 50[]
  2. Nds. OVG, Urteil vom 30.08.1995 – 1 L 1486/​94, NVwZ-RR 1996, 636[]
  3. Nds. OVG, Beschluss vom 156.03.2009 – 1 ME 14/​09, BRS 74 Nr. 195[]
  4. vgl. zur Funk­ti­ons­ein­heit jüngst OVG NRW, Urteil vom 03.02.2011 – 2 A 1416/​09[]
  5. BVerwG, Urteil vom 16.09.2010 – 4 C 7.10, BauR 2011, 222[]
  6. VG Olden­burg, Urteil vom 24.01.2002 – 4 A 2008/​99; Nds. OVG, Beschluss vom 02.08.2002 – 1 LA 91/​02[]