Ersatzlandbeschaffung – und die Privilegierung eines Forstbetriebes bei der Grundstücksverkehrsgenehmigung

Die Ersatzlandbeschaffung nach § 8 Nr. 7 b GrdstVG ist ebenso wie die Ersatzlandbeschaffung nach § 8 Nr. 7 a GrdstVG nur dann privilegiert, wenn Ersatzland zu Zwecken der Eigenbewirtschaftung erworben wird.

Ersatzlandbeschaffung – und die Privilegierung eines Forstbetriebes bei der Grundstücksverkehrsgenehmigung

Ein aktiver eigenwirtschaftender Forstbetrieb in der Rechtsform einer eGmbH ist für den Erwerb landwirtschaftlicher Nutzflächen im Rahmen von § 9 I Nr. 1 GrdstVG dann nicht privilegiert, wenn ihm – zur Erhalt der Gemeinnützigkeit – die gewerbliche Landwirtschaft untersagt ist.

Nach § 8 Nr. 7 b) GrdstVG ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu erteilen, wenn Ersatzland erworben wird, soweit dieses zur Erfüllung dem Erwerber wesensgemäß obliegender Aufgaben zu dienen bestimmt ist und es sich bei dem Ersatzland nicht um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb handelt. Hier geht es nur um Ländereien, mithin nicht um einen Betrieb. Wesensmäßig obliegenden Aufgaben dienen z. B. Ländereien, die von Stiftungen, Unternehmen oder auch von Privatpersonen für die Durchführung von Obliegenheiten benötigt werden, die nach Satzung, Gesellschaftsvertrag und Beruf dem Betroffenen auferlegt sind1. Hier macht die Erwerberin gerade geltend, dass es ihr nach der Satzung obliege, den Bestand ihres Grundvermögens zu erhalten. Sie habe anderweitig Flächen veräußert, so dass die hier im Streit befangenen Flächen als Ersatz beschafft werden sollten. Damit könnte eine Ersatzlandbeschaffung im Rechtssinne vorliegen.

Durch das Grundstücksverkehrsgesetz wird allerdings nur die aktive Landwirtschaft geschützt, nicht hingegen die Landverpachtung zur Bewirtschaftung durch den Pächter. So stellt auch § 8 Nr. 7 a) (Ersatzland zur Existenzsicherung) ausdrücklich auf den persönlich bewirtschafteten Betrieb ab. Dementsprechend weist auch die Kommentierung bei Netz zu § 8 Nr. 7 b)2 darauf hin, Liegenschaftsverwaltungen, deren Aufgabengebiet nur in der Grundstücksverwaltung liege, seien nicht privilegiert, und erwähnt für die Ersatzlandbeschaffung von Körperschaften und Anstalten Lehr- und Versuchsgüter, also aktive Betriebe. Hier will die Erwerberin auf den fraglichen Flächen aber keine aktive Landwirtschaft betreiben, weil sie sich hieran aus steuerrechtlicher Sicht im Hinblick auf ihre Gemeinnützigkeit gehindert sieht. Sie will die Grundstücke daher, wie auch ihren übrigen landwirtschaftlichen Grundbesitz zur Gesamtgröße von ca.02.660 ha, an einen Landwirt verpachten. Soweit die Erwerberin im Hinblick auf diese Flächen nur als Verpächterin tätig wird, ohne selbst die Landwirtschaft aktiv zu betreiben, wird sie letztlich aber nur wie eine Liegenschaftsverwaltung tätig, die ihre Grundstücke lediglich verwaltet3. Sie ist daher nach § 8 Nr. 7 b GrdstVG nicht privilegiert.

Die Beschränkung von § 8 Nr. 7 a) und b) auf den Erwerb eigenwirtschaftlich genutzter Ersatzflächen macht die Vorschrift in ihrer Anwendung auch nicht gegenstandslos. Zwar sind aktive Landwirte gerade auch nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG beim Erwerb privilegiert. Muss ihr Erwerb aber bereits nach § 8 Nr. 7 a) oder b) genehmigt werden, kann er z. B. nicht mehr nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt werden.

Die erleichterte Bewirtschaftungsmöglichkeit durch die Pächter reicht für den Tatbestand des § 8 Nr. 4 GrdstVG nicht aus.

Mithin bleibt es bei der Notwendigkeit der Prüfung, ob die Genehmigung zu versagen wäre, weil Versagungsgründe nach § 9 GrdstVG vorliegen, nämlich, wie das Landwirtschaftsgericht gemeint hat, die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht, weil ein Nichtlandwirt erwerben will, obwohl ein erwerbswilliger Vollerwerbslandwirt vorhanden ist. Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs widerspricht der Verkauf Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur insbesondere dann, wenn ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, obwohl ein Landwirt im Hauptberuf oder Nebenberuf diese Fläche dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb zu den Bedingungen des zur Genehmigung vorliegenden Vertrages bereit und in der Lage ist4. Ist der Erwerber dagegen selbst ein leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt, kann die Genehmigung nicht deshalb versagt werden, weil ein anderer Landwirt vermeintlich noch leistungsfähiger ist oder das Land vermeintlich noch dringender benötigt. Insoweit wendet die Erwerberin ein, sie sei im grundstücksverkehrsrechtlichen Sinne kein Nichtlandwirt, sondern Landwirt, da sie selbst aktiv Forstwirtschaft betreibe, was als solches unstreitig ist.

Der Landwirtseigenschaft stünde nicht von vornherein entgegen, dass die Erwerberin keine natürliche Person, sondern eine GmbH, also eine juristische Person und Kapitalgesellschaft ist. In der Rechtsprechung ist mittlerweile anerkannt, dass auch GmbH’s und sonstige juristische Personen als Landwirt oder Forstwirt im grundstücksverkehrsrechtlichen Sinne qualifiziert werden können5. Voraussetzung hierfür ist, dass Land- oder Forstwirtschaft in größerem Umfang betrieben wird, was hier unzweifelhaft der Fall ist, sowie dass der Betriebsleiter fachlich qualifiziert ist und mithin als natürliche Person die Landwirts- oder Forstwirtseigenschaft erfüllt6. Hier ist der Geschäftsführer der Erwerberin unstreitig ein diplomierter Forstingenieur, sodass er die erforderliche Qualifikation in seiner Person ohne weiteres erfüllt.

Grundsätzlich sind nach dem Grundstücksverkehrsgesetz Forst- und Landwirtschaft gleichgestellt. Vorliegend ist aber der Erweberin als gemeinnütziger GmbH die gewerbliche landwirtschaftliche Urproduktion verwehrt; sie darf ihren Forstbetrieb nicht durch aktive Landwirtschaft erweitern. Deshalb ist die Erwerberin im Hinblick auf den hier betroffenen Erwerb landwirtschaftlicher Nutzflächen gegenüber dem Kaufinteressenten W. nicht als gleichberechtigter Landwirt anzusehen. Sie betreibt auf den erworbenen Flächen, wie oben bereits im Zusammenhang mit der Prüfung einer Privilegierung nach § 8 Nr. 7 b GrdstVG erörtert worden ist, die Landwirtschaft nicht selbst aktiv, sondern verpachtet ihre landwirtschaftlichen Flächen an Landwirte. Insoweit wird aber nur der aktive Landwirt privilegiert7. Mithin scheitert die Annahme, der Verkauf widerspreche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, weil die Erwerberin als Nichtlandwirtin ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben wolle, obwohl ein Landwirt im Hauptberuf oder Nebenberuf diese Fläche dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb zu den Bedingungen des zur Genehmigung vorliegenden Vertrages bereit und in der Lage ist, nicht bereits daran, dass sie nicht Nichtlandwirtin ist, sondern selbst als Landwirtin anzusehen wäre. Sie ist vielmehr im grundstückverkehrsrechtlichen Sinne als Nichtlandwirtin einzustufen, weil sie nur die Forstwirtschaft aktiv betreibt und betreiben darf, nicht hingegen die Bewirtschaftung der hier betroffenen Acker- und Grünlandflächen.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 13. Januar 2014 – 7 W 81/13 (L)

  1. vgl. Netz, a. a. O., § 8, Ziff. 4.08.09.3, Seite 429 []
  2. Netz, a. a. O. []
  3. vgl. Netz a. a. O. []
  4. vgl. BGHZ 94, 292, 295; BGHZ 112, 86, 88; BGH, RdL 1992, 48; BGH, AgrarR 2002, 320 []
  5. vgl. BGH, Beschluss 7 W 26/12 vom 17.09.2012; vgl. ferner Beschluss des BGH vom 26.11.2010 in RdL 2011, 97; Beschl. d. OLG Brandenburg vom 26.04.2012 in RdL 2012, 186 sowie ders., Beschluss vom 30.05.2013 in RdL 2013, 285 []
  6. vgl. BGH, Beschluss, a. a. O., S. 11 []
  7. vgl. OLG Frankfurt/Main RdL 2007, 137, Rn. 16; ferner Netz, a. a. O., § 9, Ziff. 4.09.02.1, S. 436 []