Ersatz­land­be­schaf­fung – und die Pri­vi­le­gie­rung eines Forst­be­trie­bes bei der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung

Die Ersatz­land­be­schaf­fung nach § 8 Nr. 7 b GrdstVG ist eben­so wie die Ersatz­land­be­schaf­fung nach § 8 Nr. 7 a GrdstVG nur dann pri­vi­le­giert, wenn Ersatz­land zu Zwe­cken der Eigen­be­wirt­schaf­tung erwor­ben wird.

Ersatz­land­be­schaf­fung – und die Pri­vi­le­gie­rung eines Forst­be­trie­bes bei der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung

Ein akti­ver eigen­wirt­schaf­ten­der Forst­be­trieb in der Rechts­form einer eGmbH ist für den Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Nutz­flä­chen im Rah­men von § 9 I Nr. 1 GrdstVG dann nicht pri­vi­le­giert, wenn ihm – zur Erhalt der Gemein­nüt­zig­keit – die gewerb­li­che Land­wirt­schaft unter­sagt ist.

Nach § 8 Nr. 7 b) GrdstVG ist die Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung zu ertei­len, wenn Ersatz­land erwor­ben wird, soweit die­ses zur Erfül­lung dem Erwer­ber wesens­ge­mäß oblie­gen­der Auf­ga­ben zu die­nen bestimmt ist und es sich bei dem Ersatz­land nicht um einen land- oder forst­wirt­schaft­li­chen Betrieb han­delt. Hier geht es nur um Län­de­rei­en, mit­hin nicht um einen Betrieb. Wesens­mä­ßig oblie­gen­den Auf­ga­ben die­nen z. B. Län­de­rei­en, die von Stif­tun­gen, Unter­neh­men oder auch von Pri­vat­per­so­nen für die Durch­füh­rung von Oblie­gen­hei­ten benö­tigt wer­den, die nach Sat­zung, Gesell­schafts­ver­trag und Beruf dem Betrof­fe­nen auf­er­legt sind 1. Hier macht die Erwer­be­rin gera­de gel­tend, dass es ihr nach der Sat­zung oblie­ge, den Bestand ihres Grund­ver­mö­gens zu erhal­ten. Sie habe ander­wei­tig Flä­chen ver­äu­ßert, so dass die hier im Streit befan­ge­nen Flä­chen als Ersatz beschafft wer­den soll­ten. Damit könn­te eine Ersatz­land­be­schaf­fung im Rechts­sin­ne vor­lie­gen.

Durch das Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz wird aller­dings nur die akti­ve Land­wirt­schaft geschützt, nicht hin­ge­gen die Land­ver­pach­tung zur Bewirt­schaf­tung durch den Päch­ter. So stellt auch § 8 Nr. 7 a) (Ersatz­land zur Exis­tenz­si­che­rung) aus­drück­lich auf den per­sön­lich bewirt­schaf­te­ten Betrieb ab. Dem­entspre­chend weist auch die Kom­men­tie­rung bei Netz zu § 8 Nr. 7 b) 2 dar­auf hin, Lie­gen­schafts­ver­wal­tun­gen, deren Auf­ga­ben­ge­biet nur in der Grund­stücks­ver­wal­tung lie­ge, sei­en nicht pri­vi­le­giert, und erwähnt für die Ersatz­land­be­schaf­fung von Kör­per­schaf­ten und Anstal­ten Lehr- und Ver­suchs­gü­ter, also akti­ve Betrie­be. Hier will die Erwer­be­rin auf den frag­li­chen Flä­chen aber kei­ne akti­ve Land­wirt­schaft betrei­ben, weil sie sich hier­an aus steu­er­recht­li­cher Sicht im Hin­blick auf ihre Gemein­nüt­zig­keit gehin­dert sieht. Sie will die Grund­stü­cke daher, wie auch ihren übri­gen land­wirt­schaft­li­chen Grund­be­sitz zur Gesamt­grö­ße von ca.02.660 ha, an einen Land­wirt ver­pach­ten. Soweit die Erwer­be­rin im Hin­blick auf die­se Flä­chen nur als Ver­päch­te­rin tätig wird, ohne selbst die Land­wirt­schaft aktiv zu betrei­ben, wird sie letzt­lich aber nur wie eine Lie­gen­schafts­ver­wal­tung tätig, die ihre Grund­stü­cke ledig­lich ver­wal­tet 3. Sie ist daher nach § 8 Nr. 7 b GrdstVG nicht pri­vi­le­giert.

Die Beschrän­kung von § 8 Nr. 7 a) und b) auf den Erwerb eigen­wirt­schaft­lich genutz­ter Ersatz­flä­chen macht die Vor­schrift in ihrer Anwen­dung auch nicht gegen­stands­los. Zwar sind akti­ve Land­wir­te gera­de auch nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG beim Erwerb pri­vi­le­giert. Muss ihr Erwerb aber bereits nach § 8 Nr. 7 a) oder b) geneh­migt wer­den, kann er z. B. nicht mehr nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ver­sagt wer­den.

Die erleich­ter­te Bewirt­schaf­tungs­mög­lich­keit durch die Päch­ter reicht für den Tat­be­stand des § 8 Nr. 4 GrdstVG nicht aus.

Mit­hin bleibt es bei der Not­wen­dig­keit der Prü­fung, ob die Geneh­mi­gung zu ver­sa­gen wäre, weil Ver­sa­gungs­grün­de nach § 9 GrdstVG vor­lie­gen, näm­lich, wie das Land­wirt­schafts­ge­richt gemeint hat, die Ver­äu­ße­rung Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht, weil ein Nicht­land­wirt erwer­ben will, obwohl ein erwerbs­wil­li­ger Voll­erwerbs­land­wirt vor­han­den ist. Denn nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs wider­spricht der Ver­kauf Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur ins­be­son­de­re dann, wenn ein Nicht­land­wirt ein land­wirt­schaft­li­ches Grund­stück erwirbt, obwohl ein Land­wirt im Haupt­be­ruf oder Neben­be­ruf die­se Flä­che drin­gend zur Auf­sto­ckung sei­nes Betrie­bes benö­tigt und zum Erwerb zu den Bedin­gun­gen des zur Geneh­mi­gung vor­lie­gen­den Ver­tra­ges bereit und in der Lage ist 4. Ist der Erwer­ber dage­gen selbst ein leis­tungs­fä­hi­ger Haupt- oder Neben­er­werbs­land­wirt, kann die Geneh­mi­gung nicht des­halb ver­sagt wer­den, weil ein ande­rer Land­wirt ver­meint­lich noch leis­tungs­fä­hi­ger ist oder das Land ver­meint­lich noch drin­gen­der benö­tigt. Inso­weit wen­det die Erwer­be­rin ein, sie sei im grund­stücks­ver­kehrs­recht­li­chen Sin­ne kein Nicht­land­wirt, son­dern Land­wirt, da sie selbst aktiv Forst­wirt­schaft betrei­be, was als sol­ches unstrei­tig ist.

Der Land­wirts­ei­gen­schaft stün­de nicht von vorn­her­ein ent­ge­gen, dass die Erwer­be­rin kei­ne natür­li­che Per­son, son­dern eine GmbH, also eine juris­ti­sche Per­son und Kapi­tal­ge­sell­schaft ist. In der Recht­spre­chung ist mitt­ler­wei­le aner­kannt, dass auch GmbH’s und sons­ti­ge juris­ti­sche Per­so­nen als Land­wirt oder Forst­wirt im grund­stücks­ver­kehrs­recht­li­chen Sin­ne qua­li­fi­ziert wer­den kön­nen 5. Vor­aus­set­zung hier­für ist, dass Land- oder Forst­wirt­schaft in grö­ße­rem Umfang betrie­ben wird, was hier unzwei­fel­haft der Fall ist, sowie dass der Betriebs­lei­ter fach­lich qua­li­fi­ziert ist und mit­hin als natür­li­che Per­son die Land­wirts- oder Forst­wirts­ei­gen­schaft erfüllt 6. Hier ist der Geschäfts­füh­rer der Erwer­be­rin unstrei­tig ein diplo­mier­ter Forst­in­ge­nieur, sodass er die erfor­der­li­che Qua­li­fi­ka­ti­on in sei­ner Per­son ohne wei­te­res erfüllt.

Grund­sätz­lich sind nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz Forst- und Land­wirt­schaft gleich­ge­stellt. Vor­lie­gend ist aber der Erwe­be­rin als gemein­nüt­zi­ger GmbH die gewerb­li­che land­wirt­schaft­li­che Urpro­duk­ti­on ver­wehrt; sie darf ihren Forst­be­trieb nicht durch akti­ve Land­wirt­schaft erwei­tern. Des­halb ist die Erwer­be­rin im Hin­blick auf den hier betrof­fe­nen Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Nutz­flä­chen gegen­über dem Kauf­in­ter­es­sen­ten W. nicht als gleich­be­rech­tig­ter Land­wirt anzu­se­hen. Sie betreibt auf den erwor­be­nen Flä­chen, wie oben bereits im Zusam­men­hang mit der Prü­fung einer Pri­vi­le­gie­rung nach § 8 Nr. 7 b GrdstVG erör­tert wor­den ist, die Land­wirt­schaft nicht selbst aktiv, son­dern ver­pach­tet ihre land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen an Land­wir­te. Inso­weit wird aber nur der akti­ve Land­wirt pri­vi­le­giert 7. Mit­hin schei­tert die Annah­me, der Ver­kauf wider­spre­che Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur, weil die Erwer­be­rin als Nicht­land­wir­tin ein land­wirt­schaft­li­ches Grund­stück erwer­ben wol­le, obwohl ein Land­wirt im Haupt­be­ruf oder Neben­be­ruf die­se Flä­che drin­gend zur Auf­sto­ckung sei­nes Betrie­bes benö­tigt und zum Erwerb zu den Bedin­gun­gen des zur Geneh­mi­gung vor­lie­gen­den Ver­tra­ges bereit und in der Lage ist, nicht bereits dar­an, dass sie nicht Nicht­land­wir­tin ist, son­dern selbst als Land­wir­tin anzu­se­hen wäre. Sie ist viel­mehr im grund­stück­ver­kehrs­recht­li­chen Sin­ne als Nicht­land­wir­tin ein­zu­stu­fen, weil sie nur die Forst­wirt­schaft aktiv betreibt und betrei­ben darf, nicht hin­ge­gen die Bewirt­schaf­tung der hier betrof­fe­nen Acker- und Grün­land­flä­chen.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 13. Janu­ar 2014 – 7 W 81/​13 (L)

  1. vgl. Netz, a. a. O., § 8, Ziff. 4.08.09.3, Sei­te 429[]
  2. Netz, a. a. O.[]
  3. vgl. Netz a. a. O.[]
  4. vgl. BGHZ 94, 292, 295; BGHZ 112, 86, 88; BGH, RdL 1992, 48; BGH, AgrarR 2002, 320[]
  5. vgl. BGH, Beschluss 7 W 26/​12 vom 17.09.2012; vgl. fer­ner Beschluss des BGH vom 26.11.2010 in RdL 2011, 97; Beschl. d. OLG Bran­den­burg vom 26.04.2012 in RdL 2012, 186 sowie ders., Beschluss vom 30.05.2013 in RdL 2013, 285[]
  6. vgl. BGH, Beschluss, a. a. O., S. 11[]
  7. vgl. OLG Frank­furt/​Main RdL 2007, 137, Rn. 16; fer­ner Netz, a. a. O., § 9, Ziff. 4.09.02.1, S. 436[]