Erschlie­ßungs­ver­trä­ge und ihre Wirk­sam­keits­er­for­der­nis­se

Städ­te­bau­li­che Erschlie­ßungs­ver­trä­ge sind bei vie­len Gemein­de das Mit­tel der Wahl, wenn es um die Aus­wei­sung neu­er Bau­ge­bie­te geht. Dass sol­che Ver­trä­ge durch­aus auch Wirk­sam­keits­ri­si­ken zulas­ten der Gemein­de ber­gen kön­nen, zei­gen exem­pla­risch zwei Ver­ah­ren un einem sol­chen von der Stadt Pat­ten­sen geschlos­se­nen städ­te­bau­li­chen Ver­trag:

Erschlie­ßungs­ver­trä­ge und ihre Wirk­sam­keits­er­for­der­nis­se

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Han­no­ver gab jetzt in zwei Ver­fah­ren den Kla­gen eines Erschlie­ßungs­trä­gers Recht, der mit der Stadt Pat­ten­sen im Jah­re 2006 einen städ­te­bau­li­chen Ver­trag und einen Erschlie­ßungs­ver­trag über die Ent­wick­lung der Sied­lungs­maß­nah­me „Pat­ten­sen Mit­te-Nord“, einem Bau­ge­biet mit mehr als 400 Wohn­grund­stü­cken, geschlos­sen hat.

In dem städ­te­bau­li­chen Ver­trag hat sich der Erschlie­ßungs­trä­ger zur Zah­lung soge­nann­ter Fol­ge­kos­ten für Infra­struk­tur­ein­rich­tun­gen in Höhe von ca. 2 Mio. Euro ver­pflich­tet. Das Gericht ver­ur­teil­te die Stadt Pat­ten­sen dazu, dem Erschlie­ßungs­trä­ger bereits geleis­te­te Fol­ge­kos­ten von mehr als 600.000 Euro zurück­zu­zah­len. Außer­dem muss sie auf Notarand­er­kon­ten für Fol­ge­kos­ten hin­ter­leg­te Beträ­ge von mehr als 300.000 Euro zur Aus­zah­lung frei­ge­ben. Die Rück­zah­lung steht dem Erschlie­ßungs­trä­ger auf­grund eines öffent­lich-recht­li­chen Erstat­tungs­an­spruchs zu. Das Gericht sieht den städ­te­bau­li­chen Ver­trag als nich­tig an, weil es für die Fol­ge­kos­ten­ver­ein­ba­rung kein vom Rat der Stadt Pat­ten­sen gebil­lig­tes Kon­zept gab. Ins­be­son­de­re konn­te die Stadt Pat­ten­sen nicht bele­gen, dass die im Ver­trag genann­ten Kos­ten für die Erwei­te­rung von Kin­der­gar­ten und Grund­schu­le schon bei Ver­trags­schluss in die Über­le­gun­gen ein­be­zo­ge­ne Fol­ge des Bau­ge­biets waren. Das Gericht sah kei­ne recht­li­che Mög­lich­keit für eine Anpas­sung des Ver­tra­ges, weil hin­ter den ver­ein­bar­ten Fol­ge­kos­ten ledig­lich ein geschätz­ter Pau­schal­be­trag stand, der kei­nen Bezug zu kon­kret durch das Bau­ge­biet erfor­der­lich wer­den­de Infra­struk­tur­maß­nah­men hat­te.

Außer­dem gab das Ver­wal­tungs­ge­richt Han­no­ver einer wei­te­ren Kla­ge des Erschlie­ßungs­trä­gers statt, in der um die Wirk­sam­keit des Erschlie­ßungs­ver­tra­ges gestrit­ten wur­de. Die Klä­ge­rin war nach die­sem Ver­trag ver­pflich­tet, auf ihre Kos­ten die Erschlie­ßung des Bau­ge­bie­tes durch­zu­füh­ren, wie z. B. die Stra­ßen­bau­maß­nah­men. Nach der Ent­schei­dung des Gerichts muss die Stadt Pat­ten­sen auch die Bürg­schaf­ten her­aus­ge­ben, durch die die Erfül­lung die­ser Ver­trags­pflich­ten gesi­chert wer­den soll­te. Das Gericht hält die­sen Ver­trag für nich­tig, weil er nicht nota­ri­ell beur­kun­det wor­den ist. Die­se Form war gesetz­lich vor­ge­schrie­ben, weil der Erschlie­ßungs­trä­ger nach Abschluss der Bau­ar­bei­ten die Grund­stücks­flä­chen der Stadt Pat­ten­sen über­eig­nen soll­te, die für öffent­li­che Stra­ßen und Spiel­plät­ze vor­ge­se­hen waren.

Ver­wal­tungs­ge­richt Han­no­ver, Urtei­le vom 15. Sep­tem­ber 2011 – 9 A 90/​11 und 9 A 2836/​11