Grenzbebauung – und die erforderliche Baulast

Bei einer planungsrechtlich zulässigen Grenzbebauung ist in der Regel nur dann i. S. des § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 LBO öffentlich-rechtlich gesichert, dass auf dem Nachbargrundstück ebenfalls an die Grenze gebaut wird, wenn zulasten des Nachbargrundstücks eine entsprechende Baulast nach § 71 LBO übernommen wird.

Grenzbebauung – und die erforderliche Baulast

Die öffentlich-rechtliche Sicherung einer Grenzbebauung kann ausnahmsweise durch eine auf dem Nachbargrundstück bereits vorhandene Grenzbebauung ersetzt werden, wenn das an der Grenze geplante Bauvorhaben und die Grenzbebauung auf dem Nachbargrundstück zueinander in einer gewissen Beziehung stehen und sich in einem Maße überdecken, dass als Ergebnis einer beiderseitigen Grenzbebauung noch der Eindruck einer geschlossenen Bauweise vermittelt wird; nicht ausreichend ist, dass nur irgendwo auf dem Nachbargrundstück an der gemeinsamen Grundstücksgrenze ein Grenzbau errichtet ist1.

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB muss ein Gebäude dann an die Grundstücksgrenze gebaut werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung durch eine geschlossene Bauweise entsprechend § 22 Abs. 3 BauNVO oder eine abweichende, d.h. halboffene Bauweise entsprechend § 22 Abs. 4 BauNVO geprägt wird, die zu einer Grenzbebauung zwingt2. Ist in einem unbeplanten Gebiet teils offene bzw. halboffene und teils geschlossene Bauweise vorzufinden, besteht kein Zwang zu einer Grenzbebauung3.

Maßstabsbildend für das Einfügen im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als sie ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst4.

Der Zulässigkeit des Vorhabens ohne Abstandsflächen nach § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO steht jedoch entgegen, dass nicht i. S. dieser Vorschrift öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ebenfalls an die Grenze gebaut wird.

Nachbargrundstück i. S. des § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO sind hier die beiden Grundstücke Flst.Nrn. 30 und 30/2 der Klägerin zu 1. Die Landesbauordnung verwendet zwar den Begriff des Grundstücks regelmäßig im Sinne von Buchgrundstück (vgl. § 4 Abs. 1 LBO), so dass danach die Grenzbebauung jeweils zu den Grundstücken Flst.Nrn. 30 und 30/2 isoliert zu betrachten wäre. Die Regelung des § 4 Abs. 2 LBO zeigt jedoch, dass der Buchgrundstücksbegriff nicht ausnahmslos gilt. Vielmehr kann ein Nachbargrundstück im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO auch ein aus mehreren Buchgrundstücken bestehendes benachbartes Baugrundstück sein5.

Das Tatbestandsmerkmal der öffentlich-rechtlichen Sicherung im Sinne dieser Vorschrift ist in der Regel nur erfüllt, wenn zulasten der von der Grenzbebauung betroffenen Grundstücke eine entsprechende Baulast nach § 71 LBO übernommen wird.

Die öffentlich-rechtliche Sicherung ist darüber hinaus ausnahmsweise auch dann gewährleistet, wenn auf dem Nachbargrundstück bereits ein Gebäude, von dessen Fortbestand ausgegangen werden kann, an der Grenze vorhanden ist, an das angebaut werden soll, und der geplante Grenzbau noch in einer hinreichenden Beziehung zu dem vorhandenen Gebäude steht6. Denn in einem solchem Fall würde es sich bei der Forderung nach Eintragung einer Baulast um eine bloße Förmelei handeln. Die Wirkungen eines bereits vorhandenen Gebäudes auf dem Nachbargrundstück auf dessen Schutzwürdigkeit nach § 5 LBO können jedoch nicht weiter reichen, als die einer entsprechenden Baulast. Eine auf dem Nachbargrundstück vorhandene Grenzbebauung kann die von § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO geforderte öffentlich-rechtliche Sicherung daher nur in ihrem Umfeld ersetzen. Das an der Grenze geplante Bauvorhaben und das auf dem Nachbargrundstück bereits errichtete Grenzgebäude müssen zueinander in einer gewissen Beziehung stehen und beide Gebäude müssen sich in einem Maße überdecken, dass als Ergebnis einer beiderseitigen Grenzbebauung noch der Eindruck einer geschlossenen Bauweise vermittelt wird; nicht ausreichend ist, dass irgendwo an der gemeinsamen Grundstücksgrenze ein Grenzbau errichtet ist7. Eine andere Auslegung ist mit dem Zweck des § 5 Abs. 1 Satz 2 LBO nicht vereinbar, auch wenn die Entstehungsgeschichte der Norm dies nahelegen mag.

Zweck dieser Vorschrift ist es, den Regelungen des Bauplanungsrechts, die gegebenenfalls eine Bebauung ohne Abstand der Gebäude voneinander vorsehen, auch im Bauordnungsrecht Geltung zu verschaffen8. Durch diese Regelung soll eine nur einseitige Grenzbebauung verhindert werden, die sich ergeben könnte, wenn das Bauplanungsrecht ein Bauvorhaben an der Grenze gestattet, ohne zugleich zwingend für das Nachbargrundstück eine entsprechende Bebauung vorzuschreiben9.

Die genannten Voraussetzungen für die ausnahmsweise anzunehmende öffentlich-rechtliche Sicherung durch einen vorhandenen Grenzbau galten nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg bereits zu der Vorgängerregelung des § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO a.F.10. Allein die Ersetzung des Wortes “angebaut” durch “an die Grenze gebaut” in der seit dem 01.01.1996 geltenden Neuregelung führt entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts und der Beigeladenen nicht dazu, dass nunmehr auf die Notwendigkeit einer hinreichenden Beziehung zwischen dem vorhandenen und dem geplanten Grenzbau verzichtet werden kann. Nach der Gesetzesbegründung11 war mit der Neuregelung zwar die Vorstellung verbunden, es müsse nunmehr dem “Zweitbauenden” grundsätzlich möglich sein, ohne Anknüpfung an die bestehende Bebauung die planungsrechtlich zulässige Bebauungstiefe auszuschöpfen. Diese Vorstellung hat jedoch in Wortlaut und Systematik des Gesetzes keinen hinreichenden Niederschlag gefunden12. Zudem dient die Einhaltung von Abstandsflächen gerade der Sicherstellung der ausreichenden Belüftung und Beleuchtung der Gebäude und der unbebauten Grundstücksteile13. Hierauf wird in den Fällen des § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO verzichtet, weil der Landesgesetzgeber auch hier dem Planungsrecht den Vorrang einräumt, obwohl er dazu in Gebieten, in denen planungsrechtliche Vorschriften nicht zwingend eine geschlossene Bauweise verlangen, nicht verpflichtet wäre14. Ein solcher Verzicht begründet indes – wegen der ähnlichen Interessenlage wie bei einer Doppelhausbebauung15 -ein gegenseitiges nachbarschaftliches Austauschverhältnis, das eine Grenzbebauung verlangt, aufgrund derer die Gebäude noch in einer gewissen Beziehung zueinander stehen und sich in relevanter Weise überdecken.

Dafür, dass das geplante Bauvorhaben zu der vorhandenen Grenzbebauung in einer gewissen Beziehung steht und sich die Gebäude in einem Maße überdecken, dass noch der Eindruck der geschlossenen Bauweise vermittelt wird, ist zwar nicht erforderlich, dass die geplante Grenzbebauung und die vorhandene Grenzbebauung in Höhe und Tiefe der Baukörper weitestgehend deckungsgleich sind16. Ab welcher Abweichung der Eindruck der geschlossenen Bauweise nicht mehr besteht, ist jedoch eine Frage des Einzelfalls. So hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg im Beschluss vom 12.09.199617, auf den spätere Entscheidungen18 Bezug nehmen, eine Abweichung von zwei Metern in der Tiefe und zwei bis drei Metern in der Höhe für zulässig erachtet. Damit verlangt der Verwaltungsgerichtshof gerade eine weitgehende Deckungsgleichheit.

Auch die Zulassung einer geringeren Tiefe der Abstandsfläche in einem Sonderfall nach § 6 Abs. 3 Satz 1 LBO scheidet aus.

Der Anspruch des Bauherrn auf Zulassung einer geringeren Tiefe der Abstandsfläche ist vom Gericht im Rahmen der Nachbarklage zugunsten des Bauherrn zu berücksichtigen, auch wenn eine Entscheidung der Baurechtsbehörde hierüber nicht vorliegt19. Die gesetzlichen Voraussetzungen dafür sind jedoch nicht erfüllt. Ein Sonderfall nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 oder 3 LBO scheidet offensichtlich aus und ein Sonderfall nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO liegt ebenfalls nicht vor.

Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 LBO ist eine geringere Tiefe der Abstandsfläche zuzulassen, wenn Beleuchtung mit Tageslicht sowie Belüftung in ausreichendem Maße gewährleistet bleiben, Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen und nachbarliche Belange nicht erheblich beeinträchtigt werden. Nach der Rechtsprechung aller mit Baurechtssachen befassten Verwaltungsgerichtshofe des Gerichtshofs liegt eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange regelmäßig vor, wenn die nachbarschützende Abstandsflächentiefe (vgl. § 5 Abs. 7 LBO) unterschritten wird, gleichgültig, ob die Unterschreitung gravierend oder geringfügig ist. Nachbarliche Belange sind in einem solchen Fall nur dann nicht erheblich beeinträchtigt, wenn die vorhandene Situation auf dem Nachbargrundstück durch bauordnungsrechtlich relevante, tatsächliche oder rechtliche Besonderheiten gekennzeichnet ist, die das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung des nachbarschützenden Teils der Abstandstiefe deutlich mindern oder als weniger schutzwürdig erscheinen lassen20.

Verwaltungsgerichtshof Baden -Württemberg, Urteil vom 2. Juni 2015 – 8 S 1914 – /14

  1. wie VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.11.2014 – 3 S 1368/14, NVwZ-RR 2015, 288 []
  2. vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.02.1998 – 5 S 3202/96, BRS 60 Nr. 86 []
  3. vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.03.1994 – 4 B 53.94, ZfBR 1994, 192 []
  4. stRspr BVerwG, u.a. Urteile vom 26.05.1978 – 4 C 9.77, BVerwGE 55, 369, 380; und vom 05.12.2013 – 4 C 5.12, NVwZ 2014, 370 []
  5. vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 06.06.2008 – 8 S 18/07, VBlBW 2008, 483 37 []
  6. vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.01.1996 – 5 S 2766/95 ; Beschlüsse vom 12.09.1996 – 5 S 2232/96, VBlBW 1997, 221; vom 10.03.1999 – 3 S 332/99; und vom 03.11.2014 – 3 S 1368/14; Busch in: Das Neue Baurecht in Baden-Württemberg, Stand November 2014, § 5 Rn. 39 []
  7. vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.11.2014 – 3 S 1368/14, NVwZ-RR 2015, 288 []
  8. vgl. Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl., Stand: März 2010, Band 1, § 5 Rn. 9 und 35 []
  9. vgl. VG Freiburg, Beschluss vom 06.07.2010 – 4 K 952/10 3 []
  10. vgl. z.B. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 15.09.1993 – 3 S 1670/93 5 []
  11. LT-Drs. 11/5337 S. 80 []
  12. vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.11.2014 – 3 S 1368/14 23; VG Freiburg, Beschluss vom 06.07.2010 – 4 K 952/10 8 []
  13. vgl. Sauter a.a.O., § 5 Rn. 3 []
  14. vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.03.1994 – 4 B 53.94 4 []
  15. vgl. BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerwGE 110, 355, 359 []
  16. vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.02.2007 – 5 S 2826/06 11 []
  17. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.09.1996 – 5 S 2232/96 []
  18. vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 10.01.2006 – 5 S 2335/05 []
  19. vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.01.1996 – 5 S 2766/95 24 []
  20. vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 27.11.2013 – 8 S 1813/13BauR 2014, 533 m.w.N. []