Grenz­be­bau­ung – und die erfor­der­li­che Bau­last

Bei einer pla­nungs­recht­lich zuläs­si­gen Grenz­be­bau­ung ist in der Regel nur dann i. S. des § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 LBO öffent­lich-recht­lich gesi­chert, dass auf dem Nach­bar­grund­stück eben­falls an die Gren­ze gebaut wird, wenn zulas­ten des Nach­bar­grund­stücks eine ent­spre­chen­de Bau­last nach § 71 LBO über­nom­men wird.

Grenz­be­bau­ung – und die erfor­der­li­che Bau­last

Die öffent­lich-recht­li­che Siche­rung einer Grenz­be­bau­ung kann aus­nahms­wei­se durch eine auf dem Nach­bar­grund­stück bereits vor­han­de­ne Grenz­be­bau­ung ersetzt wer­den, wenn das an der Gren­ze geplan­te Bau­vor­ha­ben und die Grenz­be­bau­ung auf dem Nach­bar­grund­stück zuein­an­der in einer gewis­sen Bezie­hung ste­hen und sich in einem Maße über­de­cken, dass als Ergeb­nis einer bei­der­sei­ti­gen Grenz­be­bau­ung noch der Ein­druck einer geschlos­se­nen Bau­wei­se ver­mit­telt wird; nicht aus­rei­chend ist, dass nur irgend­wo auf dem Nach­bar­grund­stück an der gemein­sa­men Grund­stücks­gren­ze ein Grenz­bau errich­tet ist 1.

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB muss ein Gebäu­de dann an die Grund­stücks­gren­ze gebaut wer­den, wenn die Eigen­art der nähe­ren Umge­bung durch eine geschlos­se­ne Bau­wei­se ent­spre­chend § 22 Abs. 3 BauN­VO oder eine abwei­chen­de, d.h. halb­of­fe­ne Bau­wei­se ent­spre­chend § 22 Abs. 4 BauN­VO geprägt wird, die zu einer Grenz­be­bau­ung zwingt 2. Ist in einem unbe­plan­ten Gebiet teils offe­ne bzw. halb­of­fe­ne und teils geschlos­se­ne Bau­wei­se vor­zu­fin­den, besteht kein Zwang zu einer Grenz­be­bau­ung 3.

Maß­stabs­bil­dend für das Ein­fü­gen im Sin­ne des § 34 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB ist die Umge­bung, inso­weit sich die Aus­füh­rung eines Vor­ha­bens auf sie aus­wir­ken kann und inso­weit, als sie ihrer­seits den boden­recht­li­chen Cha­rak­ter des Bau­grund­stücks prägt oder doch beein­flusst 4.

Der Zuläs­sig­keit des Vor­ha­bens ohne Abstands­flä­chen nach § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO steht jedoch ent­ge­gen, dass nicht i. S. die­ser Vor­schrift öffent­lich-recht­lich gesi­chert ist, dass auf dem Nach­bar­grund­stück eben­falls an die Gren­ze gebaut wird.

Nach­bar­grund­stück i. S. des § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO sind hier die bei­den Grund­stü­cke Flst.Nrn. 30 und 30/​2 der Klä­ge­rin zu 1. Die Lan­des­bau­ord­nung ver­wen­det zwar den Begriff des Grund­stücks regel­mä­ßig im Sin­ne von Buch­grund­stück (vgl. § 4 Abs. 1 LBO), so dass danach die Grenz­be­bau­ung jeweils zu den Grund­stü­cken Flst.Nrn. 30 und 30/​2 iso­liert zu betrach­ten wäre. Die Rege­lung des § 4 Abs. 2 LBO zeigt jedoch, dass der Buch­grund­stücks­be­griff nicht aus­nahms­los gilt. Viel­mehr kann ein Nach­bar­grund­stück im Sin­ne von § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO auch ein aus meh­re­ren Buch­grund­stü­cken bestehen­des benach­bar­tes Bau­grund­stück sein 5.

Das Tat­be­stands­merk­mal der öffent­lich-recht­li­chen Siche­rung im Sin­ne die­ser Vor­schrift ist in der Regel nur erfüllt, wenn zulas­ten der von der Grenz­be­bau­ung betrof­fe­nen Grund­stü­cke eine ent­spre­chen­de Bau­last nach § 71 LBO über­nom­men wird.

Die öffent­lich-recht­li­che Siche­rung ist dar­über hin­aus aus­nahms­wei­se auch dann gewähr­leis­tet, wenn auf dem Nach­bar­grund­stück bereits ein Gebäu­de, von des­sen Fort­be­stand aus­ge­gan­gen wer­den kann, an der Gren­ze vor­han­den ist, an das ange­baut wer­den soll, und der geplan­te Grenz­bau noch in einer hin­rei­chen­den Bezie­hung zu dem vor­han­de­nen Gebäu­de steht 6. Denn in einem sol­chem Fall wür­de es sich bei der For­de­rung nach Ein­tra­gung einer Bau­last um eine blo­ße För­me­lei han­deln. Die Wir­kun­gen eines bereits vor­han­de­nen Gebäu­des auf dem Nach­bar­grund­stück auf des­sen Schutz­wür­dig­keit nach § 5 LBO kön­nen jedoch nicht wei­ter rei­chen, als die einer ent­spre­chen­den Bau­last. Eine auf dem Nach­bar­grund­stück vor­han­de­ne Grenz­be­bau­ung kann die von § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO gefor­der­te öffent­lich-recht­li­che Siche­rung daher nur in ihrem Umfeld erset­zen. Das an der Gren­ze geplan­te Bau­vor­ha­ben und das auf dem Nach­bar­grund­stück bereits errich­te­te Grenz­ge­bäu­de müs­sen zuein­an­der in einer gewis­sen Bezie­hung ste­hen und bei­de Gebäu­de müs­sen sich in einem Maße über­de­cken, dass als Ergeb­nis einer bei­der­sei­ti­gen Grenz­be­bau­ung noch der Ein­druck einer geschlos­se­nen Bau­wei­se ver­mit­telt wird; nicht aus­rei­chend ist, dass irgend­wo an der gemein­sa­men Grund­stücks­gren­ze ein Grenz­bau errich­tet ist 7. Eine ande­re Aus­le­gung ist mit dem Zweck des § 5 Abs. 1 Satz 2 LBO nicht ver­ein­bar, auch wenn die Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Norm dies nahe­le­gen mag.

Zweck die­ser Vor­schrift ist es, den Rege­lun­gen des Bau­pla­nungs­rechts, die gege­be­nen­falls eine Bebau­ung ohne Abstand der Gebäu­de von­ein­an­der vor­se­hen, auch im Bau­ord­nungs­recht Gel­tung zu ver­schaf­fen 8. Durch die­se Rege­lung soll eine nur ein­sei­ti­ge Grenz­be­bau­ung ver­hin­dert wer­den, die sich erge­ben könn­te, wenn das Bau­pla­nungs­recht ein Bau­vor­ha­ben an der Gren­ze gestat­tet, ohne zugleich zwin­gend für das Nach­bar­grund­stück eine ent­spre­chen­de Bebau­ung vor­zu­schrei­ben 9.

Die genann­ten Vor­aus­set­zun­gen für die aus­nahms­wei­se anzu­neh­men­de öffent­lich-recht­li­che Siche­rung durch einen vor­han­de­nen Grenz­bau gal­ten nach der Recht­spre­chung des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs Baden-Würt­tem­berg bereits zu der Vor­gän­ger­re­ge­lung des § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO a.F. 10. Allein die Erset­zung des Wor­tes "ange­baut" durch "an die Gren­ze gebaut" in der seit dem 01.01.1996 gel­ten­den Neu­re­ge­lung führt ent­ge­gen der Ansicht des Ver­wal­tungs­ge­richts und der Bei­gela­de­nen nicht dazu, dass nun­mehr auf die Not­wen­dig­keit einer hin­rei­chen­den Bezie­hung zwi­schen dem vor­han­de­nen und dem geplan­ten Grenz­bau ver­zich­tet wer­den kann. Nach der Geset­zes­be­grün­dung 11 war mit der Neu­re­ge­lung zwar die Vor­stel­lung ver­bun­den, es müs­se nun­mehr dem "Zweit­bau­en­den" grund­sätz­lich mög­lich sein, ohne Anknüp­fung an die bestehen­de Bebau­ung die pla­nungs­recht­lich zuläs­si­ge Bebau­ungs­tie­fe aus­zu­schöp­fen. Die­se Vor­stel­lung hat jedoch in Wort­laut und Sys­te­ma­tik des Geset­zes kei­nen hin­rei­chen­den Nie­der­schlag gefun­den 12. Zudem dient die Ein­hal­tung von Abstands­flä­chen gera­de der Sicher­stel­lung der aus­rei­chen­den Belüf­tung und Beleuch­tung der Gebäu­de und der unbe­bau­ten Grund­stücks­tei­le 13. Hier­auf wird in den Fäl­len des § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO ver­zich­tet, weil der Lan­des­ge­setz­ge­ber auch hier dem Pla­nungs­recht den Vor­rang ein­räumt, obwohl er dazu in Gebie­ten, in denen pla­nungs­recht­li­che Vor­schrif­ten nicht zwin­gend eine geschlos­se­ne Bau­wei­se ver­lan­gen, nicht ver­pflich­tet wäre 14. Ein sol­cher Ver­zicht begrün­det indes – wegen der ähn­li­chen Inter­es­sen­la­ge wie bei einer Dop­pel­haus­be­bau­ung 15 ‑ein gegen­sei­ti­ges nach­bar­schaft­li­ches Aus­tausch­ver­hält­nis, das eine Grenz­be­bau­ung ver­langt, auf­grund derer die Gebäu­de noch in einer gewis­sen Bezie­hung zuein­an­der ste­hen und sich in rele­van­ter Wei­se über­de­cken.

Dafür, dass das geplan­te Bau­vor­ha­ben zu der vor­han­de­nen Grenz­be­bau­ung in einer gewis­sen Bezie­hung steht und sich die Gebäu­de in einem Maße über­de­cken, dass noch der Ein­druck der geschlos­se­nen Bau­wei­se ver­mit­telt wird, ist zwar nicht erfor­der­lich, dass die geplan­te Grenz­be­bau­ung und die vor­han­de­ne Grenz­be­bau­ung in Höhe und Tie­fe der Bau­kör­per wei­test­ge­hend deckungs­gleich sind 16. Ab wel­cher Abwei­chung der Ein­druck der geschlos­se­nen Bau­wei­se nicht mehr besteht, ist jedoch eine Fra­ge des Ein­zel­falls. So hat der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg im Beschluss vom 12.09.1996 17, auf den spä­te­re Ent­schei­dun­gen 18 Bezug neh­men, eine Abwei­chung von zwei Metern in der Tie­fe und zwei bis drei Metern in der Höhe für zuläs­sig erach­tet. Damit ver­langt der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof gera­de eine weit­ge­hen­de Deckungs­gleich­heit.

Auch die Zulas­sung einer gerin­ge­ren Tie­fe der Abstands­flä­che in einem Son­der­fall nach § 6 Abs. 3 Satz 1 LBO schei­det aus.

Der Anspruch des Bau­herrn auf Zulas­sung einer gerin­ge­ren Tie­fe der Abstands­flä­che ist vom Gericht im Rah­men der Nach­bark­la­ge zuguns­ten des Bau­herrn zu berück­sich­ti­gen, auch wenn eine Ent­schei­dung der Bau­rechts­be­hör­de hier­über nicht vor­liegt 19. Die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen dafür sind jedoch nicht erfüllt. Ein Son­der­fall nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 oder 3 LBO schei­det offen­sicht­lich aus und ein Son­der­fall nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO liegt eben­falls nicht vor.

Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 LBO ist eine gerin­ge­re Tie­fe der Abstands­flä­che zuzu­las­sen, wenn Beleuch­tung mit Tages­licht sowie Belüf­tung in aus­rei­chen­dem Maße gewähr­leis­tet blei­ben, Grün­de des Brand­schut­zes nicht ent­ge­gen­ste­hen und nach­bar­li­che Belan­ge nicht erheb­lich beein­träch­tigt wer­den. Nach der Recht­spre­chung aller mit Bau­rechts­sa­chen befass­ten Ver­wal­tungs­ge­richts­ho­fe des Gerichts­hofs liegt eine erheb­li­che Beein­träch­ti­gung nach­bar­li­cher Belan­ge regel­mä­ßig vor, wenn die nach­bar­schüt­zen­de Abstands­flä­chen­tie­fe (vgl. § 5 Abs. 7 LBO) unter­schrit­ten wird, gleich­gül­tig, ob die Unter­schrei­tung gra­vie­rend oder gering­fü­gig ist. Nach­bar­li­che Belan­ge sind in einem sol­chen Fall nur dann nicht erheb­lich beein­träch­tigt, wenn die vor­han­de­ne Situa­ti­on auf dem Nach­bar­grund­stück durch bau­ord­nungs­recht­lich rele­van­te, tat­säch­li­che oder recht­li­che Beson­der­hei­ten gekenn­zeich­net ist, die das Inter­es­se des Nach­barn an der Ein­hal­tung des nach­bar­schüt­zen­den Teils der Abstandstie­fe deut­lich min­dern oder als weni­ger schutz­wür­dig erschei­nen las­sen 20.

Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden ‑Würt­tem­berg, Urteil vom 2. Juni 2015 – 8 S 1914 – /​14

  1. wie VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 03.11.2014 – 3 S 1368/​14, NVwZ-RR 2015, 288[]
  2. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 13.02.1998 – 5 S 3202/​96, BRS 60 Nr. 86[]
  3. vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.03.1994 – 4 B 53.94, ZfBR 1994, 192[]
  4. stRspr BVerwG, u.a. Urtei­le vom 26.05.1978 – 4 C 9.77, BVerw­GE 55, 369, 380; und vom 05.12.2013 – 4 C 5.12, NVwZ 2014, 370[]
  5. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 06.06.2008 – 8 S 18/​07, VBlBW 2008, 483 37[]
  6. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 25.01.1996 – 5 S 2766/​95 ; Beschlüs­se vom 12.09.1996 – 5 S 2232/​96, VBlBW 1997, 221; vom 10.03.1999 – 3 S 332/​99; und vom 03.11.2014 – 3 S 1368/​14; Busch in: Das Neue Bau­recht in Baden-Würt­tem­berg, Stand Novem­ber 2014, § 5 Rn. 39[]
  7. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 03.11.2014 – 3 S 1368/​14, NVwZ-RR 2015, 288[]
  8. vgl. Sau­ter, Lan­des­bau­ord­nung für Baden-Würt­tem­berg, 3. Aufl., Stand: März 2010, Band 1, § 5 Rn. 9 und 35[]
  9. vgl. VG Frei­burg, Beschluss vom 06.07.2010 – 4 K 952/​10 3[]
  10. vgl. z.B. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 15.09.1993 – 3 S 1670/​93 5[]
  11. LT-Drs. 11/​5337 S. 80[]
  12. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 03.11.2014 – 3 S 1368/​14 23; VG Frei­burg, Beschluss vom 06.07.2010 – 4 K 952/​10 8[]
  13. vgl. Sau­ter a.a.O., § 5 Rn. 3[]
  14. vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.03.1994 – 4 B 53.94 4[]
  15. vgl. BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerw­GE 110, 355, 359[]
  16. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 12.02.2007 – 5 S 2826/​06 11[]
  17. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 12.09.1996 – 5 S 2232/​96[]
  18. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 10.01.2006 – 5 S 2335/​05[]
  19. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 25.01.1996 – 5 S 2766/​95 24[]
  20. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 27.11.2013 – 8 S 1813/​13BauR 2014, 533 m.w.N.[]