Kom­bi­na­ti­on von Dau­er- und Feri­en­woh­nun­gen im Son­der­ge­biet

Kom­bi­na­ti­on von Dau­er- und Feri­en­woh­nun­gen in einem Son­der­ge­biet ist zuläs­sig.

Kom­bi­na­ti­on von Dau­er- und Feri­en­woh­nun­gen im Son­der­ge­biet

Gemein­den dür­fen mit­hin Son­der­ge­bie­te fest­set­zung, die als bau­li­che Nut­zung eine stän­di­ge Wohn­nut­zung und Feri­en­woh­nun­gen in einem räum­lich-funk­tio­na­len Zusam­men­hang vor­se­hen.

Dies ent­schied jetzt das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt in zwei bei ihm anhän­gi­gen Ver­fah­ren.

In dem ers­ten Ver­fah­ren 1 ver­lang­te eine Eigen­tü­me­rin, die Nut­zung ihrer Woh­nung auf Sylt als Feri­en­woh­nung zu gestat­ten. Die nach erfolg­lo­sem Antrags- und Wider­spruchs­ver­fah­ren erho­be­ne Kla­ge wies das Ver­wal­tungs­ge­richt Schles­wig ab 2: Der Nut­zungs­än­de­rung ste­he ein 2012 erlas­se­ner Bebau­ungs­plan ent­ge­gen. Die­ser set­ze ein Son­der­ge­biet nach § 11 BauN­VO fest und ver­lan­ge, jeden­falls eine Woh­nung pro Gebäu­de zum dau­ern­den Woh­nen zu nut­zen. Die Erfül­lung die­ser Vor­aus­set­zung sei nicht gesi­chert. Der Bebau­ungs­plan sei auch wirk­sam. Die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung ver­bie­te nicht, das dau­ern­de Woh­nen und die Nut­zung von Feri­en­woh­nun­gen in einem Son­der­ge­biet wie gesche­hen zu kom­bi­nie­ren.

In dem zwei­ten Ver­fah­ren 3 wand­te sich ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gegen einen Bebau­ungs­plan der Stadt Nor­der­ney aus dem Jahr 2014. Die­ser setzt ein sons­ti­ges Son­der­ge­biet fest, das über­wie­gend der Unter­brin­gung von Anla­gen und Ein­rich­tun­gen des Dau­er­woh­nens sowie wei­ter­hin unter­ge­ord­net der Frem­den­be­her­ber­gung die­nen soll. Er ver­langt, je Wohn­ge­bäu­de min­des­tens eine Woh­nung zum dau­er­haf­ten Auf­ent­halt vor­zu­se­hen und begrenzt die Anzahl der Feri­en­ap­par­te­ments auf zwei je Wohn­ge­bäu­de. Den dage­gen erho­be­nen Nor­men­kon­troll­an­trag lehn­te das Nie­der­säch­si­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt in Lüne­burg ab 4.

Die Revi­sio­nen blie­ben vor dem Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt in bei­den Fäl­len erfolg­los.

Maß­ge­bend waren jeweils Fas­sun­gen der BauN­VO vor Inkraft­tre­ten des Geset­zes vom 4. Mai 2017 5. Das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt hielt die Bebau­ungs­plä­ne für wirk­sam. Die Fest­set­zun­gen schaf­fen Gebie­te, die sich von den Bau­ge­bie­ten nach den §§ 2 bis 10 BauN­VO wesent­lich unter­schei­den. Ihr Fest­set­zungs­ge­halt lässt sich kei­nem der dort gere­gel­ten Gebiets­ty­pen zuord­nen, wie ein Ver­gleich mit den all­ge­mei­nen Zweck­set­zun­gen die­ser Bau­ge­bie­te ergibt. Dau­er­woh­nen und Feri­en­woh­nun­gen sind jeden­falls nicht unver­ein­bar, wenn die­se Nut­zun­gen in einem räum­lich- funk­tio­na­len Zusam­men­hang ste­hen, etwa „unter einem Dach“ aus­ge­übt wer­den. Aus § 10 Abs. 4 BauN­VO folgt nichts Ande­res. Die im Jahr 1977 geschaf­fe­ne Vor­schrift bie­tet eine Rechts­grund­la­ge für die Fest­set­zung von Feri­en­haus­ge­bie­ten, beab­sich­tig­te aber nicht, die schon damals bekann­te Ver­mie­tung von Feri­en­woh­nun­gen in gewach­se­nen Wohn­la­gen zu unter­sa­gen und Son­der­ge­bie­ten für die Erho­lung vor­zu­be­hal­ten.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urtei­le vom 18. Okto­ber 2017 – 4 C 5.16und 4 CN 6.17

  1. BVerwG – 4 C 5.16[]
  2. VG Schles­wig, Urteil vom 06.07.2016 – 8 A 155/​15[]
  3. BVerwG – 4 CN 6.17[]
  4. Nds. OVG Urteil vom 09.08.2016 – 1 KN 65/​15[]
  5. BGBl. I S. 1057[]
  6. vgl. BVerfGE 107, 395, 414[]