Mietminderung und Wohngeld

Als vereinbarte Miete im Sinne des § 9 Abs. 1 WoGG ist auch die nach § 536 Abs. 1 BGB angemessen herabgesetzte Miete anzusehen.

Mietminderung und Wohngeld

Besteht allerdings ein Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Mietminderung, ist zunächst der Ausgang dieser mietrechtlichen Streitigkeit abzuwarten, bevor der geminderte Mietzins der Wohngeldberechnung zu Grunde gelegt werden kann.

So hat das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht in Lüneburg in dem vorliegenden Fall entschieden. Nach § 4 Nr. 2 WoGG richtet sich das Wohngeld u. a. nach der zu berücksichtigenden Miete. Miete ist nach § 9 Abs. 1 WoGG das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum aufgrund eines Mietvertrages oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses. Liegt der gesetzliche Minderungstatbestand des § 536 BGB vor, wirkt dieser dahingehend, dass die herabgesetzte Miete als die vereinbarte Miete gilt1. Denn nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet, der Mietzins also unmittelbar kraft Gesetzes angemessen herabgesetzt, ohne dass der Mieter sich hierauf berufen oder der Vermieter hiermit einverstanden sein muss2. Demnach ist die angemessen herabgesetzte Miete auch wohngeldrechtlich als vereinbarte Miete im Sinne des § 9 Abs. 1 WoGG anzusehen3.

Besteht allerdings ein Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Mietminderung, ob etwa ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vorliegt und / oder in welchem Umfange die Miete angemessen herabzusetzen ist, ist der Ausgang dieser mietrechtlichen Streitigkeit abzuwarten, vom Mieter / Wohngeldantragsteller gegebenenfalls ein rechtskräftiges Urteil über den Ausgang dieses Rechtsstreits vorzulegen (vgl. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 WoGG) und der darin festgestellte geminderte Mietzins der Wohngeldberechnung zu Grunde zu legen4.

Hier streiten der Kläger und sein Vermieter ausweislich des vom Kläger als Anlage zu seinem Schriftsatz vom 10. Dezember 2010 eingereichten Schriftverkehrs zwar u. a. darüber, ob das Haus des Vermieters bzw. die Wohnung des Klägers von Mäusen befallen ist, wer dafür gegebenenfalls die Verantwortung trägt und auf welche Weise die Mäuse zu beseitigen sind. In keinem der von dem Kläger vorgelegten Schreiben stellt der Vermieter des Klägers jedoch die von dem Kläger vorgenommene Kürzung des Mietzinses um ca. 50 % (jedenfalls) seit Mai 2010 als angemessene Herabsetzung des Mietzinses im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB in Frage, für die es nach der Darstellung des Klägers neben dem genannten Mäusebefall offenbar auch noch weitere Gründe, wie die nach wie vor nicht ordnungsgemäß behobenen Folgen des Wasserschadens in der Küche der Wohnung des Klägers und der insgesamt marode Zustand des Hauses, gibt. Es bestehen dementsprechend auch keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter den Kläger insoweit in Anspruch nehmen und wegen des nicht gezahlten Mietzinses das Mietverhältnis kündigen und / oder den Kläger auf Zahlung des vollen Mietzinses verklagen will. Ein Streit zwischen dem Kläger und seinem Vermieter über die Minderung des Mietzinses, dessen Ausgang nach dem oben Gesagten abzuwarten wäre, kann auf der Grundlage dieses Sachverhalts nicht festgestellt werden.

Hier ist daher der geminderte Mietzins als vereinbarte Miete im Sinne des § 9 Abs. 1 WoGG anzusehen mit der Folge, dass der Kläger keinen Anspruch auf Gewährung von Wohngeld hat.

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 19. September 2011 – 4 PA 4/11

  1. Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 536 Rn. 32[]
  2. Palandt, a.a.O., § 536 Rn. 1, 32[]
  3. Stadler/Gutekunst/Dietrich/Fröba, WoGG, Stand: Mai 2011, § 9 Rn. 28[]
  4. vgl. Stadler/Gutekunst/Dietrich/Fröba, a.a.O., § 9 Rn. 28; Ziffern 9.12 und 27.22 der Wohngeld-Verwaltungsvorschrift 2009[]

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