Miet­min­de­rung und Wohn­geld

Als ver­ein­bar­te Mie­te im Sin­ne des § 9 Abs. 1 WoGG ist auch die nach § 536 Abs. 1 BGB ange­mes­sen her­ab­ge­setz­te Mie­te anzu­se­hen.

Miet­min­de­rung und Wohn­geld

Besteht aller­dings ein Streit zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter über die Miet­min­de­rung, ist zunächst der Aus­gang die­ser miet­recht­li­chen Strei­tig­keit abzu­war­ten, bevor der gemin­der­te Miet­zins der Wohn­geld­be­rech­nung zu Grun­de gelegt wer­den kann.

So hat das Nie­der­säch­si­sche Ober­ver­wal­tungs­ge­richt in Lüne­burg in dem vor­lie­gen­den Fall ent­schie­den. Nach § 4 Nr. 2 WoGG rich­tet sich das Wohn­geld u. a. nach der zu berück­sich­ti­gen­den Mie­te. Mie­te ist nach § 9 Abs. 1 WoGG das ver­ein­bar­te Ent­gelt für die Gebrauchs­über­las­sung von Wohn­raum auf­grund eines Miet­ver­tra­ges oder ähn­li­chen Nut­zungs­ver­hält­nis­ses. Liegt der gesetz­li­che Min­de­rungs­tat­be­stand des § 536 BGB vor, wirkt die­ser dahin­ge­hend, dass die her­ab­ge­setz­te Mie­te als die ver­ein­bar­te Mie­te gilt [1]. Denn nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mie­ter für die Zeit, wäh­rend der die Taug­lich­keit des Miet­ob­jekts zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch gemin­dert ist, nur zur Ent­rich­tung einer ange­mes­sen her­ab­ge­setz­ten Mie­te ver­pflich­tet, der Miet­zins also unmit­tel­bar kraft Geset­zes ange­mes­sen her­ab­ge­setzt, ohne dass der Mie­ter sich hier­auf beru­fen oder der Ver­mie­ter hier­mit ein­ver­stan­den sein muss [2]. Dem­nach ist die ange­mes­sen her­ab­ge­setz­te Mie­te auch wohn­geld­recht­lich als ver­ein­bar­te Mie­te im Sin­ne des § 9 Abs. 1 WoGG anzu­se­hen [3].

Besteht aller­dings ein Streit zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter über die Miet­min­de­rung, ob etwa ein Man­gel der Miet­sa­che im Sin­ne des § 536 Abs. 1 BGB vor­liegt und /​oder in wel­chem Umfan­ge die Mie­te ange­mes­sen her­ab­zu­set­zen ist, ist der Aus­gang die­ser miet­recht­li­chen Strei­tig­keit abzu­war­ten, vom Mie­ter /​Wohn­geld­an­trag­stel­ler gege­be­nen­falls ein rechts­kräf­ti­ges Urteil über den Aus­gang die­ses Rechts­streits vor­zu­le­gen (vgl. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 WoGG) und der dar­in fest­ge­stell­te gemin­der­te Miet­zins der Wohn­geld­be­rech­nung zu Grun­de zu legen [4].

Hier strei­ten der Klä­ger und sein Ver­mie­ter aus­weis­lich des vom Klä­ger als Anla­ge zu sei­nem Schrift­satz vom 10. Dezem­ber 2010 ein­ge­reich­ten Schrift­ver­kehrs zwar u. a. dar­über, ob das Haus des Ver­mie­ters bzw. die Woh­nung des Klä­gers von Mäu­sen befal­len ist, wer dafür gege­be­nen­falls die Ver­ant­wor­tung trägt und auf wel­che Wei­se die Mäu­se zu besei­ti­gen sind. In kei­nem der von dem Klä­ger vor­ge­leg­ten Schrei­ben stellt der Ver­mie­ter des Klä­gers jedoch die von dem Klä­ger vor­ge­nom­me­ne Kür­zung des Miet­zin­ses um ca. 50 % (jeden­falls) seit Mai 2010 als ange­mes­se­ne Her­ab­set­zung des Miet­zin­ses im Sin­ne des § 536 Abs. 1 BGB in Fra­ge, für die es nach der Dar­stel­lung des Klä­gers neben dem genann­ten Mäu­se­be­fall offen­bar auch noch wei­te­re Grün­de, wie die nach wie vor nicht ord­nungs­ge­mäß beho­be­nen Fol­gen des Was­ser­scha­dens in der Küche der Woh­nung des Klä­gers und der ins­ge­samt maro­de Zustand des Hau­ses, gibt. Es bestehen dem­entspre­chend auch kei­ner­lei Anhalts­punk­te dafür, dass der Ver­mie­ter den Klä­ger inso­weit in Anspruch neh­men und wegen des nicht gezahl­ten Miet­zin­ses das Miet­ver­hält­nis kün­di­gen und /​oder den Klä­ger auf Zah­lung des vol­len Miet­zin­ses ver­kla­gen will. Ein Streit zwi­schen dem Klä­ger und sei­nem Ver­mie­ter über die Min­de­rung des Miet­zin­ses, des­sen Aus­gang nach dem oben Gesag­ten abzu­war­ten wäre, kann auf der Grund­la­ge die­ses Sach­ver­halts nicht fest­ge­stellt wer­den.

Hier ist daher der gemin­der­te Miet­zins als ver­ein­bar­te Mie­te im Sin­ne des § 9 Abs. 1 WoGG anzu­se­hen mit der Fol­ge, dass der Klä­ger kei­nen Anspruch auf Gewäh­rung von Wohn­geld hat.

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 19. Sep­tem­ber 2011 – 4 PA 4/​11

  1. Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 536 Rn. 32[]
  2. Palandt, a.a.O., § 536 Rn. 1, 32[]
  3. Stadler/​Gutekunst/​Dietrich/​Fröba, WoGG, Stand: Mai 2011, § 9 Rn. 28[]
  4. vgl. Stadler/​Gutekunst/​Dietrich/​Fröba, a.a.O., § 9 Rn. 28; Zif­fern 9.12 und 27.22 der Wohn­geld-Ver­wal­tungs­vor­schrift 2009[]