Misch­ge­biet mit aus­schließ­li­cher Wohn­be­bau­ung

Die Fest­set­zung eines Misch­ge­biets (§ 6 BauN­VO) in einem Bebau­ungs­plan ver­stößt gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB, wenn die Gemein­de ihr inso­weit ver­folg­tes städ­te­bau­li­ches Kon­zept bereits wäh­rend der Plan­auf­stel­lung dadurch auf­gibt, dass sie ihr Ein­ver­neh­men zur Ertei­lung von Bau­ge­neh­mi­gun­gen für die Errich­tung nur von Wohn­häu­sern auf allen Bau­grund­stü­cken im Misch­ge­biet erteilt.

Misch­ge­biet mit aus­schließ­li­cher Wohn­be­bau­ung

Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB haben die Gemein­den Bau­leit­plä­ne auf­zu­stel­len, sobald und soweit es für die städ­te­bau­li­che Ent­wick­lung und Ord­nung erfor­der­lich ist. Die­ses Gebot gilt nicht nur für Anlass und Zeit­punkt der Pla­nung, son­dern auch für jede ein­zel­ne Fest­set­zung 1. Was i. S. des § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB "erfor­der­lich" ist, bestimmt sich nach der pla­ne­ri­schen Kon­zep­ti­on der Gemein­de. Denn wel­che städ­te­bau­li­chen Zie­le sie sich setzt, liegt grund­sätz­lich in ihrem pla­ne­ri­schen Ermes­sen. Der Gesetz­ge­ber ermäch­tigt die Gemein­den, die­je­ni­ge "Städ­te­bau­po­li­tik" zu betrei­ben, die ihren städ­te­bau­li­chen Ord­nungs­vor­stel­lun­gen ent­spricht 2. Das gilt auch für Gebie­te, die bereits bebaut sind oder in ande­rer Wei­se kon­kret genutzt wer­den 3. Nicht erfor­der­lich sind Bau­leit­plä­ne oder Fest­set­zun­gen ohne posi­ti­ve Pla­nungs­kon­zep­ti­on im Sin­ne eines gro­ben und eini­ger­ma­ßen offen­sicht­li­chen Miss­griffs 4. Das gilt etwa für Fest­set­zun­gen die nicht dem "wah­ren" Wil­len der Gemein­de ent­spre­chen, weil sie in ihrer eigent­li­chen gleich­sam posi­ti­ven Ziel­set­zung nicht gewollt und erfor­der­lich sind 5. Inso­weit setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB eine strikt bin­den­de Schran­ke, die gro­be und eini­ger­ma­ßen offen­sicht­li­che Miss­grif­fe aus­schließt. Sie betrifft die gene­rel­le Erfor­der­lich­keit der Pla­nung oder ein­zel­ner Fest­set­zun­gen, nicht aber Ein­zel­hei­ten einer kon­kre­ten pla­ne­ri­schen Lösung; dafür ist das Abwä­gungs­ge­bot maß­geb­lich 6.

Spä­tes­ter Zeit­punkt für die Beur­tei­lung der Erfor­der­lich­keit i. S. des § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB ist das Inkraft­tre­ten des Bebau­ungs­plans durch orts­üb­li­che Bekannt­ma­chung (§ 10 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB). Ver­stößt eine Fest­set­zung in die­sem Zeit­punkt gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB, ist sie von Anfang an unwirk­sam. Denn Pla­ner­hal­tungs­vor­schrif­ten kom­men inso­weit nicht in Betracht und auch eine spä­te­re Ände­rung der Sach- oder Rechts­la­ge kann die Fest­set­zung nicht wie­der "zum Leben erwe­cken" 7.

Gemes­sen dar­an ist die Fest­set­zung des Misch­ge­biets im ange­grif­fe­nen Bebau­ungs­plan nicht i. S. des § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB erfor­der­lich. Sie fin­det zwar for­mal ihre Grund­la­ge in § 9 Abs. 1 Nr. 1 Bau­GB i.V.m. § 1 Abs. 3 Satz 1 und § 6 BauN­VO. Sie wird jedoch durch die­se Vor­schrif­ten nicht auch mate­ri­ell gedeckt, weil sie ihrem Inhalt nach bei Inkraft­tre­ten der Sat­zung durch orts­üb­li­che Bekannt­ma­chung am 07.12.2012 offen­sicht­lich nicht dem "wah­ren" pla­ne­ri­schen Wil­len der Antrags­geg­ne­rin ent­sprach und sich daher als gro­ber pla­ne­ri­scher Miss­griff erweist. Denn sie war in ihrer eigent­li­chen gleich­sam posi­ti­ven Ziel­set­zung nach der pla­ne­ri­schen Kon­zep­ti­on der Antrags­geg­ne­rin zur städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lung und Ord­nung der betref­fen­den Flä­chen des Plan­ge­biets tat­säch­lich nicht – mehr – "gewollt".

Misch­ge­bie­te die­nen dem Woh­nen und der Unter­brin­gung von Gewer­be­be­trie­ben, die das Woh­nen nicht wesent­lich stö­ren (§ 6 Abs. 1 BauN­VO). In der sowohl qua­li­ta­tiv als auch quan­ti­ta­tiv zu ver­ste­hen­den Durch­mi­schung der zwei Haupt­nut­zungs­ar­ten "Woh­nen" und "Gewer­be­be­trie­be, die das Woh­nen nicht wesent­lich stö­ren" liegt die in § 6 Abs. 1 BauN­VO nor­ma­tiv bestimm­te beson­de­re Funk­ti­on des Misch­ge­biets, die sich gera­de dadurch von den ande­ren Bau­ge­biets­ty­pen der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung unter­schei­det 8. Die Fest­set­zung eines sol­chen Gebiets­typs ist zur städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lung und Ord­nung mit­hin nicht erfor­der­lich, wenn die Gemein­de ihr inso­weit ver­folg­tes städ­te­bau­li­ches Kon­zept bereits wäh­rend der Plan­auf­stel­lung dadurch auf­gibt, dass sie in Wahr­neh­mung ihrer Pla­nungs­ho­heit (§ 36 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB) das Ein­ver­neh­men zur Ertei­lung von Bau­ge­neh­mi­gun­gen für die Errich­tung nur von Wohn­häu­sern auf allen Bau­grund­stü­cken im Misch­ge­biet erteilt. Das ist hier der Fall. Die Begrün­dung zum Bebau­ungs­plan "Obsteig, 1. Ände­rung" deu­tet zwar auf eine posi­ti­ve städ­te­bau­li­che Pla­nungs­kon­zep­ti­on im Sin­ne des § 6 Abs. 1 BauN­VO, soweit es dar­in heißt, die Umnut­zung der Flä­chen des bis­he­ri­gen Gewer­be­ge­biets sol­le "als gemisch­te Bebau­ung mit Wohn-und Gewer­be­ge­bäu­den erfol­gen" und es soll­ten dort "neben Wohn­ge­bäu­den auch nicht stö­ren­de Gewer­be­be­trie­be sowie Geschäfts-und Büro­ge­bäu­de zuläs­sig sein". Die­se ursprüng­lich ver­folg­te städ­te­bau­li­che Kon­zep­ti­on hat­te die Antrags­geg­ne­rin jedoch schon wäh­rend des Ver­fah­rens zur Auf­stel­lung des Bebau­ungs­plans auf­ge­ge­ben und dar­an hat­te sich auch bis zur Beschluss­fas­sung über den Bebau­ungs­plan nichts mehr geän­dert. Denn die Antrags­geg­ne­rin hat­te mit der Ertei­lung ihres Ein­ver­neh­mens für die Errich­tung von acht Wohn­häu­sern auf allen Bau­grund­stü­cken im Gebiet der Plan­än­de­rung in Wahr­neh­mung ihrer Pla­nungs­ho­heit (§ 36 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB) ver­bind­lich doku­men­tiert, dass sie die für ein Misch­ge­biet typi­sche Durch­mi­schung der zwei Haupt­nut­zungs­ar­ten "Woh­nen" und "Gewer­be­be­trie­be, die das Woh­nen nicht wesent­lich stö­ren", in Wahr­heit nicht – mehr – anstrebt. An die­ser Sach­la­ge hat­te sich auch bis zum Inkraft­tre­ten des Bebau­ungs­plans nichts mehr geän­dert. Viel­mehr wur­de in der Beschluss­vor­la­ge für die Gemein­de­rats­sit­zung, in wel­cher der Bebau­ungs­plan beschlos­sen wur­de, in der ein­lei­ten­den "Sach­dar­stel­lung" aus­drück­lich auf die Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gun­gen für die Wohn­häu­ser im Ein­ver­neh­men mit der Antrags­geg­ne­rin und dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die dage­gen ein­ge­leg­ten Wider­sprü­che eines Drit­ten kei­ne auf­schie­ben­de Wir­kung hät­ten, wes­halb mit den Bau­ar­bei­ten begon­nen wer­den könn­te. Die in Kennt­nis die­ser Umstän­de gleich­wohl beschlos­se­ne Fest­set­zung eines Misch­ge­biets kann danach nur als offen­sicht­li­cher gro­ber pla­ne­ri­scher Miss­griff ver­stan­den wer­den, weil die Antrags­geg­ne­rin eine Durch­mi­schung von Wohn­nut­zung mit gewerb­li­cher Nut­zung im Gebiet der Plan­än­de­rung danach erkenn­bar nicht – mehr – rea­li­sie­ren woll­te. Bei Ver­wirk­li­chung der mit ihrem Ein­ver­neh­men geneh­mig­ten Bau­vor­ha­ben wäre das Misch­ge­biet viel­mehr in kür­zes­ter Zeit funk­ti­ons­los gewor­den. Der Umstand, dass es dazu nur des­halb nicht mehr kom­men konn­te, weil zwei Bau­ge­neh­mi­gun­gen auf Wider­sprü­che eines Drit­ten auf­ge­ho­ben wor­den sind, ändert an dem Ver­stoß gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB nichts. Zum einen lässt die Auf­he­bung von Bau­ge­neh­mi­gun­gen durch das Land­rats­amt kei­ne Rück­schlüs­se auf – geän­der­te – pla­ne­ri­sche Absich­ten der Antrags­geg­ne­rin zu. Zum ande­ren ist dies erst nach dem für die gericht­li­che Kon­trol­le der Gül­tig­keit des Bebau­ungs­plans spä­tes­ten Zeit­punkt des Inkraft­tre­ten des Bebau­ungs­plans gesche­hen, wes­halb die­se spä­te­re Ände­rung die Misch­ge­biets-Fest­set­zung nicht wie­der "zum Leben erwe­cken" kann 9.

Der Ver­stoß gegen § 1 Abs. 3 Bau­GB führt zur Unwirk­sam­keit der Fest­set­zung "Misch­ge­biet" und damit zur Unwirk­sam­keit des gan­zen Bebau­ungs­plans "Obsteig, 1. Ände­rung".

Män­gel, die ein­zel­nen Fest­set­zun­gen eines Bebau­ungs­plans anhaf­ten, füh­ren nur dann nicht zu des­sen Gesamt­un­wirk­sam­keit, wenn – ers­tens – die übri­gen Rege­lun­gen, Maß­nah­men oder Fest­set­zun­gen für sich betrach­tet noch eine sinn­vol­le städ­te­bau­li­che Ord­nung im Sin­ne des § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB bewir­ken kön­nen und – zwei­tens – die Gemein­de nach ihrem im Pla­nungs­ver­fah­ren zum Aus­druck gekom­me­nen Wil­len im Zwei­fel auch eine Sat­zung die­ses ein­ge­schränk­ten Inhalts beschlos­sen hät­te 10. Hier ist bereits die ers­te Vor­aus­set­zung nicht erfüllt. Der Bebau­ungs­plan "Obsteig, 1. Ände­rung" kann ohne die Misch­ge­biets-Fest­set­zung für sich betrach­tet kei­ne sinn­vol­le städ­te­bau­li­che Ord­nung im Sin­ne des § 1 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB bewir­ken. Denn mit der Fest­set­zung einer Gebiets­art trifft die Gemein­de eine pla­ne­ri­sche Grund­aus­sa­ge, in wel­cher Wei­se sich die städ­te­bau­li­che Ent­wick­lung im Plan­ge­biet voll­zie­hen soll. Fest­set­zun­gen über die Art der bau­li­chen Nut­zung gehen daher jeden­falls in – wir hier – detail­lier­ten Bebau­ungs­plä­nen nach § 30 Abs. 1 Bau­GB allen ande­ren Fest­set­zun­gen vor. Erweist sich damit die Gebiets­fest­set­zung als unwirk­sam, so führt dies regel­mä­ßig zur Gesamt­un­wirk­sam­keit des Bebau­ungs­plans 11. Das gilt auch im vor­lie­gen­den Fall. Gesichts­punk­te, die für ein Abwei­chen von die­ser Regel strei­ten, haben weder die Betei­lig­ten benannt und sind auch sonst nicht ersicht­lich.

Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden ‑Würt­tem­berg, Urteil vom 27. April 2015 – 8 S 2515/​13

  1. BVerwG, Beschluss vom 16.12.1988 – 4 NB 1.88, NVwZ 1989, 664 54, und Urtei­le vom 25.11.1999 – 4 CN 17.98, NVwZ 2000, 183 31, sowie vom 26.03.2009 – 4 C 21.01 -BVerw­GE 133, 310 17[]
  2. st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 26.03.2009, a.a.O. m.w.N.[]
  3. BVerwG, Beschluss vom 06.06.1997 – 4 NB 6.97, NVwZ-RR 1998, 415 11[]
  4. BVerwG, Urtei­le vom 14.07.1972 – IV C 8.70, BVerw­GE 40, 258; vom 16.12.1988 – 4 C 48.86, NVwZ 1989, 655; und vom 22.01.1993 – 8 C 46.91, BVerw­GE 92, 8[]
  5. vgl. BVerwG, Urteil vom 14.07.1972 – IV C 8.70, BVerw­GE 40, 258 <262> 29[]
  6. BVerwG, Urteil vom 27.03.2013 – 4 C 13.11 -BVerw­GE 146, 137 9 m.w.N.[]
  7. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.03.2014 – 4 CN 3.13, BVerw­GE 149, 229 27 und 33[]
  8. vgl. BVerwG, Urteil vom 04.05.1988 – 4 C 34.86, BVerw­GE 79, 309 <311> 128 und Beschluss vom 11.04.1996 – 4 B 51.96, NVwZ-RR 1997, 463 5 f. m.w.N.[]
  9. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.03.2014, a.a.O.[]
  10. BVerwG, Urteil vom 11.09.2014 – 4 CN 3.14, NVwZ 2015, 301 26 m.w.N.; st. Rspr.[]
  11. BVerwG, Urteil vom 11.09.2014, a.a.O. Rn. 27 m.w.N.[]