Nachbarwiderspruch – und der Ablauf der Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung läuft nicht nur dann nicht gemäß § 73 Abs. 1 HBauO nach drei Jahren ab, wenn die Baugenehmigung durch hoheitlichen Eingriff (vorübergehend) aufgehoben wird, sondern auch dann, wenn der Bauherr aufgrund eines Rechtsmittels des Nachbarn unabhängig von ihrer Vollziehbarkeit nicht auf den Bestand der Baugenehmigung vertrauen kann oder die Bauaufsichtsbehörde ihre Fortgeltung ausdrücklich bestreitet. Der Lauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung ist während dieses Zeitraums dem Rechtsgedanken des § 209 BGB entsprechend gehemmt; eine Unterbrechung der Geltungsdauer tritt nicht ein.

Nachbarwiderspruch – und der Ablauf der Baugenehmigung

Der Umstand, dass die Hamburgische Bauordnung keine ausdrückliche Regelung zur Hemmung oder Unterbrechung der Laufzeit einer Baugenehmigung enthält, zwingt nicht dazu, die Frist des § 73 Abs. 1 HBauO als absolut anzusehen und eine Verlängerung der Laufzeit nur anzunehmen, wenn die Antragsgegnerin sie auf Antrag nach § 73 Abs. 3 HBauO gewährt hat. Der in § 73 Abs. 1 HBauO enthaltene angemessene Interessenausgleich zwischen dem Schutz des Vertrauens, das der Bauherr in die Zulässigkeit des genehmigten Vorhabens setzt und dem öffentlichen Interesse daran, die Übereinstimmung eines in angemessener Zeit nicht begonnenen Vorhabens mit den möglicherweise veränderten baurechtlichen Zulässigkeitsanforderungen herzustellen1, bedarf der richterlichen Rechtsfortbildung. Denn die in § 73 Abs. 1 HBauO enthaltene Regelung behandelt nicht die denkbaren Störfaktoren, die außerhalb der Sphäre des Bauherrn liegen und die ihn daran hindern können, die ihm gesetzte Frist zur Umsetzung seiner Baugenehmigung auszunutzen. In diesen Fällen gebietet die Effektivität des verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes (Art.19 Abs. 4 GG) eine einschränkende Auslegung des § 73 Abs. 1 HBauO2.

Auch die Regelung in § 73 Abs. 3 HBauO wird dem nicht gerecht. Denn diese Verlängerung beinhaltet erhebliche Nachteile für den Bauherrn. Zum einen kann sie jeweils nur für den Zeitraum eines Jahres ausgesprochen werden. Zum anderen stellt sie eine – wenn auch verfahrensmäßig erleichterte – Neuerteilung der Baugenehmigung dar, mit der Folge, dass sich der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage verändert und dass die bisher bestehende Legalisierungswirkung nicht ohne weitere Prüfung verlängert wird3. Dadurch läuft der Bauherr Gefahr, seine Baugenehmigung zu verlieren. Dass der Bauherr vor diesem Hintergrund auch dann auf die Möglichkeit der Verlängerung seiner Baugenehmigung nach § 73 Abs. 3 BauGB verwiesen wird, wenn die Gründe, die ihn an einem früheren Baubeginn gehindert haben, nicht in seiner Sphäre lagen, kann daher nicht gefordert werden.

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Dass auch die Neufassung der Hamburgischen Bauordnung zum 1.04.20064 keine spezialgesetzliche Regelung zur Unterbrechung oder Hemmung der Frist des § 73 Abs. 1 HBauO enthält, zwingt ebenfalls nicht zu dem Schluss, dass für den Gesetzgeber nur im Rahmen des § 73 Abs. 3 HBauO eine Laufzeitverlängerung in Betracht kommt. Diese Rechtsauffassung vertreten im Übrigen auch die Antragsgegnerin und das Verwaltungsgericht nicht, die übereinstimmend von der Möglichkeit der Hemmung der Laufzeit des § 73 Abs. 1 HBauO ausgehen, aber unterschiedliche Auffassungen zur Anwendbarkeit der möglichen Hinderungsgründe geäußert haben. Dem Hamburgischen Gesetzgeber dürfte im Jahr 2005 bekannt gewesen sein, dass neben anderen Gerichten auch der Beschwerdesenat die Rechtsauffassung vertreten hat, die Laufzeit einer Baugenehmigung werde nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen u.a. dann verlängert, wenn es dem Bauherrn wegen Nachbarwiderspruch und Nachbarklage zuvor nicht zumutbar gewesen sei, die Baugenehmigung auszunutzen5. Hätte der Hamburgische Gesetzgeber die richterliche Rechtsfortbildung zur Verlängerung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung ausschließen oder beschränken wollen, wäre ihm dies insbesondere anlässlich der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung möglich gewesen. Er hat stattdessen trotz der genannten obergerichtlichen Rechtsprechung auf eine solche Regelung verzichtet und damit die fortgesetzte Anwendung der richterlichen Rechtsfortbildung nicht unterbunden oder konkretisiert.

Im Wege der Rechtsfortbildung können Rechtsgedanken wie z.B. der des § 209 BGB i.V.m. § 206 BGB, wonach die Verjährung einer Forderung gehemmt ist, wenn der Gläubiger durch höhere Gewalt an der Rechtsverfolgung gehindert ist, auch auf Fristen übertragen werden, die Gegenstand des öffentlichen Rechts sind. Dasselbe gilt für § 204 BGB bezüglich der Hemmung der Verjährung einer Forderung durch Rechtsverfolgung oder für § 203 BGB, wonach die Verjährung einer Forderung bei Verhandlungen mit dem Schuldner gehemmt ist. Es gibt keinen Anlass, auf die Laufzeit einer Baugenehmigung lediglich den Rechtsgedanken des § 206 BGB anzuwenden, der auf die rechtliche und tatsächliche (Un-)Möglichkeit der Rechtsverfolgung – bzw. hier der Umsetzung des Bauvorhabens – abstellt. Denn die Einräumung der dreijährigen Frist des § 73 Abs. 1 HBauO geschieht in Ansehung des Umstandes, dass einem Bauherrn nicht nur für die endgültige Entscheidungsfindung ein Zeitraum eingeräumt werden soll, sondern dass er für die Umsetzung eines Bauvorhabens eine Vorbereitungs- und Planungsfrist – u.a. zur Kapitalbeschaffung und zur Beauftragung von Bauunternehmen – benötigt. Da die Vorbereitungsarbeiten bereits selbst mit der Eingehung von vertraglichen Verpflichtungen über ein erhebliches finanzielles Volumen verbunden sind, können sie vom Bauherrn erst dann erwartet werden, wenn er auf den Bestand seiner Baugenehmigung vertrauen kann. Würde ein Nachbarrechtsbehelf nicht zur Laufzeitverlängerung führen, hätte ein Nachbar es in der Hand, den Bauherrn entweder zu kostspieligen Investitionen trotz unsicherer Rechtslage zu zwingen oder aufgrund der Länge eines Rechtsbehelfsverfahrens die Baugenehmigung zum Erlöschen zu bringen. Die gegenteilige Auffassung, die in der Einlegung eines Nachbarrechtsmittels ohne aufschiebende Wirkung noch kein laufzeitverlängerndes Bauhindernis erkennt, würde des Weiteren zur Benachteiligung desjenigen Bauherrn führen, der sich rechtstreu verhalten und die Schaffung rechtswidriger Zustände vermeiden möchte.

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Auch die Vorgaben des öffentlichen Bauordnungs- und Bauplanungsrechts stehen insoweit einer Übertragung des Rechtsgedankens des § 203 BGB und zur Berücksichtigung der Zumutbarkeit des Baubeginns nicht entgegen. Denn mit der Erteilung einer Baugenehmigung wird kein Zwang zur Umsetzung des Bauvorhabens innerhalb der Dreijahresfrist begründet. Vielmehr wird im Wege des Dauerverwaltungsakts lediglich die Legalität eines geplanten Bauvorhabens bestätigt, auf die sich der Bauherr während der dreijährigen Frist auch dann berufen kann, wenn sich die Rechtslage zu seinen Lasten zwischenzeitlich geändert haben sollte. Schließlich steht die Vorschrift des § 212a Abs. 1 BauGB, welche die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die einem Dritten erteilte Baugenehmigung ausschließt, der genannten Rechtsauffassung nicht entgegen6. Denn diese Norm verschafft dem Bauherrn lediglich die Möglichkeit, sein Bauvorhaben trotz eines laufenden Nachbarrechtsmittels zu beginnen, führt aber nicht dazu, dies trotz des Kostenrisikos für zwingend und nach dem Rechtsgedanken des § 203 BGB für zumutbar zu halten, um das Erlöschen der erteilten Genehmigung zu verhindern. Bezweckt wurde damit eine Begünstigung, auch während laufender Verfahren bauen zu dürfen, aber nicht die Verpflichtung, dies tun zu müssen, um das Erlöschen der Baugenehmigung zu verhindern.

In Anlehnung an die in den §§ 203 und 205 BGB genannten Fallgruppen sind somit auch die Konstellationen als laufzeitverlängernd anzusehen, in denen dem Bauherrn der mit erheblichen Kosten verbundene Baubeginn wegen einer unsicheren Rechtslage und fehlenden Vertrauens auf den Bestand der Genehmigung und die Umsetzbarkeit des Bauvorhabens nicht zugemutet werden kann. Dies ist etwa während noch nicht bestandskräftig oder rechtskräftig abgeschlossener Rechtsmittelverfahren nach der Einlegung eines Nachbarwiderspruchs bzw. einer Nachbarklage der Fall7.

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Aus diesem Grund führt nicht nur die Einlegung eines Nachbarrechtsbehelfs zur Verlängerung der Laufzeit einer Baugenehmigung, sondern auch die von der Antragsgegnerin zu Unrecht geäußerte Rechtsauffassung, die Baugenehmigung sei inzwischen erloschen8. Denn auch in dieser Situation kann von einem sich rechtstreu verhaltenden Bauherrn nicht erwartet werden, Maßnahmen zur Vorbereitung des Bauvorhabens zu treffen oder mit diesem zu beginnen. Ihm droht ebenfalls ein außerhalb seiner Sphäre liegender hoheitlicher Eingriff, da die Bauaufsichtsbehörde nach § 75 HBauO die Einstellung der Arbeiten und nach § 76 HBauO die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände fordern kann. Aufgrund der kurzfristig bestehenden rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten der Bauaufsichtsbehörde ist für den Eintritt der Laufzeitverlängerung unerheblich, ob dem Bauherrn bereits Zwangsmaßnahmen angedroht worden sind oder nicht.

Aus der Unmöglichkeit bzw. Unzumutbarkeit des Baubeginns, etwa aufgrund eines Nachbarrechtsbehelfs, folgt jedoch entgegen der Auffassung des Bauherrn keine Unterbrechung der Laufzeit der Baugenehmigung, verbunden mit einem Neubeginn entsprechend § 212 BGB, sondern lediglich deren Hemmung entsprechend § 209 BGB9. Soweit sich das Oberverwaltungsgericht Koblenz in seinem Urteil vom 23.06.199410 in Anlehnung an den Rechtsgedanken der §§ 209, 217 BGB a.F. für eine Unterbrechung der Laufzeit ausgesprochen hat, wenn der Nachbar Klage erhebt, überzeugt diese Rechtsansicht nach der Reform der Verjährungsregelungen des BGB nicht. Denn eine Situation, die derjenigen ähnelt, die nach heutigem Recht zur Unterbrechung bzw. zum Neubeginn der Verjährung nach § 212 BGB11 führt, liegt nicht vor. § 212 Abs. 1 BGB statuiert den Neubeginn der Verjährung nur bei einem Anerkenntnis des Schuldners oder wenn eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird. Dagegen führen die oben genannten Sachverhalte, die eine Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Geltendmachung einer Forderung bewirken, wie z.B. die Klageerhebung durch einen Nachbarn wie bereits ausgeführt, nach den Vorgaben des BGB lediglich zur Hemmung der Verjährungsfrist. Im Übrigen hätte die Unterbrechung bzw. der Neubeginn der Verjährung nach der Beendigung des Hinderungsgrundes eine ungerechtfertigte Verschiebung des Ausgleichs der gegenseitigen Interessen zur Folge, da die Dreijahresfrist auf diese Weise erheblich verlängert werden könnte. Es ist jedoch dem Bauherrn zuzumuten, innerhalb der verbleibenden Frist die Bauarbeiten zu beginnen bzw. fortzusetzen12.

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Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 29. Oktober 2014 – 2 Bs 179/14

  1. vgl. BVerwG, Beschluss vom 22.02.1991, NVwZ 1991, 984, 985 f. 17[]
  2. ebenso OVG NRW, Urteil vom 6.03.1979, BRS 35 Nr. 166 zu § 91 BauO NRW vom 27.01.1970[]
  3. vgl. Niere in: Alexejew, HBauO, Stand Januar 2012, § 73 Rn. 37 ff.[]
  4. HmbGVBl.2005, S. 525[]
  5. OVG Hamburg, Beschluss vom 24.08.1999, 2 Bf 1/97; OVG NRW, Beschluss vom 22.06.2001, 7 A 3553 3; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.04.1999, A 2 S 363/97[]
  6. OVG Hamburg, Urteil vom 19.03.2008, 2 Bf 428/03; Hornmann, a.a.O., Rn. 291[]
  7. OVG Hamburg, Urteil vom 19.03.2008, 2 Bf 428/03; OVG NRW, Urteil vom 17.07.2013, a.a.O. 64 und Beschluss vom 22.06.2001, 7 A 3553 3; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.04.1999, A 2 S 363/97, juris; Hornmann in: Handbuch des öff. Baurechts, Stand: Juni 2014, A I Rn. 291; Johlen in: Gädke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Aufl.2011, § 77 BauO NRW Rn. 11; a.A.: VG Dresden, Urteil vom 23.05.2008, 4 K 416/06, juris; Niere in: Alexejew, HBauO, Stand: Januar 2012, § 73 Rn. 14; Knuth in: BauO für Berlin, 6. Aufl.2008, § 72 BauO Bln. Rn. 9[]
  8. vgl. OVG NRW, Urteil vom 17.07.2013, BauR 2013, 1849, 1851 62[]
  9. OVG Hamburg, Beschluss vom 24.08.1999, 2 Bf 1/97; OVG NRW in st. Rspr. vgl. Urteil vom 17.07.2013, BauR 2013, 1849, 1850; zur Hemmung der Laufzeit bei Unmöglichkeit des Baubeginns: Niere, a.a.O., Rn. 17; Knuth, a.a.O., Rn. 8; a.A.: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.1994, 1 A 11656/9319; offen gelassen: OVG Hamburg, Urteil vom 19.03.2007, a.a.O.; Sächs. OVG, Urteil vom 9.06.2011, 1 A 504/09[]
  10. OVG Rheinland-Pfalz, a.a.O.[]
  11. in der Fassung vom 02.01.2002, BGBl. I S. 42[]
  12. ebenso Niere, a.a.O., Rn. 17[]
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