Nach­bar­wi­der­spruch – und der Ablauf der Bau­ge­neh­mi­gung

Eine Bau­ge­neh­mi­gung läuft nicht nur dann nicht gemäß § 73 Abs. 1 HBauO nach drei Jah­ren ab, wenn die Bau­ge­neh­mi­gung durch hoheit­li­chen Ein­griff (vor­über­ge­hend) auf­ge­ho­ben wird, son­dern auch dann, wenn der Bau­herr auf­grund eines Rechts­mit­tels des Nach­barn unab­hän­gig von ihrer Voll­zieh­bar­keit nicht auf den Bestand der Bau­ge­neh­mi­gung ver­trau­en kann oder die Bau­auf­sichts­be­hör­de ihre Fort­gel­tung aus­drück­lich bestrei­tet. Der Lauf der Gel­tungs­dau­er der Bau­ge­neh­mi­gung ist wäh­rend die­ses Zeit­raums dem Rechts­ge­dan­ken des § 209 BGB ent­spre­chend gehemmt; eine Unter­bre­chung der Gel­tungs­dau­er tritt nicht ein.

Nach­bar­wi­der­spruch – und der Ablauf der Bau­ge­neh­mi­gung

Der Umstand, dass die Ham­bur­gi­sche Bau­ord­nung kei­ne aus­drück­li­che Rege­lung zur Hem­mung oder Unter­bre­chung der Lauf­zeit einer Bau­ge­neh­mi­gung ent­hält, zwingt nicht dazu, die Frist des § 73 Abs. 1 HBauO als abso­lut anzu­se­hen und eine Ver­län­ge­rung der Lauf­zeit nur anzu­neh­men, wenn die Antrags­geg­ne­rin sie auf Antrag nach § 73 Abs. 3 HBauO gewährt hat. Der in § 73 Abs. 1 HBauO ent­hal­te­ne ange­mes­se­ne Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen dem Schutz des Ver­trau­ens, das der Bau­herr in die Zuläs­sig­keit des geneh­mig­ten Vor­ha­bens setzt und dem öffent­li­chen Inter­es­se dar­an, die Über­ein­stim­mung eines in ange­mes­se­ner Zeit nicht begon­ne­nen Vor­ha­bens mit den mög­li­cher­wei­se ver­än­der­ten bau­recht­li­chen Zuläs­sig­keits­an­for­de­run­gen her­zu­stel­len 1, bedarf der rich­ter­li­chen Rechts­fort­bil­dung. Denn die in § 73 Abs. 1 HBauO ent­hal­te­ne Rege­lung behan­delt nicht die denk­ba­ren Stör­fak­to­ren, die außer­halb der Sphä­re des Bau­herrn lie­gen und die ihn dar­an hin­dern kön­nen, die ihm gesetz­te Frist zur Umset­zung sei­ner Bau­ge­neh­mi­gung aus­zu­nut­zen. In die­sen Fäl­len gebie­tet die Effek­ti­vi­tät des ver­wal­tungs­ge­richt­li­chen Rechts­schut­zes (Art.19 Abs. 4 GG) eine ein­schrän­ken­de Aus­le­gung des § 73 Abs. 1 HBauO 2.

Auch die Rege­lung in § 73 Abs. 3 HBauO wird dem nicht gerecht. Denn die­se Ver­län­ge­rung beinhal­tet erheb­li­che Nach­tei­le für den Bau­herrn. Zum einen kann sie jeweils nur für den Zeit­raum eines Jah­res aus­ge­spro­chen wer­den. Zum ande­ren stellt sie eine – wenn auch ver­fah­rens­mä­ßig erleich­ter­te – Neu­er­tei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung dar, mit der Fol­ge, dass sich der maß­geb­li­che Zeit­punkt für die Beur­tei­lung der Sach- und Rechts­la­ge ver­än­dert und dass die bis­her bestehen­de Lega­li­sie­rungs­wir­kung nicht ohne wei­te­re Prü­fung ver­län­gert wird 3. Dadurch läuft der Bau­herr Gefahr, sei­ne Bau­ge­neh­mi­gung zu ver­lie­ren. Dass der Bau­herr vor die­sem Hin­ter­grund auch dann auf die Mög­lich­keit der Ver­län­ge­rung sei­ner Bau­ge­neh­mi­gung nach § 73 Abs. 3 Bau­GB ver­wie­sen wird, wenn die Grün­de, die ihn an einem frü­he­ren Bau­be­ginn gehin­dert haben, nicht in sei­ner Sphä­re lagen, kann daher nicht gefor­dert wer­den.

Dass auch die Neu­fas­sung der Ham­bur­gi­schen Bau­ord­nung zum 1.04.2006 4 kei­ne spe­zi­al­ge­setz­li­che Rege­lung zur Unter­bre­chung oder Hem­mung der Frist des § 73 Abs. 1 HBauO ent­hält, zwingt eben­falls nicht zu dem Schluss, dass für den Gesetz­ge­ber nur im Rah­men des § 73 Abs. 3 HBauO eine Lauf­zeit­ver­län­ge­rung in Betracht kommt. Die­se Rechts­auf­fas­sung ver­tre­ten im Übri­gen auch die Antrags­geg­ne­rin und das Ver­wal­tungs­ge­richt nicht, die über­ein­stim­mend von der Mög­lich­keit der Hem­mung der Lauf­zeit des § 73 Abs. 1 HBauO aus­ge­hen, aber unter­schied­li­che Auf­fas­sun­gen zur Anwend­bar­keit der mög­li­chen Hin­de­rungs­grün­de geäu­ßert haben. Dem Ham­bur­gi­schen Gesetz­ge­ber dürf­te im Jahr 2005 bekannt gewe­sen sein, dass neben ande­ren Gerich­ten auch der Beschwer­de­se­nat die Rechts­auf­fas­sung ver­tre­ten hat, die Lauf­zeit einer Bau­ge­neh­mi­gung wer­de nach all­ge­mei­nen Rechts­grund­sät­zen u.a. dann ver­län­gert, wenn es dem Bau­herrn wegen Nach­bar­wi­der­spruch und Nach­bark­la­ge zuvor nicht zumut­bar gewe­sen sei, die Bau­ge­neh­mi­gung aus­zu­nut­zen 5. Hät­te der Ham­bur­gi­sche Gesetz­ge­ber die rich­ter­li­che Rechts­fort­bil­dung zur Ver­län­ge­rung der Gel­tungs­dau­er einer Bau­ge­neh­mi­gung aus­schlie­ßen oder beschrän­ken wol­len, wäre ihm dies ins­be­son­de­re anläss­lich der Neu­fas­sung der Ham­bur­gi­schen Bau­ord­nung mög­lich gewe­sen. Er hat statt­des­sen trotz der genann­ten ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung auf eine sol­che Rege­lung ver­zich­tet und damit die fort­ge­setz­te Anwen­dung der rich­ter­li­chen Rechts­fort­bil­dung nicht unter­bun­den oder kon­kre­ti­siert.

Im Wege der Rechts­fort­bil­dung kön­nen Rechts­ge­dan­ken wie z.B. der des § 209 BGB i.V.m. § 206 BGB, wonach die Ver­jäh­rung einer For­de­rung gehemmt ist, wenn der Gläu­bi­ger durch höhe­re Gewalt an der Rechts­ver­fol­gung gehin­dert ist, auch auf Fris­ten über­tra­gen wer­den, die Gegen­stand des öffent­li­chen Rechts sind. Das­sel­be gilt für § 204 BGB bezüg­lich der Hem­mung der Ver­jäh­rung einer For­de­rung durch Rechts­ver­fol­gung oder für § 203 BGB, wonach die Ver­jäh­rung einer For­de­rung bei Ver­hand­lun­gen mit dem Schuld­ner gehemmt ist. Es gibt kei­nen Anlass, auf die Lauf­zeit einer Bau­ge­neh­mi­gung ledig­lich den Rechts­ge­dan­ken des § 206 BGB anzu­wen­den, der auf die recht­li­che und tat­säch­li­che (Un-)Möglichkeit der Rechts­ver­fol­gung – bzw. hier der Umset­zung des Bau­vor­ha­bens – abstellt. Denn die Ein­räu­mung der drei­jäh­ri­gen Frist des § 73 Abs. 1 HBauO geschieht in Anse­hung des Umstan­des, dass einem Bau­herrn nicht nur für die end­gül­ti­ge Ent­schei­dungs­fin­dung ein Zeit­raum ein­ge­räumt wer­den soll, son­dern dass er für die Umset­zung eines Bau­vor­ha­bens eine Vor­be­rei­tungs- und Pla­nungs­frist – u.a. zur Kapi­tal­be­schaf­fung und zur Beauf­tra­gung von Bau­un­ter­neh­men – benö­tigt. Da die Vor­be­rei­tungs­ar­bei­ten bereits selbst mit der Ein­ge­hung von ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen über ein erheb­li­ches finan­zi­el­les Volu­men ver­bun­den sind, kön­nen sie vom Bau­herrn erst dann erwar­tet wer­den, wenn er auf den Bestand sei­ner Bau­ge­neh­mi­gung ver­trau­en kann. Wür­de ein Nach­bar­rechts­be­helf nicht zur Lauf­zeit­ver­län­ge­rung füh­ren, hät­te ein Nach­bar es in der Hand, den Bau­herrn ent­we­der zu kost­spie­li­gen Inves­ti­tio­nen trotz unsi­che­rer Rechts­la­ge zu zwin­gen oder auf­grund der Län­ge eines Rechts­be­helfs­ver­fah­rens die Bau­ge­neh­mi­gung zum Erlö­schen zu brin­gen. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung, die in der Ein­le­gung eines Nach­bar­rechts­mit­tels ohne auf­schie­ben­de Wir­kung noch kein lauf­zeit­ver­län­gern­des Bau­hin­der­nis erkennt, wür­de des Wei­te­ren zur Benach­tei­li­gung des­je­ni­gen Bau­herrn füh­ren, der sich recht­streu ver­hal­ten und die Schaf­fung rechts­wid­ri­ger Zustän­de ver­mei­den möch­te.

Auch die Vor­ga­ben des öffent­li­chen Bau­ord­nungs- und Bau­pla­nungs­rechts ste­hen inso­weit einer Über­tra­gung des Rechts­ge­dan­kens des § 203 BGB und zur Berück­sich­ti­gung der Zumut­bar­keit des Bau­be­ginns nicht ent­ge­gen. Denn mit der Ertei­lung einer Bau­ge­neh­mi­gung wird kein Zwang zur Umset­zung des Bau­vor­ha­bens inner­halb der Drei­jah­res­frist begrün­det. Viel­mehr wird im Wege des Dau­er­ver­wal­tungs­akts ledig­lich die Lega­li­tät eines geplan­ten Bau­vor­ha­bens bestä­tigt, auf die sich der Bau­herr wäh­rend der drei­jäh­ri­gen Frist auch dann beru­fen kann, wenn sich die Rechts­la­ge zu sei­nen Las­ten zwi­schen­zeit­lich geän­dert haben soll­te. Schließ­lich steht die Vor­schrift des § 212a Abs. 1 Bau­GB, wel­che die auf­schie­ben­de Wir­kung von Wider­spruch und Anfech­tungs­kla­ge gegen die einem Drit­ten erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung aus­schließt, der genann­ten Rechts­auf­fas­sung nicht ent­ge­gen 6. Denn die­se Norm ver­schafft dem Bau­herrn ledig­lich die Mög­lich­keit, sein Bau­vor­ha­ben trotz eines lau­fen­den Nach­bar­rechts­mit­tels zu begin­nen, führt aber nicht dazu, dies trotz des Kos­ten­ri­si­kos für zwin­gend und nach dem Rechts­ge­dan­ken des § 203 BGB für zumut­bar zu hal­ten, um das Erlö­schen der erteil­ten Geneh­mi­gung zu ver­hin­dern. Bezweckt wur­de damit eine Begüns­ti­gung, auch wäh­rend lau­fen­der Ver­fah­ren bau­en zu dür­fen, aber nicht die Ver­pflich­tung, dies tun zu müs­sen, um das Erlö­schen der Bau­ge­neh­mi­gung zu ver­hin­dern.

In Anleh­nung an die in den §§ 203 und 205 BGB genann­ten Fall­grup­pen sind somit auch die Kon­stel­la­tio­nen als lauf­zeit­ver­län­gernd anzu­se­hen, in denen dem Bau­herrn der mit erheb­li­chen Kos­ten ver­bun­de­ne Bau­be­ginn wegen einer unsi­che­ren Rechts­la­ge und feh­len­den Ver­trau­ens auf den Bestand der Geneh­mi­gung und die Umsetz­bar­keit des Bau­vor­ha­bens nicht zuge­mu­tet wer­den kann. Dies ist etwa wäh­rend noch nicht bestands­kräf­tig oder rechts­kräf­tig abge­schlos­se­ner Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nach der Ein­le­gung eines Nach­bar­wi­der­spruchs bzw. einer Nach­bark­la­ge der Fall 7.

Aus die­sem Grund führt nicht nur die Ein­le­gung eines Nach­bar­rechts­be­helfs zur Ver­län­ge­rung der Lauf­zeit einer Bau­ge­neh­mi­gung, son­dern auch die von der Antrags­geg­ne­rin zu Unrecht geäu­ßer­te Rechts­auf­fas­sung, die Bau­ge­neh­mi­gung sei inzwi­schen erlo­schen 8. Denn auch in die­ser Situa­ti­on kann von einem sich recht­streu ver­hal­ten­den Bau­herrn nicht erwar­tet wer­den, Maß­nah­men zur Vor­be­rei­tung des Bau­vor­ha­bens zu tref­fen oder mit die­sem zu begin­nen. Ihm droht eben­falls ein außer­halb sei­ner Sphä­re lie­gen­der hoheit­li­cher Ein­griff, da die Bau­auf­sichts­be­hör­de nach § 75 HBauO die Ein­stel­lung der Arbei­ten und nach § 76 HBauO die Her­stel­lung ord­nungs­ge­mä­ßer Zustän­de for­dern kann. Auf­grund der kurz­fris­tig bestehen­den recht­li­chen Ein­griffs­mög­lich­kei­ten der Bau­auf­sichts­be­hör­de ist für den Ein­tritt der Lauf­zeit­ver­län­ge­rung uner­heb­lich, ob dem Bau­herrn bereits Zwangs­maß­nah­men ange­droht wor­den sind oder nicht.

Aus der Unmög­lich­keit bzw. Unzu­mut­bar­keit des Bau­be­ginns, etwa auf­grund eines Nach­bar­rechts­be­helfs, folgt jedoch ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Bau­herrn kei­ne Unter­bre­chung der Lauf­zeit der Bau­ge­neh­mi­gung, ver­bun­den mit einem Neu­be­ginn ent­spre­chend § 212 BGB, son­dern ledig­lich deren Hem­mung ent­spre­chend § 209 BGB 9. Soweit sich das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Koblenz in sei­nem Urteil vom 23.06.1994 10 in Anleh­nung an den Rechts­ge­dan­ken der §§ 209, 217 BGB a.F. für eine Unter­bre­chung der Lauf­zeit aus­ge­spro­chen hat, wenn der Nach­bar Kla­ge erhebt, über­zeugt die­se Rechts­an­sicht nach der Reform der Ver­jäh­rungs­re­ge­lun­gen des BGB nicht. Denn eine Situa­ti­on, die der­je­ni­gen ähnelt, die nach heu­ti­gem Recht zur Unter­bre­chung bzw. zum Neu­be­ginn der Ver­jäh­rung nach § 212 BGB 11 führt, liegt nicht vor. § 212 Abs. 1 BGB sta­tu­iert den Neu­be­ginn der Ver­jäh­rung nur bei einem Aner­kennt­nis des Schuld­ners oder wenn eine gericht­li­che oder behörd­li­che Voll­stre­ckungs­hand­lung vor­ge­nom­men oder bean­tragt wird. Dage­gen füh­ren die oben genann­ten Sach­ver­hal­te, die eine Unmög­lich­keit oder Unzu­mut­bar­keit der Gel­tend­ma­chung einer For­de­rung bewir­ken, wie z.B. die Kla­ge­er­he­bung durch einen Nach­barn wie bereits aus­ge­führt, nach den Vor­ga­ben des BGB ledig­lich zur Hem­mung der Ver­jäh­rungs­frist. Im Übri­gen hät­te die Unter­bre­chung bzw. der Neu­be­ginn der Ver­jäh­rung nach der Been­di­gung des Hin­de­rungs­grun­des eine unge­recht­fer­tig­te Ver­schie­bung des Aus­gleichs der gegen­sei­ti­gen Inter­es­sen zur Fol­ge, da die Drei­jah­res­frist auf die­se Wei­se erheb­lich ver­län­gert wer­den könn­te. Es ist jedoch dem Bau­herrn zuzu­mu­ten, inner­halb der ver­blei­ben­den Frist die Bau­ar­bei­ten zu begin­nen bzw. fort­zu­set­zen 12.

Ham­bur­gi­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 29. Okto­ber 2014 – 2 Bs 179/​14

  1. vgl. BVerwG, Beschluss vom 22.02.1991, NVwZ 1991, 984, 985 f. 17[]
  2. eben­so OVG NRW, Urteil vom 6.03.1979, BRS 35 Nr. 166 zu § 91 BauO NRW vom 27.01.1970[]
  3. vgl. Nie­re in: Ale­xe­jew, HBauO, Stand Janu­ar 2012, § 73 Rn. 37 ff.[]
  4. HmbGVBl.2005, S. 525[]
  5. OVG Ham­burg, Beschluss vom 24.08.1999, 2 Bf 1/​97; OVG NRW, Beschluss vom 22.06.2001, 7 A 3553 3; OVG Sach­sen-Anhalt, Urteil vom 15.04.1999, A 2 S 363/​97[]
  6. OVG Ham­burg, Urteil vom 19.03.2008, 2 Bf 428/​03; Horn­mann, a.a.O., Rn. 291[]
  7. OVG Ham­burg, Urteil vom 19.03.2008, 2 Bf 428/​03; OVG NRW, Urteil vom 17.07.2013, a.a.O. 64 und Beschluss vom 22.06.2001, 7 A 3553 3; OVG Sach­sen-Anhalt, Urteil vom 15.04.1999, A 2 S 363/​97, juris; Horn­mann in: Hand­buch des öff. Bau­rechts, Stand: Juni 2014, A I Rn. 291; Joh­len in: Gädke/​Czepuck/​Johlen/​Plietz/​Wenzel, BauO NRW, 12. Aufl.2011, § 77 BauO NRW Rn. 11; a.A.: VG Dres­den, Urteil vom 23.05.2008, 4 K 416/​06, juris; Nie­re in: Ale­xe­jew, HBauO, Stand: Janu­ar 2012, § 73 Rn. 14; Knuth in: BauO für Ber­lin, 6. Aufl.2008, § 72 BauO Bln. Rn. 9[]
  8. vgl. OVG NRW, Urteil vom 17.07.2013, BauR 2013, 1849, 1851 62[]
  9. OVG Ham­burg, Beschluss vom 24.08.1999, 2 Bf 1/​97; OVG NRW in st. Rspr. vgl. Urteil vom 17.07.2013, BauR 2013, 1849, 1850; zur Hem­mung der Lauf­zeit bei Unmög­lich­keit des Bau­be­ginns: Nie­re, a.a.O., Rn. 17; Knuth, a.a.O., Rn. 8; a.A.: OVG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 23.06.1994, 1 A 11656/​9319; offen gelas­sen: OVG Ham­burg, Urteil vom 19.03.2007, a.a.O.; Sächs. OVG, Urteil vom 9.06.2011, 1 A 504/​09[]
  10. OVG Rhein­land-Pfalz, a.a.O.[]
  11. in der Fas­sung vom 02.01.2002, BGBl. I S. 42[]
  12. eben­so Nie­re, a.a.O., Rn. 17[]