Nut­zun­gän­de­rung: Feri­en­woh­nung oder Beher­bungs­be­trieb?

Mit der Fra­ge der Abgren­zung von Feri­en­woh­nung und (klei­nem) Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes muss­te sich aktu­ell das Ver­wal­tungs­ge­richt Schwe­rin befas­sen:

Nut­zun­gän­de­rung: Feri­en­woh­nung oder Beher­bungs­be­trieb?

Im vor­lie­gen­den Fall war das Nut­zungs­än­de­rungs­vor­ha­ben ein nach § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO M‑V geneh­mi­gungs­pflich­ti­ges Vor­ha­ben, weil mit dem beab­sich­tig­ten Wech­sel von Wohn­nut­zung – das Gebäu­de ist als Ein­fa­mi­li­en­wohn­haus mit Ein­lie­ger­woh­nung im Rah­men des geneh­mi­gungs­frei­en Bau­ens ange­zeigt und errich­tet wor­den – in einen klei­nen Beher­ber­gungs­be­trieb eben­so wie bei einem Wech­sel zur Feri­en­wohn­nut­zung eine wesent­li­che Ände­rung der bis­he­ri­gen Nut­zungs­art vor­liegt, die nicht mehr von der Varia­ti­ons­brei­te der ange­zeig­ten Nut­zung erfasst ist.

Bezo­gen auf die Nut­zung als (klei­ner) Beher­ber­gungs­be­trieb folgt dies bereits aus § 3 BauN­VO. Die­se Bestim­mung unter­schei­det in Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 die Nut­zungs­art "Woh­nen", die für all­ge­mein zuläs­sig erklärt wird, von der Nut­zungs­art des "klei­nen Betriebs des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes", die neben Läden und nicht stö­ren­den Hand­werks­be­trie­ben zur Deckung des täg­li­chen Bedarfs für die Bewoh­ner des Gebiets für nur aus­nahms­wei­se zuläs­sig erklärt wird.

Bezo­gen auf eine Feri­en­wohn­nut­zung hat das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern in sei­ner Ent­schei­dung vom 08.01.20081 aus­ge­führt: Die im Kern des Beschwer­de­vor­brin­gens ste­hen­de Fra­ge, ob sich eine Feri­en­wohn­nut­zung bau­pla­nungs­recht­lich (ledig­lich) als eine Unter­form der Wohn­nut­zung dar­stellt und damit im vor­lie­gend fest­ge­setz­ten All­ge­mei­nen Wohn­ge­biet zuläs­sig ist, beant­wor­tet der Senat im Sin­ne der erst­in­stanz­li­chen Ent­schei­dung, wonach es sich bei der gebo­te­nen typi­sie­ren­den Betrach­tung bei der Feri­en­wohn­nut­zung gegen­über der all­ge­mei­nen Wohn­nut­zung um eine eigen­stän­di­ge Nut­zungs­art han­delt.

Zwar kann nach all­ge­mei­nem Sprach­ge­brauch auch ein Feri­en- oder Wochen­end­haus als ein 'Wohn­ge­bäu­de' bezeich­net wer­den; denn auch Feri­en- oder Wochen­end­häu­ser die­nen dem Woh­nen. Gleich­wohl unter­schei­det das Bau­pla­nungs­recht begriff­lich zwi­schen Wohn­ge­bäu­den einer­seits und Feri­en- und Wochen­end­häu­sern ande­rer­seits: Wäh­rend nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung in der Fas­sung vom 15.09.19772 'Wohn­ge­bäu­de' in den ent­spre­chen­den Bau­ge­bie­ten zuläs­sig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauN­VO auf 'Wochen­end­häu­ser' und § 10 Abs. 4 BauN­VO auf 'Feri­en­häu­ser'. Die­se begriff­li­che Unter­schei­dung ist im Bau­pla­nungs­recht ange­legt3. Die BauN­VO führt die all­ge­mei­ne Wohn­nut­zung einer­seits und die Feri­en­wohn­nut­zung ande­rer­seits als eigen­stän­di­ge Nut­zungs­ar­ten auf4.

Um den Wohn­be­griff in Abgren­zung zu ande­ren Nut­zungs­ar­ten unter Zugrun­de­le­gung der o.g. typi­sie­ren­den bau­pla­nungs­recht­li­chen Betrach­tungs­wei­se sach­ge­recht zu erfas­sen, bedarf es einer wer­ten­den Betrach­tung aller Umstän­de. Zu unter­schei­den ist die im Wesent­li­chen an der Zweck­be­stim­mung des Auf­ent­halts in den Räu­men5 aus­ge­rich­te­te (rei­ne) Wohn­nut­zung von der Feri­en­wohn­nut­zung, in der der für das Dau­er­woh­nen maß­ge­ben­de eigen­stän­di­ge bzw. unab­hän­gig zu gestal­ten­de häus­li­che Wir­kungs­kreis nicht ange­nom­men wer­den kann6. Zum Begriff des Woh­nens gehört eine auf Dau­er ange­leg­te Häus­lich­keit, zu der auch die Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses gehört7. Mit der Dau­er­haf­tig­keit des Woh­nens ist zunächst nicht der Gegen­satz von län­ge­rer und kür­ze­rer oder von unbe­stimm­ter und bestimm­ter Dau­er zu ver­bin­den. So schließt etwa eine auf Dau­er ange­leg­te Häus­lich­keit als Inbe­griff des Woh­nens einen Zweit­wohn­sitz nicht aus8. Aus­ge­hend von der Zweck­be­stim­mung des Auf­ent­halts in den Räu­men unter­schei­det sich Woh­nen von ande­ren Nut­zungs­ar­ten, die sich durch ein über­gangs­wei­ses, nicht 'all­täg­li­ches' Woh­nen oder ein pro­vi­so­ri­sches, einem begrenz­ten Zweck die­nen­des Unter­kom­men aus­zeich­nen. 'Feri­en­woh­nen' ist eben­so­we­nig auf Dau­er ange­legt wie das Unter­kom­men in Her­ber­gen jeder Art. Vom Nut­zungs­kon­zept her bie­ten Feri­en­woh­nun­gen den zumeist wochen­wei­sen vor­über­ge­hen­den Auf­ent­halt für stän­dig wech­seln­de Feri­en­gäs­te9, wäh­rend rei­ne (Dauer)-Wohnungen – unge­ach­tet der Fra­ge der Auf­ent­halts­dau­er – von einem über einen län­ge­ren Zeit­raum gleich blei­ben­den Bewoh­ner­kreis genutzt wer­den.

Gera­de die dar­aus resul­tie­ren­den unter­schied­li­chen boden­recht­li­chen Aus­wir­kun­gen der bei­den Nut­zungs­ar­ten recht­fer­ti­gen die bau­pla­nungs­recht­li­che typi­sie­ren­de Unter­schei­dung.

Unter­schei­det sich danach die Feri­en­wohn­nut­zung von der (rei­nen) Wohn­nut­zung, ergibt sich aus der Sys­te­ma­tik der Gebiets­ty­pen der BauN­VO einer­seits und den Fest­set­zun­gen im hier maß­geb­li­chen Bebau­ungs­plan ande­rer­seits, dass eine Feri­en­wohn­nut­zung im Plan­ge­biet nicht zuläs­sig ist.

Die Beschrän­kung der Nut­zungs­ar­ten in den in §§ 29 BauN­VO gere­gel­ten Gebiets­ty­pen bedeu­tet näm­lich, dass eine ande­re als die bezeich­ne­te Nut­zungs­art in dem ent­spre­chen­den Gebiet grund­sätz­lich nicht zuläs­sig ist, soweit die Gemein­de nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauN­VO ein­ge­räum­ten Mög­lich­kei­ten Gebrauch macht und Aus­nah­men nicht zuge­las­sen wer­den. Letz­te­res ist mit den Fest­set­zun­gen im vor­lie­gend maß­geb­li­chen Bebau­ungs­plan und aus­weis­lich der Begrün­dung gera­de nicht gesche­hen, so dass eine Feri­en­wohn­nut­zung, soweit man sie ent­ge­gen der über­ein­stim­men­den Auf­fas­sung der Betei­lig­ten und des Ver­wal­tungs­ge-richts denn als Beher­ber­gungs­be­trieb anse­hen woll­te10, auch unter die­sem Aspekt aus­ge­schlos­sen ist.

An die­ser Recht­spre­chung hat das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern mit Urteil vom 19.02.201411 fest­ge­hal­ten12.

Bedarf das Nut­zungs­än­de­rungs­vor­ha­ben der Klä­ge­rin mit­hin der Bau­ge­neh­mi­gung, so setzt deren Ertei­lung nach § 72 Abs. 1 LBauO M‑V vor­aus, dass dem Bau­vor­ha­ben kei­ne öffent­lich recht­li­chen Vor­schrif­ten ent­ge­gen­ste­hen, die im bau­auf­sicht­li­chen Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren zu prü­fen sind. Im hier in Rede ste­hen­den ver­ein­fach­ten Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nach § 63 Abs. 1 LBauO M‑V ist unter ande­rem nach Satz 1 Nr. 1 der Vor­schrift die Über­ein­stim­mung des Vor­ha­bens mit den Vor­schrif­ten über die Zuläs­sig­keit der bau­li­chen Anla­gen nach den §§ 2938 Bau­GB, mit­hin die Über­ein­stim­mung mit dem Bau­pla­nungs­recht, zu prü­fen. An die­ser Über­ein­stim­mung fehlt es im vor­lie­gen­den Fall.

Bau­pla­nungs­recht­li­cher Prü­fungs­maß­stab ist die Vor­schrift des § 30 Abs. 1 Bau­GB, da sich das Vor­ha­ben­grund­stück im Gel­tungs­be­reich eines qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plans im Sin­ne des § 30 Abs. 1 Bau­GB befin­det. Nach der genann­ten Bestim­mung ist ein Vor­ha­ben zuläs­sig, wenn es den Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans nicht wider­spricht und die Erschlie­ßung gesi­chert ist. Vor­lie­gend steht die Siche­rung der Erschlie­ßung nicht in Rede. Das Vor­ha­ben wider­spricht aller­dings den Fest­set­zun­gen des Bebau­ungs­plans.

Der Bebau­ungs­plan setzt für das frag­li­che Grund­stück ein rei­nes Wohn­ge­biet nach § 3 BauN­VO fest. All­ge­mein zuläs­sig sind nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauN­VO Wohn­ge­bäu­de. Als ein sol­ches Wohn­ge­bäu­de im bau­pla­nungs­recht­li­chen Sin­ne (im Unter­schied zum Wohn­ge­bäu­de­be­griff im bau­ord­nungs­recht­li­chen Sin­ne) kann ein zur Feri­en­wohn­zwe­cken bestimm­tes Gebäu­de nicht ange­se­hen wer­den, weil – wie bereits oben dar­ge­legt – die Feri­en­wohn­nut­zung von der (Dauer)Wohnnutzung ver­schie­den und daher eine ande­re bau­pla­nungs­recht­li­che Nut­zungs­art ist13.

Das Nut­zungs­än­de­rungs­vor­ha­ben der Klä­ge­rin kann auch nicht aus­nahms­wei­se nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauN­VO zuge­las­sen wer­den. Nach die­ser Bestim­mung sind zwar klei­ne Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes im rei­nen Wohn­ge­biet aus­nahms­wei­se zulas­sungs­fä­hig. Das klä­ge­ri­sche Vor­ha­ben stellt indes kei­nes sol­chen (klei­nen) Beher­ber­gungs­be­trieb dar, so dass bereits die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauN­VO für eine aus­nahms­wei­se Zulas­sung nicht erfüllt sind. Die Fra­ge nach einer etwai­gen Ermes­sens­re­du­zie­rung auf Null stellt sich daher nicht.

Das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern hat im Urteil vom 19.02.201414 zur Abgren­zung des Begriffs des (klei­nen) Beher­ber­gungs­be­trie­bes von Feri­en­woh­nun­gen aus­ge­führt: Feri­en­woh­nun­gen und Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes wer­den im Bau­pla­nungs­recht begriff­lich unter­schie­den. Wäh­rend das Feri­en­woh­nen nur in § 10 Abs. 4 BauN­VO bezo­gen auf den Spe­zi­al­fall der Feri­en­häu­ser Erwäh­nung fin­det, nennt die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als all­ge­mein zuläs­sig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ers­te­ren Fal­le mit der Ein­schrän­kung auf klei­ne Betrie­be – als aus­nahms­wei­se zuläs­sig. Es han­delt sich um städ­te­bau­lich rele­van­te, eigen­stän­di­ge Nut­zungs­ar­ten15.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts ist die miet­wei­se Über­las­sung von selb­stän­di­gen Woh­nun­gen, sei es auch zu Feri­en­zwe­cken, kei­ne Beher­ber­gung16. Bereits zuvor hat­te das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt for­mu­liert, Vie­les spre­che dafür, dass die Nut­zung "Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes" nicht die all­ge­mei­ne Wohn­nut­zung (ein­schließ­lich der Nut­zung als Zweit­woh­nung) und nicht die Feri­en­woh­nung iSd § 10 Abs. 4 BauN­VO umfasst, weil die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung die all­ge­mei­ne Wohn­nut­zung und die Feri­en­wohn­nut­zung als städ­te­bau­lich rele­van­te eigen­stän­di­ge Nut­zungs­ar­ten neben der Nut­zungs­art "Beher­ber­gungs­be­trie­be" regelt17. Aus dem Beschluss des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vom 27.11.198718 folgt nichts ande­res. Zwar betrifft die­se Ent­schei­dung einen Fall, in dem die Vor­in­stanz 10 Feri­en­woh­nun­gen in zwei Häu­sern zusam­men­ge­fasst als Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes ange­se­hen hat­te; zu die­ser Ein­ord­nung selbst ver­hält die Ent­schei­dung sich aber man­gels ent­spre­chen­der Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt vom 29.04.199219 lässt sich eine ande­re Auf­fas­sung nicht ent­neh­men, weil die Fra­ge, ob ein Beher­ber­gungs­be­trieb ("im wei­te­ren Sin­ne") vor­liegt, wenn Appar­te­ments mit Koch­ge­le­gen­heit ohne nen­nens­wer­te wei­te­re Dienst­leis­tun­gen an Mon­ta­ge­ar­bei­ter ver­mie­tet wer­den, aus­drück­lich offen gelas­sen wird.

Ein Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes liegt nach der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vor, wenn Räu­me stän­dig wech­seln­den Gäs­ten zum vor­über­ge­hen­den Auf­ent­halt zur Ver­fü­gung gestellt wer­den, ohne dass die­se dort ihren häus­li­chen Wir­kungs­kreis unab­hän­gig gestal­ten kön­nen20. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind jeden­falls dann erfüllt, wenn sich die Über­las­sung der Räu­me auf eine rei­ne Über­nach­tungs­mög­lich­keit beschränkt, so dass der Gast aus­stat­tungs­be­dingt auf die Inan­spruch­nah­me wei­te­rer Dienst­leis­tun­gen ange­wie­sen ist21. Danach sind Hotels, Pen­sio­nen, Gast­hö­fe, Gäs­te­häu­ser und Frem­den­hei­me typi­sche Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes.

Feri­en­woh­nun­gen sind ent­spre­chend der – Feri­en­häu­ser betref­fen­den – Bestim­mung des § 10 Abs. 4 BauN­VO auf Grund ihrer Lage Grö­ße, Aus­stat­tung, Erschlie­ßung und Ver­sor­gung für den Erho­lungs­auf­ent­halt geeig­net und dazu bestimmt, über­wie­gend und auf Dau­er einem wech­seln­den Per­so­nen­kreis zur Erho­lung zu die­nen. Die­se sind nach ihrer Aus­stat­tung auf eine Selbst­ver­sor­gung der Feri­en­gäs­te aus­ge­rich­tet, so dass die Vor­aus­set­zung für einen Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes, dass der häus­li­che Wir­kungs­kreis nicht unab­hän­gig gestal­tet wer­den kann, nicht erfüllt ist22.

Der Klä­ge­rin ver­hilft vor dem Hin­ter­grund die­ser Recht­spre­chung23 nicht zum Erfolg, dass sie zunächst einen Bett­wä­sche­ser­vice, die Zur­ver­fü­gung­stel­lung von Hand­tü­chern, die Rei­ni­gung der Räu­me sowie Früh­stück (im gegen­über­lie­gen­den selbst­ge­nutz­ten Wohn­haus) und einen Bröt­chen­ser­vice ange­bo­ten und nun­mehr einen Dienst­leis­tungs­ver­trag mit dem – ca.200 Meter ent­fern­ten – "…" abge­schlos­sen hat.

Zwar bedarf der Begriff des Betriebs des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes nach der Recht­spre­chung des OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern im Hin­blick auf ent­stan­de­ne Zwi­schen­for­men wie z. B. Apart(ment)hotels der Modi­fi­zie­rung24. Das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern hat dies­be­züg­lich in der genann­ten Ent­schei­dung aus­ge­führt: Da es für die Zuord­nung zu bestimm­ten Nut­zungs­ar­ten all­ge­mein nicht nur auf die mit einer bestimm­ten bau­li­chen Aus­stat­tung gege­be­nen Mög­lich­kei­ten der Nut­zung ankommt, son­dern maß­geb­lich auch auf das Nut­zungs­kon­zept und des­sen grund­sätz­li­che tat­säch­li­che Ver­wirk­li­chung25, kön­nen auch Unter­künf­te, die eine unab­hän­gi­ge Gestal­tung des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses ermög­li­chen, zu einem Beher­ber­gungs­be­trieb gehö­ren, näm­lich dann wenn neben der Über­las­sung von Räu­men beher­ber­gungs­ty­pi­sche Dienst­leis­tun­gen ange­bo­ten und auch typi­scher­wei­se in Anspruch genom­men wer­den, die einen nen­nens­wer­ten Umfang errei­chen und die Nut­zung prä­gen26. Soweit eine Unter­kunft nach Grö­ße und Aus­stat­tung die Mög­lich­keit bie­tet, auf eine gewis­se Dau­er ein selbst bestimm­tes häus­li­ches Leben zu füh­ren, ins­be­son­de­re weil die­se über eine eige­ne Küchen­zei­le mit Kühl­schrank und dar­über hin­aus wei­te­re zur eigen­stän­di­gen Haus­halts­füh­rung geeig­ne­te tech­ni­sche Gerä­te ver­fügt, kann daher gleich­wohl ein Beher­ber­gungs­be­trieb vor­lie­gen, wenn hotel­ähn­li­che Neben­leis­tun­gen wie Früh­stücks­buf­fet, Rei­ni­gungs­dienst, Wäsche­ser­vice, Bett­wä­sche­wech­sel oder Lebens­mit­tel­diens­te einen nen­nens­wer­ten Umfang errei­chen; vom eige­nen Haus­per­so­nal erbracht wer­den und im Preis inbe­grif­fen sind. Danach ist das Vor­han­den­sein der für einen sol­chen Betrieb typi­schen Ser­vice­be­rei­che außer­halb der ver­mie­te­ten Unter­künf­te – wie Spei­se- und Auf­ent­halts­räu­me mit dem zuge­hö­ri­gen Per­so­nal­ser­vice, betriebs­not­wen­di­ge Neben­räu­me, Auf­ent­halts- und Sozi­al­räu­me für das Per­so­nal sowie Lager­räu­me für die Unter­brin­gung von Ser­vice­ge­rät­schaf­ten und Bedarfs­ar­ti­keln – ein Indiz für einen Beher­ber­gungs­be­trieb; der räum­li­chen Struk­tur der Gesamt­an­la­ge und den sich dadurch bie­ten­den Nut­zungs­mög­lich­kei­ten kommt neben dem Nut­zungs­kon­zept ein beson­de­res Gewicht zu27. Vor die­sem Hin­ter­grund kann auch der Umstand, dass der Vor­ha­ben­trä­ger kei­ne Betriebs­be­schrei­bung ein­reicht, aus der sich die Betriebs­ab­läu­fe, Zahl der Mit­ar­bei­ter, Öff­nungs­zei­ten usw. erge­ben, und eine sol­che Beschrei­bung zur Beur­tei­lung des Vor­ha­bens auch nicht erfor­der­lich erscheint, als Indiz dafür gewer­tet wer­den, dass rele­van­te Betriebs­ab­läu­fe nicht statt­fin­den, wie sie zum Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes gehö­ren.

In Modi­fi­zie­rung der Aus­gangs­de­fi­ni­ti­on ist daher ein Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes dann anzu­neh­men, wenn Räu­me stän­dig wech­seln­den Gäs­ten zum vor­über­ge­hen­den Auf­ent­halt zur Ver­fü­gung gestellt wer­den, ohne dass die­se dort typi­scher­wei­se eine eige­ne Häus­lich­keit begrün­den, ent­we­der weil dies nach der Art der Räum­lich­kei­ten gar nicht mög­lich ist oder weil die Inan­spruch­nah­me beher­ber­gungs­ty­pi­scher Dienst­leis­tun­gen die Nut­zung prägt.

Danach sind weder der ursprüng­lich ange­bo­te­ne Bett­wä­sche, Hand­tuch- und Rei­ni­gungs­ser­vice nebst Früh­stücks­mög­lich­keit und Bröt­chen­ser­vice noch die mit der "Dienst­leis­tungs­ver­ein­ba­rung", wonach das "…" die Rei­ni­gung, den Hand­tuch- und Bett­wä­sche­wech­sel, ein Früh­stücks­buf­fet und bei An- und Abrei­se einen Rezep­ti­ons­ser­vice über­nimmt, geeig­net, das klä­ge­ri­sche Vor­ha­ben als (klei­nen) Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes anse­hen zu kön­nen. Viel­mehr fehlt es bereits nach der "Kon­zep­ti­on" der Klä­ge­rin für die ergän­zen­den Dienst­leis­tun­gen dar­an, dass die­se auch typi­scher­wei­se und im nen­nens­wer­ten Umfang in Anspruch genom­men wer­den. Ins­be­son­de­re sind Früh­stücks- und Rezep­ti­ons­ser­vice über das "…" ledig­lich optio­nal aus­ge­stal­tet. Ob der Preis hier­für im Ver­mie­tungs­preis inbe­grif­fen ist, bleibt offen. Ange­sichts des Umstands, dass, da bau­li­che Ver­än­de­run­gen klä­ger­sei­tig nicht geplant sind, zwei voll­aus­ge­stat­te­te Woh­nun­gen an Feri­en­gäs­te ver­mie­tet wer­den, eine dar­über hin­aus­ge­hen­de Betriebs­be­schrei­bung nicht vor­han­den ist und die Ser­vice­leis­tun­gen des …hotels ca.200 Meter ent­fernt erbracht wer­den sol­len, spricht nach all­ge­mei­ner Lebens­er­fah­rung wenig dafür, dass die in Rede ste­hen­den Leis­tun­gen typi­scher­wei­se in Anspruch genom­men wer­den und einen nen­nens­wer­ten Umfang errei­chen. Auch feh­len jeg­li­che Hin­wei­se dar­auf, dass die Klä­ge­rin betriebs­not­wen­di­ge Neben- und Lager­räu­me für die Unter­brin­gung von Ser­vice­ge­rät­schaf­ten und Bedarfs­ar­ti­keln, die nach der vor­ge­nann­ten Recht­spre­chung indi­zi­el­le Wir­kung für das Vor­lie­gen eines Beher­ber­gungs­be­trie­bes haben könn­ten, vor­hält. Es ist viel­mehr davon aus­zu­ge­hen, dass rele­van­te beher­ber­gungs­ty­pi­sche Betriebs­ab­läu­fe gera­de nicht statt­fin­den. Die geplan­te Nut­zung erfährt daher ihre Prä­gung gera­de nicht durch der­ar­ti­ge beher­ber­gungs­ty­pi­sche Dienst­leis­tun­gen. Die­se erschei­nen nach dem Gesamt­bild als vor­ge­scho­ben, um gegen­über der Beklag­ten und dem Gericht den for­ma­len Anschein eines Beher­ber­gungs­be­triebs zu ver­mit­teln, obwohl tat­säch­lich die beab­sich­tig­te Nut­zung im Kern dem Bild einer typi­schen Feri­en­wohn­nut­zung ent­spricht und auch ent­spre­chen soll.

Ver­wal­tungs­ge­richt Schwe­rin, Urteil vom 20. Novem­ber 2014 – 2 A 90/​13

  1. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Beschluss vom 08.01.2008 – 3 M 190/​07 []
  2. BGBl. I S. 1763 []
  3. vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 – 4 C 59.78, NJW 1982, 2512 []
  4. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89, NVwZ 1989, 1060 []
  5. vgl. zu die­ser als maß­geb­li­ches Kri­te­ri­um: Bie­len­berg in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg, Bau­GB, Kom­men­tar, Bd. V, § 3 BauN­VO Rn. 8 []
  6. Bie­len­berg, a.a.O., Rn 20 []
  7. vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302.95, BRS 58 Nr. 56 []
  8. OVG Greifs­wald, Urteil vom 11.07.2007 – 3 L 75/​06 []
  9. vgl. Stock in: König/​Roeser/​Stock, BauN­VO, 2. Aufl., § 3 Rn 17; Boed­ding­haus, BauN­VO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15 []
  10. vgl. etwa Fickert/​Fieseler, BauN­VO, 10. Aufl., § 3 n.19 und 19.1 m.w.N., wonach die Über­las­sung von Räu­men zur Unter­brin­gung ohne zusätz­li­che Leis­tun­gen für die Annah­me eines Beher­ber­gungs­be­trie­bes aus­reicht []
  11. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/​12, Nor­dÖR 2014, 323 []
  12. vgl. auch VG Schwe­rin, Urteil vom 09.10.2014 – 2 A 1666/​11; Beschluss vom 23.12 2014 – 2 B 1080/​14 []
  13. vgl. zuletzt OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/​12, Nor­dÖR 2014, 323 []
  14. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014, a.a.O. []
  15. vgl. BVerwG Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89NVwZ 1989, 1060; Beschluss vom 07.09.1984 – 4 N 3.84NVwZ 1985, 338). Eine Beher­ber­gung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmie­tung einer frem­den Woh­nung wegen feh­len­der Dau­er­haf­tig­keit ein (Dauer-)Wohnen ver­neint wer­den muss ((so aber wohl Viet­mei­er in Bönker/​Bischopink aaO § 3 Rn. 27 []
  16. vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89, NVwZ 1989, 1060 []
  17. vgl. BVerwG, Beschluss vom 07.09.1984 – 4 N 3.84, NVwZ 1985, 338 []
  18. BVerwG, Beschluss vom 27.11.1987 – 4 B 230/​87 ua, BVerwG, DÖV 1988, 382 []
  19. BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 – 4 C 43.89, BVerw­GE 90, 140 []
  20. vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89, NVwZ 1989, 1060 []
  21. vgl. OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Beschluss vom 06.07.2006 – OVG 2 S 2.06 – BRS 70 Nr. 67; s.a. OVG NRW, Beschluss vom 14.08.2007 – 10 A 1219/​06, NVwZ-RR 2008, 20 []
  22. vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 22.11.2013 – 1 LA 49/​13, Nor­dÖR 2014, 81; sowie Beschluss vom 18.07.2008 – 1 LA 203/​07 – BRS 73 Nr. 168 ; vgl. a. OVG NRW, Urteil vom 17.01.1996 – 7 A 166/​96 []
  23. vgl. auch VG Schwe­rin, Urteil vom 20.12 2012 – 2 A 1577/​10 ; Beschluss vom 18.07.2014 – 2 B 533/​14 []
  24. OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/​12, Nor­dÖR 2014, 323, 326 []
  25. vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302.95NVwZ 1996, 893; Viet­mei­er in Bönker/​Bischopink BauN­VO § 4 Rn. 68 []
  26. vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.08.2007 – 10 A 1219/​06, NVwZ-RR 2008, 20; OVG Ber­lin-Bran­den­burg. Beschluss vom 06.07.2006 – OVG 2 S 2.06 – BRS 70 Nr. 67 – "Boar­ding­house"; VG Ber­lin, Beschluss vom 23.01.2013 – 19 L 294/​11LKV 2012, 93 []
  27. vgl. OVG Ber­lin-Bran­den­burg aaO []