Die Zahlung von Planungskosten, die anlässlich der Erstellung eines später gescheiterten Bebauungsplans entstanden sind, kann eine Stadt von den Investoren auch dann verlangen, wenn in dem zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrag zwar eine eindeutige Regelung dazu fehlt, aber die maßgebliche Vertragsklausel dahingehend auszulegen ist, dass das Planungsrisiko auch für den Fall des Scheiterns den Investoren auferlegt werden sollte.
Mit dieser Begründung hat das Verwaltungsgericht Neustadt in dem hier vorliegenden Fall einer Klage der Stadt Wachenheim stattgegeben und zwei Investoren zur Zahlung von rund 74.000 Euro verpflichtet. Die klagende Stadt Wachenheim gab im Jahre 2006 mehrere Untersuchungen betreffend den Neubau eines Einkaufsmarkts am Rande des geplanten Baugebiets „Pfortenstück“ in Auftrag. Zusammen mit zwei Investoren – einem Konzern der Lebensmittelbranche und einem Unternehmen, das sich auf den Bau von Eigentumswohnungen spezialisiert hat – wollte die Klägerin dafür ein städtebauliches Projekt entwickeln, das den Bau des vorgesehenen Einzelhandelsbetriebs der Lebensmittelbranche sowie Eigentumswohnungen beinhaltete. Die Klägerin beabsichtigte, das notwendige Planungsrecht durch Aufstellung des Bebauungsplans „Im Pfortenstück“ zu schaffen. Die Einzelheiten, die Folgemaßnahmen sowie die Kostentragung regelten die Beteiligten in dem im Mai 2008 geschlossenen städtebaulichen Vertrag, dem der Stadtrat der Klägerin zuvor zugestimmt hatte. In der Folgezeit versagte jedoch die Kreisverwaltung Bad Dürkheim die Genehmigung des Bebauungsplans. Anfang 2010 war die beabsichtigte Schaffung des Planungsrechts endgültig gescheitert.
Infolge der Einleitung des Bauleitplanverfahrens waren der Klägerin Planungs- und Gutachterkosten entstanden, um deren Ausgleich sie die Investoren im August 2010 bat. Diese lehnten eine Zahlung jedoch mit der Begründung ab, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Übernahme der geltend gemachten Kosten, da die Planung nicht realisiert worden sei.
Die Klägerin hat im August 2013 Zahlungsklage gegen die beiden Investoren in Höhe von zusammen rund 74.000 Euro erhoben und zur Begründung ausgeführt, aus dem geschlossenen Vertrag ergebe sich, dass die Investoren die geforderten Planungs- und Gutachterkosten unabhängig davon hätten tragen sollen, ob der Bebauungsplan wirksam werde und seine Umsetzung möglich sei. Weder seien die Beklagten wirksam vom Vertrag zurückgetreten noch sei der Anspruch verjährt.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Neustadt fehle zwar in dem Vertrag eine eindeutige Regelung dazu, ob die Beklagten die im Einzelnen aufgeführten Planungs- und Gutachterkosten auch dann zu tragen hätten, wenn der Bebauungsplan nicht zustande komme. Die maßgebliche Vertragsklausel sei aber dahingehend auszulegen, dass das Planungsrisiko auch für den Fall des Scheiterns den Investoren auferlegt werden sollte. Dieses Ergebnis werde auch durch die Interessenlage gestützt, da nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich der Investor das Risiko des Scheiterns der Schaffung von Planungsrecht trage, weil dieser keinen Anspruch auf die Leistung „Planungsrecht“ habe.
Die Beklagten seien nicht wirksam vom Vertag zurückgetreten. Das vertraglich eingeräumte Rücktrittsrecht sei am 30. November 2009 erloschen. Auch könnten sich die Beklagten nicht mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung berufen. Vertraglich sei vereinbart worden, dass die Investoren die Forderungen „unverzüglich nach Erhalt der Rechnungen“ zu begleichen hatten. Die Rechnungsstellung durch die Klägerin sei im August 2010 erfolgt; die dreijährige Verjährungsfrist sei daher im August 2013 noch nicht abgelaufen gewesen.
Die Klägerin habe einen Anspruch gegen die beiden Beklagten auf Zahlung der geltend gemachten Planungskosten.
Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 20. Februar 2014 – 4 K 697/13.NW
