Pla­nungs­kos­ten für ein geschei­ter­tes Bau­vor­ha­ben

Die Zah­lung von Pla­nungs­kos­ten, die anläss­lich der Erstel­lung eines spä­ter geschei­ter­ten Bebau­ungs­plans ent­stan­den sind, kann eine Stadt von den Inves­to­ren auch dann ver­lan­gen, wenn in dem zwi­schen den Betei­lig­ten geschlos­se­nen Ver­trag zwar eine ein­deu­ti­ge Rege­lung dazu fehlt, aber die maß­geb­li­che Ver­trags­klau­sel dahin­ge­hend aus­zu­le­gen ist, dass das Pla­nungs­ri­si­ko auch für den Fall des Schei­terns den Inves­to­ren auf­er­legt wer­den soll­te.

Pla­nungs­kos­ten für ein geschei­ter­tes Bau­vor­ha­ben

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt in dem hier vor­lie­gen­den Fall einer Kla­ge der Stadt Wachen­heim statt­ge­ge­ben und zwei Inves­to­ren zur Zah­lung von rund 74.000 Euro ver­pflich­tet. Die kla­gen­de Stadt Wachen­heim gab im Jah­re 2006 meh­re­re Unter­su­chun­gen betref­fend den Neu­bau eines Ein­kaufs­markts am Ran­de des geplan­ten Bau­ge­biets „Pfor­ten­stück“ in Auf­trag. Zusam­men mit zwei Inves­to­ren – einem Kon­zern der Lebens­mit­tel­bran­che und einem Unter­neh­men, das sich auf den Bau von Eigen­tums­woh­nun­gen spe­zia­li­siert hat – woll­te die Klä­ge­rin dafür ein städ­te­bau­li­ches Pro­jekt ent­wi­ckeln, das den Bau des vor­ge­se­he­nen Ein­zel­han­dels­be­triebs der Lebens­mit­tel­bran­che sowie Eigen­tums­woh­nun­gen beinhal­te­te. Die Klä­ge­rin beab­sich­tig­te, das not­wen­di­ge Pla­nungs­recht durch Auf­stel­lung des Bebau­ungs­plans „Im Pfor­ten­stück“ zu schaf­fen. Die Ein­zel­hei­ten, die Fol­ge­maß­nah­men sowie die Kos­ten­tra­gung regel­ten die Betei­lig­ten in dem im Mai 2008 geschlos­se­nen städ­te­bau­li­chen Ver­trag, dem der Stadt­rat der Klä­ge­rin zuvor zuge­stimmt hat­te. In der Fol­ge­zeit ver­sag­te jedoch die Kreis­ver­wal­tung Bad Dürk­heim die Geneh­mi­gung des Bebau­ungs­plans. Anfang 2010 war die beab­sich­tig­te Schaf­fung des Pla­nungs­rechts end­gül­tig geschei­tert.

Infol­ge der Ein­lei­tung des Bau­leit­plan­ver­fah­rens waren der Klä­ge­rin Pla­nungs- und Gut­ach­ter­kos­ten ent­stan­den, um deren Aus­gleich sie die Inves­to­ren im August 2010 bat. Die­se lehn­ten eine Zah­lung jedoch mit der Begrün­dung ab, die Klä­ge­rin habe kei­nen Anspruch auf Über­nah­me der gel­tend gemach­ten Kos­ten, da die Pla­nung nicht rea­li­siert wor­den sei.

Die Klä­ge­rin hat im August 2013 Zah­lungs­kla­ge gegen die bei­den Inves­to­ren in Höhe von zusam­men rund 74.000 Euro erho­ben und zur Begrün­dung aus­ge­führt, aus dem geschlos­se­nen Ver­trag erge­be sich, dass die Inves­to­ren die gefor­der­ten Pla­nungs- und Gut­ach­ter­kos­ten unab­hän­gig davon hät­ten tra­gen sol­len, ob der Bebau­ungs­plan wirk­sam wer­de und sei­ne Umset­zung mög­lich sei. Weder sei­en die Beklag­ten wirk­sam vom Ver­trag zurück­ge­tre­ten noch sei der Anspruch ver­jährt.

Nach Auf­fas­sung des Ver­wal­tungs­ge­richts Neu­stadt feh­le zwar in dem Ver­trag eine ein­deu­ti­ge Rege­lung dazu, ob die Beklag­ten die im Ein­zel­nen auf­ge­führ­ten Pla­nungs- und Gut­ach­ter­kos­ten auch dann zu tra­gen hät­ten, wenn der Bebau­ungs­plan nicht zustan­de kom­me. Die maß­geb­li­che Ver­trags­klau­sel sei aber dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass das Pla­nungs­ri­si­ko auch für den Fall des Schei­terns den Inves­to­ren auf­er­legt wer­den soll­te. Die­ses Ergeb­nis wer­de auch durch die Inter­es­sen­la­ge gestützt, da nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung grund­sätz­lich der Inves­tor das Risi­ko des Schei­terns der Schaf­fung von Pla­nungs­recht tra­ge, weil die­ser kei­nen Anspruch auf die Leis­tung "Pla­nungs­recht" habe.

Die Beklag­ten sei­en nicht wirk­sam vom Ver­tag zurück­ge­tre­ten. Das ver­trag­lich ein­ge­räum­te Rück­tritts­recht sei am 30. Novem­ber 2009 erlo­schen. Auch könn­ten sich die Beklag­ten nicht mit Erfolg auf die Ein­re­de der Ver­jäh­rung beru­fen. Ver­trag­lich sei ver­ein­bart wor­den, dass die Inves­to­ren die For­de­run­gen "unver­züg­lich nach Erhalt der Rech­nun­gen" zu beglei­chen hat­ten. Die Rech­nungs­stel­lung durch die Klä­ge­rin sei im August 2010 erfolgt; die drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist sei daher im August 2013 noch nicht abge­lau­fen gewe­sen.

Die Klä­ge­rin habe einen Anspruch gegen die bei­den Beklag­ten auf Zah­lung der gel­tend gemach­ten Pla­nungs­kos­ten.

Ver­wal­tungs­ge­richt Neu­stadt, Urteil vom 20. Febru­ar 2014 – 4 K 697/​13.NW