Rechts­nach­fol­ge im Bau­recht – und die bestands­kräf­te Besei­ti­gungs­ver­fü­gung

Besteht eine Besei­ti­gungs­ver­fü­gung und geht das Eigen­tum an dem Bau­grund­stück anschlie­ßend auf einen Drit­ten über, ist gemäß § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO 2003 (§ 79 Abs. 1 Satz 5 NBauO 2012) jeden­falls dann neben dem neu­en Eigen­tu­mer auch der bis­he­ri­ge Eigen­tü­mer wei­ter­hin zur Befol­gung der Ver­fü­gung ver­pflich­tet und darf die Ver­fü­gung ihm gegen­über voll­streckt wer­den, wenn die bau­recht­li­che Ver­ant­wort­lich­keit des bis­he­ri­gen Eigen­tü­mers als Bau­herr und/​oder Besit­zer fort­be­steht.

Rechts­nach­fol­ge im Bau­recht – und die bestands­kräf­te Besei­ti­gungs­ver­fü­gung

Vor der Anwen­dung von Zwangs­mit­teln gegen den bis­he­ri­gen Eigen­tü­mer bedarf es kei­ner Über­lei­tungs- oder Dul­dungs­ver­fü­gung gegen­über dem neu­en Eigen­tü­mer, weil die Besei­ti­gungs­ver­fü­gung unmit­tel­bar kraft Geset­zes auch gegen den neu­en Eigen­tü­mer wirkt und ihn zur Dul­dung von Besei­ti­gungs­maß­nah­men ver­pflich­tet. Erst die Anwen­dung von Zwangs­mit­teln gegen den neu­en Eigen­tü­mer macht eine Über­lei­tungs­ver­fü­gung erfor­der­lich [1].

Die Über­tra­gung des Eigen­tums an dem Grund­stück lässt die Wirk­sam­keit der Besei­ti­gungs­ver­fü­gung dem ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer gegen­über unbe­rührt. Ins­be­son­de­re hat sich die Besei­ti­gungs­ver­fü­gung nicht gemäß § 1 Abs. 1 Nds. VwVfG i. V. mit § 43 Abs. 2 VwVfG auf ande­re Wei­se erle­digt. Erle­di­gung tritt inso­fern ins­be­son­de­re ein, wenn das Rege­lungs­sub­jekt – bei­spiels­wei­se durch den Tod des Betrof­fe­nen – oder das Rege­lungs­ob­jekt ent­fal­len ist [2]. Bei­des ist nicht der Fall. Sowohl der Antrag­stel­ler als Adres­sat der Besei­ti­gungs­ver­fü­gung als auch das Grund­stück mit den zu besei­ti­gen­den bau­li­chen Anla­gen sind wei­ter­hin vor­han­den.

Auch ein Weg­fall der bau­recht­li­chen Ver­ant­wort­lich­keit des bis­he­ri­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mers führt nicht zur Erle­di­gung der bau­auf­sicht­li­chen Ver­fü­gung ihm gegen­über. Der Eigen­tums­über­gang hat zwar zur Fol­ge, dass die bau­recht­li­che Ver­ant­wort­lich­keit des Antrag­stel­lers als Eigen­tü­mer gemäß § 61 Satz 1 NBauO 2003 (§ 56 Satz 1 NBauO 2012) endet und die Besei­ti­gungs­an­ord­nung zugleich gemäß § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO 2003 (§ 79 Abs. 1 Satz 5 NBauO 2012) gegen­über der neu­en Eigen­tü­me­rin als Rechts­nach­fol­ge­rin des Antrag­stel­lers Gel­tung bean­sprucht. Der ehe­ma­li­ge Eigen­tü­mer ist gleich­wohl wei­ter­hin ver­pflich­tet, der Besei­ti­gungs­an­ord­nung nach­zu­kom­men.

Dabei kann offen blei­ben, ob dies schon dar­aus folgt, dass § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO 2003 (§ 79 Abs. 1 Satz 5 NBauO 2012) die Gel­tung einer bau­auf­sicht­li­chen Ver­fü­gung im Fall der Rechts­nach­fol­ge aus­drück­lich „auch“ gegen­über dem Rechts­nach­fol­ger anord­net. Dies impli­ziert, dass die Ver­fü­gung zugleich gegen­über dem bis­he­ri­gen Adres­sa­ten – soweit die­ser anders als etwa im Todes- und Erb­fall als Rechts­sub­jekt noch vor­han­den ist – fort gilt, mit­hin der Rechts­nach­fol­ger als wei­te­rer Ver­pflich­te­ter neben den bis­he­ri­gen Ver­pflich­te­ten tritt und der Behör­de ein Wahl­recht zukommt, wen sie nun­mehr in Anspruch neh­men möch­te [3]. Im vor­lie­gen­den Fall ist der frü­he­re Eigen­tü­mer indes schon des­halb wei­ter­hin zur Befol­gung der Besei­ti­gungs­an­ord­nung ver­pflich­tet, weil er wei­ter­hin bau­recht­lich Ver­ant­wort­li­cher ist. Als Nieß­brau­cher ist er Besit­zer des Grund­stücks (§§ 1030, 1036 Abs. 1 BGB) und gemäß § 61 Satz 3 NBauO 2003 (§ 56 Satz 3 NBauO 2012) ver­ant­wort­lich. Hin­zu tritt eine Ver­ant­wort­lich­keit als Bau­herr gemäß § 57 Abs. 1 NBauO 2003 (§ 52 Abs. 1 NBauO 2012); die­se endet weder mit der Bau­fer­tig­stel­lung noch mit der Über­tra­gung des Eigen­tums [4].

Bean­sprucht die bestands­kräf­ti­ge Ver­fü­gung dem ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer gegen­über mit­hin wei­ter­hin Gel­tung, kann die Behör­de die Ver­fü­gung ihm gegen­über voll­stre­cken. Ent­ge­gen­ste­hen­de Rech­te Drit­ter – hier in Form des Eigen­tums der neu­en Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin. – bestehen nicht. Denn wie bereits aus­ge­führt, wirkt die Besei­ti­gungs­ver­fü­gung gemäß § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO 2003 (§ 79 Abs. 1 Satz 5 NBauO 2012) mit dem Eigen­tums­über­gang auch gegen­über der neu­en Eigen­tü­me­rin. Die­se Gel­tung tritt unmit­tel­bar kraft Geset­zes ein und ver­pflich­tet die neue Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin in glei­cher Wei­se wie den bis­he­ri­gen Eigen­tü­mer zur Besei­ti­gung der bau­li­chen Anla­gen. Besteht aber eine wirk­sa­me Besei­ti­gungs­ver­pflich­tung, ist die neue Eigen­tü­me­rin zugleich gehin­dert, den bis­he­ri­gen Eigen­tü­mer an der Besei­ti­gung zu hin­dern. Sie muss es – dies ist als „minus“ in der Besei­ti­gungs­ver­pflich­tung ent­hal­ten – dul­den, dass der Antrag­stel­ler der Ver­fü­gung nach­kommt, ohne dass es des Erlas­ses einer Über­lei­tungs- bzw. Dul­dungs­ver­fü­gung bedarf. Nur die Anwen­dung von Zwangs­mit­teln unmit­tel­bar gegen­über der neu­en Eigen­tü­me­rin wäre vom vor­he­ri­gen Erlass einer Über­lei­tungs­ver­fü­gung abhän­gig [5].

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 17. Juli 2014 – 1 ME 84/​14

  1. im Anschluss an Nds. OVG, Beschluss vom 6.05.2011 – 1 ME 14/​11, NJW 2011, 2228 = BRS 78 Nr.202[]
  2. vgl. Sachs, in: Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 8. Aufl.2014, § 43 Rn. 210, 212[]
  3. vgl. aber zur Not­wen­dig­keit einer Über­lei­tungs­ver­fü­gung vor der Anwen­dung von Zwangs­mit­teln gegen­über dem Rechts­nach­fol­ger Nds. OVG, Beschluss vom 06.05.2011 – 1 ME 14/​11, NJW 2011, 2228 = BRS 78 Nr.202; dazu auch Mann, in: Gro­ße-Suchs­dorf, NBauO, 9. Aufl.2013, § 79 Rn. 97[]
  4. vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 11.08.1993 – 1 L 5267/​97, BRS 55 Nr. 212; OVG NRW, Urteil vom 10.12.1996 – 10 A 4248/​92, NVwZ-RR 1998, 159 = BRS 58 Nr. 216[]
  5. vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 6.05.2011, a. a O.[]