Reichweite einer Vereinigungsbaulast

Eine Vereinigungsbaulast muss und kann nicht auf bestimmte Bauvorhaben auf dem vereinigten Baugrundstück beschränkt werden.

Reichweite einer Vereinigungsbaulast

Eine Vereinigungsbaulast kann nicht nur von der Einhaltung von Grenzabständen für eine in der Baulast genau bestimmte Bebauung befreien. Der Inhalt einer Vereinigungsbaulast ist in § 2 Abs. 12 Satz 2 NBauO 2012, § 4 Abs. 1 Satz 2 NBauO a.F. eindeutig geregelt; danach ist, sollen die Rechtsfolgen dieser Norm greifen, durch die Baulast zu sichern, dass alle baulichen Anlagen auf den durch die Vereinigungsbaulast zusammengeführten Grundstücken das öffentliche Baurecht so einhalten, als wären die Grundstücke ein Grundstück. Eine Beschränkung auf bestimmte bauliche Anlagen ist mithin – anders als bei der im OVG, Urteil vom 22.09.2001 – 1 LB 1137/01 – BRS 64 Nr. 130 22 ff. behandelten Baulast nach § 5 Abs. 5 Satz 2 NBauO 2012 bzw. § 8 Abs. 2 Satz 1 NBauO a.F., die sich schon ihrem Inhalt nach stets auf ein bestimmtes Vorhaben bezieht – nicht vorgesehen und auch nicht möglich1. Mit der Bestellung einer Vereinigungsbaulast verlassen die Nachbarn (von den im Gesetz geregelten Ausnahmen wie § 4 Abs. 2 Satz 2 NBauO 2012 abgesehen) in gleicher Weise umfassend das wechselseitige Schutzregime des Bauordnungsrechts, als würden sie ihre Grundstücke zivilrechtlich zu einem Buchgrundstück vereinigen2. Zweifel über die Reichweite der Baulast können mithin nicht auftreten.

Die Vereinigungsbaulast entbindet die Bauherren auf den von der Baulast erfassten Grundstücken nicht von der Pflicht, die nicht durch die Baulast überwundenen Vorschriften des öffentlichen Baurechts wie planungsrechtliche Baugrenzen einzuhalten3. Ein Drittschutz dieser Pflicht folgt daraus jedoch nicht. Dass mit der Baulast der Baulastbegünstigte dem Baulastbelasteten – quasi im Gegenzug gegen die von diesem eingeräumte Rechtsstellung – ein klagbares Recht einräume, auch auf Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften zu pochen, die sonst nicht nachbarschützend wären – das wären z.B. auch die Grenzabstände, die an den Außengrenzen des vereinigten Grundstücks gegenüber Dritten einzuhalten wären, oder Regelungen zu Toiletten und Bädern, bleibt bloße Behauptung der Kläger, die mit dem vagen Hinweis auf ein „Austauschverhältnis“ nicht hinreichend zu begründen ist.

§ 5 NBauO 2012 betrifft seinem eindeutigen Wortlaut nach die „Grenzen des Baugrundstücks“. Rechtsfolge der hier bestellten Vereinigungsbaulast ist nach dem ebenfalls eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 12 NBauO 2012 aber gerade, dass die beiden Grundstücke ein einheitliches Baugrundstück bilden, also keine gemeinsame Grenze i.S.d. § 5 NBauO haben. § 5 NBauO grenzt nur die Nutzbarkeit (noch) selbständiger Grundfläche voneinander ab.

Zwar gewährleistet § 7 NBauO 2012 m Falle von durch Vereinigungsbaulast zusammengeführten, aber aus verschiedenen und nicht eigentümeridentischen Buchgrundstücken bestehenden Baugrundstücken keinen § 5 NBauO vergleichbaren Schutz von Nachbarinteressen. Das ist indes auch nicht erforderlich. Wer sehenden Auges eine Vereinigungsbaulast bestellt oder ein mit einer Vereinigungsbaulast belastetes Grundstück erwirbt, kann einen derartigen Nachbarschutz nicht beanspruchen; Schutz für seine subjektiven Nachbarinteressen kann er ausschließlich über und in den Grenzen des Zivilrechts sowie der nachbarschützenden Normen des Bauplanungsrechts erwirken. § 7 NBauO verbleibt die Aufgabe sicherzustellen, dass auf einem einheitlichen Baugrundstück – sei es ein Buchgrundstück oder seien es mehrere durch Vereinigungsbaulast zusammengeführte Buchgrundstücke – objektiv baulich vertretbare Zustände herrschen.

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 4. März 2015 – 1 LA 177/14

  1. Nds. OVG, Urteil vom 26.09.1991 – 1 L 74/91 u.a. 72; Beschluss vom 1.08.1996 – 1 M 3898/96, NVwZ-RR 1998, 12 8[]
  2. vgl. a. Nds. OVG, Urteil vom 27.01.1999 – 1 L 5277/96, BauR 2000, 376 = BRS 62 Nr. 147[]
  3. vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 07.12.2000 – 4 C 3.00, DVBl.2001, 645 = NVwZ 2001, 813 = BRS 63 Nr. 160[]

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