Reich­wei­te einer Ver­ei­ni­gungs­bau­last

Eine Ver­ei­ni­gungs­bau­last muss und kann nicht auf bestimm­te Bau­vor­ha­ben auf dem ver­ei­nig­ten Bau­grund­stück beschränkt wer­den.

Reich­wei­te einer Ver­ei­ni­gungs­bau­last

Eine Ver­ei­ni­gungs­bau­last kann nicht nur von der Ein­hal­tung von Grenz­ab­stän­den für eine in der Bau­last genau bestimm­te Bebau­ung befrei­en. Der Inhalt einer Ver­ei­ni­gungs­bau­last ist in § 2 Abs. 12 Satz 2 NBauO 2012, § 4 Abs. 1 Satz 2 NBauO a.F. ein­deu­tig gere­gelt; danach ist, sol­len die Rechts­fol­gen die­ser Norm grei­fen, durch die Bau­last zu sichern, dass alle bau­li­chen Anla­gen auf den durch die Ver­ei­ni­gungs­bau­last zusam­men­ge­führ­ten Grund­stü­cken das öffent­li­che Bau­recht so ein­hal­ten, als wären die Grund­stü­cke ein Grund­stück. Eine Beschrän­kung auf bestimm­te bau­li­che Anla­gen ist mit­hin – anders als bei der im OVG, Urteil vom 22.09.2001 – 1 LB 1137/​01 – BRS 64 Nr. 130 22 ff. behan­del­ten Bau­last nach § 5 Abs. 5 Satz 2 NBauO 2012 bzw. § 8 Abs. 2 Satz 1 NBauO a.F., die sich schon ihrem Inhalt nach stets auf ein bestimm­tes Vor­ha­ben bezieht – nicht vor­ge­se­hen und auch nicht mög­lich 1. Mit der Bestel­lung einer Ver­ei­ni­gungs­bau­last ver­las­sen die Nach­barn (von den im Gesetz gere­gel­ten Aus­nah­men wie § 4 Abs. 2 Satz 2 NBauO 2012 abge­se­hen) in glei­cher Wei­se umfas­send das wech­sel­sei­ti­ge Schutz­re­gime des Bau­ord­nungs­rechts, als wür­den sie ihre Grund­stü­cke zivil­recht­lich zu einem Buch­grund­stück ver­ei­ni­gen 2. Zwei­fel über die Reich­wei­te der Bau­last kön­nen mit­hin nicht auf­tre­ten.

Die Ver­ei­ni­gungs­bau­last ent­bin­det die Bau­her­ren auf den von der Bau­last erfass­ten Grund­stü­cken nicht von der Pflicht, die nicht durch die Bau­last über­wun­de­nen Vor­schrif­ten des öffent­li­chen Bau­rechts wie pla­nungs­recht­li­che Bau­gren­zen ein­zu­hal­ten 3. Ein Dritt­schutz die­ser Pflicht folgt dar­aus jedoch nicht. Dass mit der Bau­last der Bau­last­be­güns­tig­te dem Bau­last­be­las­te­ten – qua­si im Gegen­zug gegen die von die­sem ein­ge­räum­te Rechts­stel­lung – ein klag­ba­res Recht ein­räu­me, auch auf Ein­hal­tung der bau­recht­li­chen Vor­schrif­ten zu pochen, die sonst nicht nach­bar­schüt­zend wären – das wären z.B. auch die Grenz­ab­stän­de, die an den Außen­gren­zen des ver­ei­nig­ten Grund­stücks gegen­über Drit­ten ein­zu­hal­ten wären, oder Rege­lun­gen zu Toi­let­ten und Bädern, bleibt blo­ße Behaup­tung der Klä­ger, die mit dem vagen Hin­weis auf ein "Aus­tausch­ver­hält­nis" nicht hin­rei­chend zu begrün­den ist.

§ 5 NBauO 2012 betrifft sei­nem ein­deu­ti­gen Wort­laut nach die "Gren­zen des Bau­grund­stücks". Rechts­fol­ge der hier bestell­ten Ver­ei­ni­gungs­bau­last ist nach dem eben­falls ein­deu­ti­gen Wort­laut des § 2 Abs. 12 NBauO 2012 aber gera­de, dass die bei­den Grund­stü­cke ein ein­heit­li­ches Bau­grund­stück bil­den, also kei­ne gemein­sa­me Gren­ze i.S.d. § 5 NBauO haben. § 5 NBauO grenzt nur die Nutz­bar­keit (noch) selb­stän­di­ger Grund­flä­che von­ein­an­der ab.

Zwar gewähr­leis­tet § 7 NBauO 2012 m Fal­le von durch Ver­ei­ni­gungs­bau­last zusam­men­ge­führ­ten, aber aus ver­schie­de­nen und nicht eigen­tü­mer­iden­ti­schen Buch­grund­stü­cken bestehen­den Bau­grund­stü­cken kei­nen § 5 NBauO ver­gleich­ba­ren Schutz von Nach­bar­in­ter­es­sen. Das ist indes auch nicht erfor­der­lich. Wer sehen­den Auges eine Ver­ei­ni­gungs­bau­last bestellt oder ein mit einer Ver­ei­ni­gungs­bau­last belas­te­tes Grund­stück erwirbt, kann einen der­ar­ti­gen Nach­bar­schutz nicht bean­spru­chen; Schutz für sei­ne sub­jek­ti­ven Nach­bar­in­ter­es­sen kann er aus­schließ­lich über und in den Gren­zen des Zivil­rechts sowie der nach­bar­schüt­zen­den Nor­men des Bau­pla­nungs­rechts erwir­ken. § 7 NBauO ver­bleibt die Auf­ga­be sicher­zu­stel­len, dass auf einem ein­heit­li­chen Bau­grund­stück – sei es ein Buch­grund­stück oder sei­en es meh­re­re durch Ver­ei­ni­gungs­bau­last zusam­men­ge­führ­te Buch­grund­stü­cke – objek­tiv bau­lich ver­tret­ba­re Zustän­de herr­schen.

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 4. März 2015 – 1 LA 177/​14

  1. Nds. OVG, Urteil vom 26.09.1991 – 1 L 74/​91 u.a. 72; Beschluss vom 1.08.1996 – 1 M 3898/​96, NVwZ-RR 1998, 12 8[]
  2. vgl. a. Nds. OVG, Urteil vom 27.01.1999 – 1 L 5277/​96, BauR 2000, 376 = BRS 62 Nr. 147[]
  3. vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 07.12.2000 – 4 C 3.00, DVBl.2001, 645 = NVwZ 2001, 813 = BRS 63 Nr. 160[]