Sozia­le Wohn­raum­för­de­rung – und der Wider­ruf der Förderzusage

Die beson­de­re Zweck­be­stim­mung von För­der­mit­teln der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung ist erst dann erreicht, wenn es zum Abschluss eines Miet­ver­tra­ges auf Basis der Kos­ten­mie­te ohne eine beson­de­re Zusatz­ver­pflich­tung kommt1.

Sozia­le Wohn­raum­för­de­rung – und der Wider­ruf der Förderzusage

Die gemein­sa­me Ver­mie­tung einer Woh­nung, für die För­der­mit­tel der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung auf der Grund­la­ge einer För­der­zu­sa­ge gewährt wur­den, und eines Tief­ga­ra­gen­stell­plat­zes in einem Miet­ver­trag ohne sepa­ra­te Kün­di­gungs­mög­lich­keit ver­stößt gegen das woh­nungs­bin­dungs­recht­li­che Kopp­lungs­ver­bot, wenn die Mie­te für die Woh­nung und den Tief­ga­ra­gen­stell­platz die nach der För­der­zu­sa­ge höchst­zu­läs­si­ge Net­to­kalt­mie­te übersteigt.

Die in § 10 Abs. 6 Sät­ze 1 und 2 HmbWo­BindG vor­ge­nom­me­ne Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen offe­nen Stell­plät­zen und sol­chen in einer Tief­ga­ra­ge ver­stößt nicht gegen den Gleich­heits­satz des Art. 3 Satz 1 GG, da Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze in der Her­stel­lung höhe­re Kos­ten für den Bau­herrn ver­ur­sa­chen, vor deren Über­wäl­zung der Sozi­al­mie­ter in beson­de­rer Wei­se durch die Gel­tung des Kopp­lungs­ver­bots zu schüt­zen ist.

Stützt eine Behör­de den Wider­ruf einer För­der­zu­sa­ge mit Wir­kung für die Ver­gan­gen­heit auf § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbV­wVfG, kann für den Wider­ruf grund­sätz­lich – bei Vor­lie­gen der wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen – auch § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbV­wVfG als Rechts­grund­la­ge her­an­ge­zo­gen wer­den, da § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO die Ver­wal­tungs­ge­rich­te zur Prü­fung ver­pflich­tet, ob der Wider­ruf mit Blick auf eine ande­re Rechts­grund­la­ge auf­recht­erhal­ten wer­den kann und – auch unter Berück­sich­ti­gung des Ermes­sens­cha­rak­ters der Vor­schrif­ten – kei­ne Wesens­ver­schie­den­heit zwi­schen bei­den Rechts­grund­la­gen besteht.

Bei einer zweck­wid­ri­gen Ver­wen­dung von För­der­mit­teln der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung ist das Wider­rufs­er­mes­sen in dem Sin­ne inten­diert, dass im Regel­fall nur die Ent­schei­dung für den Wider­ruf der För­der­zu­sa­ge – mit Wir­kung sowohl für die Ver­gan­gen­heit als auch die Zukunft – ermes­sens­feh­ler­frei ist.

Der mit Wir­kung für die Zukunft erklär­te Wider­ruf der lau­fen­den Auf­wen­dungs­zu­schüs­se sowie des Bau­kos­ten­zu­schus­ses kann – jeweils eigen­stän­dig tra­gend – auf § 49 Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 3 HmbV­wVfG gestützt werden:

Nach § 49 Abs. 2 Nr. 1 HmbV­wVfG kann ein recht­mä­ßi­ger begüns­ti­gen­der Ver­wal­tungs­akt – hier in Form der För­der­zu­sa­ge vom 26.01.2011 – auch nach Ein­tritt sei­ner Bestands­kraft ganz oder teil­wei­se mit Wir­kung für die Zukunft wider­ru­fen wer­den, wenn der Wider­ruf durch Rechts­vor­schrift zuge­las­sen oder im Ver­wal­tungs­akt vor­be­hal­ten ist. Dies ist der Fall, weil die För­der­zu­sa­ge im Abschnitt XVI. Nr. 5 u. a. den Vor­be­halt des Wider­rufs für den Fall ent­hält, dass Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge nicht beach­tet werden.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor. Die Bau­her­rin hat gegen die in Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 nie­der­ge­leg­ten Zweck­be­stim­mun­gen ver­sto­ßen, wonach die Net­to­kalt­mie­te ohne Betriebs­kos­ten in den ers­ten zwei Jah­ren von der Bezugs­fer­tig­keit der Woh­nun­gen an höchs­tens 5, 70 Euro pro Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che betra­gen darf (Nr. 1) und Finan­zie­rungs­bei­trä­ge oder Son­der­leis­tun­gen (ins­be­son­de­re Miet­vor­aus­zah­lun­gen, Mak­ler­ge­büh­ren oder sons­ti­ge Geld­be­trä­ge) von Woh­nungs­su­chen­den nicht gefor­dert und ent­ge­gen­ge­nom­men wer­den dür­fen (Nr. 5). Sowohl die ursprüng­li­che Miet­ver­trags­ge­stal­tung als auch die Pra­xis des Abschlus­ses von Miet­ver­trags­er­gän­zun­gen im Zuge der Woh­nungs­über­ga­ben ver­stößt gegen zwin­gen­de Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge. Die Behör­de war befugt, den Wider­ruf der För­der­zu­sa­ge auf einen Ver­stoß gegen das Kopp­lungs­ver­bot zu stüt­zen. Auf einen Dis­pens kann sich die Bau­her­rin nicht beru­fen. Die Rege­lung des § 10 Abs. 6 HmbWo­BindG ist nicht verfassungswidrig.

Mit der ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen Miet­ver­trags­ge­stal­tung ver­stieß die Behör­de in ein­deu­ti­ger Art und Wei­se gegen die in Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 der För­der­zu­sa­ge gere­gel­ten Zweck­be­stim­mun­gen und Mietbindungen.

Zum einen führ­te die in den §§ 1 und 4 der ursprüng­li­chen Miet­ver­trä­ge vor­ge­se­he­ne gemein­sa­me Ver­mie­tung von Woh­nung, Abstell­raum und Pkw- zu einer deut­lich höhe­ren Net­to­kalt­mie­te. So wur­de etwa für die 82 Qua­drat­me­ter gro­ße Woh­nung 41 im streit­ge­gen­ständ­li­chen Objekt für die Woh­nung ein Betrag von 490, 36 Euro, für den Abstell­raum ein Betrag von 37, – Euro und für den Stell­platz ein Betrag von 177, – erho­ben. Wei­ter­hin ent­fie­len 37, – Euro auf einen Kanu-Abstell­platz. Die hier­durch erreich­te Miet­hö­he von in Sum­me 741, 36 Euro führ­te zu einer Net­to­kalt­mie­te von 9, 04 Euro pro Quadratmeter.

Auch unter Berück­sich­ti­gung des Aspekts, dass es sich bei dem Abstell­raum, dem sowie dem Kanu-Abstell­platz nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung2 (WoFlV) nicht um Räu­me han­delt, die zur Wohn­flä­che zäh­len, steht ihrer Ein­be­zie­hung in einen gemein­sa­men Miet­ver­trag die Rege­lung in Abschnitt XI. Nr. 1 Abs. 2 der För­der­zu­sa­ge ent­ge­gen, wonach neben der Net­to­kalt­mie­te von 5, 70 Euro pro Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che nur die Betriebs­kos­ten erho­ben wer­den dürfen.

Wei­ter­hin ergibt sich selbst unter Her­an­zie­hung nur des auf die Woh­nung ent­fal­len­den Miet­an­teils von 490, 36 Euro eine Net­to­kalt­mie­te von 5, 98 Euro pro Qua­drat­me­ter, die eben­falls die zuläs­si­ge Net­to­kalt­mie­te von 5, 70 pro Qua­drat­me­ter deut­lich übersteigt.

Zum ande­ren lag ein Ver­stoß gegen Abschnitt XI. Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge vor, da die Bau­her­rin für die – gegen­über der regel­haft vor­ge­se­he­nen Min­dest­aus­stat­tung der Woh­nun­gen3 – höher­wer­ti­ge Aus­stat­tung von Küchen, Fuß­bö­den und Bädern aus­drück­lich bestimm­te Zuzah­lun­gen der Mie­ter ein­ge­for­dert hat.Auch die nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 von der Bau­her­rin gewähl­te Pra­xis, im Zuge der Woh­nungs­über­ga­ben Miet­ver­trags­er­gän­zun­gen abzu­schlie­ßen, ver­stieß in der kon­kret gewähl­ten Form sowohl gegen Abschnitt XI. Nr. 1 als auch Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge. Die getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung führt zu kei­ner ande­ren Beurteilung.

Mit den Miet­ver­trags­er­gän­zun­gen führ­te die Bau­her­rin wie­der­um eine bestimm­te Woh­nung und einen zu einem ein­heit­li­chen Miet­ge­gen­stand zusam­men und ver­lang­te hier­für eine höhe­re Net­to­kalt­mie­te als in Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge vor­ge­se­hen. So ver­lang­te sie etwa für die 79 Qua­drat­me­ter gro­ße Woh­nung Nr. 10 im streit­ge­gen­ständ­li­chen Objekt zunächst durch den am 24.09.2012 und 27.09.2012 geschlos­se­nen Miet­ver­trag die zuläs­si­ge Net­to­kalt­mie­te von 450,30 € (5,70 € x 79 m²). Mit der am 28.09.2012 abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags­er­gän­zung wur­den die Woh­nung und der zu einem ein­heit­li­chen Miet­ge­gen­stand zusam­men­ge­führt und die Net­to­kalt­mie­te um 99 Euro erhöht. Die hier­durch erreich­te Miet­hö­he von in Sum­me 549,30 € führt zu einer Net­to­kalt­mie­te von 6,95 € pro Qua­drat­me­ter, die die zuläs­si­ge Net­to­kalt­mie­te von 5,70 € pro Qua­drat­me­ter deut­lich über­steigt. Wie bereits aus­ge­führt, war die Bau­her­rin jedoch (in einem Miet­ver­trag) nur zur Erhe­bung einer Net­to­kalt­mie­te von 5,70 € pro Qua­drat­me­ter berechtigt.

In der Zusam­men­füh­rung von Woh­nung und liegt dar­über hin­aus auch ein eige­ner Ver­stoß gegen Abschnitt XI. Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge. Auch inso­weit hat die Bau­her­rin einen unzu­läs­si­gen Finan­zie­rungs­bei­trag gefor­dert. Die­ser Abschnitt der För­der­zu­sa­ge dient ersicht­lich dazu, die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen der Gewäh­rung von Mit­teln der öffent­li­chen Woh­nungs­bau­för­de­rung sicher­zu­stel­len. Hier­zu zäh­len die in § 17 des Ham­bur­gi­schen Wohn­raum­för­de­rungs­ge­set­zes4 nor­mier­ten Bestim­mun­gen zur Miet­bin­dung und die restrik­ti­ven Bestim­mun­gen zur For­de­rung von Neben­leis­tun­gen in § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG. Nach Alt. 1 die­ser Norm darf eine Neben­leis­tung – hier die zusätz­li­che Mie­te für einen – nur gefor­dert wer­den, wenn sie nach § 10 HmbWo­BindG zuge­las­sen ist. Nach § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG ist im Sin­ne eines gesetz­li­chen Ver­bo­tes (§ 134 BGB) eine Ver­ein­ba­rung unwirk­sam, nach der der Mie­ter oder für ihn ein Drit­ter mit Rück­sicht auf die Über­las­sung der Woh­nung Waren zu bezie­hen oder ande­re Leis­tun­gen in Anspruch zu neh­men hat. Mit „Rück­sicht auf die Über­las­sung der Woh­nung“ wer­den Leis­tun­gen erbracht, wenn zwi­schen der Ver­ein­ba­rung, die grund­sätz­lich ver­bo­ten ist, und dem Miet­ver­trag über die Woh­nung eine Ver­knüp­fung besteht. Für den Gesetz­ge­ber kam es dar­auf an, Kopp­lungs­ge­schäf­te aus Anlass der Anmie­tung von Sozi­al­woh­nun­gen ein­zu­schrän­ken, wobei er unter Kopp­lungs­ver­trä­gen Geschäf­te ver­stan­den hat, mit denen meh­re­re Leis­tun­gen unter­schied­li­cher Art nur ins­ge­samt ermög­licht wer­den5. Es ist dabei das Anlie­gen des Geset­zes, den Miss­brauch von Sozi­al­woh­nun­gen zu ver­hin­dern. Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te darf sie nicht gegen ein höhe­res Ent­gelt zum Gebrauch über­las­sen, als zur Deckung der lau­fen­den Auf­wen­dun­gen erfor­der­lich ist (Kos­ten­mie­te). Die Rege­lun­gen über Leis­tun­gen, die der Mie­ter neben der Ent­rich­tung des Miet­zin­ses für die Sozi­al­woh­nung erbrin­gen soll, wol­len einer Umge­hung des zwin­gen­den Preis­rechts vor­beu­gen. Der Wohn­be­rech­tig­te soll nicht eine Woh­nung nur unter wirt­schaft­li­chen Belas­tun­gen anmie­ten müs­sen, die aus einer miss­bräuch­li­chen Ver­knüp­fung mit einer ander­wei­ti­gen Leis­tung – wie etwa aus der Mit­ver­mie­tung von Ein­rich­tungs- und Aus­stat­tungs­ge­gen­stän­den – ent­ste­hen kön­nen6.

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Hier­an gemes­sen, hat die Bau­her­rin gegen das woh­nungs­bin­dungs­recht­li­che Kopp­lungs­ver­bot ver­sto­ßen, indem sie Woh­nun­gen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze durch die Miet­ver­trags­er­gän­zung zu einem ein­heit­li­chen Miet­ver­trag mit höhe­rer Net­to­kalt­mie­te zusam­men­führ­te. Die den Ver­stoß aus­lö­sen­de Ver­knüp­fung liegt bereits dar­in begrün­det, dass die Anmie­tung des Stell­plat­zes rechts­tech­nisch durch den Abschluss einer Miet­ver­trags­er­gän­zung erfolg­te, durch die zwei Leis­tun­gen unter­schied­li­cher Art – Ver­mie­tung von Wohn­raum einer­seits und Ver­mie­tung von Pkw-Park­raum ande­rer­seits – mit­ein­an­der ohne ver­bun­den wur­den. Die Argu­men­ta­ti­on der Bau­her­rin, eine schäd­li­che Ver­knüp­fung lie­ge nicht vor, weil es allen Mie­tern ohne Zwang offen­ge­stan­den habe, nur die Woh­nung zu anzu­mie­ten, führt zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Die Bau­her­rin ver­mag auch im Beru­fungs­ver­fah­ren nicht dar­zu­le­gen, wes­halb für die zusätz­li­che Anmie­tung eines Stell­plat­zes zwin­gend die Form einer Miet­ver­trags­er­gän­zung gewählt wer­den muss­te, die zudem im nahen zeit­li­chen Zusam­men­hang zur Woh­nungs­über­las­sung stand. Aus dem Umstand, dass die Bau­her­rin den an einer Anmie­tung eines Stell­plat­zes inter­es­sier­ten Mie­tern nur die Form einer Miet­ver­trags­er­gän­zung anbot, nicht jedoch auf die Mög­lich­keit eines zu einem spä­te­ren Zeit­punkt sepa­rat abzu­schlie­ßen­den Ver­tra­ges ver­wies, folgt, dass es der Bau­her­rin gera­de auf die unzu­läs­si­ge Ver­knüp­fung von Woh­nungs- und Stell­platz­mie­te im unmit­tel­ba­ren oder zumin­dest zeit­lich nahen Zusam­men­hang mit der Woh­nungs­über­ga­be ankam.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bau­her­rin ändert die Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 an den Ver­stö­ßen gegen die För­der­zu­sa­ge nichts, da die Miet­ver­trags­er­gän­zun­gen auch gegen die Vor­ga­ben die­ser Ver­ein­ba­rung ver­sto­ßen. In Bezug auf den Ver­stoß gegen Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge (kei­ne höhe­re Net­to­kalt­mie­te als 5,70 € pro m²) folgt aus Abschnitt I. Nr. 8 der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 aus­drück­lich, dass nur nach Abschnitt XI. der För­der­zu­sa­ge zuläs­si­ge Miet­be­trä­ge erho­ben wer­den dürfen.

Auch für den Ver­stoß gegen das Kopp­lungs­ver­bot ergibt sich für die Bau­her­rin aus der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 kei­ne Berech­ti­gung für eine gemein­sa­me Ver­mie­tung von Woh­nung und im unmit­tel­ba­ren zeit­li­chen Zusam­men­hang mit der Über­las­sung der Woh­nung an die Mie­ter. Eine Aus­le­gung der Ver­ein­ba­rung ent­lang des objek­ti­ven Emp­fän­ger­ho­ri­zon­tes ent­spre­chend §§ 133, 157 BGB unter beson­de­rer Berück­sich­ti­gung des mit ihr ver­folg­ten Zwecks sowie des durch die Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts gesetz­ten Rah­mens ergibt, dass es der Bau­her­rin allein erlaubt war, sepa­ra­te Ver­trä­ge über Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze in einem deut­li­chen zeit­li­chen Abstand zur voll­stän­di­gen Gebrauchs­über­las­sung der Woh­nung mit den Mie­tern abzuschließen.

Schon aus dem Wort­laut der Ver­ein­ba­rung unter Abschnitt I. Nr. 4 und der kon­kre­ten For­mu­lie­rung „Ver­ein­ba­run­gen zu Tief­ga­ra­gen-Stell­plät­zen“ kann die Bau­her­rin kei­ne Berech­ti­gung zum Abschluss eines Miet­ver­tra­ges her­lei­ten, der bei­de Miet­ge­gen­stän­de wie­der zu einem ein­heit­li­chen Miet­ob­jekt zusam­men­führt. Durch die Miet­ver­trags­er­gän­zun­gen hat die Bau­her­rin gera­de kei­ne Ver­ein­ba­rung zu einem abge­schlos­sen, son­dern eine Kom­bi­na­ti­ons­ver­ein­ba­rung getrof­fen, die Woh­nung und Stell­platz ohne zusam­men­führ­te. Selbst wenn man die For­mu­lie­rung „Ver­ein­ba­rung zu Tief­ga­ra­gen-Stell­plät­zen“ zu Guns­ten der Bau­her­rin weit aus­le­gen wür­de und die gewähl­te Kom­bi­na­ti­ons­ver­ein­ba­rung als vom Wort­laut der For­mu­lie­rung umfasst anse­hen wür­de, so ergibt sich spä­tes­tens aus der in Abschnitt I. Nr. 8 auf­ge­nom­me­nen Begren­zung der Net­to­kalt­mie­te, dass die von der Bau­her­rin gewähl­te Pra­xis der Zusam­men­füh­rung zwei­er ver­schie­de­ner Miet­ob­jek­te in einem Miet­ver­trag unzu­läs­sig ist und nicht dem objek­ti­vier­ten Zweck der Ver­ein­ba­rung ent­spricht. Die­ser war aus­weis­lich der Vor­be­mer­kung dar­auf gerich­tet – in Kennt­nis der unter­schied­li­chen Rechts­stand­punk­te – eine Über­las­sung der Woh­nun­gen an bezugs­be­rech­tig­te Woh­nungs­su­chen­de zu ermög­li­chen und eine vor­läu­fi­ge Befrie­dung zwi­schen den Betei­lig­ten zu errei­chen. Im Mit­tel­punkt der Ver­ein­ba­rung stand somit die Errei­chung des För­der­zwecks in Form der Bereit­stel­lung von preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum. Die Ermög­li­chung der Ver­knüp­fung von Woh­nun­gen und Stell­plät­zen war von die­sem Zweck gera­de nicht erfasst, da die in den ursprüng­li­chen Ver­trä­gen vor­ge­nom­me­ne Kopp­lung bei­der Miet­ge­gen­stän­de gera­de Anlass für die Bean­stan­dun­gen der Behör­de waren.

Schließ­lich folgt auch aus der maß­geb­li­chen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts zum inhalt­li­chen und zeit­li­chen Aus­maß des Kopp­lungs­ver­bots, dass der Abschluss von zusätz­li­chen, den Miet­ge­gen­stand betref­fen­den Ver­ein­ba­run­gen nur im deut­li­chen Abstand zur Über­las­sung der Woh­nun­gen mög­lich ist. Das Kopp­lungs­ver­bot dient dabei – wie bereits aus­ge­führt – dem Zweck, dass der Wohn­be­rech­tig­te eine Woh­nung nicht unter wirt­schaft­li­chen Belas­tun­gen anmie­ten soll, die aus einer miss­bräuch­li­chen Ver­knüp­fung mit einer ander­wei­ti­gen Leis­tung – wie etwa aus der Mit­ver­mie­tung von Ein­rich­tungs- und Aus­stat­tungs­ge­gen­stän­den – ent­ste­hen kön­nen. Kommt es zum Abschluss eines Miet­ver­tra­ges auf der Basis der Kos­ten­mie­te ohne eine beson­de­re Zusatz­ver­pflich­tung, ist die Zweck­be­stim­mung der Sozi­al­woh­nung erreicht. Eine spä­te­re Ver­ein­ba­rung zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter über die Mit­ver­mie­tung etwa von Möbeln zieht kei­ne Beden­ken auf sich, die im Lich­te des Zwecks des Woh­nungs­bin­dungs­rechts zu einer Sank­ti­on nöti­gen wür­den. Es bleibt viel­mehr der Pri­vat­au­to­no­mie der Ver­trags­par­tei­en über­las­sen, wel­chen Belas­tun­gen und Ver­pflich­tun­gen sie sich nach­träg­lich aus­set­zen wol­len. Den recht­li­chen Schutz gewährt ihnen das Zivil­recht7. Wei­ter­hin setzt die „Über­las­sung der Woh­nung“ im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG die fort­dau­ern­de Gewäh­rung des für die Wohn­nut­zung erfor­der­li­chen unmit­tel­ba­ren Besit­zes vor­aus. Hier­bei erschöpft sich die Besitz­über­las­sung zum Wohn­ge­brauch nicht in dem ein­ma­li­gen Vor­gang des Besitz­ver­schaf­fens, son­dern schließt das fort­wäh­ren­de Belas­sen ein, da der Gebrauch einer Woh­nung zu Wohn­zwe­cken natur­ge­mäß auf Dau­er ange­legt ist8.

Zwar folgt aus die­sen Maß­stä­ben kei­ne kon­kre­te Karenz­zeit, wäh­rend der der Abschluss von Zusatz­ver­ein­ba­run­gen unzu­läs­sig ist. Aus dem der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts in der Sache zugrun­de­lie­gen­den Fall – Abschluss einer Zusatz­ver­ein­ba­rung über Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de ein knap­pes Jahr nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges – ist jedoch jeden­falls zu ent­neh­men, dass ein deut­li­cher zeit­li­cher Abstand gege­ben sein muss, der eine miss­bräuch­li­che Ver­knüp­fung zwi­schen Zusatz­leis­tung und Woh­nungs­mie­te hin­rei­chend sicher aus­schließt. Das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt ist hier­bei nicht gehal­ten, aus Anlass die­ses Ver­fah­rens die Karenz­zeit in zeit­li­cher Hin­sicht näher zu bestim­men, da jeden­falls die von der Bau­her­rin gewähl­te Zeit­span­ne zu kurz bemes­sen war. Die Miet­ver­trags­er­gän­zung wur­de den Mie­tern teil­wei­se am glei­chen Tag der Woh­nungs­über­las­sung, teil­wei­se eini­ge Tage spä­ter zur Unter­zeich­nung vor­ge­legt. In die­ser vom Ver­wal­tungs­ge­richt zu Recht als „ver­kürz­tes Ver­fah­ren“ beschrie­be­nen Situa­ti­on kann eine miss­bräuch­li­che Ver­knüp­fung zwi­schen Woh­nungs­über­las­sung und damit ver­bun­de­ner Anmie­tung des Tief­ga­ra­gen­stell­plat­zes nicht hin­rei­chend sicher aus­ge­schlos­sen wer­den, da die Mie­ter zu die­sem Zeit­punkt die Woh­nun­gen über­wie­gend noch nicht bezo­gen hat­ten und sich somit in einer noch nicht hin­rei­chend gesetz­ten Wohn­si­tua­ti­on befanden.

Die Auf­fas­sung der Bau­her­rin, die von ihr gewähl­ten Zeit­ab­läu­fe beinhal­te­ten eine deut­li­che zeit­li­che Zäsur, ist nicht über­zeu­gend. Da sie der Sache nach selbst bestä­tigt , der Abschluss der Ergän­zungs­ver­ein­ba­rung sei regel­haft meh­re­re Stun­den nach Über­las­sung der Woh­nun­gen an den Nach­mit­ta­gen der Tage 26., 27. und 28.09.2012 erfolgt, wird deut­lich, dass es sich letzt­lich um eine künst­li­che zeit­li­che Zäsur han­delt und die Situa­ti­on des Abschlus­ses der Ergän­zungs­ver­ein­ba­rung viel­mehr regel­haft in einem deut­li­chen und engen zeit­li­chen Zusam­men­hang zur Woh­nungs­über­ga­be stand.

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Die Behör­de war auch befugt, ihre Wider­rufs­ent­schei­dung auf einen Ver­stoß gegen das Kopp­lungs­ver­bot des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG zu stüt­zen. Die Auf­fas­sung der Bau­her­rin, der Behör­de sei eine Beru­fung auf einen Ver­stoß gegen die­se Norm ver­wehrt, weil nach Abschnitt I Abs. 1 Nr. 4 der Anord­nung über Zustän­dig­kei­ten im Woh­nungs­we­sen aus­schließ­lich die Bezirks­äm­ter für die Durch­füh­rung des Ham­bur­gi­schen Woh­nungs­bin­dungs­ge­set­zes zustän­dig sei­en, ist nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich und dar­über hin­aus unzutreffend.

Die Argu­men­ta­ti­on ist nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich, weil – wie zuvor aus­ge­führt – der Bau­her­rin nicht nur ein Ver­stoß gegen das in Abschnitt XI. Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge umge­setz­te Kopp­lungs­ver­bot vor­zu­wer­fen ist, son­dern sie dar­über hin­aus durch die For­de­rung einer unzu­läs­sig hohen Net­to­kalt­mie­te auch gegen Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge ver­sto­ßen hat.

Der Ein­wand der Bau­her­rin ist zudem auch unzu­tref­fend. Die Zustän­dig­keits­an­ord­nung deter­mi­niert die Prü­fungs­be­fug­nis­se der Behör­de nicht, die – dies stellt auch die Bau­her­rin nicht in Abre­de – für die Wider­rufs­ent­schei­dung zustän­dig ist. Aus dem Umstand, dass die Behör­de im Rah­men ihrer Wider­rufs­prü­fung inzi­dent Ver­stö­ße gegen Nor­men prüft, deren ord­nungs­recht­li­cher Voll­zug durch die Zustän­dig­keits­an­ord­nung ande­ren Behör­den zuge­ord­net ist, folgt nicht, dass sie sich auf im Rah­men die­ser Prü­fung fest­ge­stell­te Ver­stö­ße nicht beru­fen kann. Es stellt im Gegen­teil eine im öffent­li­chen Recht auf­grund des Grund­sat­zes der Ein­heit der Rechts­ord­nung häu­fig auf­tre­ten­de Selbst­ver­ständ­lich­keit dar, dass eine Behör­de im Rah­men der ihr oblie­gen­den Auf­ga­ben „fach­frem­des“ Recht zu prü­fen hat. So ist es z. B. im Rah­men der Gewer­be­auf­sicht zur Prü­fung der Zuver­läs­sig (etwa nach § 35 Abs. 1 GewO) regel­mä­ßig so, dass u.a. Vor­schrif­ten des Steu­er­rechts zu prü­fen sind. Hier­bei sind die Befug­nis­se der fach­frem­den Behör­de regel­mä­ßig auf eine Inzi­dent­prü­fung beschränkt; ob aus fest­ge­stell­ten Ver­stö­ßen wei­te­re ord­nungs, ord­nungs­wid­rig­kei­ten- oder gar straf­recht­li­che Kon­se­quen­zen zu zie­hen sind, ist sodann Auf­ga­be der für die­se Fach­ma­te­rie kon­kret zustän­di­gen Behör­de. Hier­aus folgt, dass die Behör­de auf­grund ihrer ori­gi­nä­ren Zustän­dig­keit nach Abschnitt III Abs. 1 Nr. 1 der Zustän­dig­keits­an­ord­nung im Woh­nungs­we­sen im Rah­men ihrer Wider­rufs­ent­schei­dung einen Ver­stoß gegen § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG prü­fen durf­te. Ob aus die­sem Ver­stoß eine Ord­nungs­wid­rig­keit folgt, obliegt sodann nach Abschnitt I Abs. 1 Nr. 4 der Zustän­dig­keits­an­ord­nung der Prü­fung durch das Bezirks­amt. Die­se Fra­ge ist jedoch für den hier zu beur­tei­len­den Sach­ver­halt nicht wei­ter relevant.

Die Bau­her­rin kann sich auch nicht auf einen Dis­pens vom Kopp­lungs­ver­bot berufen.

Zum einen ist auch die­ser Ein­wand nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich, da – wie bereits aus­ge­führt – schon ein Ver­stoß gegen die Miet­bin­dungs­be­stim­mung in Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge vorliegt.

Zum ande­ren war das Kopp­lungs­ver­bot auch nicht dis­pen­siert. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HmbWoFG darf der Ver­mie­ter sich eine ein­ma­li­ge oder sons­ti­ge Neben­leis­tung nur inso­weit ver­spre­chen, als die­se nach den Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge zuge­las­sen ist. Soweit sich die Bau­her­rin hier­zu auf die durch Abschnitt XVII. der För­der­zu­sa­ge ein­be­zo­ge­ne Ver­ein­ba­rung der Betei­lig­ten vom 22.10.2010 beruft, folgt hier­aus unab­hän­gig von der Rechts­fra­ge, ob ein Dis­pens auf­grund des Bestimmt­heits­ge­bots in § 37 Abs. 1 HmbV­wVfG im Text der För­der­zu­sa­ge ent­hal­ten sein muss9 oder auch durch Bezug­nah­me auf ande­re Urkun­den begrün­det wer­den kann (so die Bau­her­rin), kein Dis­pens von der Vor­schrift des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG. Nach Absatz 1, zwei­ter Spie­gel­strich der Ver­ein­ba­rung vom 22.10.2010 haben die Betei­lig­ten ledig­lich ver­ein­bart, dass auf die im För­der­pro­gramm Miet­woh­nungs­bau 2010 ein­ge­führ­te Miet­bin­dung hin­sicht­lich der Kfz- Stell­plät­ze in der Tief­ga­ra­ge bei dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Bau­vor­ha­ben im Wege der Aus­nah­me­re­ge­lung ver­zich­tet wer­den könne.

Schon aus dem Wort­laut die­ser Ver­ein­ba­rung folgt, dass hier­mit weder ein Dis­pens von der Rege­lung des § 10 Abs. 6 Satz 1 WoBindG all­ge­mein noch kon­kret eine Aus­nah­me vom Ver­bot der For­de­rung von Neben­leis­tun­gen in Abschnitt 6.3 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 ver­ein­bart wur­de. Die For­mu­lie­rung „im För­der­pro­gramm Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 ein­ge­führ­te Miet­bin­dung hin­sicht­lich der Kfz-Stell­plät­ze“ bezieht sich ersicht­lich auf den vor­her­ge­hen­den Abschnitt 6.02.1 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010. In die­sem Abschnitt wur­de die Net­to­kalt­mie­te für einen geför­der­ten Kfz-Stell­platz in einer Tief­ga­ra­ge auf 50, – Euro fest­ge­legt. Nur von die­ser Miet­bin­dung soll­te die Bau­her­rin im Wege der Aus­nah­me­re­ge­lung befreit wer­den. Ent­ge­gen ihrer Auf­fas­sung drängt sich aus den Rege­lun­gen der Abschnit­te 6.02.1 und 6.3 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 ins­be­son­de­re kein dahin­ge­hen­des Ver­ständ­nis auf, aus der Miet­hö­hen­be­gren­zung für Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze fol­ge ein aus­rei­chen­des Mie­ter­schutz­ni­veau, sodass eine Kopp­lung von Stell­platz und Woh­nung ermög­licht wer­de. Viel­mehr wird durch Abschnitt 6.02.1 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 im ers­ten Satz aus­drück­lich fest­ge­hal­ten, dass eine Woh­nung inner­halb des Bin­dungs­zeit­raums nicht gegen eine höhe­re als die Mie­te zum Gebrauch über­las­sen wer­den darf. Aus der im drit­ten Absatz die­ses Abschnitts – und somit getrennt von den übri­gen Bestim­mun­gen – nor­mier­ten Net­to­kalt­mie­te für Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze ist viel­mehr zu schlie­ßen, dass Miet­ver­trä­ge für sol­che Stell­plät­ze nur sepa­rat geschlos­sen und nicht – wie von der Bau­her­rin beab­sich­tigt – gemein­sam mit einem Woh­nungs­miet­ver­trag zu einem ein­heit­li­chen Miet­ob­jekt ver­schmol­zen wer­den können.

Auch unter der hypo­the­ti­schen Annah­me, aus Abschnitt 6.02.1 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 erge­be sich die Zuläs­sig­keit der gemein­sa­men Ver­mie­tung von Woh­nung und Tief­ga­ra­gen­stell­platz zu einer im Ergeb­nis höhe­ren Net­to­kalt­mie­te als 5, 70 Euro pro Qua­drat­me­ter, ergibt sich kein ande­res Ergeb­nis: Da die För­der­zu­sa­ge bestands­kräf­tig gewor­den ist, gilt für die Bau­her­rin ver­bind­lich die Aus­sa­ge in Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge. Hier­nach darf die Net­to­kalt­mie­te höchs­tens 5, 70 Euro betra­gen und es dür­fen neben die­ser Mie­te nur die Betriebs­kos­ten erho­ben wer­den. Vor die­sem Hin­ter­grund hät­te die Bau­her­rin ihre Auf­fas­sung, aus der Ver­ein­ba­rung vom 22.10.2010 fol­ge die Zuläs­sig­keit der gemein­sa­men Ver­mie­tung von Woh­nung und Tief­ga­ra­gen­stell­platz im Sin­ne eines ein­heit­li­chen Miet­ob­jek­tes mit einer im Ergeb­nis höhe­ren Net­to­kalt­mie­te als 5, 70 Euro pro Qua­drat­me­ter, in einem Rechts­be­helfs­ver­fah­ren gegen die För­der­zu­sa­ge gel­tend machen müssen.

Das in § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG ent­hal­te­ne Kopp­lungs­ver­bot ist nicht verfassungswidrig.

Die­ser Ein­wand ist eben­falls nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich, da – wie bereits mehr­fach aus­ge­führt – schon ein Ver­stoß gegen die Miet­bin­dungs­be­stim­mung in Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge vorliegt.

Abge­se­hen davon, liegt ent­ge­gen der Argu­men­ta­ti­on der Bau­her­rin kei­ne Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Norm vor. Der gel­tend gemach­te Ver­stoß gegen den Gleich­heits­satz des Art. 3 Abs. 1 GG resul­tiert ins­be­son­de­re nicht aus dem Umstand, dass das Kopp­lungs­ver­bot des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG gemäß Satz 2 der Norm nicht für die Über­las­sung eines offe­nen Stell­plat­zes gilt.

3 Abs. 1 GG ver­bie­tet es, glei­che Sach­ver­hal­te ungleich oder unglei­che gleich zu behan­deln, es sei denn, ein abwei­chen­des Vor­ge­hen wäre sach­lich gerecht­fer­tigt. Dabei ver­wehrt Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetz­ge­ber nicht jede . en bedür­fen jedoch stets der Recht­fer­ti­gung durch Sach­grün­de, die dem sziel und dem Aus­maß der Ungleich­be­hand­lung ange­mes­sen sind. Dabei gilt ein stu­fen­lo­ser am Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit ori­en­tier­ter ver­fas­sungs­recht­li­cher Prü­fungs­maß­stab, des­sen Inhalt und Gren­zen sich nicht abs­trakt, son­dern nur nach den jeweils betrof­fe­nen unter­schied­li­chen Sach- und Rege­lungs­be­rei­chen bestim­men las­sen10. Im Bereich der Leis­tungs­ver­wal­tung hat zunächst der Gesetz­ge­ber zu ent­schei­den, wel­che Sach­ver­halts­ele­men­te so wesent­lich sind, dass eine Ungleich­be­hand­lung gerecht­fer­tigt ist. Ihm ist nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts weit­ge­hen­de Gestal­tungs­frei­heit zuzu­er­ken­nen. Die­se Gestal­tungs­frei­heit geht im Bereich der dar­rei­chen­den Ver­wal­tung wei­ter als bei der gesetz­li­chen Rege­lung staat­li­cher Ein­grif­fe. Ein Ver­stoß gegen das Will­kür­ver­bot liegt erst dann vor, wenn sich ein ver­nünf­ti­ger, sich aus der Natur der Sache erge­ben­der oder sonst ein­leuch­ten­der Grund nicht fin­den lässt11.

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Die­se am Will­kür­maß­stab ori­en­tier­ten Maß­stä­be kom­men auch vor­lie­gend zur Anwen­dung. Der Umstand, dass § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG in direk­ter Anwen­dung kei­ne ori­gi­nä­re Norm der Leis­tungs­ver­wal­tung dar­stellt, son­dern den miet­ver­trag­li­chen Gestal­tungs­spiel­raum des Ver­mie­ters von Sozi­al­woh­nun­gen betrifft, steht der Anwen­dung des Will­kür­maß­sta­bes auf Recht­fer­ti­gungs­ebe­ne nicht ent­ge­gen. Das Kopp­lungs­ver­bot des § 10 Abs. 6 Satz 1 WoBindG fin­det vor­lie­gend nicht in direk­ter, son­dern nur durch Inkor­po­ra­ti­on in § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG Anwen­dung und dient der sach­li­chen Begren­zung des För­der­an­spruchs der Bauherrin.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist die in § 10 Abs. 6 Sät­ze 1 und 2 HmbWo­BindG vor­ge­nom­me­ne zwi­schen offe­nen Stell­plät­zen und sol­chen in einer Tief­ga­ra­ge nicht zu bean­stan­den. Der Gesetz­ge­ber ver­folg­te damit das Ziel, eine bestehen­de Ham­bur­ger Pra­xis zu offe­nen Stell­plät­zen gesetz­lich fort­zu­schrei­ben12. Zwi­schen offe­nen Stell­plät­zen und sol­chen in einer Tief­ga­ra­ge bestehen dar­über hin­aus gewich­ti­ge Unter­schie­de, da letz­te­re in der Her­stel­lung höhe­re Kos­ten für den Bau­herrn ver­ur­sa­chen, vor deren Über­wäl­zung der Sozi­al­mie­ter in beson­de­rer Wei­se durch die Gel­tung des Kopp­lungs­ver­bots zu schüt­zen ist. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bau­her­rin begrün­den die höhe­ren Her­stel­lungs­kos­ten auch eine beson­de­re Schutz­be­dürf­tig­keit des Sozi­al­mie­ters, da die höhe­ren Kos­ten – wie gera­de die­ser Fall zeigt – für den Bau­herrn einen „Anreiz“ bil­den kön­nen, nach Mög­lich­kei­ten der miet­ver­trag­li­chen Über­wäl­zung die­ser Kos­ten zu suchen.

Das auf Rechts­fol­gen­sei­te eröff­ne­te Wider­rufs­er­mes­sen hat die Behör­de recht­mä­ßig aus­ge­übt. Hier­bei ist das Ver­trau­en der Bau­her­rin in den Fort­be­stand der För­de­rung abzu­wä­gen mit dem öffent­li­chen Inter­es­se der Behör­de, öffent­li­che För­der­gel­der nur sol­chen Inves­to­ren zu gewäh­ren, die die Vor­ga­ben der För­der­zu­sa­ge ein­hal­ten. Dabei wiegt in den Wider­rufs­fäl­len nach § 49 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 – 5 HmbV­wVfG das öffent­li­che Inter­es­se an der Besei­ti­gung oder Ände­rung des Ver­wal­tungs­ak­tes im all­ge­mei­nen schwe­rer als das Inter­es­se des Betrof­fe­nen am Bestand des Ver­wal­tungs­ak­tes und das ent­spre­chen­de Ver­trau­ens­in­ter­es­se13.

Hier­an gemes­sen, ist die Ent­schei­dung der Behör­de, die För­der­zu­sa­ge mit Wir­kung für die Zukunft zu wider­ru­fen, weder hin­sicht­lich des Ob der Ent­schei­dung noch hin­sicht­lich ihres Umfangs zu bean­stan­den. hat die Behör­de in ihrer aus­führ­lich begrün­de­ten Ent­schei­dung den Aspekt der Zumut­bar­keit der Fort­set­zung des För­der­ver­hält­nis­ses in den Vor­der­grund gestellt. Zu Recht betont sie, dass die der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 nach­fol­gen­den Ver­stö­ße der­art schwe­re Beein­träch­ti­gun­gen sowohl die­ser Ver­ein­ba­rung als auch der För­der­zu­sa­ge dar­stel­len, dass ihr eine Auf­recht­erhal­tung der För­de­rung auch unter Berück­sich­ti­gung eines even­tu­ell schutz­wür­di­gen Ver­trau­ens der Bau­her­rin in deren Fort­be­stand nicht zuge­mu­tet wer­den kann. Die­se hat sich bewusst auf eine För­de­rung auf der Grund­la­ge der stren­gen, da Miet­bin­dun­gen aus­lö­sen­den Rege­lun­gen des Ham­bur­gi­schen Wohn­raum­för­de­rungs­ge­set­zes ein­ge­las­sen. Sie hat mit der ursprüng­li­chen Aus­ge­stal­tung ihrer Miet­ver­trä­ge in ein­deu­ti­ger Art und Wei­se gegen die Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge ver­sto­ßen und die­ses Ver­hal­ten nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 – die gera­de einer güt­li­chen, am Gedan­ken der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit aus­ge­rich­te­ten Eini­gung die­nen soll­te – fort­ge­setzt. Ihr muss­te daher bewusst sein, dass die­se Ver­ein­ba­rung für die Behör­de der letz­te Schritt vor einem förm­lich „in der Luft lie­gen­den“ Wider­ruf der För­der­zu­sa­ge war. Vor die­sem Hin­ter­grund ist kein Raum für eine ander­wei­ti­ge Ermes­sens­aus­übung als im Bescheid der Behör­de dargelegt.

Die wei­te­ren in die­sem Zusam­men­hang erho­be­nen Ein­wen­dun­gen der Bau­her­rin drin­gen nicht durch:

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bau­her­rin hat die Behör­de das Ermes­sen ins­be­son­de­re dem Zweck der Ermäch­ti­gung ent­spre­chend und ori­en­tiert am För­der­zweck aus­ge­übt, wie er in der För­der­zu­sa­ge zum Aus­druck kommt. Es greift deut­lich zu kurz, wenn die Bau­her­rin für eine zweck­wid­ri­ge Ermes­sens­aus­übung dar­auf ver­weist, dass sich der För­der­zweck in Abschnitt III. der För­der­zu­sa­ge ledig­lich in einer antei­li­gen Finan­zie­rung des För­der­ob­jek­tes erschöpft habe und die­ser Zweck voll­stän­dig erfüllt sei. Bei die­ser Argu­men­ta­ti­on über­sieht die Bau­her­rin, dass in Abschnitt XI. der För­der­zu­sa­ge ins­be­son­de­re die Miet­bin­dung durch Fest­le­gung einer Ver­trags­mie­te als wesent­li­che Zweck­be­stim­mung der För­der­zu­sa­ge aus­ge­stal­tet ist (neben der in Abschnitt X. als wei­te­rer För­der­zweck auf­ge­nom­me­nen Bele­gungs­bin­dung). Dies dient unmit­tel­bar dem in § 1 HmbWoFG nie­der­ge­leg­ten Geset­zes­zweck als Maß­nah­me zur Unter­stüt­zung von Haus­hal­ten bei der Ver­sor­gung mit ange­mes­se­nem Wohn­raum. Da die Bau­her­rin mehr­fach – wie dar­ge­legt – gera­de gegen die­se Vor­schrift zur Miet­bin­dung ver­sto­ßen hat, liegt eine zweck­wid­ri­ge Ver­wen­dung der gewähr­ten För­der­mit­tel vor.

Ohne Erfolg macht die Bau­her­rin wei­ter­hin einen Ermes­sens­fehl­ge­brauch gel­tend. Es sei feh­ler­haft, wenn das Ver­wal­tungs­ge­richt in der vor­ge­nom­me­nen Kopp­lung von Woh­nungs- und Tief­ga­ra­gen­stell­platz­mie­te eine erheb­li­che Gefähr­dung der Zwe­cke der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung erbli­cke. Der­ar­ti­ge Erwä­gun­gen sei­en sach­fremd, weil fast alle Mie­ter an den Stell­platz­miet­ver­hält­nis­sen zu den ver­ein­bar­ten Kon­di­tio­nen fest­ge­hal­ten und damit sogar zum Aus­druck gebracht hät­ten, dass sie an einem ein­heit­li­chen Miet­ver­trag fest­hal­ten woll­ten. Mit die­ser Argu­men­ta­ti­on über­sieht die Bau­her­rin, dass es für die Fra­ge der Recht­mä­ßig­keit der Ermes­sens­aus­übung nicht dar­auf ankommt, wie die Mie­ter auf Ange­bo­te der Bau­her­rin reagiert haben, die gegen Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge ver­stie­ßen. Maß­ge­bend für die Recht­mä­ßig­keit der Ermes­sens­aus­übung ist allein das Ver­hal­ten der Bau­her­rin. Sie hat sich durch die Bean­tra­gung von För­der­mit­teln für den sozia­len Woh­nungs­bau bewusst den stren­gen Bin­dungs­re­geln des Ham­bur­gi­schen Wohn­raum­för­der­ge­set­zes unter­wor­fen und hat mehr­fach – wie dar­ge­legt – gegen die För­der­zu­sa­ge ver­sto­ßen. Vor die­sem Hin­ter­grund kann sich die Behör­de ins­be­son­de­re nicht dar­auf beru­fen, ihre Ver­stö­ße gegen die För­der­zu­sa­ge wür­den durch das „Ein­ver­stan­den­sein“ der Mie­ter geheilt. Es ist eine Viel­zahl ande­rer Grün­de – etwa: „beque­me“ Lösung, kein Inter­es­se an (wei­te­rer) Aus­ein­an­der­set­zung mit der Bau­her­rin als Ver­mie­te­rin – denk­bar, aus denen die Mie­ter der Ver­schmel­zung von Woh­nung und Stell­platz zu einem ein­heit­li­chen Miet­ver­trag zuge­stimmt haben.

Wei­ter­hin dringt die Bau­her­rin auch nicht mit ihrem Ein­wand durch, die Argu­men­ta­ti­on des Ver­wal­tungs­ge­richts zur heit sei feh­ler­haft, weil es dif­fus und sub­stanz­los auf „fort­wäh­ren­de Ver­stö­ße“, ein „in der gezeig­tes Ver­hal­ten“ sowie auf eine „bis­lang gezeig­te Ver­mie­tungs­pra­xis“ abstel­le. Die Wer­tun­gen des Ver­wal­tungs­ge­richts bestehen zu Recht und sind im Gan­zen trag­fä­hig. Es lie­gen – wie dar­ge­legt – in Form der Ver­stö­ße gegen Abschnitt IX. Nrn. 1 und 5 meh­re­re und nicht bloß ein ver­ein­zelt geblie­be­ner Ver­stoß gegen die För­der­zu­sa­ge vor. Die For­mu­lie­run­gen „in der gezeig­tes Ver­hal­ten“ und „bis­lang gezeig­te Ver­mie­tungs­pra­xis“ ver­wei­sen ersicht­lich auf die Aus­ge­stal­tung der ursprüng­li­chen Miet­ver­trä­ge, deren Ver­stö­ße gegen die För­der­zu­sa­ge der­art klar und deut­lich waren, dass es inso­weit kei­ner wei­ter­ge­hen­den Begrün­dung bedurfte.

Schließ­lich liegt auch kei­ne Über­schrei­tung der gesetz­li­chen Gren­zen des ein­ge­räum­ten s vor. Ins­be­son­de­re ist der mit Wir­kung für die Zukunft erklär­te Wider­ruf ver­hält­nis­mä­ßig in Anse­hung des mit ihm ver­folg­ten Zwecks (Been­di­gung der Ver­stö­ße gegen die För­der­zu­sa­ge, Siche­rung der Zwe­cke der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung). Der Wider­ruf war erfor­der­lich. Soweit die Bau­her­rin auf die Mög­lich­keit der in Abschnitt I. Nr. 13 der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 vor­ge­se­he­nen Zah­lung einer Ver­trags­stra­fe ver­weist, ist die­se im Ver­gleich zum Wider­ruf der För­der­zu­sa­ge kein mil­de­res und gleich effek­ti­ves Mit­tel, um den Wider­rufs­zweck zu errei­chen. Die Ver­trags­stra­fe ist das geeig­ne­te Sank­ti­ons­mit­tel für ver­ein­zel­te Ver­stö­ße. Dies folgt ins­be­son­de­re aus sei­ner nur gerin­gen, auf einen Betrag von 250, – Euro ver­ein­bar­ten Höhe, die im Ver­gleich zur meh­re­re Mil­lio­nen Euro umfas­sen­den För­de­rung nicht ins Gewicht fällt. Da die Ver­mie­tungs­pra­xis sowohl vor als auch nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 nicht nur in Ein­zel­fäl­len, son­dern in Gän­ze gegen die Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge ver­stieß, durf­te die Behör­de die gesam­te För­der­zu­sa­ge mit Wir­kung für die Zukunft widerrufen.

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Amtspflichten bei der Überwachung einer Abfallentsorgungsanlage

Der Wider­ruf erweist sich auch nicht als im enge­ren Sinn unver­hält­nis­mä­ßig. Soweit die Bau­her­rin hier­für auf schwer­wie­gen­de Fol­gen – u. a. auf die Unge­wiss­heit einer ander­wei­ti­gen Finan­zie­rung und den dro­hen­den wirt­schaft­li­chen Ruin der Gesell­schaf­ter der Bau­her­rin – ver­weist, ist sie zunächst noch­mals dar­auf zu ver­wei­sen, dass sie sich bewusst durch die Aus­wahl der Behör­de als För­der­part­ne­rin den stren­gen gesetz­li­chen Bin­dun­gen der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung unter­wor­fen hat. Sie hat­te es selbst in der Hand, die Bedin­gun­gen der För­der­zu­sa­ge ein­zu­hal­ten und den dro­hen­den Wider­ruf abzu­wen­den. Die Ver­stö­ße gegen die För­der­zu­sa­ge fal­len allein in den Ver­ant­wor­tungs­be­reich der Bau­her­rin, sodass sie das damit ver­bun­de­ne wirt­schaft­li­che Risi­ko eines Wider­rufs selbst tra­gen muss. Das durch den Wider­ruf ent­täusch­te Ver­trau­en auf den Fort­be­stand einer staat­li­chen För­der­leis­tung bei ein­deu­ti­gen Ver­stö­ßen gegen die För­der­grund­la­gen ist vor die­sem Hin­ter­grund kein Aspekt, der in Abwä­gung mit den öffent­li­chen Wider­rufs­zwe­cken zu Guns­ten der Bau­her­rin in den Vor­der­grund tritt. Die Behör­de war auch nicht aus Grün­den der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gehal­ten, in erneu­te Gesprä­che mit der Bau­her­rin ein­zu­tre­ten. Bereits mit der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 hat die Behör­de dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit ent­spre­chend gehan­delt und der Bau­her­rin Wege zu einer för­der­zweck­kon­for­men Ver­mie­ter­pra­xis auf­ge­zeigt. Zu noch­ma­li­gen Gesprä­chen bestand daher aus Grün­den der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit kein zwin­gen­der Anlass. Es wäre umge­kehrt Sache der Bau­her­rin gewe­sen, die von ihr beab­sich­tig­te Pra­xis zum Zusam­men­füh­ren von Woh­nun­gen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen durch Abschluss von Miet­ver­trags­er­gän­zun­gen im Vor­feld mit der Behör­de zu erör­tern, da ihr auf­grund deren Bean­stan­dun­gen bewusst sein muss­te, dass die­se Kopp­lung der „sprin­gen­de Punkt“ für die gesam­te För­de­rung ist.

Der Wider­ruf für die Zukunft kann wei­ter­hin auf § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 HmbV­wVfG gestützt wer­den. Hier­nach kann ein recht­mä­ßi­ger begüns­ti­gen­der Ver­wal­tungs­akt mit Wir­kung für die Zukunft wider­ru­fen wer­den, wenn mit dem Ver­wal­tungs­akt eine Auf­la­ge ver­bun­den ist und der Begüns­tig­te die­se nicht oder nicht inner­halb einer ihm gesetz­ten Frist erfüllt hat. Auch die­se Vor­aus­set­zun­gen sind erfüllt. Bei den Bestim­mun­gen in Abschnitt XI. Nr. 1 und 5 der För­der­zu­sa­ge han­delt es sich jeweils um Auf­la­gen im Sin­ne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HmbV­wVfG, die die Bau­her­rin nicht erfüllt hat. Das Ermes­sen wur­de feh­ler­frei ausgeübt.

Die Bestim­mun­gen zur n Net­to­kalt­mie­te in Abschnitt XI. Nr. 1 und zum Ver­bot der For­de­rung sowie Ent­ge­gen­nah­me von Finan­zie­rungs­bei­trä­gen in Abschnitt XI. Nr. 5 sind Auf­la­gen im Sin­ne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HmbV­wVfG. Eine Auf­la­ge liegt hier­nach vor, wenn dem Begüns­tig­ten ein Tun, Dul­den oder Unter­las­sen vor­ge­schrie­ben wird. Es muss sich inso­weit um einen eigen­stän­di­gen Ver­wal­tungs­akt han­deln, der akzes­so­risch zur Grund­ver­fü­gung und sepa­rat im Wege der Ver­wal­tungs­voll­stre­ckung durch­setz­bar ist14. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor: Durch die genann­ten Bestim­mun­gen wur­de der Bau­her­rin jeweils ein Unter­las­sen einer bestimm­ten Hand­lung vor­ge­schrie­ben. Durch Abschnitt XI. Nr. 1 der För­der­zu­sa­ge wur­de der Bau­her­rin vor­ge­schrie­ben, es zu unter­las­sen, eine höhe­re Net­to­kalt­mie­te als 5, 70 Euro pro Qua­drat­me­ter zu ver­lan­gen und es fer­ner zu unter­las­sen, neben die­ser Mie­te ande­re Kos­ten (mit Aus­nah­me der Betriebs­kos­ten) zu erhe­ben. Durch Abschnitt XI. Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge wur­de die Bau­her­rin zur Unter­las­sung der For­de­rung und/​oder Ent­ge­gen­nah­me von Finan­zie­rungs­bei­trä­gen der Mie­ter ver­pflich­tet. Die For­mu­lie­rung der Bestim­mun­gen hat jeweils regeln­den Cha­rak­ter, mit der Fol­ge, dass eigen­stän­di­ge Ver­wal­tungs­ak­te vor­lie­gen, die im Wege der Ver­wal­tungs­voll­stre­ckung – ins­be­son­de­re durch die Fest­set­zung eines Zwangs­gel­des (vgl. § 11 Abs. 1 Nr. 2 HmbV­wVG) – voll­streckt wer­den könnten.

Der Annah­me einer Auf­la­ge im Rechts­sin­ne im Hin­blick auf die Rege­lung des Abschnitts XI. Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge steht auch nicht ent­ge­gen, dass die­se Bestim­mung ledig­lich das aus § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG in Ver­bin­dung mit § 10 Abs. 6 HmbWo­BindG fol­gen­de Kopp­lungs­ver­bot in all­ge­mei­ner Form wie­der­holt. Der Abschnitt XI. der För­der­zu­sa­ge hat kei­nen blo­ßen Hin­weis­cha­rak­ter (in die­sem Fal­le schie­de die Annah­me einer regeln­den Auf­la­ge aus), son­dern ent­hält zwin­gen­de Rege­lun­gen zur Siche­rung der Zweck­be­stim­mung der För­der­zu­sa­ge durch Fest­le­gung kon­kre­ter Miet­bin­dun­gen. Vor die­sem Hin­ter­grund ist das in Abschnitt XI. Nr. 5 auf­ge­nom­me­ne Kopp­lungs­ver­bot für die Annah­me einer Auf­la­ge unschäd­lich, da Neben­be­stim­mun­gen nach § 36 Abs. 1 HmbV­wVfG gera­de auch sicher­stel­len sol­len, dass die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des Ver­wal­tungs­akts erfüllt wer­den. Vor die­sem Hin­ter­grund ist der Ver­weis des Ver­wal­tungs­ge­richts auf sozi­al­recht­li­che Recht­spre­chung15, wonach eine Pflicht, deren Erfül­lung unmit­tel­bar von dem gesetz­li­chen Leis­tungs­tat­be­stand vor­aus­ge­setzt wird, nicht Gegen­stand einer Auf­la­ge sein kann, in sei­ner All­ge­mein­heit nicht auf den vor­lie­gen­den Sach­ver­halt über­trag­bar. Bei der Rege­lung des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWo­BindG han­delt es sich nicht um einen gesetz­li­chen Leis­tungs­tat­be­stand, son­dern um ein gesetz­li­ches Ver­bot, das den Sozi­al­mie­ter vor dem Abschluss von bestimm­ten zusätz­li­chen Ver­ein­ba­run­gen schüt­zen soll. Die in Abschnitt XI. Nr. 5 der För­der­zu­sa­ge nor­mier­te Ver­pflich­tung, es zu unter­las­sen, ande­re Finan­zie­rungs­bei­trä­ge anzu­neh­men, soll daher unmit­tel­bar sicher­stel­len, dass nur im Sin­ne von § 7 Abs. 3 Nr. 3 HmbWoFG zuver­läs­si­ge Inves­to­ren För­der­mit­tel erhalten.

Der Annah­me von Neben­be­stim­mun­gen steht auch nicht ent­ge­gen, dass die Ver­stö­ße gegen die För­der­zu­sa­ge auch – wie dar­ge­legt – Wider­rufs­grün­de im Sin­ne von Abschnitt XVI. Nr. 5 der Zusa­ge dar­stel­len. Der Wider­ruf von Bewil­li­gungs­be­schei­den auf­grund eines Auf­la­gen­ver­sto­ßes steht gleich­be­rech­tigt neben der Mög­lich­keit, auf­grund eines Auf­la­gen­ver­sto­ßes von einem Wider­rufs­vor­be­halt Gebrauch zu machen16.

Die Bau­her­rin hat die Auf­la­gen in Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 der För­der­zu­sa­ge nicht nur nicht erfüllt, son­dern sogar dage­gen verstoßen.

Auch im Rah­men von § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 HmbV­wVfG hat die Behör­de ihr Ermes­sen feh­ler­frei aus­ge­übt. Das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt nimmt zunächst Bezug auf sei­ne Aus­füh­run­gen unter I. 2. b)) aa)) (2). Im Übri­gen war die Behör­de aus Grün­den der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit auch nicht dar­auf zu ver­wei­sen, zunächst eine sepa­ra­te Voll­stre­ckung der Auf­la­gen durch die Fest­set­zung von Zwangs­gel­dern durch­zu­füh­ren17. Es gibt bereits kei­nen zwin­gen­den dahin­ge­hen­den Grund­satz, dass ein Voll­stre­ckungs­ver­such aus der Auf­la­ge aus Grün­den der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit stets einem Wider­ruf vor­aus­zu­ge­hen hat, da die Auf­la­gen­voll­stre­ckung und der Wider­ruf nicht die glei­chen Zie­le ver­fol­gen18. Wie bereits im Rah­men eines mög­li­chen Vor­rangs der ver­ein­bar­ten Ver­trags­stra­fe aus­ge­führt, hät­te eine Voll­stre­ckung aus den Auf­la­gen nur bei ver­ein­zel­ten Ver­stö­ßen Sinn gemacht. Da die Ver­mie­tungs­pra­xis sowohl vor als auch nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 nicht nur in Ein­zel­fäl­len, son­dern in Gän­ze gegen die Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge ver­stieß, hat die Behör­de zu Recht dar­auf ver­wie­sen, dass die Gel­tend­ma­chung einer Ver­trags­stra­fe – und glei­ches gilt für die Voll­stre­ckung einer Unter­las­sungs­ver­pflich­tung durch Fest­set­zung eines Zwangs­mit­tels – kei­ne gleich effek­ti­ve Maß­nah­me dar­ge­stellt hätte.

Schließ­lich kann der Wider­ruf für die Zukunft auch auf § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwVfG gestützt wer­den. Die Behör­de wäre auf­grund nach­träg­lich ein­ge­tre­te­ner Tat­sa­chen berech­tigt gewe­sen, die För­de­rung zu ver­sa­gen, auf die gemäß § 10 Abs. 5 Satz 1 HmbWoFG zudem auch kein gesetz­li­cher Anspruch besteht.

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Die Behör­de hät­te die För­de­rung mit Blick auf die För­der­vor­aus­set­zung des § 7 Abs. 3 Nr. 3 HmbWoFG ver­sa­gen kön­nen, da der Bau­her­rin, die sich das Han­deln ihres geschäfts­füh­ren­den Gesell­schaf­ters zurech­nen las­sen muss, die not­wen­di­ge Zuver­läs­sig­keit fehlt. Zuver­läs­sig im woh­nungs­bau­för­der­recht­li­chen Sin­ne ist nur der­je­ni­ge Inves­tor, bei dem kei­ne Tat­sa­chen vor­lie­gen, die sei­ne Gewis­sen­haf­tig­keit und Red­lich­keit in Fra­ge stel­len und der ins­be­son­de­re die Gewähr dafür bie­tet, dass die Mit­tel aus öffent­li­cher Kas­se dem För­der­zweck ent­spre­chend ein­ge­setzt wer­den19. Hier­an fehlt es, da die Bau­her­rin die För­der­mit­tel nicht ihrem För­der­zweck ent­spre­chend ein­ge­setzt hat. Dies ist nicht schon dann der Fall, wenn die zu för­dern­den Miet­woh­nun­gen auch tat­säch­lich bezugs­fer­tig errich­tet wer­den. Vor­aus­set­zung ist viel­mehr, dass es zum Abschluss eines Miet­ver­tra­ges auf der Basis der Kos­ten­mie­te ohne eine beson­de­re Zusatz­ver­pflich­tung kommt. Erst dann ist die Zweck­be­stim­mung der Sozi­al­woh­nung erreicht20. Mit der nach Bekannt­ga­be der För­der­zu­sa­ge offen­bar gewor­de­nen Pra­xis, Zusatz­zah­lun­gen für eine höher­wer­ti­ge Aus­stat­tung zu ver­lan­gen und auch noch nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012, Woh­nun­gen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze zur Erzie­lung einer höhe­ren Net­to­kalt­mie­te als nach 6.02.1 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 zuläs­sig miet­ver­trag­lich ohne mit­ein­an­der zu ver­bin­den, hat die Bau­her­rin deut­lich gezeigt, dass sie nicht über die not­wen­di­ge woh­nungs­bau­för­der­recht­li­che Zuver­läs­sig­keit verfügt.

Ohne den Wider­ruf wäre zudem das öffent­li­che Inter­es­se gefähr­det. Dies ist der Fall, wenn der Wider­ruf zur Abwehr einer Gefähr­dung des öffent­li­chen Inter­es­ses, d.h. zur Besei­ti­gung oder Ver­hin­de­rung eines sonst dro­hen­den Scha­dens für wich­ti­ge Gemein­schafts­gü­ter gebo­ten ist21. Ein der­ar­ti­ger Scha­den hät­te ohne den Wider­ruf der För­der­zu­sa­ge gedroht, da bei einer Fort­füh­rung der För­de­rung der hoch­ran­gi­ge Schutz­zweck des § 2 Abs. 1 Nr. 1 HmbWoFG (Unter­stüt­zung von Haus­hal­ten, die sich am Markt nicht ange­mes­sen mit Wohn­raum ver­sor­gen kön­nen) unmit­tel­bar gefähr­det gewe­sen wäre. Die­ses Ziel der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung kann nicht erreicht wer­den, wenn im Sin­ne von § 16 Abs. 2 und 3 HmbWoFG wohn­be­rech­tig­te Mie­ter zwar einer­seits in den Genuss geför­der­ten Wohn­raums kom­men, sie ande­rer­seits über die Miet­ver­trags­ge­stal­tung jedoch zur Zah­lung einer höhe­ren Mie­te als woh­nungs­bau­för­der­recht­lich zuläs­sig ange­hal­ten wer­den sollen.

Für die Recht­mä­ßig­keit der Ermes­sens­aus­übung nimmt das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Bezug auf sei­ne Aus­füh­run­gen unter I. 2. b)) aa)) (2). Ledig­lich ergän­zend merkt das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt an, dass im Rah­men eines Wider­rufs nach § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 HmbV­wVfG das Ver­trau­en des Begüns­tig­ten auf einen Fort­be­stand der Rege­lun­gen bereits in den Tat­be­stand der Norm „ein­ge­ar­bei­tet“ wur­de, das öffent­li­che Inter­es­se inso­weit regel­mä­ßig als über­wie­gend anzu­se­hen und das behörd­li­che Ermes­sen in Rich­tung auf einen Wider­ruf ist22. Eine aty­pi­sche Situa­ti­on, das Ermes­sen abwei­chend von die­ser Inten­ti­on der Norm aus­zu­üben, liegt nicht vor.

Der Wider­ruf erfolg­te auch frist­ge­mäß inner­halb der Jah­res­frist der §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 Satz 1 HmbV­wVfG. Ihren ent­ge­gen­ste­hen­den Ein­wand hat die Bau­her­rin im Beru­fungs­ver­fah­ren nicht mehr auf­recht­erhal­ten. Das Ver­wal­tungs­ge­richt hat zu Recht dar­auf ver­wie­sen, dass die Jah­res­frist als sog. Ent­schei­dungs­frist aus­ge­stal­tet ist und sie erst zu lau­fen beginnt, wenn die Behör­de auf der Grund­la­ge aller ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Tat­sa­chen den zutref­fen­den recht­li­chen Schluss gezo­gen hat, dass ihr die Wider­rufs­be­fug­nis zusteht23. Vor die­sem Hin­ter­grund konn­te die Wider­rufs­frist nicht vor Abschluss der im März 2013 erfolg­ten Anhö­rung zu lau­fen begin­nen, mit der Fol­ge, dass die im Sep­tem­ber 2013 getrof­fe­ne und bekannt­ge­ge­be­ne Wider­rufs­ent­schei­dung frist­ge­recht ergan­gen ist.

Für den hier vom Ham­bur­gi­schen Ober­ver­wal­tungs­ge­richt ent­schie­de­nen Rechts­streit bedeu­tet dies: Der Wider­ruf des gewähr­ten Auf­wen­dungs­zu­schus­ses mit Wir­kung für die erfolg­te recht­mä­ßig. Der Wider­ruf ist for­mell und auch mate­ri­ell recht­mä­ßig. Der Wider­ruf kann sowohl auf § 48 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbV­wVfG als auch auf § 48 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 HmbV­wVfG gestützt wer­den. Der Wider­ruf erfolg­te fristgemäß.

Der Wider­ruf des Auf­wen­dungs­zu­schus­ses kann recht­mä­ßig auf § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbV­wVfG gestützt wer­den. Der Umstand, dass die Behör­de ihren Wider­rufs­be­scheid nicht aus­drück­lich auf die­se Norm gestützt hat, steht dem Wider­ruf nach die­ser Vor­schrift nicht ent­ge­gen, die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor und die Behör­de hat das Ermes­sen ord­nungs­ge­mäß ausgeübt.

Zu Recht hat das Ver­wal­tungs­ge­richt § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbV­wVfG als Rechts­grund­la­ge her­an­ge­zo­gen, auch wenn die Behör­de ihre Wider­rufs­ent­schei­dung nicht aus­drück­lich auf die­se Norm gestützt hat. Es ist als all­ge­mei­ner Grund­satz aner­kannt, dass die zur Kon­trol­le des Ver­wal­tungs­han­delns beru­fe­nen Gerich­te in ihrer Bewer­tung der Rechts­la­ge, nament­lich in der Fra­ge, anhand wel­cher Rechts­nor­men das Ver­wal­tungs­han­deln zu über­prü­fen und auf­grund wel­cher Rechts­nor­men es als recht­mä­ßig erach­tet wer­den kann, unab­hän­gig von der Rechts­auf­fas­sung der Ver­wal­tung sind. Im gel­ten­den Ver­wal­tungs­pro­zess­recht fin­det er sei­nen Nie­der­schlag in § 113 Satz 1 VwGO, wonach das Ver­wal­tungs­ge­richt einen ange­foch­te­nen Ver­wal­tungs­akt und den Wider­spruchs­be­scheid nur auf­hebt, wenn und soweit er rechts­wid­rig ist und den Klä­ger in sei­nen Rech­ten ver­letzt. Kommt das Gericht zu der Erkennt­nis, dass der Ver­wal­tungs­akt zu Unrecht auf die von der Behör­de her­an­ge­zo­ge­ne Rechts­norm gestützt ist, folgt aus § Satz 1 VwGO die Ver­pflich­tung zu prü­fen, ob und ggf. in wel­chem Umfang der Bescheid mit Blick auf eine ande­re Rechts­grund­la­ge auf­recht­erhal­ten wer­den kann, sofern der Bescheid durch die Berück­sich­ti­gung der ande­ren Rechts­norm und die dadurch geän­der­te Begrün­dung nicht in sei­nem Wesen ver­än­dert wird24. Vor die­sem Hin­ter­grund han­delt es sich vor­lie­gend nicht so sehr – wor­auf die Bau­her­rin abstellt – um eine Situa­ti­on des sog. Nach­schie­bens von Grün­den, son­dern um eine Kon­stel­la­ti­on, in der im Rah­men von § Satz 1 VwGO das Ver­wal­tungs­ge­richt berech­tigt und ver­pflich­tet war, zu prü­fen, ob sich die getrof­fe­ne Ent­schei­dung auf einer ande­ren Rechts­grund­la­ge rechts­feh­ler­frei auf­recht­erhal­ten lässt. In die­ser Lage befand sich das Ver­wal­tungs­ge­richt, da es aus­ge­hend von sei­ner Rechts­an­sicht, § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbV­wVfG kön­ne nicht als Rechts­grund­la­ge her­an­ge­zo­gen wer­den, ver­pflich­tet war zu prü­fen, ob sich eine ande­re, die Wider­rufs­ent­schei­dung eben­so tra­gen­de Rechts­grund­la­ge findet.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bau­her­rin steht die Tat­sa­che, dass es sich bei den in § 49 Abs. 3 Satz 1 HmbV­wVfG gere­gel­ten Wider­rufs­grün­den um Ermes­sens­ver­wal­tungs­ak­te han­delt, einem zuläs­si­gen Aus­wech­seln der Rechts­grund­la­ge nicht ent­ge­gen. Ihr ist zwar grund­sätz­lich zuzu­ge­ben, dass die dar­ge­stell­ten Grund­sät­ze bei Ermes­sens­ver­wal­tungs­ak­ten nur ein­ge­schränkt gel­ten. Das Gericht darf von sich aus kei­ne (Wesens-)Änderungen in der Moti­va­ti­on der Aus­wahl­ent­schei­dung vor­neh­men, da es auf die­se Wei­se in die Selb­stän­dig­keit der Exe­ku­ti­ve ein­grif­fe25. Eine der­ar­ti­ge Gefahr ist jedoch nicht gege­ben, ins­be­son­de­re liegt kei­ne Wesens­ver­schie­den­heit vor. Der Unter­schied zwi­schen einem Wider­ruf nach § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbV­wVfG und einem Wider­ruf auf der Grund­la­ge von § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbV­wVfG ist letzt­lich nur mar­gi­nal (Zweck­ver­feh­lung im Gegen­satz zur Auf­la­gen­ver­feh­lung). Gemein­sam ist bei­den Wider­rufs­grün­den jedoch, dass sie dem Wider­ruf eines begüns­ti­gen­den Ver­wal­tungs­ak­tes die­nen, der zur Erfül­lung eines bestimm­ten Zwecks erlas­sen wur­de. In die­sen Fäl­len dient die Bei­fü­gung einer Auf­la­ge der Siche­rung des För­de­rungs­zwecks. So liegt der Fall auch hier: Die Bei­fü­gung der Auf­la­gen im Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 der För­der­zu­sa­ge dien­te unmit­tel­bar dem Zweck, die Net­to­kalt­mie­te in bestimm­ter Art und Wei­se sozi­al­ver­träg­lich zu binden.

Die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen von § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbV­wVfG sind gege­ben. Hier­nach darf ein recht­mä­ßi­ger Ver­wal­tungs­akt, der eine ein­ma­li­ge oder lau­fen­de Geld­leis­tung oder teil­ba­re Sach­leis­tung zur Erfül­lung eines bestimm­ten Zwe­ckes gewährt oder hier­für Vor­aus­set­zung ist, auch nach­dem er unan­fecht­bar gewor­den ist, ganz oder teil­wei­se auch mit Wir­kung für die wider­ru­fen wer­den, wenn die Leis­tung nicht, nicht als­bald nach der Erbrin­gung oder nicht mehr für den in dem Ver­wal­tungs­akt bestimm­ten Zweck ver­wen­det wird. Eine der­ar­ti­ge Zweck­ver­feh­lung liegt vor, da die Bau­her­rin die För­der­mit­tel nicht ihrem För­der­zweck ent­spre­chend ein­ge­setzt hat. Wie bereits unter I. 2. b)) cc)) aus­ge­führt, ist dies nicht schon dann der Fall, wenn die zu för­dern­den Miet­woh­nun­gen auch tat­säch­lich bezugs­fer­tig errich­tet wer­den. Vor­aus­set­zung ist viel­mehr, dass es zum Abschluss eines Miet­ver­tra­ges auf der Basis der Kos­ten­mie­te ohne eine beson­de­re Zusatz­ver­pflich­tung kommt. Erst dann ist die Zweck­be­stim­mung der Sozi­al­woh­nung erreicht20. Mit der nach Bekannt­ga­be der För­der­zu­sa­ge offen­bar gewor­de­nen Pra­xis, Zusatz­zah­lun­gen für eine höher­wer­ti­ge Aus­stat­tung zu ver­lan­gen und auch noch nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012, Woh­nun­gen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze zur Erzie­lung einer höhe­ren Net­to­kalt­mie­te als nach Abschnitt 6.02.1 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010 zuläs­sig miet­ver­trag­lich mit­ein­an­der zu ver­bin­den, hat die Bau­her­rin den För­der­zweck deut­lich verfehlt.

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Die Behör­de hat das ihr auf Rechts­fol­gen­sei­te zuste­hen­de Ermes­sen ord­nungs­ge­mäß aus­ge­übt. Ins­be­son­de­re ist der Wider­ruf mit Wir­kung für die verhältnismäßig.

Wie bereits das Ver­wal­tungs­ge­richt zu Recht aus­ge­führt hat, ist das Ermes­sen beim Wider­ruf zweck­wid­rig ver­wand­ter Sub­ven­tio­nen durch den haus­halts­recht­li­chen Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit und Spar­sam­keit (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 LHO) in dem Sin­ne , dass im Regel­fall nur die Ent­schei­dung für den Wider­ruf ist26. Die­ser Haus­halts­grund­satz über­wiegt im all­ge­mei­nen das Inter­es­se des Begüns­tig­ten, eine För­de­rung behal­ten zu dür­fen, und ver­bie­tet einen groß­zü­gi­gen Ver­zicht auf den Wider­ruf von Sub­ven­tio­nen. Nur dann, wenn der Behör­de außer­ge­wöhn­li­che Umstän­de des Fal­les bekannt gewor­den oder erkenn­bar sind, die eine ande­re Ent­schei­dung mög­lich erschei­nen las­sen, liegt ein rechts­feh­ler­haf­ter Gebrauch des Ermes­sens vor, wenn die­se Umstän­de von der Behör­de nicht erwo­gen wor­den sind. Liegt ein vom Regel­fall abwei­chen­der Sach­ver­halt nicht vor, ver­steht sich das Ergeb­nis der Abwä­gung von selbst und es bedarf inso­weit nach § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbV­wVfG auch kei­ner das Selbst­ver­ständ­li­che dar­stel­len­den Begrün­dung27.

Ein der­ar­ti­ger; vom Regel­fall abwei­chen­der Sach­ver­halt ist nicht gege­ben. Das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt ver­kennt dabei nicht, dass die Bau­her­rin das streit­ge­gen­ständ­li­che Wohn­ge­bäu­de unter Ein­satz erheb­li­cher eige­ner Mit­tel errich­tet hat und nach Weg­fall der För­de­rung bei gleich­zei­ti­ger Wei­ter­gel­tung der Miet­bin­dung im ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Zeit­punkt der Wider­rufs­ent­schei­dung kei­ne adäqua­te Refi­nan­zie­rungs­mög­lich­keit besaß. Gleich­wohl recht­fer­tigt die Annah­me, dass die Bau­her­rin ihrer Ver­pflich­tung zur Errich­tung der Woh­nun­gen und zur Ver­mie­tung an berech­tig­te Mie­ter nach­ge­kom­men ist, nicht die Annah­me, dass der Wider­ruf für die unver­hält­nis­mä­ßig erfolg­te. Wie bereits aus­ge­führt, erschöpft sich der För­der­zweck nicht allein in der Errich­tung und Bereit­stel­lung des Wohn­raums an berech­tig­te Mie­ter. Inte­gra­ler Bestand­teil der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung ist nach Maß­ga­be der dar­ge­stell­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts dar­über hin­aus, dass es zum Abschluss von Miet­ver­trä­gen auf Basis der in der För­der­zu­sa­ge gere­gel­ten Kos­ten­mie­te (Net­to­kalt­mie­te) kommt. Wie dar­ge­stellt, war die Pra­xis der Behör­de auf das Gegen­teil gerich­tet. In die­ser Situa­ti­on kann die Wider­rufs­ent­schei­dung sowohl für die als auch für die Zukunft nur ein­heit­lich getrof­fen wer­den. Eine ande­re Ent­schei­dung wür­de zu erheb­li­chen Wer­tungs­wi­der­sprü­chen füh­ren. Lie­ße man den Aspekt der Errich­tung und Bereit­stel­lung der Woh­nun­gen für eine Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Rück­for­de­rung in der gewähr­ter För­der­leis­tun­gen aus­rei­chen, so stell­te sich in der Tat die von der Bau­her­rin auf­ge­wor­fe­ne Fra­ge, ob die­se Aspek­te nicht auch im Rah­men des Wider­rufs für die Zukunft zu ihren Guns­ten hät­ten grö­ße­re Beach­tung – etwa im Sin­ne der von ihr ange­bo­te­nen wei­te­ren Gesprä­che für eine güt­li­che Eini­gung – fin­den müs­sen. Umge­kehrt wirft die Behör­de zu Recht die Fra­ge auf, wes­halb die zwei­fels­frei fest­ste­hen­de Zweck­ver­feh­lung öffent­li­cher Mit­tel nur mit Blick auf eine Fort­set­zung der För­de­rung, nicht jedoch mit Blick auf die Berück­sich­ti­gung fin­den soll. Die­ser Wider­spruch kann in die­sem Ein­zel­fall nur im Sin­ne der von der Behör­de getrof­fe­nen Wider­rufs­ent­schei­dung auch für die auf­ge­löst wer­den. Dies ist ange­sichts des Ver­hal­tens der Bau­her­rin auch nicht unzu­mut­bar: Sie hat sich, wie bereits aus­ge­führt, bewusst auf eine För­de­rung auf der Grund­la­ge der stren­gen, da Miet­bin­dun­gen aus­lö­sen­den Rege­lun­gen des Ham­bur­gi­schen Wohn­raum­för­de­rungs­ge­set­zes ein­ge­las­sen. Sie hat mit der ursprüng­li­chen Aus­ge­stal­tung ihrer Miet­ver­trä­ge in ein­deu­ti­ger Art und Wei­se gegen die Bestim­mun­gen der För­der­zu­sa­ge ver­sto­ßen und die­ses Ver­hal­ten nach Abschluss der Ver­ein­ba­rung vom 20.07.2012 – die gera­de einer güt­li­chen, am Gedan­ken der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit aus­ge­rich­te­ten Eini­gung die­nen soll­te – fort­ge­setzt. Ihr muss­te bewusst sein, dass die­se Ver­ein­ba­rung für die Behör­de der letz­te Schritt vor einem förm­lich „in der Luft lie­gen­den“ Wider­ruf der För­der­zu­sa­ge war. Vor die­sem Hin­ter­grund ist kei­ne aty­pi­sche Situa­ti­on erkenn­bar, das Ermes­sen zwin­gend anders aus­zu­üben, als es die Behör­de getan hat.

Dar­über hin­aus hat die Behör­de den Wider­ruf auch recht­mä­ßig auf § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbV­wVfG gestützt. Hier­nach kann ein recht­mä­ßi­ger Ver­wal­tungs­akt, der eine ein­ma­li­ge oder lau­fen­de Geld­leis­tung oder teil­ba­re Sach­leis­tung zur Erfül­lung eines bestimm­ten Zwe­ckes gewährt oder hier­für Vor­aus­set­zung ist, auch nach­dem er unan­fecht­bar gewor­den ist, ganz oder teil­wei­se auch mit Wir­kung für die wider­ru­fen wer­den, wenn mit dem Ver­wal­tungs­akt eine Auf­la­ge ver­bun­den ist und der Begüns­tig­te die­se nicht oder nicht inner­halb einer ihm gesetz­ten Frist erfüllt hat.

Ham­bur­gi­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 19. April 2021 – 4 Bf 227/​16

  1. Anschluss an BVerwG, Urteil vom 17.06.1998, 8 C 2/​97[]
  2. v. 25.11.2003, BGBl. I S. 2346[]
  3. vgl. Anhang 3, Nr. 2.2 der För­der­richt­li­nie Miet­woh­nungs­neu­bau 2010[]
  4. v.19.02.2008, HmbGVBl.2008, S. 74; HmbWoFG[]
  5. vgl. BT-Drs. 7/​855 S. 13 zur ursprüng­li­chen Geset­zes­fas­sung[]
  6. BVerwG, Urteil vom 17.06.1998, 18 f.[]
  7. BVerwG, Urteil vom 17.06.1998, 19 f.[]
  8. BVerwG, Urteil vom 16.06.1989, 8 C 92/​86 14[]
  9. so Han­sOLG, Urteil vom 15.11.2017 – 13 U 178/​16, S. 8 f. UA[]
  10. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2012, 1 BvL 16/​11 30[]
  11. BVerfG, Beschluss vom 26.04.1988, 1 BvL 86/​84; BVerfGE 78, 104 47[]
  12. vgl. Bü-Drs. 18/​7191, S. 41[]
  13. BVerwG, Urt .v. 24.01.1992, 7 C 38/​90 15[]
  14. vgl. hier­zu: Stel­kens, in: Stel­kens, Bonk, Sachs, VwVfG, 9. Aufl.2018, § 36 Rn. 83 ff.[]
  15. BSG, Urteil vom 22.09.1981 – 1 RJ 112/​80 23[]
  16. vgl. auch für den Fall der öffent­li­chen Woh­nungs­bau­för­de­rung: BVerwG, Urteil vom 27.09.1982 – 8 C 96/​81 14[]
  17. vgl. hier­zu: Sachs, in: Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 9, Aufl.2018, § 49 Rn. 55[]
  18. Kas­t­ner, in: Feh­ling, Kas­t­ner, Stör­mer, Ver­wal­tungs­recht, 5. Aufl.2012, VwVfG § 49 Rn. 33[]
  19. von Wehrs, in: Fischer-Dies­kau, Per­gan­de, Schwen­der, Woh­nungs­bau­recht, Lose­blatt, 171. Ergän­zungs­lie­fe­rung, Janu­ar 2006, WoFG, § 11, Anm.05.3; vgl. auch OVG NRW, Beschluss vom 12.12.2019, 14 A 516/​19 9[]
  20. vgl. BVerwG, Urteil vom 17.06.1998, 19[][]
  21. BVerwG, Urteil vom 24.01.1992, 7 C 38/​90 13[]
  22. vgl. BVerwG, Urteil vom 24.01.1992, 7 C 38/​90 15[]
  23. BVerwG, Urteil vom 28.06.2012, 2 C 13/​11 27[]
  24. BVerwG, Beschluss vom 29.07.2019, 2 B 19/​18 24[]
  25. Wolff, in: Sodan/​Ziekow, VwGO, 5. Aufl.2018, § 113 Rn. 78[]
  26. BVerwG, Urteil vom 26.02.2015, 3 C 8/​14 17[]
  27. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.06.1997, 3 C 22/​96 14[]

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