Spie­lo­the­ken im Gewer­be­ge­biet

Die Eigen­tü­mer eines in einem Gewer­be­ge­biet bele­ge­nen Grund­stücks haben einen Anspruch dar­auf, dass der gewer­be­ge­biets­ty­pi­sche Cha­rak­ter erhal­ten bleibt und kön­nen daher auch gegen eine Bestim­mung im Bebau­ungs­plan vor­ge­hen, wonach in der Nach­bar­schaft eine Spiel­hal­le zuläs­sig sein soll.

Spie­lo­the­ken im Gewer­be­ge­biet

So hat jetzt das Ver­wal­tungs­ge­richt Frei­burg den Anträ­gen drei­er Gewer­be­trei­ben­der auf vor­läu­fi­gen Rechts­schutz gegen eine Bau­ge­neh­mi­gung für ein Spie­lo­the­ken­cen­ter im Gewer­be­ge­biet in Sas­bach am Kai­ser­stuhl statt­ge­ge­ben. Damit kann die­ses Cen­ter vor­erst nicht gebaut wer­den.

Das Ver­fah­ren hat fol­gen­den Hin­ter­grund: Ende Novem­ber 2010 hat das Land­rats­amt Emmen­din­gen einem Inves­tor die Bau­ge­neh­mi­gung für ein Spiel­stät­ten­cen­ter mit vier selbst­stän­di­gen Spie­lo­the­ken samt 42 Stell­plät­zen in einem Gewer­be­ge­biet in Sas­bach erteilt. Weni­ge Wochen zuvor hat­te der Sas­ba­cher Gemein­de­rat eine Ände­rung des Bebau­ungs­plans für das Gewer­be­ge­biet beschlos­sen. Danach bil­det das Bau­grund­stück einen von neun Teil­be­rei­chen des Gewer­be­ge­biets; dort wer­den jetzt anders als im übri­gen Gewer­be­ge­biet und abwei­chend von dem ursprüng­li­chen Bebau­ungs­plan aus dem Jahr 2005, der Ver­gnü­gungs­stät­ten im gan­zen Gebiet aus­ge­schlos­sen hat, Spiel­hal­len zuge­las­sen. Die Antrag­stel­ler sind Eigen­tü­mer von gewerb­lich genutz­ten Grund­stü­cken, die an das Bau­grund­stück angren­zen.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Frei­burg hat sei­ne Ent­schei­dung zu Guns­ten der Antrag­stel­ler im Wesent­li­chen wie folgt begrün­det: Als Eigen­tü­mer von Grund­stü­cken im sel­ben Gewer­be­ge­biet wie das Bau­grund­stück dürf­ten sie einen Anspruch auf Wah­rung des Gebiets­cha­rak­ters haben und daher die Geneh­mi­gung eines unzu­läs­si­gen Betriebs abweh­ren kön­nen. Es bestün­den Beden­ken gegen die Gül­tig­keit der Ände­rung des Bebau­ungs­plans. Wäre sie nich­tig, wäre die erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung an dem in zuläs­si­ger Wei­se erfolg­ten Aus­schluss von Ver­gnü­gungs­stät­ten im ursprüng­li­chen Bebau­ungs­plan zu mes­sen und damit rechts­wid­rig.

Die neue Fest­set­zung zur Zuläs­sig­keit von Spiel­hal­len beschrän­ke sich auf einen Teil­be­reich des Gewer­be­ge­biets, das mit dem Bau­grund­stück iden­tisch sei. Eine sol­che Beschrän­kung auf ein ein­zel­nes Grund­stück, das hier ledig­lich 6 % der Flä­che des Bau­ge­biets aus­ma­che, wer­de aber in der Regel als unzu­läs­sig ange­se­hen. Die Gül­tig­keit der Fest­set­zung hän­ge zudem davon ab, dass sie städ­te­bau­lich gerecht­fer­tigt sei. Dar­an bestün­den ernst­li­che Zwei­fel. Aus­weis­lich der Unter­la­gen der Gemein­de­rats­sit­zun­gen sei­en der Ver­kauf des Bau­grund­stücks an den Inves­tor und vor allem die zu erwar­ten­den jähr­li­chen Ver­gnü­gungs- und Gewer­be­steu­er­ein­nah­men von zen­tra­ler und aus­schlag­ge­ben­der Bedeu­tung für die Ände­rung des Bebau­ungs­plans gewe­sen. Die umfang­rei­che Begrün­dung der Plan­än­de­rung erwe­cke den Ein­druck, dass sie erst nach­träg­lich bestimm­te städ­te­bau­li­che Aspek­te zur Recht­fer­ti­gung der Pla­nung aus­schließ­lich für die Ansied­lung des vor­ge­se­he­nen Spiel­stät­ten­cen­ters anfüh­re. An die Dar­le­gung der städ­te­bau­li­chen Recht­fer­ti­gung der neu­en Fest­set­zung sei­en hier aber hohe Anfor­de­run­gen zu stel­len, weil die ursprüng­li­che Bau­pla­nung aus dem Jahr 2005, nach der Ver­gnü­gungs­stät­ten im gesam­ten Plan­ge­biet aus­ge­schlos­sen gewe­sen sei­en, erheb­lich geän­dert wer­de.

Ver­wal­tungs­ge­richt Frei­burg, Beschluss vom 17. Febru­ar 2011 – 1 K 2674/​10